Marknadsvärde München - fastighetsvärdering enkelt förklarat

1 Vad är marknadsvärdet på en fastighet?

---

Marknadsvärdet för en fastighet definieras enligt lag (§ 194 BauGB) som den mest sannolika köpeskillingen som kan realiseras under normala omständigheter på värderingsdagen. Enkelt uttryckt motsvarar marknadsvärdet det aktuella marknadspriset som en objektiv köpare skulle betala om priset var fritt bestämt. Detta värde fungerar som en vägledning för säljare och köpare för att fastställa ett rättvist fastighetspris .

I praktiken är dock marknadsvärdet ofta en fråga om perspektiv och inte det värde som i slutändan realiseras på marknaden. Det är särskilt viktigt i följande situationer: vid försäljning av en fastighet (för att fastställa ett lämpligt anbudspris), vid köpförhandlingar (som en riktlinje för köpare så att de inte betalar för mycket) och vid arv eller skilsmässa (för uppdelning av tillgångar och av skatteskäl). Viktigt att veta: Marknadsvärde och verkligt marknadsvärde används vanligtvis synonymt. Banker å andra sidan arbetar ofta med det mer konservativa hypotekslånevärdet (säkerhetsvärdet), som är något lägre än marknadsvärdet för att täcka sin kreditrisk. För privata säljare och köpare är dock marknadsvärdet fortfarande den avgörande parametern.

"En realistisk bedömning av marknadsvärdet är nyckeln till en framgångsrik fastighetsförsäljning", förklarar Norbert Verbücheln, Managing Director på Mr. Lodge. "Bara den som känner till det exakta marknadsvärdet på sin fastighet kan sätta ett optimalt försäljningspris och förhandla framgångsrikt."

2 Fastighetsmarknaden i München: Specialfunktioner och priser

---

München har i flera år varit en av de mest dynamiska och dyraste fastighetsmarknaderna i Tyskland. Den bayerska huvudstaden har en stadig befolkningstillväxt, en stark ekonomi och begränsad tillgång på byggbara tomter. Dessa faktorer leder till ett litet utbud och en hög efterfrågan, vilket håller fastighetspriserna på en hög nivå. Utbud och efterfrågan styr marknaden i München i stor utsträckning - eftertraktade lägen nära stadskärnan uppnår regelbundet toppriser, medan priserna även i perifera lägen ligger över genomsnittet jämfört med resten av Tyskland.

Aktuell marknadsdata (från och med 2025) visar genomsnittliga inköpspriser på cirka 9 000 euro per m² för bostadsrätter och cirka 8 400 euro per m² för hus i München - värden som ligger långt över det nationella genomsnittet. I eftertraktade stadsdelar som Altstadt, Maxvorstadt eller Schwabing överstiger priserna ofta till och med 10 000 euro per m². Som jämförelse kan nämnas att kvadratmeterpriserna i förortsområden som Trudering eller Pasing brukar ligga mellan 7 000 och 8 000 euro. Trots en viss avkylning av marknaden under 2022-2024 på grund av högre räntor har fastighetsvärdena i München nu stabiliserats. Även om priserna 2025 kommer att ligga cirka 10-20% under den historiska toppen, kommer de att ligga kvar på en historiskt hög nivå. München förblir därför en säljarens marknad där fastigheter utgör en extremt stabil investering.

Tips: Fastighetskalkylatorer på nätet kan ge en första grov uppskattning av marknadsvärdet, men de kan inte ersätta en individuell värdering. De speciella egenskaperna hos din fastighet - från mikroläget till inventarierna och de aktuella marknadstrenderna - kan ofta bara beskrivas i allmänna ordalag på nätet. Använd gärna sådana verktyg (t.ex. fastighetsprisberäknaren från Mr. Lodge) som en vägledning, men förlita dig på en detaljerad bedömning av en expert för det slutliga försäljningspriset. På så sätt undviker du felbedömningar som kan bli dyra i efterhand.

3. faktorer som påverkar marknadsvärdet

---

Marknadsvärdet på en fastighet bestäms av ett flertal faktorer. Några av de viktigaste faktorerna är

• Läget: Det är inte utan anledning som läget anses vara en avgörande värdefaktor. I München gör läget en enorm skillnad: fastigheter i eftertraktade stadsdelar (t.ex. med centralt läge, bra infrastruktur, kollektivtrafikförbindelser och närliggande skolor/affärsmöjligheter) uppnår betydligt högre värden än fastigheter i mindre eftertraktade områden. Mikroläget (t.ex. lugn bostadsgata kontra huvudgata) påverkar också priset. Populära stadsdelar med hög livskvalitet och image - som Schwabing, Haidhausen eller Glockenbachviertel - har motsvarande höga marknadsvärden.
• Fastighetens skickoch utrustning: Fastighetens strukturella skick har ett stort inflytande på dess värde. En väl underhållen eller nyrenoverad lägenhet värderas högre än en fastighet med renoveringsbehov och eftersatt renovering. Modern utrustning och tilltalande design (t.ex. nya badrum, högkvalitativa kök, golvvärme) höjer marknadsvärdet. Energieffektivitet spelar också en allt viktigare roll: välisolerade hus, nya fönster eller ett modernt värmesystem (nyckelord: energicertifikat) leder till ett högre marknadsvärde. Å andra sidan kan defekter som fuktskador, föråldrad teknik eller en balkong som saknas sänka värdet.
• Storlek och planlösning: Bostadsytan och antalet rum är naturligtvis grundläggande - större lägenheter eller hus har ett högre värde i absoluta tal. Men även planlösningen har betydelse: En optimalt planerad 3-rumslägenhet utan ett anslutande rum är ofta värd mer per kvadratmeter än en lägenhet i jämförbar storlek med en ogynnsam planlösning. När det gäller hus spelar även tomtstorleken in: en större tomt (t.ex. med trädgård) höjer marknadsvärdet, särskilt i München där det är ont om mark och den är dyr.
• Byggnadsår och modernisering: Byggnadsåret kan indirekt säga något om skicket. Moderniseringsåtgärder är dock viktigare: en gammal byggnad med ny uppvärmning, nya rör och en helt renoverad interiör kan vara mer värdefull än ett yngre hus utan renoveringar. Byggnadsminnesmärkta gamla byggnader i bästa läge i München uppnår ofta samlarpriser, medan standardbyggnader från 1960-talet utan renovering ibland måste acceptera rabatter.
• Marknadsläge och ekonomiska faktorer: Fastighetsmarknaden påverkas av utbud och efterfrågan samt av det allmänna ekonomiska läget. I tider med hög efterfrågan och knapp tillgång - vilket länge har varit fallet i München - tenderar marknadsvärdena att stiga. Ränteutvecklingen spelar en roll här: låga räntor ökar efterfrågan på att köpa, medan stigande räntor innebär att färre människor har råd med en fastighet. Ränteuppgången under 2022/2023 ledde till en viss avkylning av marknaden - priserna föll något tills köpare och säljare hittade varandra igen. Ekonomin och arbetsmarknaden påverkar också: München, med sin robusta ekonomi, upplever vanligtvis bara måttliga korrigeringar även under nedgångar.
• Särskilda värdepåverkande omständigheter: Det finns också faktorer som specifikt kan påverka värdet. Dessa inkluderar det standardiserade markvärdet (genomsnittligt markpris för platsen som publiceras av Münchens expertkommitté), befintliga rättigheter och belastningar i fastighetsregistret (t.ex. vägrätter, bostadsrättigheter kan minska värdet) eller kommande projektutveckling i grannskapet (t.ex. planerade infrastrukturprojekt som kan öka värdet på platsen). Normalt sett beaktas dock sådana faktorer redan i marknadsprissättningen, förutsatt att de är allmänt kända.

4. Metoder för att fastställa marknadsvärdet.

---

För att fastställa marknadsvärdet på ett professionellt sätt finns det standardiserade förfaranden i Tyskland som regleras i förordningen om fastighetsvärdering (ImmoWertV). Beroende på typ av fastighet och tillgängliga data används vanligtvis följande metoder:

• Jämförvärdemetoden: Här härleds värdet på en fastighet från jämförbara försäljningar. Detta innebär att nyligen realiserade inköpspriser för liknande fastigheter på liknande platser används. Denna metod används ofta för bostadsrätter eller standardiserade småhus där det finns tillräckligt med jämförelsedata. Exempel: Om tre liknande lägenheter i grannskapet nyligen har sålts för cirka 800.000 euro, kan man dra slutsatser om marknadsvärdet på din egen lägenhet. Förutsättningen är en transparent marknad - i München finns det ett bra dataunderlag för jämförelser tack vare expertkommittén och marknadsrapporterna.
• Inkomstkapitaliseringsmetod: Denna metod används företrädesvis för hyresfastigheter eller flerfamiljshus (flerfamiljshus, förvaltningsfastigheter). Marknadsvärdet härleds från den förväntade inkomsten (hyresintäkten). Enkelt uttryckt jämför en värderingsman den årliga nettohyran som kan uppnås på ett hållbart sätt med en lämplig fastighetsränta (ränta på kapitalet). Markvärdet tas också med i beräkningen. Inkomstkapitaliseringsmetoden återspeglar således värdet ur en investerares perspektiv - relevant i en stad som München, där många fastigheter köps som kapitalinvesteringar.
• Metoden med materiellt värde: Om det knappast finns några jämförelsedata (t.ex. för unika fastigheter eller speciella kommersiella fastigheter) och inkomstkomponenten inte spelar någon större roll (t.ex. ägarbebodda hem) används ofta tillgångsvärdesmetoden. Här beräknas fastighetens värde utifrån produktionskostnaderna minus avskrivningar plus markvärdet. Med andra ord räknar man ut vad det skulle kosta att bygga om byggnaden idag (med hänsyn till ålder och slitage) plus markvärdet. I München leder denna metod ofta till realistiska resultat på grund av de extremt höga fastighetsvärdena - särskilt om det t.ex. knappast finns några jämförbara priser för en gammal befintlig fastighet.

I praktiken kombinerar värderare och erfarna fastighetsmäklare ofta flera metoder för att fastställa marknadsvärdet så exakt som möjligt. Hänsyn tas också till marknadsdata (t.ex. aktuella begärda priser, standardiserade markvärden, hyresindex) och expertens erfarenhet. En lokal specialist känner t.ex. till prisskillnaderna inom stadsdelarna i München eller värdehöjande detaljer som en automatiserad beräkning inte känner igen. Det är därför lokal expertis är så viktig.

5. Marknadsvärde vs. försäljningspris - varför det är viktigt med en realistisk värdering

---

"Det är frestande för ägare som vill sälja att sätta ett så högt pris som möjligt. Men här gäller det att vara försiktig ", understryker Norbert Verbücheln: "Marknadsvärdet och det faktiska försäljningspriset ska helst ligga nära varandra. Marknadsvärdet representerar redan det rättvisa marknadspriset - om det begärda priset är betydligt högre riskerar säljarna att fastigheten blir kvar på marknaden under en längre tid och att potentiella köpare avskräcks. Ett överdrivet utropspris leder ofta till en försäljning till ett lägre pris än vad som i slutändan skulle ha varit möjligt under tidspress. Omvänt innebär ett för lågt pris att man lämnar pengar på bordet."

En professionell värdering hjälper till att förhindra dessa fallgropar: den säkerställer en realistisk bedömning av marknadsvärdet så att du varken säljer under värdet eller förlorar köpare på grund av ett överdrivet pris. Särskilt i München, där prisförväntningarna ibland skiljer sig åt (vissa ägare styrs av toppriser i media, medan köpare hoppas på fynd), gör marknadsvärdet att alla parter kommer ner på jorden.

Förutom försäljningstiden påverkar rätt pris också förhandlingspositionen. Om säljaren känner till det välgrundade marknadsvärdet kan han med tillförsikt gå in i prisförhandlingar och avvisa orealistiska bud. Köpare är å andra sidan mer villiga att acceptera ett rättvist bud som ligger nära marknadsvärdet om värderingen kommuniceras på ett transparent sätt. När det gäller finansiering ser bankerna också till att köpeskillingen motsvarar marknadsvärdet - annars kan det uppstå luckor i finansieringen om banken baserar lånet på ett lägre belåningsvärde.
Kort sagt: marknadsvärdet och försäljningspriset bör överensstämma så nära som möjligt. En avvikelse uppåt kan endast genomdrivas med framgång om det finns mycket speciella omständigheter (t.ex. samlarvärde, budgivningskrig vid exceptionell sällsynthet). I alla andra fall underlättar ett rättvist marknadspris en snabb och smidig försäljning.

Observera: Marknadsvärdet är alltid kopplat till ett visst brytdatum - till exempel datumet för värderingen, köpbeslutet eller skilsmässan. Värdet på en fastighet kan därför förändras inom några månader, t.ex. på grund av marknadsrörelser, ränteförändringar eller byggnadsarbeten. Den som är beroende av aktuella siffror - t.ex. för försäljningsförhandlingar eller en tillgångsredovisning - bör alltid omgående låta göra en omvärdering.

6. Professionellt stöd vid värderingen

---

Att fastställa marknadsvärdet är komplicerat - men du är inte ensam. Det är en bra idé att ta hjälp av en expert som Mr. Lodge, särskilt om du planerar att sälja din fastighet. En lokal fastighetsmäklare som Mr. Lodge eller en certifierad värderingsman kan ge en välgrundad värdering och vägleda dig genom processen.

Mr. Lodge, som är ett av de ledande fastighetsbolagen i München, erbjuder till exempel en omfattande värderingstjänst till fastighetsägare. Denna tjänst är kostnadsfri och icke-bindande för dig och består av flera steg: Först kan en onlineberäkning ge ett första riktvärde, följt av en individuell konsultation via videosamtal eller telefon med erfarna fastighetsexperter. Slutligen finns det möjlighet att göra en besiktning på plats, där alla speciella egenskaper hos din fastighet registreras. I slutet får du en professionell värdering från Mr. Lodge, inklusive en uppskattning av det optimala priset - diskret, transparent och skräddarsydd för din situation.

"När det gäller fastighetsvärderingar ska man inte förlita sig på slumpen, utan på professionell erfarenhet", säger Norbert Verbücheln. "Våra fastighetsmäklare har känt till marknaden i München i många år. Vi hjälper ägarna från den första värderingen till en lyckad försäljning - på ett kompetent och förtroendeingivande sätt."

Fördelarna med en sådan professionell värdering är uppenbara: du sparar tid och möda, får en objektiv bedömning utan känslomässiga fördomar och undviker risken att gå in på marknaden med fel pris. En bra fastighetsmäklare ger dig också tips om försäljningsstrategin (t.ex. om optimal tidpunkt eller nödvändiga förberedande steg) och, om du så önskar, tar han över hela marknadsföringsprocessen.
I slutändan lönar sig en grundlig marknadsvärdering - i form av en snabbare försäljning och optimerade försäljningsintäkter. Särskilt på den krävande marknaden i München bör du därför använda dig av expertisen hos erfarna fastighetspartners som Mr. Lodge.

7. Slutsats

---

Att känna till marknadsvärdet för en fastighet i München skapar trygghet och orientering - för både säljare och köpare. Det återspeglar det realistiska marknadspris som kan uppnås under normala förhållanden och baseras på en mängd olika faktorer, allt från läge till inventarier. München är ett eftertraktat område med särskilt höga fastighetsvärden, och därför är det extra viktigt med en realistisk värdering.

Det är mycket viktigt för ägarna att få marknadsvärdet professionellt fastställt innan försäljningspriset sätts. Detta säkerställer att man varken säljer under värdet eller skrämmer bort potentiella köpare med ett för högt pris. Potentiella köpare kan å andra sidan använda marknadsvärdet som vägledning för att lägga ett rimligt bud och anpassa sin finansiering därefter.

Sammanfattningsvis är fastighetsvärdering en fråga om förtroende. Om det behövs, konsultera en expert som Mr. Lodge för att exakt bestämma marknadsvärdet på din fastighet. Med den här kunskapen är du perfekt rustad för att verka framgångsrikt på fastighetsmarknaden i München. En välgrundad värdering är trots allt grunden för varje bra beslut som rör din fastighet.