FAQ's voor kopers

Nee, er zijn verschillende factoren betrokken bij het bepalen van de waarde van een woning, zoals de verhuurbaarheid van de woning of de huidige huurprijs, de staat van de woning en de kwestie van renovatie speelt ook een doorslaggevende rol. Achterstallige renovatie vermindert de waarde van het onroerend goed. Relevant advies en een professionele waardebepaling zijn daarom noodzakelijk. Als deze kwaliteitsverschillen ook worden meegerekend, kan een nieuwbouwwoning ongeveer 10% duurder zijn dan een bestaande woning, omdat kopers ook een grote ontwerpvrijheid krijgen. Onder monumentenzorg vallende oude gebouwen kunnen daarentegen soms duurder zijn dan nieuwbouwwoningen. Deze bieden belastingvoordelen, maar kunnen onderworpen zijn aan voorwaarden die door de overheid worden opgelegd.

De exacte hoeveelheid eigen vermogen die moet worden ingebracht hangt af van het vermogen en inkomen van de potentiële koper en van de locatie van het onroerend goed. In de regel is tussen 20% en 30% van de aankoopprijs vereist als eigen vermogen om de 8-10% bijkomende aankoopkosten te dekken. Lagere eigen vermogensratio's zijn mogelijk afhankelijk van het inkomen en andere activa van de koper, maar betekenen meestal een rentepremie. Bankleningen zijn afhankelijk van de kredietwaardigheid van de lener en het onderpand. Als de loan-to-value ratio lager is dan 60%, zijn de financieringskosten het gunstigst.

De term "erfpacht" verwijst naar een recht gelijkwaardig aan onroerend goed dat wordt gecreëerd in een afzonderlijk "kadaster van erfpacht".

Een stuk grond kan als "erfpacht" worden verhuurd voor een vaste periode van 60 tot 99 jaar in ruil voor een maandelijkse erfpacht. Gedurende deze periode blijft de erfpachter echter eigenaar van het eigendom. De erfpachters hebben over het algemeen het recht om op het eigendom te bouwen en het te gebruiken tijdens de looptijd van het contract. De erfpacht kan tijdens deze periode door de erfpachters worden verkocht, maar hiervoor is toestemming van de erfpachters nodig.

Aan het einde van het erfpachtcontract gaat het eigendom terug naar de erfpachters of wordt het verlengd. Bij woningen wordt vaak een vergoeding betaald aan de erfpachters voor de materiële waarde van de gebouwen (vaak de gemeenschappelijke waarde genoemd). In het erfpachtcontract staat wat de erfpachters aan het einde van de looptijd nog moeten betalen.

Grond en rechten die equivalent zijn aan grond (bijv. erfelijke bouwrechten) vormen een begrensd deel van het aardoppervlak (artikel 905 BGB) en worden geregistreerd in het kadaster. Het kadaster is een officieel, voorwaardelijk openbaar register van eigendommen waarin bijvoorbeeld de eigendomsstructuur en alle rechten die aan het eigendom verbonden zijn, evenals eventuele bezwaringen erop, worden geregistreerd. Volgens § 3 GBO heeft elk perceel zijn eigen plaats in het kadaster (kadasterpagina). Lees hier meer over het kadaster in München.

Sectie 8 van de Duitse wet op condominiums (WEG) regelt de splitsingsverklaring. Voor een gesplitst eigendom wordt een splitsingsverklaring opgesteld en daarin worden alle essentiële rechten en plichten van de mede-eigenaars vastgelegd.

Oorspronkelijke eigenaren van een pand kunnen een gebouw verdelen in mede-eigendomsaandelen in het pand, zodat elk aandeel wordt geassocieerd met de speciale eigendom van een specifiek appartement of niet-woonruimten.

Er wordt ook geregeld welke delen van het gebouw afzonderlijk eigendom zijn of als gemeenschappelijk eigendom worden gebruikt. Daarnaast kunnen speciale gebruiksrechten (bijvoorbeeld voor de tuin) worden toegewezen aan bepaalde eenheden en kunnen er gemeenschappelijke regels worden uitgevaardigd. De verklaring van splitsing moet notarieel worden vastgelegd. Voordat de kadastrale bladen worden aangemaakt, moet het verdelingsplan van het gebouw worden gecontroleerd door de verantwoordelijke vergunningverlenende instantie (§ 7 WEG) en moet het gesloten karakter van het eigendom worden bevestigd.

We stellen het notariële koopcontract voor je op in samenwerking met het notariskantoor. Wij assisteren zowel verkopers als kopers zodat alle contractuele details naar tevredenheid van beide partijen kunnen worden geregeld. Uiteraard word je door ons begeleid naar de afspraak bij de notaris. Ook na de notariële overdracht van het koopcontract zijn we er voor je en verzorgen we - als je dat wilt - de overdracht van de flat of het huis.

Elke aankoop van grond of onroerend goed in Duitsland wordt belast met een overdrachtsbelasting. Het bedrag varieert van deelstaat tot deelstaat en bedraagt momenteel 3,5% van de aankoopprijs in Beieren. Notariskosten van ongeveer 1,0% tot 1,5% van de aankoopprijs worden gemaakt voor het notariseren van de koopovereenkomst en de mogelijke inschrijving van een grondrente in het kadaster.

Daarnaast zijn er de makelaarscourtage, eventuele verwerkingskosten voor de bank bij de financiering van een woning of de te berekenen bereidstellingsrente.

De huidige provisieregelgeving in Duitsland bepaalt dat de provisie voor kopers en verkopers van flats en eengezinswoningen hetzelfde moet zijn als de makelaar voor beide partijen optreedt en de kopers consumenten zijn. Voor andere soorten onroerend goed (appartementencomplexen, percelen grond, commerciële eenheden) of als de makelaar uitsluitend voor de verkoper werkt (zogenaamde "zuivere interne commissie"), of als de kopers geen consumenten zijn, is de exacte structuur van de commissie nog steeds niet wettelijk voorgeschreven en kan daarom vrij worden overeengekomen op de markt.

Je kunt al onze woningen op elk gewenst moment vooraf online bekijken. Je vindt foto's en video's van hoge kwaliteit van de woning, de omgeving en aanvullende gedetailleerde informatie voor elke woning. Laat de betreffende vastgoedadviseur weten als je de woning wilt bezichtigen. Als de flat nog verhuurd is, wordt de afspraak gemaakt met de huidige huurder. Als de flat al leeg is, kunnen er meestal flexibele afspraken worden gemaakt.

Je vindt het percentage van de commissie die kopers moeten betalen in onze handleidingen. Dit wordt berekend op basis van de notariële koopprijs wanneer er een notariële koopovereenkomst wordt gesloten.

De huidige provisieregelgeving in Duitsland bepaalt dat kopers en verkopers van flats en vrijstaande huizen hetzelfde bedrag aan provisie moeten betalen als de makelaar voor beide partijen optreedt en de kopers consumenten zijn. In deze gevallen bedraagt de commissie van Mr. Lodge gewoonlijk 2,5% plus 19% BTW (= 2,975% incl. BTW).
Voor andere soorten onroerend goed (appartementencomplexen, percelen grond, commerciële eenheden), of als de makelaar uitsluitend optreedt voor de verkoper (zogenaamde "zuivere interne commissie", d.w.z. geen bemiddelingscontract met de kopers), of als de kopers geen consumenten zijn, is de commissie nog steeds niet wettelijk voorgeschreven en kan dus vrij worden overeengekomen op de markt.

Als je een geschikt aanbod op onze website hebt gevonden, neem dan contact met ons op via de knop "Aanvraag". Je vastgoedadviseur neemt dan zo snel mogelijk contact met je op om de volgende stappen te bespreken. We maken graag een afspraak voor een bezichtiging ter plaatse. Je kunt ons ook bellen. Het kantoor is geopend van maandag tot en met vrijdag van 9.00 tot 17.00 uur. We horen graag van je!

Als u uw woning via ons hebt gekocht, bieden wij u de mogelijkheid om deze als gemeubileerde flat te verhuren aan internationale huurders - efficiënt, flexibel en volledig beheerd. Onze verhuurstrategie zorgt voor een hoge bezettingsgraad en stabiele huurinkomsten, terwijl wij het volledige beheer op ons nemen. Dit maakt van je woning een hoogrenderende investering met minimale inspanningen.