Du er velkommen til at kontakte os, hvis du har spørgsmål om køb af ejendom.
Tel.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Chef for ejendomssalg
Indkomstkapitaliseringsmetoden München - ejendomsvurdering for investorer og sælgere
Ejendomsvurderingen er et af de mest afgørende skridt, når man skal sælge, købe eller investere i en ejendom - især hvis den er udlejet og fungerer som en investering. Når alt kommer til alt, er det ikke den følelsesmæssige værdi, der tæller, men den objektivt fastsatte markedsværdi, som ofte påvirker beslutninger, der er millioner værd. Den kapitaliserede indtjeningsmetode spiller en central rolle i denne sammenhæng: Den værdiansætter ikke ejendomme i henhold til byggeomkostninger eller sammenligningspriser, men i henhold til deres økonomiske ydeevne - dvs. i henhold til den forventede lejeindtægt. Som et af de førende ejendomsselskaber i München med over 30 års erfaring inden for værdiansættelse og salg af bolig- og kapitalinvesteringer ved Mr. Lodge, hvad der virkelig betyder noget, når det gælder værdiansættelse. Vi hjælper regelmæssigt ejendomsejere, investorer og projektudviklere med at værdiansætte deres ejendomme i overensstemmelse med markedet. Find ud af her, hvad der ligger bag indkomstkapitaliseringsmetoden - og hvorfor solidt markedskendskab er nøglen til en korrekt værdiansættelse, især i en kompleks storbyregion som München.
Indholdsfortegnelse:
- Hvad er den kapitaliserede indtjeningsmetode?
- Hvordan fungerer den kapitaliserede indtjeningsmetode?
- Den kapitaliserede indtjeningsmetode i München
- Kapitaliseret indtjeningsværdi, aktivværdi eller komparativ værdi - hvornår skal man bruge hvilken metode?
- Mr. Lodge - din ekspert i ejendomsvurdering i München
- OFTE STILLEDE SPØRGSMÅL
1 Hvad er den kapitaliserede indtjeningsmetode?
Indkomstkapitaliseringsmetoden er en af tre officielt anerkendte metoder til at bestemme værdien af ejendomme i Tyskland. Den bruges primært til afkastorienterede ejendomme, dvs. ejendomme, der genererer indtægter gennem udlejning eller leasing. I modsætning til andre metoder tager den kapitaliserede indtjeningsmetode ikke primært hensyn til ejendommens aktivværdi, men snarere til de forventede fremtidige indtægter fra ejendommen. Kort sagt afledes værdien af en ejendom af dens indtægter.
I praksis bruges indtægtskapitaliseringsmetoden især til udlejningsejendomme (f.eks. boligblokke) og erhvervsejendomme, hvor ejendomsværdien i høj grad bestemmes af lejeindtægterne. Proceduren er reguleret i paragraf 27-34 i ejendomsvurderingsforordningen (ImmoWertV) og udgør et centralt grundlag for fastsættelsen af markedsværdien af sådanne investeringsejendomme.
"En nøjagtig værdiansættelse er grundlaget for et vellykket salg. Især for investeringsejendomme i en blomstrende by som München er indkomstkapitaliseringsmetoden ofte nøglen til at bestemme en realistisk markedsværdi og opnå en fair markedspris," forklarer Norbert Verbücheln, administrerende direktør for Mr. Lodge.
2 Hvordan fungerer den kapitaliserede indtjeningsmetode?
Når man fastsætter værdien ved hjælp af den kapitaliserede indtjeningsmetode, er der to komponenter, der er i centrum: grundværdien og bygningens indtægtsværdi. Hvis man lægger begge dele sammen, får man den kapitaliserede indtjeningsværdi, dvs. ejendommens forventede markedsværdi.
- Grundværdi: Grundværdien svarer til værdien af den ubebyggede ejendom. Den fastsættes normalt på grundlag af standardjordværdier, som angiver kvadratmeterprisen for jord på et sammenligneligt sted.
- Bygningsindtægtsværdi: Bygningsindtægtsværdien repræsenterer den værdi, der kan tilskrives bygningsmassen fra ejendommens indtægter. For at beregne dette justeres den årlige bruttoindtægt (lejeindtægt pr. år) for løbende administrationsomkostninger (f.eks. vedligeholdelse, administration), hvilket resulterer i ejendommens nettoindtægt. Derefter fratrækkes den såkaldte forrentning af grundværdien - det er det beløb, der kunne realiseres, hvis der blev betalt renter af grundværdien. Tilbage er nettoindtægten fra bygningen, som ganges med en multiplikator (afhængig af den resterende levetid og den almindelige markedsrente for ejendomme). Resultatet af denne kapitalisering er bygningens indkomstværdi.
Ejendomsrenten spiller en central rolle i denne procedure: Den afspejler den almindelige markedsrente for ejendomsinvesteringer og udledes af ekspertudvalget på grundlag af forholdet mellem købspris og leje. En lav ejendomsrente (f.eks. på meget eftertragtede steder) fører til højere kapitaliserede indtjeningsværdier, mens en højere rente presser den kapitaliserede indtjeningsværdi - fordi en køber vil betale mindre for den samme lejeindtægt, hvis markedet har høje forventninger til afkastet. Resultatet af den kapitaliserede indtjeningsværdi reagerer tilsvarende følsomt på ændringer i lejen eller renten: Stigende lejeindtægter øger den kapitaliserede indtjeningsværdi, mens stigende renter (højere ejendomsrente) kan reducere den beregnede værdi.
Tip: En velholdt ejendom og markedskonforme huslejer kan øge den kapitaliserede indtjeningsværdi betydeligt. Modernisering, undgåelse af tomgang og optimering af administrationen kan øge den årlige nettoindtægt - og dermed også bygningens indtægtsværdi, hvilket i sidste ende resulterer i en højere salgspris.
3. Indkomstkapitaliseringsmetoden i München
Købspriserne for boligejendomme i München er høje i forhold til de opnåelige huslejer. Det har tidligere ført til ekstremt lave afkast: Den gennemsnitlige ejendomsrente for boligblokke i München i 2022 var f.eks. kun omkring 1,4 % i nogle tilfælde. En så lav rente afspejler enorme købspriser i forhold til lejeindtægter (afkastfaktor på over 30). For investorerne betød det, at investeringsejendomme i München i lang tid gav et relativt lavt løbende afkast.
Men i øjeblikket er markedet ved at ændre sig. Med stigende renter og små priskorrektioner har nøgletallene normaliseret sig noget: I efteråret 2024 lå det gennemsnitlige ejendomsafkast i München på ca. 2,7 %. Flerfamiliehuse giver igen lidt bedre afkastudsigter på grund af højere huslejer og moderat lavere købspriser. Konkret betyder det, at med en højere ejendomsrente er den beregnede multiplikator lavere, hvilket har en tendens til at føre til lavere (mere realistiske) indkomstværdier - markedsværdien nærmer sig det, som investorerne er villige til at betale med højere renter. Ikke desto mindre er München fortsat et marked for investorer med relativt lave startafkast, men stabile resultater.
"München er et særligt marked. På trods af høje priser giver kapitalinvesteringer her langsigtet sikkerhed," siger Norbert Verbücheln. "Vores ekspertise inden for pris- og markedsudvikling i München og omegn hjælper ejere og investorer med at kende den realistiske markedsværdi af deres ejendom og træffe informerede beslutninger."
4. Kapitaliseret indtjeningsværdi, aktivværdi eller komparativ værdi - hvornår skal man bruge hvilken metode?
Ikke alle ejendomme i München bliver vurderet efter den kapitaliserede indtjeningsmetode. Der er tre anerkendte metoder i Tyskland: sammenligningsværdimetoden, aktivværdimetoden og den kapitaliserede indtjeningsværdimetode. Hver metode har specifikke anvendelsesområder:
- Sammenligningsværdimetoden sammenligner salgspriser på lignende ejendomme og bruges ofte til ejerlejligheder eller ikke-udlejede parcelhuse, forudsat at der er tilstrækkelige sammenligningsdata til rådighed.
- Aktivværdimetoden bestemmer værdien ved hjælp af aktivværdien (grundværdi + opførelsesomkostninger minus afskrivninger) og bruges primært til ejerboliger eller unikke ejendomme, hvor indkomst og sammenligningspriser ikke spiller en stor rolle.
- Som beskrevet ovenfor er indkomstkapitaliseringsmetoden den foretrukne metode til investeringsejendomme, dvs. udlejede bolig- og erhvervsejendomme, fordi indkomstkomponenten er hovedfokus her.
Erfarne ejendomsvurderingsfolk som Mr. Lodge vælger den passende metode afhængigt af ejendommen - eller kombinerer flere metoder for at bestemme den realistiske markedsværdi. Særligt i komplekse sager (f.eks. blandede ejendomme) kan en kombination af komparative og indkomstbaserede metoder være nyttig for at få et sammenhængende helhedsbillede. Det er vigtigt, at den valgte metode tager højde for ejendommens karakteristika og tager højde for aktuelle markedsdata.
Bemærk: I München var indkomstfaktorerne (forholdet mellem købsprisen og den årlige leje) ekstremt høje i årevis. I 2022 nåede multiplen af bruttoudbyttet sin højeste værdi, siden da er den faldet en smule - i de første tre kvartaler af 2024 lå den gennemsnitlige udbyttefaktor på omkring 31, hvilket kan sammenlignes med 2015. Samtidig steg ejendomsrenten igen fra et historisk lavt niveau på 1,4 % til omkring 2,7 %. For ejerne betyder det, at værdiansættelsen af indkomstkapitaliseringen i øjeblikket ændrer sig: Højere renter betyder, at de beregnede værdier er lidt lavere end i 2022, mens stigende huslejer mildner effekten. Løbende markedsobservation er derfor vigtig, især i München.
5 Mr. Lodge - din ekspert i ejendomsvurdering i München
Det er komplekst at vurdere en ejendom - især i München, hvor viden om markedet er guld værd. Som en af Münchens førende ejendomsmæglere med over 30 års erfaring kender Mr. Lodge det lokale marked ud og ind. Vores ejendomsmæglere er eksperter i værdiansættelser og ejendomssalg og har et omfattende kendskab til det regionale marked. Denne vidensfordel er afgørende for at kunne vurdere ejendomme i overensstemmelse med markedet og sælge dem med succes.
"Hos Mr. Lodge kombinerer vi mange års erfaring med dybtgående markedsekspertise for München og omegn", understreger Norbert Verbücheln. "Som eksperter i kapital- og ejendomsinvesteringer ved vi, hvad der er vigtigt for investorerne. Vi holder nøje øje med pris- og markedsudviklingen og kan derfor bestemme og realisere den optimale markedsværdi for vores kunder."
Hos Mr. Lodge får du en professionel ejendomsvurdering efter moderne standarder - gratis og uforpligtende som en første konsultation. Vores service omfatter ikke kun beregningen i henhold til den kapitaliserede indtjeningsværdi, sammenlignings- eller aktivværdimetoden, men også en individuel klassificering af resultaterne i det aktuelle marked. På den måde sikrer vi, at intet aspekt forbliver uberørt: fra beliggenhedens kvalitet over udbud og efterspørgsel til potentielle køberes forventninger. I sidste ende handler det for os om at opnå en salgspris, der er i overensstemmelse med markedet.
-
Hvordan påvirker en ledig stilling den kapitaliserede indtjeningsværdi?
En tomgang reducerer den forventede lejeindtægt og reducerer derfor direkte den nettoindtægt, som danner grundlag for den kapitaliserede indtjeningsværdimetode. Jo højere tomgangsprocenten er, desto lavere er bygningens indtægtsværdi - og dermed ejendommens samlede værdi. Især for investorer er risikoen for tomgang en kritisk faktor i værdiansættelsen. Den, der ønsker at sælge en ejendom, bør derfor sikre sig, at udlejningssituationen er så god som muligt. Korte, tidsbegrænsede lejeaftaler kan også føre til rabatter, da de skaber usikkerhed.
-
Hvorfor er ejendomsrenten så vigtig i den kapitaliserede indtjeningsmetode?
Ejendomsrenten er et markedsbaseret tal, der angiver den rente, som en køber forventer på en ejendomsinvestering. Den har direkte indflydelse på den multiplikator, som nettoindtægten kapitaliseres med - dvs. den bygningsværdi, der i sidste ende beregnes. En lav rentesats fører til en høj kapitaliseret værdi, en høj rentesats reducerer den. Især i München er små ændringer i ejendomsrenten mærkbare, da vurderingsniveauet er meget højt. En korrekt vurdering kræver et solidt markedskendskab og opdaterede sammenligningsdata.
-
Hvilken rolle spiller den resterende levetid i den kapitaliserede indtjeningsmetode?
Restlevetiden beskriver den periode, hvor bygningen kan bruges på en økonomisk levedygtig måde. Den påvirker kapitaliseringsfaktoren: Jo længere den resterende levetid er, jo højere er multiplikatoren - og dermed også den kapitaliserede indtjeningsværdi. Modernisering eller energieffektiv renovering kan forlænge levetiden og øge værdien. Omvendt reducerer strukturelle skader eller forældet teknologi den kapitaliserede indtjeningsværdi, da de forkorter den økonomiske levetid.
-
Kan indkomstkapitaliseringsmetoden også bruges til ejendomme med blandet anvendelse?
Ja, indkomstkapitaliseringsmetoden er velegnet til ejendomme med blandet anvendelse, f.eks. huse med erhvervslokaler i stueetagen og lejligheder ovenpå. Indtægten beregnes separat i henhold til anvendelsestypen, da erhvervsarealer normalt har andre lejeindtægter, administrationsomkostninger og ejendomsrenter end beboelsesarealer. Den kapitaliserede indtjeningsværdi kombineres derefter fra delværdierne af begge typer anvendelse. Sådanne ejendomme er særligt almindelige i München - en præcis og differentieret værdiansættelse er særlig vigtig her.
-
Hvor aktuel skal lejeindtægten være for en værdiansættelse?
For at få en realistisk beregning af indkomstværdien skal lejeindtægterne være opdaterede. Forældede lejeaftaler med huslejer under gennemsnittet kan sænke værdien kunstigt. Ligeledes kan en planlagt huslejestigning kun tages i betragtning, hvis den kan håndhæves juridisk. Lejeniveauet i München er højt, så det er værd at tjekke lejen før en værdiansættelse og justere den, hvis det er nødvendigt. Indekserede lejeaftaler eller graduerede aftaler bør også medtages korrekt.
-
Hvad er fordelene ved en vurdering foretaget af en regional ekspert som Mr. Lodge?
En regional ejendomsekspert som Mr. Lodge kender detaljerne i Münchens marked ud og ind - fra mikroplaceringer til aktuelle tendenser i huslejer og købspriser. Dette er især afgørende i forbindelse med indkomstkapitalisering, da vurderingen af ejendomsrenter, administrationsomkostninger og afkastforventninger i høj grad afhænger af det lokale miljø. Desuden indgår mange års erfaring med faktiske transaktioner i værdiansættelsen. Dermed får ejere og investorer ikke kun en beregnet værdi, men også en velfunderet markedsanalyse med handlingsanbefalinger. Det skaber tryghed - f.eks. ved salg, finansiering eller investeringsbeslutninger.
