Časté dotazy pro kupující

Ne, při určování hodnoty nemovitosti hraje roli několik faktorů, například pronajímatelnost nemovitosti nebo aktuální cena pronájmu, rozhodující roli hraje také stav nemovitosti a otázka rekonstrukce. Zpoždění v renovaci snižuje hodnotu nemovitosti. Je proto nutné příslušné poradenství a odborné posouzení hodnoty nemovitosti. Vezmeme-li v úvahu i tyto rozdíly v kvalitě, může být novostavba přibližně o 10 % dražší než stávající nemovitost, protože kupující získává také velkou volnost při navrhování. Na druhou stranu památkově chráněné staré budovy mohou být někdy dražší než novostavby. Ty nabízejí daňové výhody, ale mohou podléhat podmínkám uloženým úřady.

Přesná výše vlastního kapitálu, který je třeba vložit, závisí na majetku a příjmech potenciálního kupujícího a také na lokalitě nemovitosti. Zpravidla je požadováno 20 až 30 % kupní ceny jako vlastní kapitál, aby bylo možné pokrýt 8-10 % vedlejších pořizovacích nákladů. Nižší podíl vlastního kapitálu je možný v závislosti na příjmech a dalších aktivech kupujícího, obvykle však znamená úrokovou přirážku. Bankovní úvěry závisí na bonitě dlužníka a jeho zajištění. Pokud je poměr úvěru k hodnotě nemovitosti nižší než 60 %, jsou náklady na financování nejvýhodnější.

Termín "nájemní právo" označuje právo rovnocenné nemovitosti, které je zřízeno v samostatném "katastru nemovitostí".

Pozemek může být pronajat jako "nájemní právo" na dobu určitou od 60 do 99 let za měsíční nájemné z pozemku. Po tuto dobu však zůstává vlastníkem pozemku nájemce. Nájemci mají zpravidla právo stavět na pozemku a užívat jej po dobu trvání smlouvy. Během tohoto období mohou nájemci nemovitost prodat, k tomu je však nutný souhlas nájemců.

Po skončení nájemní smlouvy se nemovitost vrací zpět nájemcům nebo se prodlužuje. V případě obytných nemovitostí je nájemcům často vyplácena náhrada za materiální hodnotu budov (často označovaná jako obecná hodnota). Nájemní smlouva stanoví, co musí nájemci na konci doby nájmu ještě zaplatit.

Pozemky a práva rovnocenná pozemkům (např. dědičná práva ke stavbám) jsou vymezenou částí zemského povrchu (§ 905 BGB) a jsou zapsány v katastru nemovitostí. Pozemkový katastr je úřední, podmíněně veřejný rejstřík nemovitostí, v němž je zapsána např. vlastnická struktura a veškerá práva spojená s nemovitostí, jakož i případná věcná břemena na ní váznoucí. Podle § 3 GBO má každý pozemek své vlastní místo v katastru nemovitostí (strana katastru nemovitostí). Více informací o mnichovském katastru nemovitostí naleznete zde.

Prohlášení o rozdělení upravuje § 8 německého zákona o kondominiu (WEG). Prohlášení o rozdělení se sepisuje pro rozdělenou nemovitost a jsou v něm stanovena všechna podstatná práva a povinnosti spoluvlastníků.

Původní vlastníci nemovitosti mohou budovu rozdělit na spoluvlastnické podíly na nemovitosti tak, že s každým podílem je spojeno zvláštní vlastnictví konkrétního bytu nebo nebytových místností.

Upravuje se také, které části budovy jsou v samostatném vlastnictví nebo jsou užívány jako společné vlastnictví. Kromě toho lze určitým jednotkám přiřadit zvláštní užívací práva (např. k zahradním plochám) a vydat pravidla společenství. Prohlášení o rozdělení musí být notářsky ověřeno. Před vytvořením katastrálních listů musí být rozdělovací plán budovy zkontrolován příslušným povolovacím orgánem (§ 7 WEG) a musí být potvrzena uzavřenost nemovitosti.

Notářsky ověřenou kupní smlouvu pro vás připravíme ve spolupráci s notářskou kanceláří. Pomáháme prodávajícím i kupujícím tak, aby byly všechny smluvní náležitosti dojednány ke spokojenosti obou stran. Na schůzku u notáře vás samozřejmě doprovodíme. Budeme vám k dispozici i po notářském ověření kupní smlouvy a - pokud si to budete přát - provedeme předání bytu nebo domu.

Každý nákup pozemku nebo nemovitosti je v Německu zdaněn daní z převodu nemovitosti. Její výše se v jednotlivých spolkových zemích liší a v současné době činí v Bavorsku 3,5 % z kupní ceny. Za notářské ověření kupní smlouvy a případný zápis věcného břemene do katastru nemovitostí se platí notářské poplatky ve výši přibližně 1,0 až 1,5 % kupní ceny.

Dále je třeba počítat s provizí realitní kanceláře, případnými poplatky za zpracování pro banku při financování nemovitosti nebo úroky ze závazku.

Současná provizní úprava v Německu stanoví, že provize pro kupující a prodávající bytů a rodinných domů musí být stejná, pokud realitní kancelář jedná za obě strany a kupující jsou spotřebitelé. U ostatních typů nemovitostí (bytové domy, pozemky, komerční jednotky) nebo pokud realitní kancelář pracuje výhradně pro prodávajícího (tzv. "čistě interní provize"), případně pokud kupující nejsou spotřebiteli, není přesná struktura provize dosud zákonem předepsána a může být proto na trhu volně dohodnuta.

Všechny naše nemovitosti si můžete kdykoli předem prohlédnout online. U každé nemovitosti najdete kvalitní fotografie a videa nemovitosti, okolí a další podrobné informace. Pokud si chcete nemovitost prohlédnout, sdělte to prosím příslušnému poradci. Pokud je byt stále pronajatý, bude schůzka domluvena se současným nájemcem. Pokud je byt již volný, lze obvykle sjednat flexibilní schůzky.

Příslušné procento provize, které musí kupující zaplatit, najdete v našich expozicích. Ta se vypočítává z notářsky ověřené kupní ceny při uzavření notářsky ověřené kupní smlouvy.

Podle platných provizních předpisů v Německu musí kupující i prodávající bytů a rodinných domů zaplatit stejnou výši provize, pokud realitní kancelář jedná za obě strany a kupující jsou spotřebitelé. V těchto případech činí provize pana Lodge obvykle 2,5 % plus 19 % DPH (= 2,975 % včetně DPH).
U ostatních typů nemovitostí (bytové domy, pozemky, komerční jednotky), nebo pokud realitní kancelář jedná výhradně za prodávajícího (tzv. čistá interní provize, tj. bez zprostředkovatelské smlouvy s kupujícími), nebo pokud kupující nejsou spotřebiteli, není provize stále předepsána zákonem a může být tedy na trhu volně dohodnuta.

Pokud jste na našich webových stránkách našli vhodnou nabídku, kontaktujte nás prostřednictvím tlačítka "Poptávka". Poté se s vámi co nejdříve spojí váš realitní poradce a projedná s vámi další postup. Rádi pro vás zorganizujeme schůzku k prohlídce na místě. Případně nám můžete také zavolat. Kancelář je otevřena od pondělí do pátku od 9 do 17 hodin. Těšíme se, že se nám ozvete!

Pokud jste si u nás zakoupili nemovitost, nabízíme vám možnost pronajmout ji jako zařízený byt zahraničním nájemníkům - efektivně, flexibilně a s plnou správou. Naše strategie pronajímání zajišťuje vysokou míru obsazenosti a stabilní příjem z pronájmu, zatímco my přebíráme kompletní správu. Díky tomu se vaše nemovitost stane vysoce výnosnou investicí s minimálním úsilím.