Markedsverdi München - eiendomsvurdering enkelt forklart

1 Hva er markedsverdien av en eiendom?

---

Markedsverdien av en eiendom er definert i loven (§ 194 BauGB) som den mest sannsynlige kjøpesummen som kan realiseres under normale omstendigheter på verdsettelsestidspunktet. Enkelt sagt tilsvarer markedsverdien den aktuelle markedsprisen som en objektiv kjøper ville betalt hvis prisen var fritt fastsatt. Denne verdien fungerer som en rettesnor for selgere og kjøpere når de skal fastsette en rimelig eiendomspris .

I praksis er imidlertid markedsverdien ofte et spørsmål om perspektiv og ikke den verdien som til syvende og sist realiseres i markedet. Den er særlig viktig i følgende situasjoner: ved salg av eiendom (for å fastsette en passende tilbudspris), under kjøpsforhandlinger (som en rettesnor for kjøpere slik at de ikke betaler for mye) og ved arv eller skilsmisse (for deling av eiendeler og for skatteformål). Viktig å vite: Markedsverdi og virkelig markedsverdi brukes vanligvis om hverandre. Bankene, derimot, opererer ofte med den mer konservative belåningsverdien ( panteverdien ), som er litt lavere enn markedsverdien for å dekke kredittrisikoen sin. For private selgere og kjøpere er det imidlertid markedsverdien som er den avgjørende parameteren.

"En realistisk vurdering av markedsverdien er nøkkelen til et vellykket eiendomssalg", forklarer Norbert Verbücheln, administrerende direktør i Mr. Lodge. "Bare den som kjenner den nøyaktige markedsverdien på eiendommen sin, kan fastsette den optimale salgsprisen og forhandle med suksess."

2 Eiendomsmarkedet i München: Spesielle egenskaper og priser

---

München har i en årrekke vært et av de mest dynamiske og dyre eiendomsmarkedene i Tyskland. Den bayerske hovedstaden opplever en jevn befolkningsvekst, en sterk økonomi og begrenset tilgang på tomter. Disse faktorene fører til et lavt tilbud og høy etterspørsel, noe som holder eiendomsprisene på et høyt nivå. Tilbud og etterspørsel bestemmer i stor grad markedet i München - ettertraktede beliggenheter nær sentrum oppnår jevnlig topp priser, mens selv i perifere områder ligger prisene over gjennomsnittet sammenlignet med resten av Tyskland.

Aktuelle markedsdata (per 2025) viser gjennomsnittlige kjøpspriser på rundt 9 000 euro per m² for leiligheter og rundt 8 400 euro per m² for hus i München - verdier som ligger godt over landsgjennomsnittet. I ettertraktede bydeler som Altstadt, Maxvorstadt eller Schwabing ligger prisene ofte over 10 000 euro per m². Til sammenligning ligger kvadratmeterprisene i forstadsområder som Trudering eller Pasing gjerne på mellom 7 000 og 8 000 euro. Til tross for en liten nedkjøling av markedet i 2022-2024 på grunn av høyere renter, har eiendomsverdiene i München nå stabilisert seg. Selv om prisene i 2025 vil ligge rundt 10-20 % under den historiske toppen, vil de fortsatt ligge på et historisk høyt nivå. München er derfor fortsatt selgers marked, og eiendom er en svært stabil investering.

Tips: Kalkulatorer på nettet kan gi et første grovt estimat av markedsverdien, men de kan ikke erstatte en individuell verdivurdering. De spesielle egenskapene ved eiendommen din - fra mikrolokalisering til inventar og nåværende markedstrender - kan ofte bare beskrives i generelle termer på nettet. Bruk gjerne slike verktøy (f.eks. boligpriskalkulatoren fra Mr. Lodge) som en veiledning, men stol på en detaljert vurdering fra en ekspert når det gjelder den endelige salgsprisen. Da unngår du feilvurderinger som kan vise seg å bli dyre i ettertid.

3. faktorer som påvirker markedsverdien

---

Markedsverdien av en eiendom bestemmes av en rekke faktorer. Noen av de viktigste faktorene er

• Beliggenhet: Det er ikke uten grunn at beliggenheten regnes som en avgjørende verdifaktor. I München utgjør beliggenheten en stor forskjell: Eiendommer i ettertraktede bydeler (f.eks. med sentral beliggenhet, god infrastruktur, gode offentlige transportforbindelser og nærliggende skoler/innkjøpsfasiliteter) oppnår betydelig høyere verdier enn eiendommer i mindre ettertraktede områder. Mikrolokaliseringen (f.eks. rolig boliggate vs. hovedvei) påvirker også prisen. Populære nabolag med høy livskvalitet og image - som Schwabing, Haidhausen eller Glockenbachviertel - har tilsvarende høye markedsverdier.
• Boligenstilstand og innredning: Boligens strukturelle tilstand har stor innflytelse på verdien. En godt vedlikeholdt eller nyoppusset leilighet verdsettes høyere enn en eiendom som trenger oppussing og har et etterslep. Moderne innredning og attraktiv design (f.eks. nytt bad, kjøkken av høy kvalitet, gulvvarme) øker markedsverdien. Energieffektivitet spiller også en stadig viktigere rolle: godt isolerte hus, nye vinduer eller et moderne varmesystem (stikkord: energiattest) fører til en høyere markedsverdi. På den annen side kan mangler som fuktskader, utdatert teknologi eller en manglende balkong redusere verdien.
• Størrelse og planløsning: Boarealet og antall rom er selvfølgelig avgjørende - større leiligheter eller hus har en høyere verdi i absolutte termer. Men planløsningen teller også: En optimalt disponert 3-roms leilighet uten et sammenhengende rom er ofte verdt mer per kvadratmeter enn en leilighet av tilsvarende størrelse med en ugunstig planløsning. Når det gjelder hus, spiller også tomtens størrelse inn: En større tomt (for eksempel med hage) øker markedsverdien, spesielt i München, der tomter er knappe og dyre.
• Byggeår og modernisering: Byggeåret kan indirekte si noe om tilstanden. Moderniseringstiltakene er imidlertid viktigere: En gammel bygning med ny oppvarming, nye rør og et totalrenovert interiør kan være mer verdt enn et yngre hus uten oppussing. Fredede gamle bygninger med førsteklasses beliggenhet i München oppnår ofte samlerpriser, mens standardbygninger fra 1960-tallet uten oppussing noen ganger må akseptere rabatter.
• Markedssituasjon og økonomiske faktorer: Eiendomsmarkedet påvirkes av tilbud og etterspørsel samt den generelle økonomiske situasjonen. I tider med stor etterspørsel og lite tilbud - som det lenge har vært i München - har markedsverdiene en tendens til å stige. Renteutviklingen spiller en rolle her: Lave renter øker etterspørselen etter å kjøpe, mens stigende renter betyr at færre har råd til å kjøpe bolig. Renteøkningen i 2022/2023 førte til en liten nedkjøling av markedet - prisene falt noe inntil kjøpere og selgere fant hverandre igjen. Økonomien og arbeidsmarkedet har også en innvirkning: München, med sin robuste økonomi, opplever vanligvis bare moderate korreksjoner selv i nedgangstider.
• Spesielleforhold som påvirker verdien: Det finnes også faktorer som kan påvirke verdien spesifikt. Disse inkluderer standard tomteverdi (gjennomsnittlig tomtepris for beliggenheten som publiseres av Münchens ekspertkomité), eksisterende rettigheter og heftelser i grunnboken (f.eks. veiretter, boligrettigheter kan redusere verdien), eller kommende prosjektutvikling i nabolaget (f.eks. planlagte infrastrukturprosjekter som kan øke verdien av beliggenheten). Normalt tas det imidlertid allerede hensyn til slike faktorer i markedsprisingen, forutsatt at de er allment kjent.

4. Metoder for å fastsette markedsverdien

---

For å fastsette markedsverdien på en profesjonell måte finnes det standardiserte prosedyrer i Tyskland, som er regulert i eiendomsvurderingsforordningen (ImmoWertV). Avhengig av type eiendom og tilgjengelige data, brukes vanligvis følgende metoder:

• Sammenligningsverdimetoden: Her utledes verdien av en eiendom fra sammenlignbare salg. Det betyr at man bruker nylig realiserte kjøpspriser for lignende eiendommer på lignende steder. Denne metoden brukes ofte for sameier eller standardiserte eneboliger der det finnes tilstrekkelig med sammenlignbare data. Et eksempel: Hvis tre lignende leiligheter i nabolaget nylig har blitt solgt for rundt 800 000 euro, kan man trekke konklusjoner om markedsverdien på din egen leilighet. Forutsetningen er et transparent marked - i München finnes det et godt datagrunnlag for sammenligninger takket være ekspertutvalget og markedsrapporter.
• Inntektskapitaliseringsmetoden: Denne metoden brukes fortrinnsvis for utleieboliger eller boligblokker (boligblokker, investeringseiendommer). Markedsverdien avledes av de forventede inntektene (leieinntektene). Enkelt forklart sammenligner takstmannen den årlige nettoleien som kan oppnås på en bærekraftig måte, med en passende eiendomsrente (kapitalrente). Tomteverdien tas også med i betraktningen. Inntektskapitaliseringsmetoden gjenspeiler dermed verdien fra en investors perspektiv - noe som er relevant i en by som München, der mange eiendommer kjøpes som kapitalinvesteringer.
• Materialverdimetoden: Hvis det nesten ikke finnes noen sammenlignbare data (f.eks. for unike eiendommer eller spesielle næringseiendommer), og inntektskomponenten ikke spiller noen stor rolle (f.eks. selveierboliger), brukes ofte substansverdimetoden. Her beregnes verdien av eiendommen ut fra produksjonskostnadene minus avskrivninger, pluss tomteverdien. Med andre ord beregner man hva det ville kostet å bygge opp bygningen på nytt i dag (med hensyn til alder og slitasje) pluss tomteverdien. I München fører denne metoden ofte til realistiske resultater på grunn av de ekstremt høye eiendomsverdiene - spesielt hvis det for eksempel knapt finnes noen sammenlignbare priser for en gammel, eksisterende eiendom.

I praksis kombinerer takstmenn og erfarne eiendomsmeglere ofte flere metoder for å fastsette markedsverdien så nøyaktig som mulig. Markedsdata (f.eks. aktuelle prisantydninger, standard tomteverdier, husleieindeks) og ekspertens erfaring blir også tatt i betraktning. En lokal spesialist kjenner for eksempel til prisforskjellene i bydelene i München eller verdiøkende detaljer som en automatisert beregning ikke fanger opp. Det er derfor lokal ekspertise er så viktig.

5. Markedsverdi vs. salgspris - hvorfor det er viktig med en realistisk verdivurdering

---

"Det er fristende for eiere som ønsker å selge, å sette høyest mulig pris. Men her er det grunn til å være forsiktig ", understreker Norbert Verbücheln: "Markedsverdien og den faktiske salgsprisen bør ideelt sett ligge nær hverandre. Markedsverdien representerer allerede den reelle markedsprisen - hvis prisantydningen er betydelig høyere, risikerer selgerne at eiendommen blir liggende på markedet i lengre tid, og at potensielle kjøpere blir avskrekket. En for høy prisantydning fører ofte til et salg til en lavere pris enn det som til slutt ville ha vært mulig under tidspress. Omvendt betyr en for lav pris at du legger penger på bordet."

En profesjonell verdivurdering bidrar til å forhindre disse fallgruvene: Den sikrer en realistisk vurdering av markedsverdien, slik at du verken selger under verdien eller mister kjøpere på grunn av en for høy pris. Spesielt i München, der prisforventningene av og til spriker (noen eiere lar seg lede av toppprisene i media, mens kjøperne håper på et røverkjøp), bringer markedsverdien alle parter ned på jorden.

I tillegg til salgstiden påvirker den riktige prisen også forhandlingsposisjonen. Hvis selgeren kjenner den velbegrunnede markedsverdien, kan han gå trygt inn i prisforhandlinger og avvise urealistiske tilbud. Kjøperne er på sin side mer villige til å akseptere et rimelig bud som ligger nær markedsverdien hvis verdivurderingen er kommunisert på en transparent måte. Når det gjelder finansiering, sørger bankene også for at kjøpesummen stemmer overens med markedsverdien - ellers kan det oppstå hull i finansieringen hvis banken baserer lånet på en lavere belåningsverdi.
Kort sagt: Markedsverdi og salgspris bør stemme så godt overens som mulig. Et avvik oppover kan bare håndheves med hell hvis det foreligger helt spesielle omstendigheter (f.eks. samlerverdi, budkrig i tilfelle eksepsjonell sjeldenhet). I alle andre tilfeller legger en rimelig markedspris til rette for et raskt og smidig salg.

Merk: Markedsverdien er alltid knyttet til en bestemt skjæringsdato - for eksempel datoen for verdivurderingen, kjøpsbeslutningen eller skilsmissen. Verdien av en eiendom kan derfor endre seg i løpet av få måneder, for eksempel på grunn av markedsbevegelser, renteendringer eller byggearbeider. Alle som er avhengige av oppdaterte tall - for eksempel i forbindelse med salgsforhandlinger eller en formuesoppstilling - bør alltid få utført en ny verdivurdering så raskt som mulig.

6. profesjonell støtte i forbindelse med verdivurderingen

---

Det er komplisert å fastsette markedsverdien - men du er ikke alene. Det er lurt å få hjelp av en ekspert som Mr. Lodge, spesielt hvis du planlegger å selge boligen din. En lokal eiendomsmegler som Mr. Lodge eller en sertifisert takstmann kan gi deg en informert verdivurdering og veilede deg gjennom prosessen.

Mr. Lodge, som er et av de ledende eiendomsselskapene i München, tilbyr for eksempel en omfattende verdivurderingstjeneste til boligeiere. Denne tjenesten er gratis og uforpliktende for deg, og består av flere trinn: Først kan en nettbasert beregning gi en første veiledende verdi, etterfulgt av en individuell konsultasjon via videosamtale eller telefon med erfarne eiendomseksperter. Til slutt er det mulig å foreta en befaring på stedet, der alle eiendommens spesielle egenskaper registreres. Til slutt får du en profesjonell verdivurdering fra Mr. Lodge, inkludert et estimat av den optimale prisantydningen - diskret, transparent og skreddersydd til din situasjon.

"Når det gjelder verdivurderinger av eiendom, bør du ikke stole på tilfeldigheter, men på erfaringen til fagfolk", råder Norbert Verbücheln. "Våre eiendomsmeglere har vært kjent med markedet i München i mange år. Vi bistår eierne fra den første verdivurderingen til et vellykket salg - kompetent og trygt."

Fordelene med en slik profesjonell verdivurdering er åpenbare: Du sparer tid og krefter, du får en objektiv vurdering uten følelsesmessige fordommer, og du unngår risikoen for å gå inn i markedet med feil pris. En god eiendomsmegler vil også gi deg tips om salgsstrategien (f.eks. om optimal timing eller nødvendige forberedelser) og, hvis du ønsker det, overta hele markedsføringsprosessen.
En grundig markedsvurdering lønner seg til slutt - i form av et raskere salg og et optimalisert salgsproveny. Spesielt i det krevende markedet i München bør du derfor benytte deg av ekspertisen til erfarne eiendomspartnere som Mr. Lodge.

7. Konklusjon

---

Å kjenne markedsverdien på en eiendom i München skaper trygghet og orientering - både for selgere og kjøpere. Den gjenspeiler den realistiske markedsprisen som kan oppnås under normale forhold, og er basert på en rekke faktorer som spenner fra beliggenhet til inventar og utstyr. München er en ettertraktet by med spesielt høye eiendomsverdier, og derfor er det ekstra viktig med en realistisk verdivurdering.

Det er avgjørende for eiere å få markedsverdien fastsatt profesjonelt før salgsprisen fastsettes. På den måten sikrer man at man verken selger under takst eller skremmer bort potensielle kjøpere med en overpris. Potensielle kjøpere kan på sin side bruke markedsverdien som en rettesnor for å gi et rimelig bud og justere finansieringen deretter.

Konklusjonen er at verdivurdering av eiendom er et spørsmål om tillit. Hvis det er nødvendig, bør du kontakte en ekspert som Mr. Lodge for å få en nøyaktig vurdering av markedsverdien på eiendommen din. Med denne kunnskapen er du godt rustet til å operere med suksess på eiendomsmarkedet i München. En velbegrunnet verdivurdering er tross alt grunnlaget for enhver god beslutning som gjelder eiendommen din.