Markedsværdi München - ejendomsvurdering forklaret enkelt

1 Hvad er markedsværdien af en ejendom?

---

Markedsværdien af en ejendom er defineret ved lov (§ 194 BauGB) som den mest sandsynlige købspris, der kan realiseres under normale omstændigheder på vurderingsdatoen. Enkelt sagt svarer markedsværdien til den aktuelle markedspris, som en objektiv køber ville betale, hvis prisen var frit bestemt. Denne værdi fungerer som en vejledning for sælgere og købere til at fastsætte en fair ejendomspris .

I praksis er markedsværdien dog ofte et spørgsmål om perspektiv og ikke den værdi, der i sidste ende realiseres på markedet. Den er især vigtig i følgende situationer: ved salg af en ejendom (for at fastsætte en passende udbudspris), under købsforhandlinger (som en rettesnor for købere, så de ikke betaler for meget) og i tilfælde af arv eller skilsmisse (til deling af aktiver og til skatteformål). Vigtigt at vide: Markedsværdi og fair markedsværdi bruges normalt i flæng. Banker arbejder derimod ofte med den mere konservative belåningsværdi (sikkerhedsværdi), som er lidt lavere end markedsværdien for at dække deres kreditrisiko. For private sælgere og købere er markedsværdien dog stadig det afgørende parameter.

"En realistisk vurdering af markedsværdien er nøglen til et vellykket ejendomssalg," forklarer Norbert Verbücheln, administrerende direktør for Mr. Lodge. "Kun de, der kender den nøjagtige markedsværdi af deres ejendom, kan fastsætte den optimale salgspris og forhandle med succes."

2 Ejendomsmarkedet i München: Særlige kendetegn og priser

---

München har i årevis været et af de mest dynamiske og dyre ejendomsmarkeder i Tyskland. Den bayerske hovedstad oplever en stabil befolkningstilvækst, en stærk økonomi og et begrænset udbud af byggegrunde. Disse faktorer fører til et lille udbud og en stor efterspørgsel, hvilket holder ejendomspriserne på et højt niveau. Udbud og efterspørgsel bestemmer i høj grad markedet i München - eftertragtede beliggenheder tæt på byens centrum opnår regelmæssigt toppriser, mens priserne selv i perifere beliggenheder ligger over gennemsnittet sammenlignet med resten af Tyskland.

Aktuelle markedsdata (pr. 2025) viser gennemsnitlige købspriser på omkring 9.000 euro pr. m² for ejerlejligheder og omkring 8.400 euro pr. m² for huse i München - værdier, der ligger et godt stykke over landsgennemsnittet. I eftertragtede kvarterer som Altstadt, Maxvorstadt eller Schwabing ligger priserne ofte endda over 10.000 euro pr. m². Til sammenligning ligger kvadratmeterpriserne i forstadsområder som Trudering eller Pasing mellem 7.000 og 8.000 euro. På trods af en lille afkøling af markedet i 2022-2024 på grund af højere renter har ejendomsværdierne i München nu stabiliseret sig. Selv om priserne i 2025 vil ligge omkring 10-20 % under det historiske højdepunkt, vil de fortsat ligge på et historisk højt niveau. München er derfor fortsat sælgers marked, hvor ejendomme er en yderst stabil investering.

Tip: Online ejendomsberegnere kan give et første groft skøn over markedsværdien, men er ikke en erstatning for en individuel vurdering. De særlige kendetegn ved din ejendom - fra mikroplaceringen til inventaret og de aktuelle markedstendenser - kan ofte kun beskrives i generelle vendinger på nettet. Brug gerne sådanne værktøjer (f.eks. ejendomsprisberegneren fra Mr. Lodge) som vejledning, men stol på en detaljeret vurdering fra en ekspert, når det gælder den endelige salgspris. Det vil hjælpe dig med at undgå fejlvurderinger, som kan vise sig at blive dyre senere.

3. Faktorer, der påvirker markedsværdien

---

Markedsværdien af en ejendom bestemmes af mange faktorer. Nogle af de vigtigste faktorer er

• Beliggenhed: Det er ikke uden grund, at beliggenheden betragtes som en afgørende værdifaktor. I München gør beliggenheden en stor forskel: Ejendomme i eftertragtede kvarterer (f.eks. med en central beliggenhed, god infrastruktur, offentlige transportforbindelser og nærliggende skoler/indkøbsmuligheder) opnår betydeligt højere værdier end ejendomme i mindre eftertragtede områder. Mikroplaceringen (f.eks. stille villavej vs. hovedvej) har også indflydelse på prisen. Populære kvarterer med høj livskvalitet og et godt image - som Schwabing, Haidhausen eller Glockenbachviertel - har tilsvarende høje markedsværdier.
• Ejendommenstilstand og udstyr: Den strukturelle tilstand af en ejendom har stor indflydelse på dens værdi. En velholdt eller nyistandsat lejlighed vurderes højere end en ejendom, der skal renoveres, og som har et renoveringsefterslæb. Moderne udstyr og attraktivt design (f.eks. nye badeværelser, køkkener af høj kvalitet, gulvvarme) øger markedsværdien. Energieffektivitet spiller også en stadig vigtigere rolle: Velisolerede huse, nye vinduer eller et moderne varmesystem (nøgleord: energiattest) fører til en højere markedsværdi. På den anden side kan defekter som fugtskader, forældet teknologi eller en manglende altan reducere værdien.
• Størrelse og indretning: Boligarealet og antallet af værelser er selvfølgelig afgørende - større lejligheder eller huse har en højere værdi i absolutte tal. Men planløsningen tæller også: En optimalt indrettet 3-værelses lejlighed uden forbindelsesrum er ofte mere værd pr. kvadratmeter end en lejlighed af tilsvarende størrelse med en ugunstig indretning. Når det gælder huse, spiller grundens størrelse også ind: En større grund (f.eks. med have) øger markedsværdien, især i München, hvor der er mangel på jord, og den er dyr.
• Byggeår og modernisering: Byggeåret kan indirekte sige noget om tilstanden. Men moderniseringstiltag er vigtigere: En gammel bygning med nyt varmeanlæg, nye rør og et fuldstændig renoveret interiør kan være mere værdifuld end et yngre hus uden renoveringer. Fredede gamle bygninger med god beliggenhed i München opnår ofte samlerpriser, mens standardbygninger fra 1960'erne uden renovering undertiden må acceptere rabatter.
• Markedssituation og økonomiske faktorer: Ejendomsmarkedet påvirkes af udbud og efterspørgsel samt den generelle økonomiske situation. I tider med stor efterspørgsel og begrænset udbud - som det længe har været tilfældet i München - har markedsværdierne en tendens til at stige. Renteudviklingen spiller en rolle her: Lave renter øger efterspørgslen efter at købe, mens stigende renter betyder, at færre mennesker har råd til en bolig. Rentestigningen i 2022/2023 førte til en lille afkøling af markedet - priserne faldt en smule, indtil købere og sælgere fandt hinanden igen. Økonomien og arbejdsmarkedet har også indflydelse: München med sin robuste økonomi oplever normalt kun moderate korrektioner, selv under nedgangstider.
• Særlige værdipåvirkende omstændigheder: Der er også faktorer, som specifikt kan påvirke værdien. Disse omfatter den almindelige grundværdi (den gennemsnitlige grundpris for stedet, som offentliggøres af Münchens ekspertudvalg), eksisterende rettigheder og hæftelser i matriklen (f.eks. kan vejrettigheder og beboelsesrettigheder reducere værdien) eller kommende projektudviklinger i nabolaget (f.eks. planlagte infrastrukturprojekter, der kan øge stedets værdi). Normalt er der dog allerede taget højde for sådanne faktorer i markedsprisfastsættelsen, forudsat at de er almindeligt kendte.

4. Metoder til at bestemme markedsværdien

---

For at bestemme markedsværdien professionelt er der standardiserede procedurer i Tyskland, som er reguleret i ejendomsvurderingsforordningen (ImmoWertV). Afhængigt af ejendomstypen og de tilgængelige data anvendes følgende metoder normalt:

• Sammenligningsværdimetoden: Her beregnes værdien af en ejendom ud fra sammenlignelige salg. Det betyder, at man bruger nyligt realiserede købspriser på lignende ejendomme på lignende steder. Denne metode bruges ofte til ejerlejligheder eller standardiserede parcelhuse, hvor der er tilstrækkelige sammenlignelige data til rådighed. Et eksempel: Hvis tre lignende lejligheder i nabolaget for nylig er blevet solgt for omkring 800.000 euro, er det muligt at drage konklusioner om markedsværdien af din egen lejlighed. Forudsætningen er et gennemsigtigt marked - i München er der et godt datagrundlag for sammenligninger takket være ekspertudvalget og markedsrapporter.
• Indkomstkapitaliseringsmetoden: Denne metode anvendes fortrinsvis til udlejningsejendomme eller boligblokke (boligblokke, investeringsejendomme). Markedsværdien udledes af den forventede indkomst (lejeindtægt). Enkelt sagt sammenligner en vurderingsmand den bæredygtigt opnåelige årlige nettoleje med en passende ejendomsrente (kapitalafkast). Jordværdien tages også i betragtning. Indkomstkapitaliseringsmetoden afspejler således værdien set fra en investors perspektiv - relevant i en by som München, hvor mange ejendomme købes som kapitalinvesteringer.
• Materialeværdimetoden: Hvis der næsten ikke er nogen sammenlignelige data (f.eks. for unikke ejendomme eller særlige erhvervsejendomme), og indkomstkomponenten ikke spiller en stor rolle (f.eks. ejerboliger), bruges aktivværdimetoden ofte. Her beregnes ejendommens værdi ud fra produktionsomkostningerne minus afskrivninger plus jordværdien. Med andre ord beregner man, hvad det ville koste at genopføre bygningen i dag (under hensyntagen til alder og slitage) plus værdien af jorden. I München fører denne metode ofte til realistiske resultater på grund af de ekstremt høje ejendomsværdier - især hvis der f.eks. næsten ikke findes sammenlignelige priser for en gammel eksisterende ejendom.

I praksis kombinerer valuarer og erfarne ejendomsmæglere ofte flere metoder for at bestemme markedsværdien så præcist som muligt. Der tages også hensyn til markedsdata (f.eks. aktuelle udbudspriser, standardjordværdier, huslejeindeks) og ekspertens erfaring. En lokal specialist kender f.eks. prisforskellene i Münchens kvarterer eller værdiforøgende detaljer, som en automatiseret beregning ikke kan genkende. Det er derfor, lokal ekspertise er så vigtig.

5. Markedsværdi vs. salgspris - hvorfor en realistisk værdiansættelse er vigtig

---

"Det er fristende for ejere, der vil sælge, at sætte den højest mulige pris. Men her skal man være forsigtig," understreger Norbert Verbücheln: "Markedsværdien og den faktiske salgspris skal helst ligge tæt på hinanden. Markedsværdien repræsenterer allerede den rimelige markedspris - hvis udbudsprisen er betydeligt højere, risikerer sælgerne, at ejendommen forbliver på markedet i længere tid, og at potentielle købere bliver afskrækket. En overdrevet udbudspris fører ofte til et salg til en lavere pris, end det i sidste ende ville have været muligt under tidspres. Omvendt betyder en for lav pris, at man lader penge ligge på bordet."

En professionel vurdering hjælper med at forhindre disse faldgruber: Den sikrer en realistisk vurdering af markedsværdien, så du hverken sælger under værdien eller mister købere på grund af en for høj pris. Især i München, hvor prisforventningerne nogle gange divergerer (nogle ejere er styret af toppriser i medierne, mens købere håber på gode tilbud), bringer markedsværdien alle parter ned på jorden.

Ud over salgstiden påvirker den rigtige pris også forhandlingspositionen. Hvis sælgeren kender den velbegrundede markedsværdi, kan han gå ind i prisforhandlinger med selvtillid og afvise urealistiske tilbud. Købere er på den anden side mere villige til at acceptere et fair tilbud tæt på markedsværdien, hvis værdiansættelsen er kommunikeret på en gennemsigtig måde. Bankerne sørger også for, at købsprisen matcher markedsværdien, når det gælder finansiering - ellers kan der opstå huller i finansieringen, hvis banken baserer lånet på en lavere belåningsværdi.
Kort sagt: Markedsværdien og salgsprisen skal stemme så godt overens som muligt. En afvigelse i opadgående retning kan kun håndhæves med succes, hvis der er helt særlige omstændigheder (f.eks. samlerværdi, budkrig i tilfælde af usædvanlig sjældenhed). I alle andre tilfælde fremmer en markedskonform pris et hurtigt og gnidningsløst salg.

Bemærk: Markedsværdien er altid knyttet til en bestemt skæringsdato - f.eks. datoen for vurderingen, købsbeslutningen eller skilsmissen. Værdien af en ejendom kan derfor ændre sig inden for få måneder, f.eks. på grund af markedsbevægelser, renteændringer eller byggearbejder. Alle, der er afhængige af aktuelle tal - f.eks. til salgsforhandlinger eller en formueopgørelse - bør altid få foretaget en omvurdering med det samme.

6. Professionel støtte til værdiansættelsen

---

Det er komplekst at bestemme markedsværdien - men du er ikke alene. Det er en god idé at få hjælp af en ekspert som Mr. Lodge, især hvis du planlægger at sælge din ejendom. En lokal ejendomsmægler som Mr. Lodge eller en certificeret landinspektør kan give en kvalificeret vurdering og guide dig gennem processen.

Mr. Lodge, som er et af de førende ejendomsselskaber i München, tilbyder for eksempel en omfattende vurderingsservice til ejendomsejere. Denne service er gratis og uforpligtende for dig og består af flere faser: For det første kan en onlineberegning give en første vejledende værdi, efterfulgt af en individuel konsultation via videoopkald eller telefon med erfarne ejendomseksperter. Endelig er der mulighed for en inspektion på stedet, hvor alle ejendommens særlige egenskaber registreres. Til sidst modtager du en professionel vurdering fra Mr. Lodge, herunder et skøn over den optimale salgspris - diskret, gennemsigtig og skræddersyet til din situation.

"Når det drejer sig om ejendomsvurderinger, skal du ikke stole på tilfældigheder, men på de professionelles erfaring", råder Norbert Verbücheln. "Vores ejendomsmæglere har kendt markedet i München i mange år. Vi støtter ejerne fra den første vurdering til det vellykkede salg - kompetent og med tillid."

Fordelene ved en sådan professionel vurdering er indlysende: Du sparer tid og kræfter, får en objektiv vurdering uden en følelsesmæssig forudindtaget holdning og undgår risikoen for at gå ind på markedet med den forkerte pris. En god ejendomsmægler vil også give dig tips om salgsstrategien (f.eks. om optimal timing eller nødvendige forberedende skridt) og, hvis du ønsker det, overtage hele markedsføringsprocessen.
I sidste ende betaler en grundig markedsvurdering sig - i form af et hurtigere salg og et optimeret salgsprovenu. Især på det krævende marked i München bør du derfor gøre brug af ekspertisen hos erfarne ejendomspartnere som Mr. Lodge.

7. Konklusion

---

At kende markedsværdien af en ejendom i München skaber sikkerhed og orientering - både for sælgere og købere. Den afspejler den realistiske markedspris, der kan opnås under normale forhold, og er baseret på en række forskellige faktorer lige fra beliggenhed til inventar. München er et eftertragtet sted med særligt høje ejendomsværdier, og derfor er en realistisk vurdering så meget desto vigtigere.

Det er afgørende for ejerne at få en professionel vurdering af markedsværdien, før de fastsætter salgsprisen. Det sikrer, at de hverken sælger under værdien eller skræmmer potentielle købere væk med en for høj pris. Potentielle købere kan på den anden side bruge markedsværdien som vejledning til at give et fair tilbud og justere deres finansiering i overensstemmelse hermed.

Konklusionen er, at ejendomsvurdering er et spørgsmål om tillid. Hvis det er nødvendigt, skal du kontakte en ekspert som Mr. Lodge for at få en nøjagtig vurdering af din ejendoms markedsværdi. Med denne viden er du ideelt rustet til at operere med succes på Münchens ejendomsmarked. Når alt kommer til alt, er en velbegrundet vurdering grundlaget for enhver god beslutning vedrørende din ejendom.