Pogosta vprašanja za prodajalce

Za začetno orientacijo spletna orodja za vrednotenje ponujajo hitro oceno na podlagi statističnih primerjalnih vrednosti in dejavnikov lokacije. Vendar pa ti algoritmi zagotavljajo le grob okvir. Od dejanske vrednosti pogosto odstopajo za 10-30 %. Pri posebnih lokacijah in ekskluzivnih nepremičninah lahko dejanska vrednost odstopa za več kot 50 %. Podrobna analiza nepremičnine, ki jo opravi izkušen nepremičninski agent ali strokovnjak, je bistvenega pomena za tržno usmerjeno vrednotenje, saj lahko le tako ocenimo posamezne značilnosti, posebnost nepremičnine, njeno stanje ohranjenosti, kakovostne posodobitve ali pravne podrobnosti v zemljiški knjigi.

Strokovna cenitev ali dobro utemeljena analiza tržne vrednosti upošteva tudi trenutne konkurenčne razmere na tem območju. Pri tem se preveri, katere podobne nepremičnine se trenutno ponujajo po katerih cenah in kateri posli so bili dejansko sklenjeni. Strokovno znanje nepremičninskega posrednika na trgu je lahko odločilna prednost za prodajalca. Cilj je določiti ponudbeno ceno, ki na eni strani v celoti izkorišča potencial nepremičnine, na drugi strani pa omogoča hitro trženje brez nepotrebnega zniževanja cene.

Tržna vrednost nepremičnine ni statičen podatek, temveč rezultat kompleksne analize različnih dejavnikov, ki vplivajo na vrednost. Te lahko v grobem razdelimo v tri kategorije, ki so ponderirane v vsakem strokovnem postopku ocenjevanja vrednosti (vrednost premoženja, vrednost kapitaliziranega dobička ali postopek primerjalne vrednosti).

Odločilni dejavniki vključujejo

• Lokacija: To je najpomembnejši dejavnik. Razlikujemo med makrolokacijo (regija, mesto, infrastruktura, gospodarska moč okolice) in mikrolokacijo (neposredna soseska, hrup, razgled, izpostavljenost nebu).
• Stanje in vsebina: To vključuje leto gradnje, energetsko učinkovitost (izolacija, tehnologija ogrevanja, okna), zaostanke pri vzdrževanju in kakovost uporabljenih gradbenih materialov. Posodobitve, opravljene v zadnjih 10 do 15 letih, povečujejo vrednost nepremičnine.
• Lastnosti: Lastnosti , kot so opremljene kuhinje, visokokakovostne talne obloge, sistemi pametnega doma, dvigala ali število in oblika kopalnic, so vključene v vrednotenje.
• Nepremičnina in pravni okvir: To vključuje velikost parcele, razmerje tlorisnih površin (GFZ), obremenitve stavb v zemljiški knjigi ter morebitne spomeniškovarstvene zahteve ali pravice poti.

Odločilno vlogo ima tudi trenutno tržno okolje : razmerje med ponudbo in povpraševanjem ter trenutna raven obrestnih mer močno vplivajo na ceno, ki jo je na koncu dejansko mogoče doseči na trgu.

Če želite prodati svojo nepremičnino v Münchnu, se morate pomembno odločiti: zasebna prodaja ali nepremičninski posrednik? Oba načina imata prednosti in slabosti. Odločilni dejavniki so vaš razpoložljivi čas, vaše strokovno znanje in izkušnje pri prodaji nepremičnin.

Zasebna prodaja se morda sprva zdi privlačna, saj pri njej ni provizije nepremičninskega posrednika. Vendar pa vključuje precej dela: določiti morate pravo prodajno ceno, pripraviti dokumente, izdelati kakovostne fotografije in ekspozicije, obdelati povpraševanja in koordinirati oglede. Tudi pogajanja o ceni in pravna vprašanja so v celoti v vaši pristojnosti, zato lahko zlahka naredite drage napake.

Izkušeni nepremičninski posrednik vse te naloge prevzame profesionalno. Do potankosti poznajo lokalni trg, imajo na voljo preverjene potencialne kupce in zaradi dobro utemeljenih cenitev in ciljno usmerjenega trženja običajno dosežejo bistveno višje prodajne cene. Poleg tega pogajanja o ceni vodijo objektivno in brez čustvene navezanosti. To je očitna prednost, ko gre za čim večji izkupiček od prodaje.

Prav zato, ker je prodaja nepremičnine pogosto ena največjih finančnih odločitev v življenju, se številni lastniki odločijo za podporo nepremičninskega posrednika, da bi prihranili čas, se izognili tveganjem in dosegli optimalno ceno.

Nepremičninski agent ponuja veliko več kot le posredovanje. Kot vaš strateški partner vas bo vodil skozi celoten postopek prodaje. Zaradi poznavanja trga lahko natančno določijo realno prodajno ceno in pogosto dosežejo 10-15 % višji izkupiček kot zasebni prodajalci.

Vse naloge prevzame od prvega koraka naprej: izdelava profesionalne razstave, pridobitev vseh dokumentov, spletno trženje na znanih portalih in organizacija ogledov. Preveri tudi kreditno sposobnost potencialnih kupcev in tako zagotovi pravno skladen in brezstresen prodajni postopek.

Tudi v posebnih situacijah, kot so skupnosti dedičev, ločitve ali zapletene lastniške strukture, je nepremičninski posrednik nevtralen posrednik, ki prepriča z izkušnjami in občutljivostjo. Na ta način ne dosežete le najboljše cene, temveč se izognete tudi pravnim pastem in nepotrebnim zamudam.

Če torej želite prodati svoje stanovanje ali hišo v Münchnu in cenite strokovnost, pravno varnost in najboljšo možno prodajno ceno, je izkušeni nepremičninski posrednik najboljša izbira.

Čas, potreben za prodajo, je v veliki meri odvisen od lokacije, cen in razmer na trgu. Na iskani lokaciji lahko stanovanje z dobro ali pravilno ceno najde kupca v nekaj tednih. Če pa je v manj iskanih soseskah izklicna cena previsoka, energetske vrednosti slabe, splošno stanje neugodno, hišni stroški previsoki itd., lahko postopek prodaje traja več mesecev ali dlje. Pri pripravi nepremičnine za prodajo je zelo pomembno, da zagotovite vso prodajno dokumentacijo.

Po pripravi fotografij nepremičnine in ekspozicije je povprečen čas med prvim oglasom in notarskim zapisom približno tri do šest mesecev. To vključuje oglede, pogajanja o ceni, finančni pregled kupca in pripravo kupoprodajne pogodbe. Poleg tega je treba upoštevati, da po imenovanju pri notarju do plačila kupnine običajno preteče še od štiri do šest tednov. Skupaj je torej mogoče predvideti, da bo dokončanje prodaje trajalo približno štiri do osem mesecev.

Preden lahko začnemo z dejansko prodajo, najprej potrebujemo podpisano posredniško pogodbo, vključno z izjavo o odpovedi in varstvu podatkov ter vašimi identifikacijskimi podatki. Nato potrebujemo naslednje dokumente za nepremičnino: aktualni izpisek iz zemljiške knjige, opis stavbe, načrt zemljišča, energetsko izkaznico, tlorise in dokumente o zavarovanju stavbe. Pri stanovanjskih hišah so potrebni tudi zadnji trije veljavni zapisniki sestankov lastnikov, poslovni načrt, zadnji letni obračun in izjava o delitvi z dodatki. V primeru najete nepremičnine potrebujemo tudi najemno pogodbo in kontaktne podatke najemnikov.

Naš fotografski oddelek bo nato na kraju samem posnel profesionalne fotografije in videoposnetke. Po potrebi lahko pokličete tudi naš oddelek za notranje oblikovanje, da bo nepremičnina še bolj prijetna.
Če imate vprašanja o popravilih, prenovah in posodobitvah, vam bo z veseljem pomagala naša tehnična služba.

Popolna dokumentacija o nepremičnini je predpogoj za hitro odobritev financiranja s strani banke kupca. Najpomembnejši dokumenti so aktualni izpisek iz zemljiške knjige (star največ tri mesece), katastrski načrt in zakonsko zahtevana energetska izkaznica, tlorisi, , aktualen, potrjen izračun stanovanjske površine, zavarovanje stavbe. Pri hišah je treba za pregledno dokumentiranje stanja predložiti tudi gradbene načrte in dokazila o posodobitvah, opravljenih v zadnjih letih.

Pri prodaji kondominija je treba predložiti tudi izjavo o delitvi, načrt razdelitve, zadnje tri zapisnike zbora lastnikov in trenutni gospodarski načrt. Zgodnja priprava teh dokumentov preprečuje zamude v postopku prodaje in ustvarja zaupanje med potencialnimi kupci.

V primeru posredniške provizije se lastnik nepremičnine zaveže, da za določeno obdobje ne bo naročil drugemu posredniku, da trži njegovo nepremičnino. V zameno je nepremičninski posrednik dolžan intenzivno in ciljno pospeševati prodajna prizadevanja - na primer s ciljno usmerjenimi trženjskimi ukrepi, pripravo visokokakovostne razstave in organizacijo ogledov.

Ta ekskluzivnost varuje nepremičnino pred "izgorevanjem" zaradi večkratnega dajanja na trg, kar lahko pogosto privede do padca cene.

Kvalificirano ekskluzivno pooblastilo je še posebej pomembno: v tem primeru se stranki tudi dogovorita, da so lastnikova lastna prodajna prizadevanja omejena, saj mora lastnik vse neposredne interesente napotiti na nepremičninskega posrednika. To nepremičninskemu posredniku zagotavlja provizijo v primeru uspeha, prodajalcu pa strokovno obravnavo iz enega samega vira.

Brez takšnega dogovora (v primeru tako imenovanega enostavnega pooblastila) je pogosto manjša spodbuda za nepremičninskega posrednika, da plača predujem, saj sklenitev prodaje ni zavarovana s strani tretjih oseb.

Čistoča in urejenost ter prijetna notranja klima so pomembni za optimalno predstavitev vaše nepremičnine. Naši nepremičninski svetovalci bodo v dogovoru z vami ali vašimi najemniki organizirali oglede z morebitnimi kupci.

Ko se odločite za nakup, od potencialnega kupca zahtevamo dokazilo o lastniškem kapitalu ali potrdilo o financiranju s strani finančne institucije. Nato se lahko dogovorimo o vseh podrobnostih za osnutek kupoprodajne pogodbe in obe stranki podpišeta potrditev rezervacije z izjavo o soglasju za odgovornost notarja za stroške.

Notar nato od nas prejme podroben seznam vsega, kar je treba vključiti v kupoprodajno pogodbo, vključno s seznamom inventarja za opremljene nepremičnine. Na podlagi dolgoletnih dobrih poslovnih odnosov nato kupcem in prodajalcem predlagamo ustrezno notarsko pisarno ali pa izberemo notarsko pisarno, ki jo zahteva kupec ali prodajalec, in se dogovorimo za sestanek pri notarju.

Pred notarsko overitvijo, na katero vas bodo vedno spremljali naši nepremičninski svetovalci, je nato dovolj časa za pridobitev vseh potrebnih dokumentov.

Za vas kot prodajalca je najpomembnejši cilj kupoprodajne pogodbe zagotoviti plačilo kupnine in hkrati izključiti odgovornost. Ker se nepremičnine običajno prodajajo "kot so videti", mora pogodba vsebovati celovito izključitev odgovornosti za stvarne napake.

To vas varuje pred poznejšo odgovornostjo za napake, za katere niste vedeli. Edina izjema je goljufivo prikrivanje stvarnih napak, za katere ste vedeli.

Prav tako je pomembno zagotoviti, da so plačilni dogovori v skladu z zakonodajo. Notar s tako imenovanim obvestilom o zapadlosti zagotovi, da kupnine ni treba plačati, dokler niso izpolnjene vse zahteve (npr. vpis prednostnega obvestila o prenosu za kupca).

Poskrbite, da se ekonomski prenos - tj. trenutek, od katerega kupec koristi nepremičnino, vendar nosi tudi bremena (davek na nepremičnine, obratovalni stroški) - izvede šele po prejemu celotne kupnine.

Pri prodaji obstoječe nepremičnine je v kupoprodajni pogodbi običajno dogovorjena celovita izključitev odgovornosti za stvarne napake ("kupljeno, kot je bilo videti"). To pomeni, da prodajalec ni odgovoren za napake, ki se pojavijo po primopredaji ali ki bi jih kupec lahko opazil med pregledom. Vendar pa to izvzetje iz odgovornosti ne velja za napake, za katere je prodajalec dal izrecno jamstvo ali jih je kupcu goljufivo prikril.

Odgovornost se močno poveča v primeru tako imenovanih goljufivo prikritih napak. To so pomembne napake (npr. skrita plesen, strukturne težave ali manjkajoča gradbena dovoljenja), za katere je prodajalec vedel, vendar jih namenoma ni razkril kupcu. V takem primeru lahko kupec zniža kupnino, zahteva odškodnino ali v skrajnem primeru celo izsili razveljavitev kupoprodajne pogodbe, saj je izključitev odgovornosti zaradi goljufivega namena pravno neveljavna.

Stroške notarske overitve kupoprodajne pogodbe, tj. notarja, običajno plača kupec. Prav tako krije stroške za vpis prednostnega obvestila o prenosu in prenosa v zemljiško knjigo ter za uradna dovoljenja.

Prodajalci krijejo stroške za izbris v zemljiški knjigi, če je to potrebno.

Veljavni predpisi o proviziji v Nemčiji določajo, da mora biti provizija za kupce in prodajalce enaka za stanovanja in enodružinske hiše, če nepremičninski posrednik deluje za obe stranki in so kupci potrošniki.

Za druge vrste nepremičnin (stanovanjski bloki, zemljišča, poslovne enote) ali če nepremičninski posrednik deluje izključno za prodajalca (tako imenovana "čista interna provizija") ali če kupci niso potrošniki, natančna struktura provizije še vedno ni predpisana z zakonom in se zato lahko prosto dogovori na trgu.

Pri zasebni prodaji nepremičnine je treba davek na špekulacije upoštevati predvsem v primeru, če so presežena zakonsko določena obdobja posedovanja.

Načeloma je kapitalski dobiček obdavčen z dohodnino, če je obdobje med nakupom in prodajo krajše od desetih let. Izjema velja v primeru lastniškega bivanja: če ste v letu prodaje in v dveh predhodnih koledarskih letih sami živeli v nepremičnini, se davčna obveznost v desetletnem obdobju ne obračuna.

Priporočljivo se je posvetovati z davčnim svetovalcem, da pri prodaji ne naredite napake. "Omejitev treh nepremičnin" je lahko pomembna tudi, če v petih letih prodate več kot tri nepremičnine. To lahko davčni urad opredeli kot trgovanje s poslovnimi nepremičninami z davčnimi posledicami.

Praviloma davek na prenos nepremičnine nosi kupec, tako da vam kot prodajalcu poleg morebitnega davka na dohodek od dobička ne bodo nastali dodatni davki na prenos. Zato je priporočljivo, da že v zgodnji fazi preverite svoj osebni davčni položaj, da bi lahko natančno izračunali neto izkupiček.

Predaja nepremičnine vedno poteka v skladu z veljavnimi higienskimi predpisi, pri čemer je treba izročiti vse ključe in dokumente o nepremičnini. V skupnem protokolu je treba navesti vse odčitke števcev, kot so elektrika, voda, plin itd. Na željo vpletenih strank se lahko dogovori o začasnem odčitavanju števcev, ki ga mora običajno plačati kupec, prodajalec pa se mora s tem strinjati, ali pa ga lahko podjetje za upravljanje nepremičnin poravna po načelu pro rata temporis. Protokol morata podpisati obe stranki, nato pa je treba obvestiti dobavitelje energije.

Za vas bomo vnaprej pripravili primopredajni protokol, da bo vse potekalo nemoteno. Predajo lahko opravimo tudi skupaj z vami.

Z Mr. Lodgeom boste prejeli pregledno strukturo provizij in obveščeni boste o vsakem našem koraku.

Veljavni predpisi o provizijah v Nemčiji določajo, da morajo kupci in prodajalci stanovanj in samostojnih hiš plačati enak znesek provizije, če nepremičninski posrednik deluje za obe strani in so kupci potrošniki. V teh primerih znaša provizija Mr. Lodgea običajno 2,5 % plus 19 % DDV (= 2,975 % z DDV).
Za druge vrste nepremičnin (stanovanjski bloki, zemljišča, poslovne enote) ali če nepremičninski posrednik deluje izključno za prodajalca (tako imenovana "čista interna provizija", tj. brez posredniške pogodbe s kupci), ali če kupci niso potrošniki, provizija še vedno ni zakonsko predpisana in se zato lahko na trgu prosto dogovori.

Naši izkušeni svetovalci za opremo in notranji oblikovalci bodo na zahtevo in po dogovoru poskrbeli za popolno predstavitev vaše nepremičnine za prodajo. Neopremljenim nepremičninam lahko začasno dodamo pohištvo in dodatke ali pa optimiziramo vašo obstoječo opremo tako, da jo prestavimo. Oblikujemo barve sten in svetlobne poudarke ter jih opremimo za popolno fotografsko predstavitev.

Kadar je nepremičnina v letih, lahko z usmerjeno prenovo in posodobitvijo povečate njeno vrednost. Mr. Lodge veliko del opravi z lastnimi usposobljenimi delavci in tehniki. Poleg tega naša ekipa naroča, organizira in usklajuje izbrana in zanesljiva specializirana podjetja. Kratek pregled stroškov najdete tukaj.

Kakovostne fotografije in videoposnetki so bistvenega pomena za optimalno predstavitev in uspešno trženje vaše nepremičnine. Fotografije in videoposnetke nepremičnin za prodajo zato z najnovejšo profesionalno fotografsko in video opremo posnamejo strokovnjaki v podjetju Mr. Lodge. Zato fotografij in videoposnetkov prodajalcev ni mogoče uporabiti.

Posnetki so del paketa storitev Mr. Lodgea in so za naše prodajne stranke brezplačni. Dodatne informacije so na voljo tukaj.

Če je nepremičnina še vedno zasedena, je treba odstraniti osebne predmete in jo predstaviti čim bolj nevtralno. Upoštevajte tudi, da mora biti vaša nepremičnina videti vabljivo. Če gre za prazno nepremičnino, priporočamo, da jo vizualizirate z uporabo home staging. Pri tem vam bo z veseljem pomagala naša ekipa za notranje oblikovanje. Več informacij najdete tukaj.