Συχνές ερωτήσεις για αγοραστές

Όχι, υπάρχουν διάφοροι παράγοντες που εμπλέκονται στον προσδιορισμό της αξίας ενός ακινήτου, όπως η δυνατότητα εκμίσθωσης του ακινήτου ή η τρέχουσα τιμή ενοικίασης, η κατάσταση του ακινήτου και το ζήτημα της ανακαίνισης παίζει επίσης καθοριστικό ρόλο. Οι καθυστερήσεις στην ανακαίνιση μειώνουν την αξία του ακινήτου. Συνεπώς, απαιτούνται σχετικές συμβουλές και επαγγελματική εκτίμηση της αξίας. Εάν ληφθούν υπόψη και αυτές οι διαφορές στην ποιότητα, ένα νεόδμητο ακίνητο μπορεί να είναι περίπου 10% ακριβότερο από ένα υφιστάμενο ακίνητο, καθώς οι αγοραστές αποκτούν επίσης μεγάλη ελευθερία σχεδιασμού. Από την άλλη πλευρά, τα διατηρητέα παλαιά κτίρια μπορεί μερικές φορές να είναι ακριβότερα από τα νεόδμητα ακίνητα. Αυτά προσφέρουν φορολογικά πλεονεκτήματα, αλλά μπορεί να υπόκεινται σε όρους που επιβάλλονται από τις αρχές.

Το ακριβές ποσό της καθαρής θέσης που πρέπει να εισφερθεί εξαρτάται από τα περιουσιακά στοιχεία και το εισόδημα του δυνητικού αγοραστή, καθώς και από την τοποθεσία του ακινήτου. Κατά κανόνα, απαιτείται μεταξύ 20% και 30% της τιμής αγοράς ως ίδια κεφάλαια, προκειμένου να καλυφθεί το 8-10% των παρεπόμενων εξόδων απόκτησης. Χαμηλότερα ποσοστά ιδίων κεφαλαίων είναι δυνατά ανάλογα με το εισόδημα και τα άλλα περιουσιακά στοιχεία του αγοραστή, αλλά συνήθως συνεπάγονται προσαύξηση του επιτοκίου. Ο τραπεζικός δανεισμός εξαρτάται από την πιστοληπτική ικανότητα του δανειολήπτη και τις εξασφαλίσεις του. Εάν ο λόγος δανείου προς αξία είναι κάτω από 60%, το κόστος χρηματοδότησης είναι το πιο ευνοϊκό.

Ο όρος "μίσθωση" αναφέρεται σε ένα δικαίωμα ισοδύναμο με ακίνητη ιδιοκτησία που δημιουργείται σε ξεχωριστό "μισθωτήριο κτηματολόγιο".

Ένα οικόπεδο μπορεί να εκμισθωθεί ως "μισθωμένο" για ορισμένο χρονικό διάστημα 60 έως 99 ετών έναντι μηνιαίου μισθώματος εδάφους. Ωστόσο, η κυριότητα του ακινήτου παραμένει στον μισθωτή κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου. Οι μισθωτές έχουν γενικά το δικαίωμα να οικοδομούν και να χρησιμοποιούν το ακίνητο κατά τη διάρκεια της σύμβασης. Το μίσθιο μπορεί να πωληθεί από τους μισθωτές κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, αλλά αυτό απαιτεί τη συγκατάθεση των μισθωτών.

Στο τέλος της σύμβασης μίσθωσης, το ακίνητο επιστρέφει στους μισθωτές ή παρατείνεται. Στην περίπτωση των κατοικιών, συχνά καταβάλλεται αποζημίωση στους μισθωτές για την υλική αξία των κτιρίων (συχνά αναφέρεται ως κοινή αξία). Η σύμβαση μίσθωσης ορίζει τι εξακολουθούν να πρέπει να καταβάλλουν οι μισθωτές στο τέλος της διάρκειας.

Η γη και τα δικαιώματα που ισοδυναμούν με γη (π.χ. κληρονομικά δικαιώματα οικοδομής) αποτελούν οριοθετημένο τμήμα της επιφάνειας της γης (άρθρο 905 BGB) και καταχωρίζονται στο κτηματολόγιο. Το κτηματολόγιο είναι ένα επίσημο, υπό όρους δημόσιο μητρώο ακινήτων στο οποίο καταγράφονται, για παράδειγμα, η δομή της ιδιοκτησίας και τυχόν δικαιώματα που συνδέονται με το ακίνητο, καθώς και τυχόν βάρη επί αυτού. Σύμφωνα με το άρθρο 3 GBO, κάθε οικόπεδο έχει τη δική του θέση στο κτηματολόγιο (σελίδα κτηματολογίου). Διαβάστε περισσότερα για το κτηματολόγιο του Μονάχου εδώ.

Το άρθρο 8 του γερμανικού νόμου για τις συγκυριαρχίες (WEG) ρυθμίζει τη δήλωση διαχωρισμού. Η δήλωση διανομής συντάσσεται για μια διηρημένη ιδιοκτησία και σε αυτήν καθορίζονται όλα τα βασικά δικαιώματα και υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών.

Οι αρχικοί ιδιοκτήτες ενός ακινήτου μπορούν να διαιρέσουν ένα κτίριο σε μερίδια συνιδιοκτησίας του ακινήτου, έτσι ώστε κάθε μερίδιο να συνδέεται με την ειδική κυριότητα ενός συγκεκριμένου διαμερίσματος ή μη οικιστικών χώρων.

Ρυθμίζεται επίσης ποια τμήματα του κτιρίου ανήκουν χωριστά ή χρησιμοποιούνται ως κοινόχρηστα. Επιπλέον, μπορούν να εκχωρηθούν ειδικά δικαιώματα χρήσης (π.χ. σε χώρους κήπου) σε ορισμένες μονάδες και να εκδοθούν κοινοτικοί κανόνες. Η δήλωση διαχωρισμού πρέπει να είναι συμβολαιογραφική. Πριν από τη δημιουργία των φύλλων κτηματολογίου, το σχέδιο διαχωρισμού του κτιρίου πρέπει να ελεγχθεί από την αρμόδια αδειοδοτούσα αρχή (§ 7 WEG) και να επιβεβαιωθεί ο κλειστός χαρακτήρας του ακινήτου.

Σε συνεργασία με το συμβολαιογραφικό γραφείο ετοιμάζουμε για εσάς το συμβολαιογραφικό συμβόλαιο αγοράς. Βοηθάμε τόσο τους πωλητές όσο και τους αγοραστές, ώστε όλες οι συμβατικές λεπτομέρειες να διευθετηθούν προς ικανοποίηση και των δύο μερών. Φυσικά θα σας συνοδεύσουμε στο συμβολαιογραφικό ραντεβού. Θα είμαστε επίσης εκεί για εσάς μετά τη συμβολαιογραφική επικύρωση του συμβολαίου αγοράς και - αν το επιθυμείτε - θα πραγματοποιήσουμε την παράδοση του διαμερίσματος ή της κατοικίας.

Κάθε αγορά γης ή ακινήτου στη Γερμανία φορολογείται με φόρο μεταβίβασης ακινήτων. Το ποσό ποικίλλει από κρατίδιο σε κρατίδιο και επί του παρόντος ανέρχεται σε 3,5 % της τιμής αγοράς στη Βαυαρία. Για τη συμβολαιογραφική επικύρωση του συμβολαίου αγοράς και την ενδεχόμενη καταχώρηση στο κτηματολόγιο μιας επιβάρυνσης εγγραφής γης προκύπτουν συμβολαιογραφικά τέλη ύψους περίπου 1,0 έως 1,5 % της τιμής αγοράς.

Επιπλέον, υπάρχουν η προμήθεια του μεσίτη, τυχόν έξοδα διεκπεραίωσης για την τράπεζα κατά τη χρηματοδότηση ενός ακινήτου ή οι τόκοι δέσμευσης που πρέπει να υπολογιστούν.

Οι ισχύοντες κανονισμοί προμήθειας στη Γερμανία προβλέπουν ότι η προμήθεια για τους αγοραστές και τους πωλητές διαμερισμάτων και μονοκατοικιών πρέπει να είναι η ίδια, εάν ο μεσίτης ενεργεί και για τα δύο μέρη και οι αγοραστές είναι καταναλωτές. Για άλλα είδη ακινήτων (πολυκατοικίες, οικόπεδα, εμπορικές μονάδες) ή εάν ο μεσίτης εργάζεται αποκλειστικά για τον πωλητή (η λεγόμενη "καθαρή εσωτερική προμήθεια") ή εάν οι αγοραστές δεν είναι καταναλωτές, η ακριβής διάρθρωση της προμήθειας δεν προβλέπεται ακόμη από τον νόμο και μπορεί συνεπώς να συμφωνηθεί ελεύθερα στην αγορά.

Μπορείτε να δείτε όλα τα ακίνητά μας online εκ των προτέρων ανά πάσα στιγμή. Θα βρείτε φωτογραφίες και βίντεο υψηλής ποιότητας από το ακίνητο, τη γύρω περιοχή και πρόσθετες λεπτομερείς πληροφορίες για κάθε ακίνητο. Παρακαλείστε να ενημερώσετε τον αρμόδιο σύμβουλο ακινήτων εάν θέλετε να δείτε το ακίνητο. Εάν το διαμέρισμα εξακολουθεί να είναι νοικιασμένο, το ραντεβού θα κανονιστεί με τον σημερινό ενοικιαστή. Εάν το διαμέρισμα είναι ήδη κενό, συνήθως μπορούν να κανονιστούν ευέλικτα ραντεβού.

Το αντίστοιχο ποσοστό της προμήθειας που πρέπει να καταβάλλουν οι αγοραστές θα το βρείτε στις εκθέσεις μας. Το ποσοστό αυτό υπολογίζεται από τη συμβολαιογραφική τιμή αγοράς όταν συνάπτεται συμβολαιογραφικό συμφωνητικό αγοράς.

Οι ισχύοντες κανονισμοί προμήθειας στη Γερμανία προβλέπουν ότι αγοραστές και πωλητές διαμερισμάτων και μονοκατοικιών πρέπει να καταβάλλουν το ίδιο ποσό προμήθειας, εάν ο μεσίτης ενεργεί και για τα δύο μέρη και οι αγοραστές είναι καταναλωτές. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η προμήθεια του Mr. Lodge είναι συνήθως 2,5% συν 19% ΦΠΑ (= 2,975% με ΦΠΑ).
Για άλλα είδη ακινήτων (πολυκατοικίες, οικόπεδα, εμπορικές μονάδες), ή εάν ο μεσίτης ενεργεί αποκλειστικά για τον πωλητή (η λεγόμενη "καθαρή εσωτερική προμήθεια", δηλαδή χωρίς σύμβαση μεσιτείας με τους αγοραστές), ή εάν οι αγοραστές δεν είναι καταναλωτές, η προμήθεια εξακολουθεί να μην προβλέπεται από το νόμο και συνεπώς μπορεί να συμφωνηθεί ελεύθερα στην αγορά.

Εάν έχετε βρει μια κατάλληλη προσφορά στην ιστοσελίδα μας, παρακαλούμε επικοινωνήστε μαζί μας μέσω του κουμπιού "Έρευνα". Ο σύμβουλος ακινήτων σας θα επικοινωνήσει μαζί σας το συντομότερο δυνατό για να συζητήσουμε τα επόμενα βήματα. Θα χαρούμε να οργανώσουμε ένα ραντεβού προβολής επί τόπου. Εναλλακτικά, μπορείτε επίσης να μας τηλεφωνήσετε. Το γραφείο είναι ανοιχτό από Δευτέρα έως Παρασκευή από τις 9 π.μ. έως τις 5 μ.μ. Ανυπομονούμε να σας ακούσουμε!

Εάν έχετε αγοράσει το ακίνητό σας μέσω εμάς, σας προσφέρουμε την ευκαιρία να το εκμισθώσετε ως επιπλωμένο διαμέρισμα σε διεθνείς ενοικιαστές - αποτελεσματικά, ευέλικτα και με πλήρη διαχείριση. Η στρατηγική μας για την εκμίσθωση εξασφαλίζει υψηλό ποσοστό πληρότητας και σταθερό εισόδημα από ενοίκια, ενώ εμείς αναλαμβάνουμε την πλήρη διαχείριση. Έτσι, το ακίνητό σας μετατρέπεται σε μια επένδυση υψηλής απόδοσης με ελάχιστη προσπάθεια.