O mercado imobiliário, que se encontra numa situação difícil, nem sempre facilita a procura de um apartamento na capital da Baviera. Encontrar um apartamento a preços acessíveis parece por vezes impossível. Especialmente se estiver a mudar-se para Munique vindo de outra cidade, pode perguntar-se quais são as opções disponíveis. O Sr. Lodge dá-lhe uma visão geral.
Índice
- Arrendar ou comprar um apartamento em Munique?
- Vantagens de comprar um apartamento em Munique
- Como comprar um apartamento em Munique
- Aspectos financeiros da compra de um apartamento em Munique
- Vantagens do aluguer de um apartamento em Munique
- Quando o tempo é essencial: Viver temporariamente em Munique
- É fácil encontrar um apartamento em Munique?
- PERGUNTAS FREQUENTES
Para responder a esta pergunta, é aconselhável comparar as rendas normais de mercado com os custos de financiamento dos imóveis à venda em Munique. Também analisamos a opção de habitação temporária, que é necessária se precisar de se mudar rapidamente.
Os imóveis para venda tornaram-se mais baratos em Munique. Quem decidir comprar um imóvel em Munique hoje encontrará ofertas um pouco mais baratas do que nos anos anteriores, pois os preços caíram de 10 a 20%, dependendo do segmento e da localização. No entanto, o maior desafio é encontrar um condomínio adequado no centro da cidade de Munique.
Ofertas actuais de apartamentos
Embora a oferta tenha aumentado recentemente, a acessibilidade continua a ser um desafio devido ao aumento das taxas de juro. O preço de compra de um condomínio em segunda mão ronda os 9.000 euros por metro quadrado.
Para saber como evoluíram os preços dos imóveis , consulte o nosso relatório de mercado para Munique e arredores.
Apartamento ocupado pelo proprietário
Se pretender utilizar o apartamento por si próprio, beneficiará do seguinte:
- Investimento sustentável: Munique é uma cidade com uma elevada qualidade de vida. Oferece uma boa infraestrutura, parques verdes, ofertas culturais, uma cena gastronómica diversificada e uma localização comercial atractiva. Um condomínio é, portanto, um bom investimento num mercado imobiliário atrativo.
- Redução das dependências no mercado de arrendamento: Quem possui um condomínio em Munique não está exposto ao cada vez mais caro mercado de arrendamento de Munique. Num condomínio, também se pode ter uma palavra a dizer nas decisões futuras relacionadas com a energia.
- Flexibilidade: Se já não vive no apartamento, é fácil alugá-lo. As perspectivas de revenda também se mantêm a um nível elevado. As perspectivas de revenda também se manterão a um nível comparativamente elevado, apesar da atual queda dos preços.
O apartamento como investimento
Se quiser comprar um apartamento como investimento em Munique, tem as seguintes vantagens:
- Valorização: Apesar de os preços dos imóveis terem descido recentemente, o mercado imobiliário de Munique é conhecido pela sua valorização a longo prazo. Este facto deve-se à elevada procura de imóveis para habitação e à oferta limitada. Se comprar um apartamento em Munique, tem, portanto, boas hipóteses de rentabilizar o seu investimento. Agora que os preços de compra são mais favoráveis, existem boas oportunidades para encontrar uma propriedade de investimento adequada.
- Oportunidades de aluguer estáveis: Munique tem uma grande procura de apartamentos para arrendamento devido ao grande número de trabalhadores, estudantes e à imigração contínua.
- Rendimentos atractivos: Devido à elevada procura e valorização das rendas, os apartamentos em Munique podem proporcionar bons rendimentos.
- Estabilidade a longo prazo: Munique é um local de negócios atrativo e tem uma estrutura de mercado de trabalho sólida. A cidade é a sede de muitas grandes empresas, incluindo corporações internacionais, oferecendo assim uma boa estabilidade económica. Isto contribui para a estabilidade geral do mercado imobiliário e aumenta a atratividade dos apartamentos como investimento a longo prazo.
No entanto, é importante notar que o mercado imobiliário em Munique também apresenta alguns desafios. Pode ser difícil encontrar um apartamento adequado. Por isso, é aconselhável informar-se bem sobre o mercado antes de comprar um apartamento. No Sr. Lodge, estamos muito familiarizados com o mercado imobiliário de Munique graças aos nossos muitos anos de experiência e sabemos quando vale a pena comprar um apartamento para habitação própria ou como investimento.
Como comprar um apartamento em Munique
Clarificar o financiamento
Antes de procurar um apartamento em Munique, deve começar por avaliar a sua situação financeira e certificar-se de que dispõe de capital próprio suficiente ou de uma opção de financiamento adequada.
Verifique a sua pontuação de crédito para determinar quanto pode pagar e qual é o seu orçamento. Tenha em conta não só o preço de compra, mas também os custos acessórios do imóvel, bem como os custos acessórios da compra, como o imposto de sisa, os honorários do notário e do agente imobiliário. Este é um fator decisivo, especialmente no mercado imobiliário de Munique.
Deixe-se aconselhar por um especialista em financiamento. Nós, na Mr Lodge, podemos recomendar-lhe especialistas em financiamento independentes. Depois de todas as condições gerais terem sido esclarecidas, peça à sua instituição de crédito que lhe emita uma confirmação de financiamento. Os vendedores verão então que está a falar a sério.
Visualização
Pode então iniciar a sua pesquisa. Se encontrar um apartamento em Munique que corresponda aos seus critérios de pesquisa e ao seu orçamento, marque uma visita com o agente imobiliário ou o proprietário. Não se apresse: em primeiro lugar, com antecedência, para pensar nas questões essenciais e, em segundo lugar, durante a visita, para examinar tudo ao pormenor. Não olhe apenas para o apartamento, mas também para o estado do edifício.
Diligência devida: Diligência devida
Assim que encontrar um apartamento que satisfaça as suas necessidades, deve efetuar a chamada verificação de diligência. Verifique os aspectos legais e financeiros, como os extractos do registo predial, a propriedade, a autorização de planeamento e eventuais ónus sobre a propriedade. Isto é particularmente importante para os investimentos imobiliários. Pode ser aconselhável consultar um advogado ou um notário para o ajudar neste processo.
Contrato de compra e venda
Se estiver satisfeito com os resultados da diligência devida, pode mandar verificar o contrato de compra e venda do imóvel. O contrato de compra e venda deve incluir todas as condições, preços, condições de pagamento e disposições legais relevantes. Mais uma vez, é aconselhável consultar um advogado ou notário para rever o contrato e proteger os seus interesses.
Finalizar o financiamento
Mesmo antes da assinatura do contrato de compra e venda, é necessário finalizar o financiamento. Se necessário, certifique-se de que possui os documentos de financiamento necessários e finalize o contrato de empréstimo com o seu banco.
Entrega e transferência de propriedade
Logo que a nomeação notarial e a transferência de propriedade estejam concluídas, será acordada uma data de entrega. A entrega, quando recebe as chaves do apartamento, conclui o processo de compra. Certifique-se de que todos os acordos do processo de entrega são cumpridos.
Aspectos financeiros da compra de um apartamento em Munique
Ao financiar um apartamento em Munique, há vários aspectos a que deve prestar atenção:
Capital próprio
É aconselhável dispor de fundos próprios suficientes antes de financiar um apartamento em Munique. Um rácio de capital próprio elevado pode ajudá-lo a obter condições de empréstimo mais favoráveis e a reduzir o risco. Regra geral, recomenda-se que contribua com pelo menos 20% do preço de compra como capital próprio.
Planeamento orçamental
Planeie bem o seu orçamento e tenha em conta a sua capacidade financeira. Considere não só o pagamento mensal da hipoteca, mas também outros custos associados, tais como juros, amortizações, taxas de serviço, manutenção e seguros.
Comparar hipotecas e ofertas
Compare as várias taxas de juro e condições do crédito à habitação. Investigue as ofertas de vários bancos e instituições financeiras para obter as melhores condições possíveis. Preste atenção à TAEG, ao prazo, às opções de reembolso e a eventuais taxas ou custos adicionais.
Confirmação do financiamento
Antes de comprar um imóvel, é aconselhável obter uma confirmação de financiamento do seu banco ou instituição financeira. Esta confirmação mostra aos vendedores que dispõe de fundos suficientes para finalizar a compra. Isto pode ajudá-lo a reforçar a sua posição negocial e a acelerar o processo de compra.
Evolução das taxas de juro
Preste atenção às tendências actuais das taxas de juro e às possíveis alterações no futuro. Atualmente, estamos a experimentar como as taxas de juro podem mudar ao longo do tempo. Pode optar por uma taxa de juro fixa, que mantém as taxas de juro constantes durante todo o prazo do empréstimo, ou por uma taxa de juro variável, que se adapta ao mercado. No caso de taxas de juro muito elevadas, esta pode ser uma boa forma de poupar dinheiro quando as taxas de juro voltarem a descer. No entanto, deve estar sempre atento à evolução das taxas de juro. Por exemplo, se se tornar evidente que as taxas de juro vão subir, é aconselhável mudar antecipadamente para uma taxa de juro fixa. No entanto, deve sempre aconselhar-se com um especialista em financiamento independente.
Programas de subsídios
Informe-se sobre eventuais programas de subsídios ou apoios à compra de casa em Munique. Existem vários programas estatais que promovem a compra de habitação, como por exemplo o subsídio KfW. Verifique se é elegível para estes programas e quais as vantagens que oferecem.
Vantagens de alugar um apartamento em Munique
Quem não puder comprar um apartamento em Munique devido aos elevados encargos financeiros, recorrerá ao mercado de arrendamento.
Regra geral, se a prestação mensal menos as amortizações for significativamente mais elevada do que a renda mensal, faz mais sentido alugar um apartamento em Munique do que comprar.
Numa fase de mercado dinâmica e com um preço de compra elevado, como acontece atualmente em Munique, muitos candidatos a imóveis decidem optar por um apartamento para arrendamento até terem capital suficiente ou até que os preços dos imóveis para venda melhorem.
O modelo de habitação temporária oferece, então, claras vantagens para as pessoas com rendimentos elevados, uma vez que os apartamentos mobilados com um contrato de arrendamento a prazo fixo ficam disponíveis mais rapidamente do que os apartamentos não mobilados com contratos de arrendamento por tempo indeterminado.
Quando o tempo é essencial: Viver temporariamente em Munique
As ofertas de aluguer temporário não estão ligadas ao índice de rendas de Munique. Por isso, os preços por metro quadrado são mais elevados do que nos arrendamentos permanentes.
Para além disso, os apartamentos já estão equipados com tudo o que é necessário para se mudar de imediato.
Esta é uma grande vantagem, especialmente para as pessoas que se estão a mudar para Munique e não têm tempo suficiente para uma procura intensiva de apartamento. Podem conhecer a cidade e decidir sobre o seu local preferido numa data posterior.
Depois de ter encontrado a sua nova casa, pode então procurar com calma um apartamento que corresponda às suas necessidades e exigências.
É fácil encontrar um apartamento em Munique?
A cidade está a registar um fluxo constante de pessoas. Tanto a nível internacional como em toda a Alemanha, Munique é um local muito procurado para viver e trabalhar. Por conseguinte, a procura de imóveis ultrapassa há anos a oferta no mercado. Isto é particularmente verdade no mercado de arrendamento. Por esta razão, é muito difícil encontrar um apartamento em Munique. Mesmo que um candidato cumpra objetivamente todos os critérios, tem de competir com quase 100 outros candidatos.
Muitos dos apartamentos que ficam disponíveis são passados por baixo da mesa e nem sequer chegam a aparecer nos portais imobiliários públicos. Os proprietários que oferecem os seus imóveis desta forma retiram-nos frequentemente da plataforma após um curto período de tempo: o fluxo de interessados é simplesmente demasiado grande.
Se o candidato a um imóvel também está sob pressão de tempo para encontrar um imóvel adequado - possivelmente até num bairro específico - este é um desafio que dificilmente pode ser ultrapassado em Munique.
Sugestões sobre como encontrar um imóvel em Munique:
- Criar um perfil de pesquisa com as principais agências imobiliárias de Munique, como Mr Lodge. Desta forma, será o primeiro a descobrir apartamentos adaptados às suas necessidades
- Seja ativo e coloque anúncios com a sua procura de apartamento nos quadros de avisos de supermercados, padarias, talhos ou simplesmente em pilares de publicidade em toda a cidade ou no seu bairro preferido. De preferência, com dados de contacto que pode simplesmente rasgar e levar para casa.
- Anuncie nos jornais locais e coloque anúncios em revistas que se adaptem a si e ao seu estilo de vida.
- Os portais imobiliários, como o IS 24 ou o ebay, são plataformas importantes para a sua pesquisa.
- Compre acções em cooperativas de habitação. Embora seja necessário um investimento inicial, os apartamentos são geralmente acessíveis e a maior parte deles está em boas condições. Aqui não há cancelamentos de uso pessoal.
- Entre em contacto com empresas de gestão de propriedades. Talvez tenha sorte e tenha acabado de ficar disponível um apartamento que ainda não foi arrendado!
- Utilize as possibilidades das redes sociais. Divulgue a sua procura no Facebook, Instagram, Twitch, Xing e LinkedIn.
- Reúna todos os documentos necessários muito antes da data da visita. O contrato de trabalho, os três últimos recibos de vencimento, uma cópia do seu bilhete de identidade, uma declaração SCHUFA actualizada e um formulário com informações sobre si, incluindo o seu cargo, a sua morada e os seus hobbies.
- Prepare os seus documentos de candidatura de forma a que a sua pasta chame imediatamente a atenção e lhe dê uma vantagem competitiva. Que tal uma pasta de candidatura em vermelho com uma fotografia profissional que chame a atenção?
- Prepare argumentos lógicos sobre o motivo pelo qual é exatamente o inquilino ideal para a propriedade e certifique-se de que fala com o senhorio.
- Ofereça-se para pagar alguns meses de renda adiantada se lhe for atribuída a propriedade. Isto indica solvência ao senhorio.
- Não tente negociar a renda com o senhorio. A procura determina o preço e este é ininterrupto. Há um número suficiente de potenciais inquilinos que pagarão o preço anunciado sem pestanejar, mais a comissão da agência imobiliária e a compra de acessórios interiores instalados permanentemente.
- Alargue a área de influência onde está a procurar. Talvez não tenha de ser necessariamente o bairro de Glockenbach, talvez Ismaning também possa satisfazer as suas necessidades!
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É muito difícil encontrar um apartamento em Munique?
Encontrar um apartamento em Munique que lhe agrade e lhe pareça acessível é um desafio, mas é possível. De facto, o mercado de arrendamento na capital do Estado é um dos mais difíceis da Alemanha. Só metrópoles como Berlim, Hamburgo e Frankfurt estão no mesmo patamar quando se trata de encontrar um apartamento. O mercado está vazio. As novas construções têm o seu preço. Mesmo com todos os documentos necessários, é muitas vezes impossível encontrar um apartamento rapidamente.
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Como encontrar um apartamento em Munique?
Como em qualquer outra parte do mundo, os contactos são preciosos quando se procura alojamento. Mudar para bairros menos populares também pode ajudá-lo a encontrar um sítio adequado para viver. É certamente mais difícil encontrar um apartamento em Maxvorstadt do que em Obermenzing. É evidente que os documentos que atestam a solvabilidade da pessoa que procura um apartamento são úteis na procura de um apartamento. Os símbolos de estatuto utilizados com moderação quando se vê o imóvel desejado também são adequados para conseguir mais rapidamente o seu apartamento de sonho. Em geral, sobretudo se tiver pouco tempo para procurar um apartamento ou se quiser encontrá-lo rapidamente, é aconselhável recorrer a um agente imobiliário. Quanto melhor for a sua rede de contactos, mais rapidamente será bem sucedido na procura de um apartamento. Em alternativa, pode procurar um alojamento mobilado. Neste caso, pode mudar-se facilmente para um apartamento no seu bairro preferido, que já está equipado com tudo o que poderia desejar. Este alojamento temporário é ideal para que depois possa procurar com calma o apartamento certo no bairro desejado.
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Quanto custam os apartamentos em Munique?
O preço médio por metro quadrado varia enormemente dentro da cidade. Os potenciais inquilinos em Munique pagam diferentes valores por metro quadrado, dependendo da localização, do mobiliário e do estado de conservação. Se quiser um valor médio, o índice de rendas da cidade a partir de 2023 é útil. Com base num inquérito representativo e aprovado oficialmente, a renda média local comparativa é atualmente de 14,58 euros por metro quadrado.
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