Συχνές ερωτήσεις για αγοραστές

Όχι, υπάρχουν διάφοροι παράγοντες που εμπλέκονται στον προσδιορισμό της αξίας ενός ακινήτου, όπως η δυνατότητα εκμίσθωσης του ακινήτου ή η τρέχουσα τιμή ενοικίασης, η κατάσταση του ακινήτου και το ζήτημα της ανακαίνισης παίζει επίσης καθοριστικό ρόλο. Οι καθυστερήσεις στην ανακαίνιση μειώνουν την αξία του ακινήτου. Συνεπώς, απαιτούνται σχετικές συμβουλές και επαγγελματική εκτίμηση της αξίας. Εάν ληφθούν υπόψη και αυτές οι διαφορές στην ποιότητα, ένα νεόδμητο ακίνητο μπορεί να είναι περίπου 10% ακριβότερο από ένα υφιστάμενο ακίνητο, καθώς οι αγοραστές αποκτούν επίσης μεγάλη ελευθερία σχεδιασμού. Από την άλλη πλευρά, τα διατηρητέα παλαιά κτίρια μπορεί μερικές φορές να είναι ακριβότερα από τα νεόδμητα ακίνητα. Αυτά προσφέρουν φορολογικά πλεονεκτήματα, αλλά μπορεί να υπόκεινται σε όρους που επιβάλλονται από τις αρχές.

Die exakte Höhe des einzubringenden Eigenkapitals ist abhängig von den Vermögens- und Einkommensverhältnissen des potenziellen Erwerbernden sowie von der Lage der Immobilie. In der Regel werden zwischen 20 % und 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital benötigt, um auch die 8-10% Nebenerwerbskosten decken zu können. Niedrigere Eigenkapitalquoten sind je nach Einkommensverhältnissen und sonstigen Vermögensgegenständen des Erwerbernden möglich, bedeuten in der Regel allerdings einen Zinsaufschlag. Die Kreditvergabe der Banken ist abhängig von der Bonität der Kreditnehmer:innen und deren Sicherheiten. Liegt die Beleihungsquote unter 60%, sind die Finanzierungskosten am günstigsten.

Als "Erbbaurecht" bezeichnet man ein grundstücksgleiches Recht, das in einem eigenen "Erbbaurechtsgrundbuch" gebildet wird.

Über einen festgelegten Zeitraum von 60 bis 99 Jahren kann ein Grundstück als "Erbbaurecht" gegen einen monatlichen Erbbauzins gepachtet werden. Das Eigentum am Grundstück verbleibt allerdings während dieser Zeit weiterhin bei den Erbbaurechtsgeber:innen. Die Erbbauberechtigten haben in der Regel das Recht während der Vertragslaufzeit das Grundstück zu bebauen und zu nutzen. Das Erbbaurecht kann währenddessen durch die Erbbauberechtigten veräußert werden, allerdings bedarf es dazu der Zustimmung der Erbbaurechtsgeber:innen.

Am Ende des Erbbaurechtsvertrages fällt das Grundstück wieder an die Erbbaurechtsgeber:innen zurück oder es wird verlängert. Dabei wird bei Wohnbaugrundstücken oft eine Entschädigung des Sachwerts der baulichen Anlagen (oftmals als gemeiner Wert bezeichnet) an die Erbbauberechtigten gezahlt. Im Erbbaurechtsvertrag ist festgehalten, was die Erbbaurechtsgeber:innen am Ende der Zeit noch bezahlen müssen.

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (z. B. Erbbaurecht) sind ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche (§ 905 BGB) und werden im Grundbuch registriert. Das Grundbuch ist ein amtliches, bedingt öffentliches Verzeichnis von Grundstücken, in dem z. B. die Eigentumsverhältnisse sowie ggf. mit dem Grundstück verbundene Rechte sowie auf ihm liegende Lasten erfasst werden. Nach § 3 GBO erhält jedes Grundstück im Grundbuch eine eigene Stelle (Grundbuchblatt). Lesen Sie hier mehr zum Grundbuchamt München.

Im § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) wird die Teilungserklärung geregelt. Eine Teilungserklärung wird bei einer aufgeteilten Immobilie erstellt und alle wesentlichen Rechte und Pflichten der Miteigentümer werden darin begründet.

Ursprüngliche Eigentümer eines Grundstücks können dabei ein Gebäude in Miteigentumsanteile am Grundstück aufteilen, so dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden ist. 

Weiterhin wird geregelt, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen bzw. als Gemeinschaftseigentum genutzt werden. Es können darüber hinaus Sondernutzungsrechte (z. B. an Gartenflächen) bestimmten Einheiten zugewiesen und eine Gemeinschaftsordnung erlassen werden. Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt werden. Dabei muss vor Bildung der Grundbuchblätter der Aufteilungsplan des Gebäudes von der zuständigen Genehmigungsbehörde geprüft (§ 7 WEG) und die Abgeschlossenheit bestätigt werden. 

Σε συνεργασία με το συμβολαιογραφικό γραφείο ετοιμάζουμε για εσάς το συμβολαιογραφικό συμβόλαιο αγοράς. Βοηθάμε τόσο τους πωλητές όσο και τους αγοραστές, ώστε όλες οι συμβατικές λεπτομέρειες να διευθετηθούν προς ικανοποίηση και των δύο μερών. Φυσικά θα σας συνοδεύσουμε στο συμβολαιογραφικό ραντεβού. Θα είμαστε επίσης εκεί για εσάς μετά τη συμβολαιογραφική επικύρωση του συμβολαίου αγοράς και - αν το επιθυμείτε - θα πραγματοποιήσουμε την παράδοση του διαμερίσματος ή της κατοικίας.

Κάθε αγορά γης ή ακινήτου στη Γερμανία φορολογείται με φόρο μεταβίβασης ακινήτων. Το ποσό ποικίλλει από κρατίδιο σε κρατίδιο και επί του παρόντος ανέρχεται σε 3,5 % της τιμής αγοράς στη Βαυαρία. Για τη συμβολαιογραφική επικύρωση του συμβολαίου αγοράς και την ενδεχόμενη καταχώρηση στο κτηματολόγιο μιας επιβάρυνσης εγγραφής γης προκύπτουν συμβολαιογραφικά τέλη ύψους περίπου 1,0 έως 1,5 % της τιμής αγοράς.

Επιπλέον, υπάρχουν η προμήθεια του μεσίτη, τυχόν έξοδα διεκπεραίωσης για την τράπεζα κατά τη χρηματοδότηση ενός ακινήτου ή οι τόκοι δέσμευσης που πρέπει να υπολογιστούν.

Οι ισχύοντες κανονισμοί προμήθειας στη Γερμανία προβλέπουν ότι η προμήθεια για τους αγοραστές και τους πωλητές διαμερισμάτων και μονοκατοικιών πρέπει να είναι η ίδια, εάν ο μεσίτης ενεργεί και για τα δύο μέρη και οι αγοραστές είναι καταναλωτές. Για άλλα είδη ακινήτων (πολυκατοικίες, οικόπεδα, εμπορικές μονάδες) ή εάν ο μεσίτης εργάζεται αποκλειστικά για τον πωλητή (η λεγόμενη "καθαρή εσωτερική προμήθεια") ή εάν οι αγοραστές δεν είναι καταναλωτές, η ακριβής διάρθρωση της προμήθειας δεν προβλέπεται ακόμη από τον νόμο και μπορεί συνεπώς να συμφωνηθεί ελεύθερα στην αγορά.

Μπορείτε να δείτε όλα τα ακίνητά μας online εκ των προτέρων ανά πάσα στιγμή. Θα βρείτε φωτογραφίες και βίντεο υψηλής ποιότητας από το ακίνητο, τη γύρω περιοχή και πρόσθετες λεπτομερείς πληροφορίες για κάθε ακίνητο. Παρακαλείστε να ενημερώσετε τον αρμόδιο σύμβουλο ακινήτων εάν θέλετε να δείτε το ακίνητο. Εάν το διαμέρισμα εξακολουθεί να είναι νοικιασμένο, το ραντεβού θα κανονιστεί με τον σημερινό ενοικιαστή. Εάν το διαμέρισμα είναι ήδη κενό, συνήθως μπορούν να κανονιστούν ευέλικτα ραντεβού.

Το αντίστοιχο ποσοστό της προμήθειας που πρέπει να καταβάλλουν οι αγοραστές θα το βρείτε στις εκθέσεις μας. Το ποσοστό αυτό υπολογίζεται από τη συμβολαιογραφική τιμή αγοράς όταν συνάπτεται συμβολαιογραφικό συμφωνητικό αγοράς.

Οι ισχύοντες κανονισμοί προμήθειας στη Γερμανία προβλέπουν ότι αγοραστές και πωλητές διαμερισμάτων και μονοκατοικιών πρέπει να καταβάλλουν το ίδιο ποσό προμήθειας, εάν ο μεσίτης ενεργεί και για τα δύο μέρη και οι αγοραστές είναι καταναλωτές. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η προμήθεια του Mr. Lodge είναι συνήθως 2,5% συν 19% ΦΠΑ (= 2,975% με ΦΠΑ).
Για άλλα είδη ακινήτων (πολυκατοικίες, οικόπεδα, εμπορικές μονάδες), ή εάν ο μεσίτης ενεργεί αποκλειστικά για τον πωλητή (η λεγόμενη "καθαρή εσωτερική προμήθεια", δηλαδή χωρίς σύμβαση μεσιτείας με τους αγοραστές), ή εάν οι αγοραστές δεν είναι καταναλωτές, η προμήθεια εξακολουθεί να μην προβλέπεται από το νόμο και συνεπώς μπορεί να συμφωνηθεί ελεύθερα στην αγορά.

Εάν έχετε βρει μια κατάλληλη προσφορά στην ιστοσελίδα μας, παρακαλούμε επικοινωνήστε μαζί μας μέσω του κουμπιού "Έρευνα". Ο σύμβουλος ακινήτων σας θα επικοινωνήσει μαζί σας το συντομότερο δυνατό για να συζητήσουμε τα επόμενα βήματα. Θα χαρούμε να οργανώσουμε ένα ραντεβού προβολής επί τόπου. Εναλλακτικά, μπορείτε επίσης να μας τηλεφωνήσετε. Το γραφείο είναι ανοιχτό από Δευτέρα έως Παρασκευή από τις 9 π.μ. έως τις 5 μ.μ. Ανυπομονούμε να σας ακούσουμε!

Wenn Sie Ihre Immobilie über uns erworben haben, bieten wir Ihnen die Möglichkeit, diese als möblierte Wohnung an internationale Mieter zu vermieten – effizient, flexibel und voll betreut. Unsere Vermietungsstrategie sorgt für eine hohe Auslastung und stabile Mieteinnahmen, während wir die komplette Verwaltung übernehmen. So wird Ihre Immobilie mit minimalem Aufwand zu einer renditestarken Kapitalanlage.