A telekérték-irányérték az a központi mutató, amely meghatározó hatással van a müncheni és más városok ingatlanpiacára. A magas telekérték-irányérték magas ingatlanárakhoz. Az ingatlanértékelés és az árképzés során tehát alapvető szerepet játszik.

A telekérték-irányérték a telek négyzetméterenkénti átlagos értékét jelzi. Ez egy adott helyszínre – az úgynevezett telekérték-irányérték-zónára – és egy meghatározott időszakra vonatkozó értéket ad meg. A telkek és ingatlanok értékének megállapításához szolgál alapul.

A megállapításért a helyi értékbecslő bizottságok felelősek. A referenciaérték-zóna határain belüli telekérték-referenciaérték meghatározásához ezek a bizottságok a hivatalos vételár-adatbázisra támaszkodnak. Ez az adatbázis az érintett régióban található telkek és ingatlanok tényleges vételárait tartalmazza. A telekérték-referenciaérték megállapításához ezekből az árakból számítják ki az átlagértékeket.

A számítás során további tényezőket is figyelembe vesznek, többek között a fekvést, a közműellátottság mértékét, a beépítési lehetőségeket, valamint a telek alakját és méretét. Nem számít, hogy a telek beépített-e vagy sem, mivel úgy kezelik, mintha beépítetlen lenne.

A telekérték-irányérték meghatározása után ez iránymutatásként szolgál a beépítetlen telkek piaci értékének megállapításához. A szakértői bizottság elemzi az ingatlanpiacot, és a telekérték-irányértékek, piaci elemzések és piaci értékbecslések alapján írja le azt.

A telekérték-zónát úgy határozzák meg, mint azt a konkrét területet, amelyre a müncheni telekérték vonatkozik. A telekértékeket olyan konkrét területekre, utcákra vagy szakaszokra határozzák meg, ahol hasonló használati jelleg és értékviszonyok vannak.

Ingatlan- vagy telekeladás esetén a telekérték-irányértékek fontos támpontokat nyújtanak a lehetséges eladási árra vonatkozóan, különösen akkor, ha a telek értékeléséhez nincsenek összehasonlítási adatok. Ezért elengedhetetlen a telektulajdonosok számára, hogy ismerjék a telekérték-irányértéket.

Az építési törvénykönyv (BauGB) rendelkezései képezik az ingatlanértékek megállapításának jogalapját. Ez a folyamat a müncheni értékbecslői bizottság feladata. Ezeket a bizottságokat ingatlanértékelők alkotják. Ezek önállóan működő, független testületek, amelyek fő feladata az ingatlanpiac átláthatóságának biztosítása.

A müncheni városi területre vonatkozó jelenlegi szakértői bizottság 34 tagból áll, köztük államilag kinevezett és esküt tett szakértők, valamint az ingatlan-, építőipari, banki szektor, továbbá a pénzügyi és építési hatóságok képviselői. A tagokat négyéves mandátumra nevezik ki, és önkéntes alapon dolgoznak.

A telekvásárlási árak négyzetméterenkénti összesítésével kiszámítják az átlagértéket, amelyet táblázatokba vagy térképekre visznek fel a telekérték-zónák szerint. A telekérték kiszámításának kiindulópontjaként az irányérték szolgál. A számítási képlet a következő:

Telekérték = irányérték × terület m²-ben

A müncheni irányérték ebben az esetben csupán tájékoztató jellegű, mivel kiszámításába nemcsak a tényleges eladási árak, hanem becslések is beletartoznak. Az irányérték meghatározásához egy reprezentatív telket vesznek alapul az adott zónában.

Az érték az adott zónában a közelmúltban eladott ingatlanok négyzetméterenkénti átlagárán alapul. Ennek során az ingatlan értékét beépítetlen állapotban veszik figyelembe, hogy a tiszta telekértéket lehessen meghatározni. Egy szakértői bizottság a hatáskörébe tartozó területen figyelembe veszi az összes lezárt ingatlanvásárlási szerződés másolatát.

Ezeket ezután úgynevezett vételár-gyűjteményekbe rendezik. Az így meghatározott, egy adott területre vonatkozó eladási árakra vonatkozó adatok általában alapul szolgálnak a telekérték-irányértékek meghatározásához.

Általánosságban elmondható, hogy 2022. január 1. óta a müncheni ingatlanárak jelentősen csökkentek. A csökkenés mértéke többnyire 20–30% között mozog.

Az alábbiakban példakénti irányértékeket talál (2026. júliusi állapot; forrás: a müncheni tartományi főváros területén működő ingatlanérték-szakértői bizottság). 

A tájékoztató értékek csupán irányadó jellegűek, és egy utcán belül is jelentősen eltérhetnek egymástól. 

A házszámra pontos irányértékeket a Müncheni Városi Értékbecslői Bizottság honlapján találja: https://bodenrichtwerte-muenchen.de/.

Egy meghatározott helyen belül, sőt még utcáról utcára is jelentősen eltérhetnek a földterületek szokásos értékei. Aki pontos telekértékeket szeretne kapni, annak München város szakértői bizottságához kell fordulnia. München városa díj ellenében bocsátja rendelkezésre az egységes telekértékekre vonatkozó adatait.

A szabványos földérték, a tényleges földérték és a piaci érték három különböző fogalom az ingatlan és a föld értékelésekor:

Normál földérték

A szabványos földérték egy átlagos érték, amelyet egy adott szabványos földérték-övezetben lévő ingatlanok eladási árai alapján határoznak meg. Ez a földterület értékének irányadó érték eként szolgál ebben az övezetben, és az egy négyzetméterre jutó átlagos értéket tükrözi.

A müncheni szabványos telekérték irányadó érték, és nem veszi figyelembe az egyes ingatlanok egyedi jellemzőit.

Tényleges telekérték

A tényleges telekérték egy adott telek értékére vonatkozik . Ez az érték figyelembe veszi az ingatlan olyan egyedi tényezőit, mint az elhelyezkedés, a méret, az elrendezés, a beépítési állapot és egyéb egyedi jellemzők.

A tényleges telekérték eltérhet a standard telekértéktől, mivel figyelembe veszi a vizsgált ingatlan egyedi jellemzőit és körülményeit.

Piaci érték

A piaci érték az az ár, amelyet az értékelés időpontjában a teljes ingatlanért ( beleértve a rajta lévő épületeket és létesítményeket is) a szokásos üzletmenetben el lehetne érni .

A piaci érték figyelembe veszi az értéket befolyásoló összes körülményt, mint például az épület állapota és használata, a piaci helyzet, az ingatlant terhelő jogok és terhek és hasonló tényezők.

Útmutató a befektetési döntésekhez

A volatilis ingatlanpiacon a telekkeresők megbízható támpontokat keresnek befektetési döntéseikhez. A telekérték-irányérték a piaci bizonytalanságok ellenére is fontos tájékozódási segítséget nyújt, mivel tükrözi mind az aktuális piaci trendeket, mind a korábbi értékesítési adatokat és becsléseket.

Átlagos értékek beépítetlen telkek esetében

A müncheni irányérték olyan átlagértékeket ad meg, amelyek kifejezetten az adott helyszínre vannak szabva, és beépítetlen telkekre vonatkoznak. Ez lehetővé teszi, hogy általános áttekintést kapjunk egy adott régióban található telkek értékéről. Ennél nem számít, hogy egy telek beépített-e vagy sem. Úgy kezeljük, mintha beépítetlen lenne.

A telekérték-irányértékek aktualitása

A szakértői bizottságok kétévente teszik közzé frissített irányértékeiket. Így a müncheni irányértékek ugyan tükrözhetnek egy tendenciát, azonban elmaradhatnak a jelenlegi eladási áraktól, attól függően, hogy mennyi idő telt el a közzétételük óta.

Sokrétű alkalmazási területek

A telekérték-irányértékek nem csupán tájékozódási segítséget nyújtanak a laikusok számára, hanem a szakértői vélemények alapját is képezik. Ezenkívül adózási ügyekben is relevánsak, különösen az öröklési és ajándékozási adó tekintetében.

A telekérték-irányérték tehát közvetlenül befolyásolja a telkek adóztatását Németországban. Összességében a telekérték-irányérték azért fontos, mert átfogó és naprakész képet ad egy adott régióban található telkek értékéről.

Ez döntő fontosságú a befektetési döntések, az adózási ügyek és az ingatlanok általános értékelése szempontjából.

A szakértői bizottság éves jelentése tartalmazza az előző évben történt ingatlaneladások során elért átlagos négyzetméterárak felsorolását. Az adatok München különböző lakóövezetei szerint vannak bemutatva.

Ezenkívül különbséget tesznek a lehetséges beépítési típusok között is, például családi ház, ikerház, sorház vagy többszintes épület. Az értékelendő ingatlan besorolása a szakértői bizottság lakóövezeti térképén található.

A telekérték-irányérték azonban csupán egy kritérium az ingatlanérték-számítás során. Ezenkívül mindig bizonyos időbeli késéssel jár, mivel a szakértői bizottságok csak évente egyszer üléseznek.

A szokásos telekérték és az ingatlan piaci értéke két különböző értékelési paraméter. Míg a standard telekérték a földterület átlagos értékét jelzi egy adott helyen, addig a piaci érték az ingatlan aktuális piaci értékét mutatja egy adott időpontban. Az ezen értékek meghatározásához használt módszerek különböznek. Nem ritka, hogy jelentősen eltérnek egymástól.

A müncheni irányadó telekár a müncheni ingatlanpiac fontos mutatója. Ez egy adott helyen a telek négyzetméterenkénti átlagos értékét jelzi, és kétévente a szakértői bizottság határozza meg.

München különböző területein a telekérték-irányértékek eltérőek, és helyenként jelentősen is változnak. Az utóbbi időben a müncheni telekérték-irányértékek enyhe csökkenő tendenciát mutatnak. Ez az általános gazdasági bizonytalanságnak és az inflációnak tulajdonítható.

A telekérték-irányértékek általában fontos tájékozódási segítséget nyújtanak a telekvásárlók és -eladók számára. Emellett felhasználhatók egy ingatlan piaci értékének megállapításához is.