Satıcılar için SSS

İlk oryantasyon için, çevrimiçi değerleme araçları istatistiksel karşılaştırmalı değerlere ve konum faktörlerine dayalı hızlı bir değerlendirme sunar. Ancak bu algoritmalar yalnızca kaba bir çerçeve sunar. Genellikle gerçek değerden %10-30 oranında sapmalar söz konusudur. Özel konumlar ve ayrıcalıklı mülkler söz konusu olduğunda, gerçek değer %50'den fazla sapma gösterebilir. Piyasa odaklı bir değerleme için deneyimli bir emlakçı veya uzman tarafından yapılacak detaylı bir mülk analizi şarttır, zira ancak bu şekilde mülkün kendine has özellikleri, özel niteliği, koruma durumu, yüksek kaliteli modernizasyonlar veya tapu sicilindeki yasal detaylar değerlendirilebilir.

Profesyonel bir değerleme veya sağlam temellere dayanan bir piyasa değeri analizi, bölgedeki mevcut rekabet durumunu da dikkate alır. Bu, hangi benzer mülklerin şu anda hangi fiyatlarla sunulduğunun ve hangi anlaşmaların gerçekten sonuçlandırıldığının kontrol edilmesini içerir. Bir emlak acentesinin piyasa uzmanlığı satıcı için belirleyici bir avantaj olabilir. Amaç, bir yandan mülkün potansiyelini tam olarak kullanan bir teklif fiyatı belirlemek, diğer yandan da gereksiz fiyat indirimleri yapmadan hızlı bir pazarlama sağlamaktır.

Bir mülkün piyasa değeri statik bir rakam olmayıp, değeri etkileyen çeşitli faktörlerin karmaşık bir analizinin sonucudur. Bunlar kabaca üç kategoriye ayrılabilir ve her profesyonel değerleme prosedüründe (varlık değeri, kapitalize kazanç değeri veya karşılaştırmalı değer prosedürü) ağırlıklandırılır.

Belirleyici faktörler şunları içerir

• Konum: Bu en önemli faktördür. Makro konum (bölge, şehir, altyapı, çevrenin ekonomik gücü) ve mikro konum (yakın komşuluk, gürültü kirliliği, manzara, gökyüzüne maruz kalma) arasında bir ayrım yapılır.
• Durum ve içerik: Bu , inşaat yılını, enerji verimliliğini (yalıtım, ısıtma teknolojisi, pencereler), bakım birikimini ve kullanılan yapı malzemelerinin kalitesini içerir. Son 10 ila 15 yıl içinde yapılan modernizasyon çalışmaları mülkün değerini artırır.
• Özellikler: Hazır mutfaklar, yüksek kaliteli zemin kaplamaları, akıllı ev sistemleri, asansörler veya banyo sayısı ve tasarımı gibiözellikler değerlemeye dahil edilir.
• Mülk ve yasal çerçeve: Bunlar arasında arsanın büyüklüğü, taban alanı oranı (GFZ), tapu sicilindeki bina yükümlülüklerinin yanı sıra olası anıt koruma gereklilikleri veya geçiş hakları yer alır.

Mevcut piyasa ortamı da belirleyici bir rol oynar: arz ve talep arasındaki ilişki ve mevcut faiz oranı seviyesi, sonuçta piyasada gerçekleşebilecek fiyat üzerinde büyük bir etkiye sahiptir.

Münih'teki mülkünüzü satmak istiyorsanız, önemli bir kararla karşı karşıyasınız: özel satış mı yoksa emlakçı mı? Her iki yolun da avantajları ve dezavantajları vardır. Belirleyici faktörler mevcut zamanınız, uzmanlığınız ve mülk satışındaki deneyiminizdir.

Özel satış, emlakçı komisyonu olmadığı için ilk başta cazip görünebilir. Ancak, önemli miktarda iş gerektirir: doğru satış fiyatını belirlemeniz, belgeleri derlemeniz, yüksek kaliteli fotoğraflar ve teşhirler oluşturmanız, talepleri işleme koymanız ve görüşmeleri koordine etmeniz gerekir. Fiyat görüşmeleri ve yasal konular da tamamen sizin sorumluluğunuzdadır ve burada maliyetli hatalar yapmak kolaydır.

Deneyimli bir emlakçı tüm bu görevleri profesyonelce üstlenir. Yerel piyasanın içini dışını bilirler, ellerinin altında potansiyel alıcılar vardır ve genellikle sağlam değerlemeler ve hedefe yönelik pazarlama sayesinde önemli ölçüde daha yüksek satış fiyatları elde ederler. Ayrıca, fiyat görüşmelerini objektif bir şekilde ve duygusal bağlılık olmadan yürütürler. Bu, satış gelirlerinizi en üst düzeye çıkarmak söz konusu olduğunda açık bir avantajdır.

Bir mülkün satışı genellikle hayattaki en büyük finansal kararlardan biri olduğu için, birçok mülk sahibi zamandan tasarruf etmek, risklerden kaçınmak ve optimum fiyatı elde etmek için bir emlak acentesinin desteğini tercih eder.

Bir emlak danışmanı, aracılıktan çok daha fazlasını sunar. Stratejik ortağınız olarak, tüm satış süreci boyunca size rehberlik edeceklerdir. Piyasa hakkındaki bilgileri sayesinde, gerçekçi satış fiyatını doğru bir şekilde belirleyebilir ve genellikle özel satıcılardan %10-15 daha yüksek gelir elde edebilirler.

İlk adımdan itibaren tüm görevleri üstlenir: profesyonel teşhirler oluşturmak, tüm belgeleri temin etmek, tanınmış portallarda çevrimiçi pazarlama yapmak ve görüşmeleri organize etmek. Ayrıca potansiyel alıcıların kredibilitesini kontrol eder ve böylece yasal olarak uyumlu ve stressiz bir satış süreci sağlar.

Varis toplulukları, boşanmalar veya karmaşık mülkiyet yapıları gibi özel durumlarda bile emlakçı, deneyim ve hassasiyetle ikna eden tarafsız bir aracıdır. Bu şekilde, sadece en iyi fiyatı elde etmekle kalmaz, aynı zamanda yasal tuzaklardan ve gereksiz gecikmelerden de kaçınırsınız.

Dolayısıyla, Münih'teki dairenizi veya evinizi satmak istiyorsanız ve profesyonelliğe, yasal güvenliğe ve mümkün olan en iyi satış fiyatına değer veriyorsanız, deneyimli bir emlakçı en iyi seçimdir.

Satış süresi büyük ölçüde konuma, fiyatlandırmaya ve piyasa durumuna bağlıdır. Aranılan bir yerde, iyi fiyatlandırılmış veya doğru fiyatlandırılmış bir daire birkaç hafta içinde alıcı bulabilir. Ancak, daha az rağbet gören mahallelerde, istenen fiyat çok yüksekse, enerji değerleri düşükse, genel durum elverişsizse, ev ücretleri çok yüksekse vb. satış süreci birkaç ay veya daha uzun sürebilir. Bir mülkü satışa hazırlarken, tüm satış belgelerini sağlamak çok önemlidir.

Mülkün fotoğrafları ve teşhiri hazırlandıktan sonra, ilk ilan ile noter tasdiki arasındaki ortalama süre yaklaşık üç ila altı aydır. Bu süreye incelemeler, fiyat görüşmeleri, alıcının mali kontrolü ve satın alma sözleşmesinin hazırlanması dahildir. Buna ek olarak, noter randevusundan sonra, satın alma bedelinin ödenmesine kadar genellikle dört ila altı hafta daha geçtiği dikkate alınmalıdır. Dolayısıyla, toplamda satışın sonuçlanmasının yaklaşık dört ila sekiz ay süreceği varsayılabilir.

Gerçek satışa başlamadan önce, iptal ve veri koruma beyanı ile kimlik bilgilerinizi içeren imzalı aracılık sözleşmesine ihtiyacımız var. Daha sonra mülk için aşağıdaki belgelere ihtiyacımız var: tapu sicilinden güncel alıntı, bina tanımı, vaziyet planı, enerji performans sertifikası, kat planları ve bina için sigorta belgeleri. Kat mülkiyeti durumunda, mal sahiplerinin toplantılarının son üç geçerli tutanağı, iş planı, son yıllık hesap özeti ve ekleri de içeren bölünme beyanı da gereklidir. Kiralanmış bir mülk söz konusu olduğunda, kira sözleşmesine ve kiracıların iletişim bilgilerine de ihtiyacımız var.

Fotoğraf departmanımız daha sonra yerinde profesyonel fotoğraflar ve videolar çekecektir. Gerekirse, iç tasarım departmanımız da mülkü daha da hoş hale getirmek için çağrılabilir.
Onarımlar, tadilatlar ve modernizasyonlar hakkında herhangi bir sorunuz varsa, teknik servisimiz size yardımcı olmaktan mutluluk duyacaktır.

Mülk belgelerinin eksiksiz olması, alıcının bankasından hızlı bir finansman taahhüdü alınabilmesi için bir ön koşuldur. En önemli belgeler arasında tapu sicilinden güncel bir alıntı (en fazla üç aylık), kadastro haritası ve yasal olarak gerekli enerji performans sertifikası, kat planları, güncel, onaylanmış bir yaşam alanı hesaplaması, bina sigortası bulunmaktadır. Konutlar söz konusu olduğunda, durumu şeffaf bir şekilde belgelemek için inşaat planları ve son yıllarda yapılan modernizasyon çalışmalarının kanıtı da sunulmalıdır.

Bir kat mülkiyeti satılırken, bölünme beyanı, bölme planı, mal sahipleri toplantısının son üç tutanağı ve mevcut ekonomik plan da gereklidir. Bu belgelerin erken bir aşamada derlenmesi, satış sürecindeki gecikmeleri önler ve potansiyel alıcılar arasında güven yaratır.

Komisyoncu komisyonu durumunda mülk sahibi, mülkünü pazarlaması için belirli bir süre boyunca başka bir komisyoncuyu görevlendirmemeyi taahhüt eder. Buna karşılık emlakçı, satış çabalarını yoğun ve hedefe yönelik bir şekilde ilerletmekle yükümlüdür - örneğin hedefe yönelik pazarlama önlemleri, yüksek kaliteli bir teşhir oluşturulması ve görüntüleme organizasyonu yoluyla.

Bu münhasırlık, mülkü piyasada birden fazla yer alarak "tükenmekten" korur ve bu da genellikle fiyatın düşmesine neden olabilir.

Nitelikli münhasır yetki özellikle önemlidir: burada taraflar, mal sahibinin kendi satış çabalarının, mal sahibinin doğrudan ilgilenen tüm tarafları emlakçıya yönlendirmesi gerektiği için kısıtlandığını da kabul eder. Bu, emlakçıya başarı durumunda bir komisyon ve satıcıya tek bir kaynaktan profesyonel işlem garantisi verir.

Böyle bir anlaşma olmaksızın (basit vekalet olarak adlandırılan durumda), satışın sonuçlanması üçüncü taraflarca güvence altına alınmadığından, emlakçının peşin ödeme yapması için genellikle daha az teşvik vardır.

Mülkünüzün en iyi şekilde sunulması için temizlik ve düzen ile hoş bir iç mekan iklimi önemlidir. Emlak danışmanlarımız, sizinle veya kiracılarınızla istişare ederek olası alıcılarla görüntüleme randevuları düzenleyecektir.

Satın alma kararı verildiğinde, muhtemel alıcıdan öz sermaye kanıtı veya bir finans kuruluşundan finansman onayı talep ediyoruz. Ardından, taslak satın alma sözleşmesinin tüm ayrıntıları görüşülebilir ve her iki taraf da noterin masraflar için sorumluluğuna ilişkin rıza beyanı ile birlikte bir rezervasyon onayı imzalar.

Daha sonra noter, mobilyalı mülkler için envanter listesi de dahil olmak üzere satın alma sözleşmesine dahil edilmesi gereken her şeyin ayrıntılı bir listesini bizden alır. Uzun yıllara dayanan iyi iş ilişkilerimize dayanarak, alıcılara ve satıcılara uygun bir noter ofisi öneriyoruz veya alıcı veya satıcı tarafından talep edilen bir noter ofisini seçip bir noter randevusu ayarlıyoruz.

Bu durumda, emlak danışmanlarımızın her zaman size eşlik edeceği noter randevusundan önce gerekli tüm belgeleri almak için zamanınız olur.

Satıcı olarak sizin için, satın alma bedelinin ödenmesini güvence altına almak ve aynı zamanda sorumluluğu hariç tutmak, satın alma sözleşmesindeki en önemli hedeftir. Gayrimenkuller genellikle "görüldüğü gibi" satıldığından, sözleşme maddi kusurlar için kapsamlı bir sorumluluk muafiyeti içermelidir.

Bu sizi daha sonraki bir tarihte farkında olmadığınız kusurlardan dolayı sorumlu tutulmaktan korur. Bunun tek istisnası, farkında olduğunuz maddi kusurların hileli bir şekilde gizlenmesidir.

Ödeme düzenlemelerinin yasalara uygun olmasını sağlamak da önemlidir. Noter, tüm gereklilikler (örneğin alıcı için öncelikli devir bildiriminin girilmesi) yerine getirilinceye kadar satın alma bedelinin ödenmesi gerekmediğinden emin olur.

Ekonomik devrin - yani alıcının mülkten yararlandığı ve aynı zamanda yükleri (emlak vergisi, işletme maliyetleri) taşıdığı zamanın - ancak satın alma fiyatının tamamı alındıktan sonra gerçekleştiğinden emin olun.

Mevcut bir mülkü satarken, satın alma sözleşmesinde genellikle maddi kusurlar için kapsamlı bir sorumluluk muafiyeti kabul edilir ("görüldüğü gibi satın alınır"). Bu, satıcının devir teslimden sonra ortaya çıkan veya alıcının inceleme sırasında fark edebileceği kusurlardan sorumlu olmadığı anlamına gelir. Ancak bu sorumluluk muafiyeti, satıcının açık bir garanti verdiği veya alıcıdan hileli bir şekilde gizlediği kusurlar için geçerli değildir.

Hileli olarak gizlenen kusurlar söz konusu olduğunda sorumluluk büyük ölçüde artmaktadır. Bunlar, satıcı tarafından bilinen ancak kasıtlı olarak alıcıya açıklanmayan önemli kusurlardır (örneğin gizli küf, yapısal sorunlar veya eksik inşaat ruhsatları). Böyle bir durumda, alıcı satın alma fiyatını düşürebilir, tazminat talep edebilir veya aşırı durumlarda, hileli niyet için sorumluluk hariç tutulması yasal olarak geçersiz olduğundan, satın alma sözleşmesinin iptalini bile zorlayabilir.

Satın alma sözleşmesinin noter tarafından onaylanması, yani noter masrafları genellikle alıcılar tarafından ödenir. Ayrıca, öncelikli devir bildiriminin ve devrin tapu siciline işlenmesi ve resmi izinler için masraflar da alıcılar tarafından karşılanır.

Satıcılar, gerektiğinde tapu sicilindeki iptal masraflarını üstlenirler.

Almanya'daki mevcut komisyon yönetmelikleri, emlakçının her iki taraf için de hareket etmesi ve alıcıların tüketici olması durumunda, alıcılar ve satıcılar için komisyonun daireler ve müstakil evler için aynı olması gerektiğini öngörmektedir.

Diğer mülk türleri için (apartman blokları, arsalar, ticari birimler) veya emlakçı yalnızca satıcı için çalışıyorsa ("saf iç komisyon" olarak adlandırılır) veya alıcılar tüketici değilse, komisyonun kesin yapısı hala yasa tarafından belirlenmemiştir ve bu nedenle piyasada serbestçe kararlaştırılabilir.

Bir mülkü özel olarak satarken, yasal elde tutma süreleri aşılırsa spekülasyon vergisi öncelikle dikkate alınmalıdır.

Prensip olarak, satın alma ve satış arasındaki süre on yıldan azsa, sermaye kazancı gelir vergisine tabidir. Mülkün sahibi tarafından kullanılması durumunda bir istisna geçerlidir: Satış yılında ve önceki iki takvim yılında mülkte kendiniz yaşadıysanız, on yıllık süre içinde vergi yükümlülüğü uygulanmaz.

Satış sırasında hata yapmaktan kaçınmak için bir vergi danışmanına danışmanız tavsiye edilir. "Üç mülk sınırı", 5 yıl içinde üçten fazla mülk satmanız durumunda da geçerli olabilir. Bu durum vergi dairesi tarafından ticari mülk ticareti olarak sınıflandırılabilir ve vergi sonuçları doğurabilir.

Kural olarak, mülk devir vergisi alıcı tarafından karşılanır, böylece satıcı olarak kâr üzerindeki potansiyel gelir vergisine ek olarak başka bir devir vergisine tabi olmazsınız. Bu nedenle, net geliri doğru bir şekilde hesaplamak için kişisel vergi durumunuzu erken bir aşamada kontrol etmeniz tavsiye edilir.

Mülkiyet devri her zaman mevcut hijyen yönetmelikleri kapsamında gerçekleşir ve tüm anahtarlar ve mülkiyet belgeleri teslim edilmelidir. Elektrik, su, gaz vb. gibi tüm sayaç okumaları ortak bir protokolde listelenmelidir. İlgili tarafların talebi üzerine, genellikle alıcının ödemesi ve satıcının kabul etmesi gereken bir ara sayaç okuması üzerinde anlaşmaya varılabilir veya mülk yönetim şirketi geçici olarak orantılı bir şekilde anlaşabilir. Protokol her iki tarafça da imzalanmalı ve ardından enerji tedarikçileri bilgilendirilmelidir.

Her şeyin sorunsuz işlemesini sağlamak için sizin için önceden bir devir protokolü hazırlayacağız. Devir teslim işlemini sizinle birlikte de gerçekleştirebiliriz.

Mr. Lodge ile şeffaf bir komisyon yapısı elde edeceksiniz ve attığımız her adımdan sizi haberdar edeceğiz.

Almanya'daki mevcut komisyon yönetmelikleri, emlakçının her iki taraf için de hareket etmesi ve alıcıların tüketici olması durumunda, daire ve müstakil ev alıcı ve satıcılarının aynı miktarda komisyon ödemesini şart koşmaktadır. Bu durumlarda, Mr. Lodge'un komisyonu genellikle %2,5 artı %19 KDV'dir (= KDV dahil %2,975).
Diğer mülk türleri için (apartman blokları, arsalar, ticari birimler) veya emlakçı yalnızca satıcı için hareket ediyorsa ("saf iç komisyon" olarak adlandırılır, yani alıcılarla aracılık sözleşmesi yoktur) veya alıcılar tüketici değilse, komisyon yine de yasa tarafından belirlenmemiştir ve bu nedenle piyasada serbestçe kararlaştırılabilir.

Deneyimli mobilya danışmanlarımız ve iç tasarımcılarımız, talep üzerine ve düzenleme ile mülkünüzün satış için mükemmel bir şekilde sunulmasını sağlayacaktır. Mobilyasız mülklere geçici olarak mobilya ve aksesuar ekleyebilir veya mevcut mobilyalarınızı yeniden konumlandırarak optimize edebiliriz. Duvar renkleri ve aydınlatma vurguları tasarlıyor ve mükemmel fotoğraf sunumu için dekore ediyoruz.

Bir mülkün yaşı ilerlediğinde, hedeflenen yenileme ve modernizasyon önlemleri mülkün değerini artırmaya yardımcı olur. Mr. Lodge, işlerin çoğunu kendi kalifiye işçileri ve teknisyenleri ile gerçekleştirmektedir. Ayrıca, ekibimiz seçkin ve güvenilir uzman şirketleri görevlendirir, organize ve koordine eder. Maliyetlerin kısa bir özetini burada bulabilirsiniz .

Yüksek kaliteli fotoğraflar ve videolar, mülkünüzün en iyi şekilde sunulması ve başarılı bir şekilde pazarlanması için gereklidir. Bu nedenle satılık mülklerin fotoğraf ve videoları Mr. Lodge uzmanları tarafından en yeni profesyonel fotoğraf ve video ekipmanları kullanılarak çekilmektedir. Bu nedenle satıcılara ait fotoğraf ve videolar kullanılamamaktadır.

Kayıtlar Mr. Lodge'un hizmet paketinin bir parçasıdır ve satış müşterilerimiz için ücretsizdir. Daha fazla bilgiye buradan ulaşabilirsiniz .

Mülkünüz hala kullanılıyorsa, kişisel eşyalar kaldırılmalı ve mülk mümkün olduğunca tarafsız bir şekilde sunulmalıdır. Lütfen mülkünüzün davetkar görünmesi gerektiğini de unutmayın. Boş bir mülkse, ev sahnelemesi kullanarak görselleştirmenizi öneririz. İç tasarım ekibimiz bu konuda size yardımcı olmaktan mutluluk duyacaktır. Daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz .