Referenční hodnota pozemku je klíčovým ukazatelem, který významně ovlivňuje trh s nemovitostmi v Mnichově a dalších městech. Vysoká referenční hodnota pozemku vede k vysokým ceny nemovitostí. Při oceňování nemovitostí a stanovování cen tedy hraje zásadní roli.

Jaká je standardní hodnota pozemku?

Orientační hodnota pozemku udává průměrnou hodnotu pozemku na metr čtvereční. Vyjadřuje hodnotu pro konkrétní lokalitu, tzv. zónu orientační hodnoty pozemku, a pro stanovené časové období. Slouží jako základ pro stanovení hodnoty pozemků a nemovitostí.

Za jeho stanovení jsou odpovědné místní odhadní komise. K určení referenční hodnoty pozemku v rámci dané zóny vycházejí z úředního přehledu kupních cen. Tento přehled obsahuje skutečné kupní ceny pozemků a nemovitostí v daném regionu. K určení referenční hodnoty pozemku se z těchto cen odvozují průměrné hodnoty.

Při výpočtu se zohledňují další faktory, mezi něž patří poloha, stupeň inženýrských sítí, možnosti zástavby a také tvar a velikost pozemku. Je irelevantní, zda je pozemek zastavěn či nikoli, neboť se s ním zachází, jako by byl nezastavěný.

Jakmile je referenční hodnota pozemku stanovena, slouží jako orientační hodnota pro tržní hodnotu nezastavěných pozemků. Odborná komise analyzuje trh s nemovitostmi a popisuje jej na základě referenčních hodnot pozemků, analýz trhu a posudků tržní hodnoty.

Zóna referenční hodnoty pozemku je definována jako konkrétní území, pro které platí mnichovská referenční hodnota pozemku. Referenční hodnoty pozemků se stanovují pro konkrétní území, ulice nebo úseky, kde se vyskytují podobné způsoby využití a hodnotové poměry.

Při prodeji pozemku nebo nemovitosti poskytují orientační hodnoty pozemků důležité informace o možné prodejní ceně, zejména pokud nejsou k dispozici srovnávací údaje pro ocenění pozemku. Proto je pro vlastníky pozemků zásadní znát orientační hodnotu pozemku.

Jak a kdo vypočítává standardní hodnotu pozemku v Mnichově?

Ustanovení stavebního zákoníku (BauGB) tvoří právní základ pro stanovení hodnoty pozemků. Tímto procesem se zabývá komise znalců v Mnichově. Tyto komise jsou složeny z realitních znalců. Jedná se o samostatně řízené a nezávislé orgány, jejichž hlavním úkolem je zajistit transparentnost na trhu s pozemky a nemovitostmi.

Současná znalecká komise pro území města Mnichova se skládá z 34 členů, mezi nimiž jsou veřejně jmenovaní a přísahou zavázaní znalci, jakož i zástupci z oborů nemovitostí, stavebnictví, bankovnictví a finančních a stavebních úřadů. Členové jsou jmenováni na funkční období čtyř let a pracují bez nároku na odměnu.

Na základě souhrnu kupních cen pozemků za metr čtvereční se vypočítá průměrná hodnota, která se zaznamenává do tabulek nebo map zón orientačních cen pozemků. Jako výchozí bod pro výpočet hodnoty pozemku slouží orientační hodnota. Výpočtový vzorec zní:

Hodnota pozemku = orientační hodnota pozemku × plocha v m²

Referenční hodnota pozemku v Mnichově slouží v tomto případě pouze jako orientační pomůcka, protože do jejího stanovení se promítají nejen skutečné prodejní ceny, ale i odhady. Pro stanovení referenční hodnoty pozemku se používá reprezentativní pozemek v dané zóně.

Tato hodnota vychází z průměrné ceny za metr čtvereční u pozemků nedávno prodaných v dané zóně. Hodnota pozemku se přitom předpokládá jako nezastavěná, aby bylo možné určit čistou hodnotu pozemku. Odborná komise ve své působnosti zohledňuje kopie všech uzavřených kupních smluv na nemovitosti.

Ty jsou následně shromážděny do tzv. sbírek kupních cen. Takto získané údaje o prodejních cenách v určité oblasti obvykle slouží jako základ pro stanovení orientačních cen pozemků.

Vývoj standardní hodnoty pozemků v různých mnichovských čtvrtích

---

Vývoj standardní hodnoty pozemků v různých mnichovských čtvrtích

Obecně lze říci, že ceny pozemků v Mnichově od 1. ledna 2022 výrazně klesají. Pokles se pohybuje převážně v rozmezí 20–30 %.

Níže naleznete orientační hodnoty (stav k červenci 2026; zdroj: Odborná komise pro oceňování nemovitostí v oblasti hlavního města Mnichova). 

Tyto orientační hodnoty slouží pouze jako vodítko a mohou se v rámci jedné ulice výrazně lišit. 

Orientační hodnoty pro konkrétní čísla domů získáte na webových stránkách Odborné komise města Mnichova, https://bodenrichtwerte-muenchen.de/.

V rámci vymezené lokality, a dokonce i mezi jednotlivými ulicemi, se standardní hodnoty pozemků mohou značně lišit. Kdo chce získat přesné normové hodnoty pozemků, musí se obrátit na odbornou komisi města Mnichov. Město Mnichov poskytuje své údaje o normových hodnotách pozemků za poplatek.

 

Jaký je rozdíl mezi standardní hodnotou pozemku, skutečnou hodnotou pozemku a tržní hodnotou?

Standardní hodnota pozemku, skutečná hodnota pozemku a tržní hodnota jsou tři různé pojmy při oceňování nemovitostí a pozemků:

Standardní hodnota pozemku

Standardní hodnota pozemku je průměrná hodnota, která se stanoví na základě prodejních cen nemovitostí v určité zóně standardní hodnoty pozemku. Slouží jako orientační hodnota pozemků v této zóně a odráží průměrnou hodnotu na metr čtvereční.

Standardní hodnota pozemku pro Mnichov je orientační hodnotou a nezohledňuje specifické vlastnosti jednotlivých nemovitostí.

Skutečná hodnota pozemku

Skutečná hodnota pozemku se vztahuje k hodnotě konkrétního pozemku. Tato hodnota zohledňuje jednotlivé faktory nemovitosti, jako je poloha, velikost, uspořádání, stav zástavby a další specifické vlastnosti.

Skutečná hodnota pozemku se může lišit od standardní hodnoty pozemku, protože zohledňuje jedinečné vlastnosti a podmínky posuzované nemovitosti.

Tržní hodnota

Tržní hodnota je cena, která by mohla být realizována za celou nemovitost ( včetně budov a zařízení na ní) v běžném obchodním styku v době ocenění.

Tržní hodnota zohledňuje všechny okolnosti ovlivňující hodnotu, jako je stav a využití budovy, situace na trhu, práva a věcná břemena váznoucí na nemovitosti a podobné faktory.

Proč je standardní hodnota pozemku v Mnichově důležitá?

Orientační vodítko pro investiční rozhodnutí

Na volatilním realitním trhu hledají zájemci o pozemky spolehlivé vodítko pro svá investiční rozhodnutí. Referenční hodnota pozemku představuje i přes nejistoty na trhu důležitou orientační pomůcku, protože zohledňuje jak aktuální tržní trendy, tak historické údaje o prodeji a odhady.

Průměrné hodnoty pro nezastavěné pozemky

Referenční hodnota pozemků v Mnichově poskytuje průměrné hodnoty, které jsou specificky přizpůsobeny dané lokalitě a vztahují se na nezastavěné pozemky. To umožňuje získat obecný přehled o hodnotě pozemků v určité oblasti. Přitom nezáleží na tom, zda je pozemek zastavěn či nikoli. Předpokládá se, že pozemek je nezastavěný.

Aktualita referenčních cen pozemků

Odborné komise zveřejňují aktualizované orientační hodnoty pozemků každé dva roky. Orientační hodnoty pozemků v Mnichově tak sice mohou odrážet určitý trend, mohou však zaostávat za aktuálními prodejními cenami, a to v závislosti na tom, jak dlouho od jejich zveřejnění uplynulo.

Rozmanité oblasti použití

Referenční hodnoty pozemků neslouží pouze jako orientační pomůcka pro laiky, ale tvoří také základ pro znalecké posudky. Kromě toho jsou relevantní v daňových záležitostech, zejména pro daň z dědictví a darovací daň.

Referenční hodnota pozemků tak přímo ovlivňuje zdanění nemovitostí v Německu. Celkově je referenční hodnota pozemků důležitá, protože poskytuje komplexní a aktuální odhad hodnoty pozemků v určité oblasti.

To je rozhodující pro investiční rozhodnutí, daňové záležitosti a obecné oceňování nemovitostí.

Průměrné ceny metrů čtverečních nemovitostí v Mnichově v závislosti na kvalitě lokality

Výroční zpráva odborné komise obsahuje přehled průměrných cen za metr čtvereční dosažených při prodeji pozemků v předchozím roce. Údaje jsou rozčleněny podle jednotlivých obytných lokalit v Mnichově.

Dále se rozlišuje podle druhu možné zástavby, například rodinný dům, dvojdům, řadový dům nebo vícepodlažní budova. Zařazení posuzované nemovitosti lze zjistit z mapy obytných lokalit odhadní komise.

Referenční hodnota pozemku je však pouze jedním z kritérií při výpočtu hodnoty nemovitosti. Navíc je vždy spojena s určitým časovým zpožděním, protože hodnotitelské komise zasedají pouze jednou ročně.

Jaký je rozdíl mezi standardní a tržní hodnotou pozemku?

Standardní hodnota pozemku a tržní hodnota nemovitosti jsou dva různé parametry ocenění. Zatímco standardní hodnota pozemku udává průměrnou hodnotu pozemku v určité lokalitě, tržní hodnota představuje aktuální tržní hodnotu nemovitosti v určitém časovém okamžiku. Metody používané ke stanovení těchto hodnot se liší. Není neobvyklé, že se značně liší.

Budoucí vývoj standardní hodnoty pozemku v Mnichově

Budoucí vývoj standardní hodnoty pozemku v Mnichově

Referenční hodnota pozemků v Mnichově je důležitým ukazatelem pro trh s nemovitostmi v Mnichově. Udává průměrnou hodnotu pozemku na metr čtvereční v určité lokalitě a je stanovována každé dva roky odbornou komisí.

V rámci jednotlivých lokalit v Mnichově se orientační ceny pozemků liší a v některých případech se značně rozcházejí. V poslední době vykazují orientační ceny pozemků v Mnichově mírně klesající tendenci. To je způsobeno obecnou ekonomickou nejistotou a inflací.

Referenční hodnoty pozemků jsou obecně důležitým orientačním vodítkem pro kupující a prodávající nemovitostí. Lze je rovněž využít při stanovení tržní hodnoty nemovitosti.