Pogosta vprašanja za kupce

Ne, pri določanju vrednosti nepremičnine je vključenih več dejavnikov, na primer oddajljivost nepremičnine ali trenutna cena najema, odločilno vlogo pa imata tudi stanje nepremičnine in vprašanje prenove. Zaostanki pri prenovi zmanjšujejo vrednost nepremičnine. Zato sta potrebna ustrezen nasvet in strokovna ocena vrednosti. Če upoštevamo tudi te razlike v kakovosti, je lahko novogradnja za približno 10 % dražja od obstoječe nepremičnine, saj kupci pridobijo tudi veliko svobode pri oblikovanju. Po drugi strani pa so lahko stare stavbe, ki so uvrščene na seznam, včasih dražje od novogradenj. Te ponujajo davčne ugodnosti, vendar lahko zanje veljajo pogoji, ki jih postavijo pristojni organi.

Natančen znesek lastniškega kapitala, ki ga je treba prispevati, je odvisen od premoženja in prihodkov potencialnega kupca ter lokacije nepremičnine. Praviloma se zahteva od 20 % do 30 % nakupne cene kot lastniški kapital za kritje 8-10 % nepredvidenih stroškov nakupa. Glede na dohodek in drugo premoženje kupca so možni tudi nižji deleži lastniškega kapitala, vendar običajno pomenijo obrestni pribitek. Bančna posojila so odvisna od kreditne sposobnosti posojilojemalca in njegovega zavarovanja. Če je razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine nižje od 60 %, so stroški financiranja najugodnejši.

Izraz "zakupnina" se nanaša na pravico, enakovredno nepremičnini, ki je vzpostavljena v ločeni "zakupni zemljiški knjigi".

Zemljišče se lahko da v "zakup" za določeno obdobje od 60 do 99 let v zameno za mesečno najemnino za zemljišče. Vendar pa lastništvo nepremičnine v tem obdobju ostane v lasti najemnika. Najemniki imajo v času trajanja pogodbe običajno pravico graditi in uporabljati nepremičnino. Najemniki lahko v tem obdobju nepremičnino prodajo, vendar je za to potrebno soglasje najemnikov.

Ob koncu najemne pogodbe se nepremičnina vrne najemnikom ali pa se podaljša. Pri stanovanjskih nepremičninah se najemnikom pogosto izplača nadomestilo za materialno vrednost stavb (pogosto imenovano skupna vrednost). V najemni pogodbi je določeno, kaj morajo najemniki ob koncu obdobja še plačati.

Zemljišče in pravice, enakovredne zemljišču (npr. dedne stavbne pravice), so omejen del zemeljskega površja (člen 905 BGB) in so vpisane v zemljiško knjigo. Zemljiška knjiga je uradni, pogojno javni register nepremičnin, v katerem so na primer vpisani lastniška struktura in vse pravice, povezane z nepremičnino, ter morebitna bremena na njej. V skladu s 3. členom GBO ima vsaka parcela svoje mesto v zemljiški knjigi (stran zemljiške knjige). Več o münchenski zemljiški knjigi si lahko preberete tukaj.

8. člen nemškega zakona o stanovanjskih stavbah (WEG) ureja izjavo o delitvi. Izjava o delitvi se sestavi za razdeljeno nepremičnino, v njej pa so določene vse bistvene pravice in obveznosti solastnikov.

Prvotni lastniki nepremičnine lahko stavbo razdelijo na solastniške deleže v nepremičnini tako, da je vsak delež povezan s posebnim lastništvom določenega stanovanja ali nestanovanjskih prostorov.

Prav tako je urejeno, kateri deli stavbe so v ločeni lasti ali se uporabljajo kot skupna lastnina. Poleg tega se lahko določenim enotam dodelijo posebne pravice uporabe (npr. do vrtnih površin) in izdajo pravila skupnosti. Izjava o delitvi mora biti notarsko overjena. Pred izdelavo zemljiškoknjižnih listov mora načrt razdelitve stavbe preveriti pristojni organ za izdajo dovoljenj (člen 7 WEG) in potrditi zaprtost nepremičnine.

V sodelovanju z notarsko pisarno za vas pripravimo notarsko overjeno kupoprodajno pogodbo. Pomagamo tako prodajalcem kot kupcem, da lahko vse pogodbene podrobnosti uredimo v zadovoljstvo obeh strani. Seveda vas bomo na sestanek pri notarju spremljali. Prav tako vam bomo na voljo tudi po notarskem zapisu kupoprodajne pogodbe in - če boste želeli - opravili primopredajo stanovanja ali hiše.

Vsak nakup zemljišča ali nepremičnine v Nemčiji je obdavčen z davkom na promet z nepremičninami. Višina davka se razlikuje od dežele do dežele, na Bavarskem pa trenutno znaša 3,5 % nakupne cene. Za notarsko overitev kupoprodajne pogodbe in morebitno vknjižbo zemljiškega dolga v zemljiško knjigo nastanejo notarski stroški v višini približno 1,0 % do 1,5 % kupnine.

Poleg tega je treba obračunati še provizijo nepremičninskega posrednika, morebitne stroške obdelave za banko pri financiranju nepremičnine ali obresti za prevzem obveznosti.

Veljavni predpisi o provizijah v Nemčiji določajo, da mora biti provizija za kupce in prodajalce stanovanj in enodružinskih hiš enaka, če nepremičninski posrednik nastopa za obe stranki in sta kupca potrošnika. Za druge vrste nepremičnin (stanovanjski bloki, zemljišča, poslovne enote) ali če nepremičninski posrednik deluje izključno za prodajalca (tako imenovana "čista interna provizija") ali če kupci niso potrošniki, natančna struktura provizije še vedno ni zakonsko predpisana in se zato lahko na trgu prosto dogovori.

Vse naše nepremičnine si lahko kadar koli vnaprej ogledate prek spleta. Pri vsaki nepremičnini boste našli visokokakovostne fotografije in videoposnetke nepremičnine in okolice ter dodatne podrobne informacije. Če si želite ogledati nepremičnino, o tem obvestite ustreznega svetovalca za nepremičnine. Če je stanovanje še vedno najeto, se bomo za sestanek dogovorili s trenutnim najemnikom. Če je stanovanje že prosto, se je običajno mogoče dogovoriti za prilagodljive termine.

Ustrezen odstotek provizije, ki jo morajo plačati kupci, boste našli v naših razstavah. Ta se obračuna od notarsko potrjene kupnine ob sklenitvi notarsko potrjene kupoprodajne pogodbe.

Veljavni predpisi o proviziji v Nemčiji določajo, da morajo kupci in prodajalci stanovanj in samostojnih hiš plačati enak znesek provizije, če nepremičninski posrednik nastopa za obe stranki in so kupci potrošniki. V teh primerih znaša provizija Mr. Lodgea običajno 2,5 % plus 19 % DDV (= 2,975 % z DDV).
Za druge vrste nepremičnin (stanovanjski bloki, zemljišča, poslovne enote) ali če nepremičninski posrednik deluje izključno za prodajalca (tako imenovana "čista interna provizija", tj. brez posredniške pogodbe s kupci), ali če kupci niso potrošniki, provizija še vedno ni zakonsko predpisana in se zato lahko na trgu prosto dogovori.

Če ste na našem spletnem mestu našli ustrezno ponudbo, nas kontaktirajte prek gumba "Povpraševanje". Nepremičninski svetovalec vas bo nato čim prej kontaktiral in se z vami dogovoril o nadaljnjih korakih. Z veseljem vam bomo organizirali termin za ogled na kraju samem. Lahko nas tudi pokličete. Pisarna je odprta od ponedeljka do petka od 9. do 17. ure. Veselimo se vašega klica!

Če ste nepremičnino kupili prek nas, vam ponujamo možnost, da jo oddate v najem mednarodnim najemnikom kot opremljeno stanovanje - učinkovito, prilagodljivo in v celoti upravljano. Naša strategija oddajanja zagotavlja visoko stopnjo zasedenosti in stabilen prihodek od najemnin, mi pa prevzamemo celotno upravljanje. Tako se vaša nepremičnina z minimalnim naporom spremeni v visoko donosno naložbo.