Fastighetsvärdering München - Din guide till fastighetsvärdering

1 Vad är substansvärdemetoden?

---

Tillgångsvärdesmetoden är ett förfarande för att fastställa värdet på en fastighet där fastighetens tillgångsvärde fastställs. "Till skillnad från jämförelse- eller avkastningsvärdesmetoder, som baseras på marknadspriserna för jämförbara fastigheter eller hyresintäkter, fokuserar tillgångsvärdesmetoden på fastighetens faktiska komponenter: värdet på marken (markvärde) och värdet på byggnaden baserat på produktionskostnaderna", förklarar Mr. Lodge Managing Director Norbert Verbücheln. Detta förfarande regleras i Tyskland av fastighetsvärderingsförordningen (ImmoWertV) och säkerställer att värderingarna utförs enligt enhetliga standarder.

Vissa ägare undrar om fastighetens läge också tas med i beräkningen i denna process. Ja, detta är fallet. Läget flyter direkt in i beräkningen av markvärdet via det standardiserade markvärdet. Dessutom används marknadsanpassningsfaktorn (även känd som tillgångsvärdefaktorn) för att anpassa det beräknade värdet till de försäljningspriser som faktiskt kan realiseras i respektive region. På så sätt bidrar både platsens kvalitet och de rådande marknadsförhållandena till resultatet av tillgångsvärdesmetoden.

2 Hur tillgångsvärdesmetoden fungerar

---

I substansvärdesmetoden beräknas värdet på en fastighet från grunden i flera steg. Professionella - erfarna fastighetsmäklare som Mr. Lodge - utför vanligtvis följande steg:

1. Fastställa markvärdet: Först beräknas fastighetens markvärde. Detta innebär att tomtarean multipliceras med det officiella standardmarkvärdet per kvadratmeter på denna plats. Det schablonmässiga markvärdet fastställs av den lokala expertkommittén utifrån verkliga försäljningsdata och publiceras årligen.
2. Beräkna produktionskostnaderna för byggnaden: Nästa steg är att uppskatta byggnadens normala produktionskostnader - dvs. de kostnader som en jämförbar nybyggnation av fastigheten skulle medföra vid värderingstillfället. Byggnadens kvalitet, inredning och storlek ingår i beräkningen. Värderare använder ofta standardiserade tabeller (t.ex. NHK 2010) och anpassar dem till den aktuella byggprisnivån.
3. Byggnadens substansvärdeoch åldersavskrivning: Det preliminära byggnadens substansvärde beräknas utifrån produktionskostnaderna. Från detta värde dras värdeminskningar av, t.ex. genom åldersavskrivning (byggnadens ålder och slitage). Ett äldre hus får därför ett lägre värde jämfört med en ny byggnad av samma typ.
4. Preliminärt tillgångsvärde: Genom att lägga till det justerade byggnadstillgångsvärdet till markvärdet får du fastighetens preliminära tillgångsvärde (även känt som nettotillgångsvärdet). Detta återspeglar byggnadens aktuella återanskaffningskostnad plus markens värde.
5. Marknadsjustering: Slutligen multipliceras det preliminära tillgångsvärdet med en marknadsjusteringsfaktor för att få fram det slutliga tillgångsvärdet (marknadsvärdet). Denna faktor härleds från uppgifter om inköpspriser och justerar de beräknade kostnaderna till marknadsrealiteten. Om t.ex. de faktiska försäljningspriserna i München är betydligt högre än de beräknade tillgångsvärdena kommer faktorn att vara större än 1 (och vice versa).

Observera: Erfarna fastighetsmäklare kombinerar ofta flera värderingsmetoder för att hitta det optimala utropspriset. Även om tillgångsvärdesmetoden är den huvudsakliga metoden, tittar proffsen parallellt på jämförbara försäljningar och hyresavkastning för att validera resultatet. På så sätt säkerställer de att det fastställda värdet också är realiserbart på marknaden.

3 När används substansvärdemetoden?

---

Unika egnahem utan jämförbara fastigheter värderas ofta med hjälp av substansvärdemetoden, då data för marknadsjämförelser kan saknas. Tillgångsvärdesmetoden används främst i fall där det inte finns några eller endast ett fåtal jämförbara försäljningsfall. Typiska scenarier är

• Ägarbebodda småhus och villor: Särskilt enskilda fastigheter där det inte finns någon standardfastighet att jämföra med.
• Specialbyggnader: Till exempel kulturminnesmärkta fastigheter, kyrkor eller skolor - dvs. byggnader som inte är avsedda för vinst eller som har en unik utformning.
• Landsbygd eller perifera lägen : I regioner (eller tidigare även vissa förorter till München) med få försäljningar av jämförbara fastigheter är det mer sannolikt att det materiella värdet används, eftersom jämförelsevärdesmetoden är svår på grund av brist på data.
• Specialfastigheter: Till exempel järnvägsstationsbyggnader, speciella kommersiella fastigheter eller ovanliga arkitektritade hus, där marknadspriserna varierar kraftigt.

"Särskilt när det gäller unika fastigheter i München för vilka det inte finns några direkta jämförelsefastigheter använder vi oss av tillgångsvärdesmetoden för att fastställa ett realistiskt marknadsvärde", säger Norbert Verbücheln.

För ägarna innebär detta att om din fastighet är mycket individuell eller om det knappast finns några nyligen genomförda försäljningar av liknande fastigheter i grannskapet, är tillgångsvärdesmetoden ofta den metod som väljs. I andra fall - t.ex. typiska ägarlägenheter i München - används jämförelsevärdesmetoden oftare, eftersom det finns tillräckligt med jämförbara priser tillgängliga.

4. För- och nackdelar med tillgångsvärdesmetoden

---

Som alla metoder har tillgångsvärdesmetoden sina styrkor och svagheter. Här följer en kortfattad översikt:

Fördelar:

• Objektifierbar: Baseras på begripliga parametrar (byggkostnader, markvärde) och mindre på svårfångade marknadsförväntningar.
• Oberoende av uthyrning: Idealisk för fastigheter som inte hyrs ut eller inte genererar några intäkter (eftersom inkomstkapitaliseringsmetoden inte skulle vara tillämplig här).
• Unikhet kan kartläggas: Ger en värderingsgrund för fastigheter som är så unika att jämförbara priser saknas - det är här tillgångsvärdesmetoden ger ett värderingsalternativ i första hand.

Nackdelar:

• Marknadsnärheten varierar: Utan justering kan det beräknade tillgångsvärdet avvika från det faktiska marknadspriset. I mycket eftertraktade städer som München är marknadspriserna ofta högre än det rena tillgångsvärdet.
• Komplexitet: Anses vara den mest krävande av de standardiserade metoderna. Många parametrar (byggkostnadsindex, avskrivningsfaktorer, marknadsfaktorer) måste beaktas på ett korrekt sätt - felaktigheter har en direkt inverkan på resultatet.
• Datakrav: Kräver detaljerad dokumentation (byggnadsritningar, beskrivning av inventarier etc.) samt aktuell marknads- och kostnadsinformation. Svårt för lekmän att genomföra utan professionellt stöd.

Tips: En felaktig prisuppskattning kan få stora konsekvenser. Sätter du för högt? Då skrämmer du bort potentiella köpare och försäljningen försenas eftersom informerade köpare kommer att leta efter mer fördelaktiga alternativ. För lågt satt? Då kan det hända att du ger bort pengar. En noggrann värdering i förväg förhindrar båda scenarierna och säkerställer en snabb försäljning till bästa möjliga pris.

5. Särskilda kännetecken för tillgångsvärdesmetoden i München

---

München är en av de dyraste fastighetsmarknaderna i Tyskland. Detta påverkar hur resultaten av fastighetsvärdesmetoden ska tolkas. Marken i München har extremt höga standardmarkvärden - i vissa topplägen i staden kommer dessa att uppgå till 10.000 euro per kvadratmeter och mer år 2024. Detta innebär att markvärdet ensamt står för en mycket stor del av det totala värdet på en fastighet.

Dessutom har efterfrågan i München varit mycket hög i flera år. Köparna är ofta beredda att betala priser som är betydligt högre än de rena bygg- och markkostnaderna. I praktiken innebär detta att marknadsanpassningsfaktorerna i München ofta är >1 för att höja det beräknade tillgångsvärdet till de verkliga marknadspriserna. Under vissa perioder har dessa faktorer till och med stigit kraftigt på grund av den kraftiga pris- och marknadsutvecklingen, vilket har resulterat i högre fastighetsvärden (t.ex. under de senaste tio åren fram till 2022). Även om marknaden för närvarande är i förändring är München fortfarande ett premiumläge.

"I en stad som München med mycket höga markvärden och dynamisk efterfrågan måste fastighetsvärderingsprocessen anpassas extremt noggrant till marknadsförhållandena", betonar Norbert Verbücheln. "Vår regionala marknadskännedom är här en avgörande fördel - vi känner till aktuella köpeskillingar och trender och kan anpassa det beräknade värdet därefter."
En annan aspekt: Värderingskommittéerna i München publicerar regelbundet rapporter och data (standardiserade markvärden, fastighetsvärdesfaktorer etc.) som används för värderingar i München. Dessa lokala datakällor bör definitivt användas för att få korrekta resultat. Standardvärden från andra regioner är ofta inte lämpliga för München. Det är här det lönar sig att ta hjälp av lokala experter som har tillgång till relevanta marknadsdata och kan tolka dem på rätt sätt.

6. Avslutning: Professionell värdering med Mr. Lodge

---

En välgrundad fastighetsvärdering är grunden för varje framgångsrik försäljning. Särskilt i München, där utbud och efterfrågan har ett starkt inflytande på priserna, bör ägare förlita sig på expertkunskap. Mr. Lodge har arbetat som fastighetsmäklare i München i över 30 år och har många års erfarenhet av Münchens fastighetsmarknad. Tack vare vår omfattande kunskap om den regionala marknaden och vår expertis inom pris- och marknadsutveckling i München med omnejd kan vi erbjuda dig en realistisk och tillförlitlig värdering.

Vi ger dig gärna personlig rådgivning om tillgångsvärdesmetoden och alternativa värderingsmetoder för att fastställa bästa möjliga pris för din fastighet. På begäran kommer Mr. Lodge att ge dig en kostnadsfri första värdering av din fastighet. Vi kommer sedan att arbeta med dig för att utveckla den optimala försäljningsstrategin - från värderingen till presentationen och kontraktsförhandlingarna.