Obrnite se na nas s kakršnim koli vprašanjem o nakupu nepremičnine.
Tel.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Vodja prodaje nepremičnin
Pristop kapitalizacije dohodka München - vrednotenje nepremičnin za vlagatelje in prodajalce
Vrednotenje nepremičnine je eden od najbolj odločilnih korakov pri prodaji, nakupu ali naložbi v nepremičnino - zlasti če se nepremičnina oddaja v najem in služi kot naložba. Navsezadnje ni pomembna čustvena vrednost, temveč objektivno določena tržna vrednost, ki pogosto vpliva na milijonske odločitve. Pri tem ima osrednjo vlogo metoda vrednosti kapitaliziranega dobička: nepremičnin ne vrednoti glede na stroške gradnje ali primerjalne cene, temveč glede na njihovo ekonomsko uspešnost - tj. glede na pričakovane prihodke od najemnin . Mr. Lodge kot eden od vodilnih nepremičninskih podjetij v Münchnu z več kot 30-letnimi izkušnjami na področju vrednotenja in prodaje stanovanjskih in kapitalskih naložb ve , kaj je pri vrednotenju resnično pomembno. Lastnikom nepremičnin, vlagateljem in razvijalcem projektov redno pomagamo pri vrednotenju njihovih nepremičnin v skladu s trgom. Tukaj izveste, kaj se skriva za pristopom kapitalizacije dohodka - in zakaj je zlasti v kompleksni metropolitanski regiji, kot je München, dobro poznavanje trga ključno za pravilno vrednotenje.
Vsebina:
- Kaj je metoda kapitalizirane vrednosti dohodka?
- Kako deluje metoda kapitaliziranega dohodka?
- Metoda vrednosti kapitaliziranega dobička v Münchnu
- Vrednost kapitaliziranega dobička, vrednost sredstev ali primerjalna vrednost - kdaj uporabiti katero metodo?
- Mr. Lodge - vaš strokovnjak za vrednotenje nepremičnin v Münchnu
- POGOSTA VPRAŠANJA
1 Kaj je metoda kapitaliziranega dobička?
Pristop kapitalizacije dohodka je ena od treh uradno priznanih metod za določanje vrednosti nepremičnin v Nemčiji. Uporablja se predvsem za nepremičnine, usmerjene v donos, tj. nepremičnine, ki ustvarjajo prihodek z oddajanjem v najem ali zakup. V nasprotju z drugimi metodami se pri metodi kapitalizirane vrednosti dohodka ne upošteva predvsem vrednost premoženja nepremičnine, temveč pričakovani prihodnji dohodek iz nepremičnine. Preprosto povedano, vrednost nepremičnine izhaja iz njenih prihodkov.
V praksi se metoda kapitalizacije dohodka uporablja zlasti pri nepremičninah, ki se oddajajo v najem (npr. stanovanjski bloki), in poslovnih nepremičninah , kjer vrednost nepremičnine v veliki meri določajo prihodki od najema. Postopek je urejen v členih 27-34 uredbe o vrednotenju nepremičnin (ImmoWertV) in predstavlja osrednjo podlago za določanje tržne vrednosti takih naložbenih nepremičnin.
"Natančno vrednotenje je osnova za uspešno prodajo. Zlasti pri naložbenih nepremičninah v cvetočem mestu, kot je München, je pristop kapitalizacije dohodka pogosto ključen za določitev realne tržne vrednosti in doseganje poštene tržne cene," pojasnjuje Norbert Verbücheln, izvršni direktor podjetja Mr. Lodge.
2 Kako deluje metoda kapitaliziranega dobička?
Pri določanju vrednosti po metodi kapitalizirane vrednosti prihodkov sta v ospredju dve komponenti: vrednost zemljišča in vrednost prihodkov od stavbe . Če obe seštejemo, dobimo kapitalizirano vrednost dohodka, tj. predvideno tržno vrednost nepremičnine.
- Vrednost zemljišča: Vrednostzemljišča ustreza vrednosti nezazidane nepremičnine. Običajno se določi na podlagi standardnih vrednosti zemljišč, ki kažejo ceno kvadratnega metra zemljišča na primerljivi lokaciji.
- Vrednostdohodka od stavbe: Vrednost dohodka od stavbe predstavlja vrednost, ki jo je mogoče pripisati stavbnemu pohištvu iz dohodka nepremičnine. Za izračun te vrednosti se letni bruto prihodek (letni prihodek od najemnine) prilagodi tekočim stroškom upravljanja (npr. vzdrževanje, uprava), tako da dobimo neto prihodek nepremičnine. Nato se odšteje t. i. donos na vrednost zemljišča - to je znesek, ki bi se lahko realiziral, če bi se na vrednost zemljišča plačale obresti. Ostane neto prihodek od stavbe, ki se pomnoži s količnikom (odvisno od preostale življenjske dobe in standardne tržne obrestne mere za nepremičnine). Rezultat te kapitalizacije je vrednost dohodka iz stavbe.
Obrestna mera za nepremičnine ima v tem postopku osrednjo vlogo: odraža standardno tržno obrestno mero za naložbe v nepremičnine, strokovni odbor pa jo določi na podlagi razmerja med nakupno ceno in najemnino. Nizka obrestna mera za nepremičnine (npr. na zelo iskanih lokacijah) vodi do višjih kapitaliziranih vrednosti dohodka, medtem ko višja obrestna mera znižuje kapitalizirano vrednost dohodka - ker bi kupec želel plačati manj za enak dohodek od najemnine, če bi na trgu pričakoval visoke donose. Rezultat metode kapitalizirane vrednosti dohodka se ustrezno občutljivo odziva na spremembe najemnin ali obrestnih mer: naraščajoči dohodek od najemnin povečuje kapitalizirano vrednost dohodka, medtem ko lahko naraščajoče obrestne mere (višje obresti na nepremičnine) izračunano vrednost zmanjšajo.
Nasvet: Dobro vzdrževana nepremičnina in najemnine v skladu s trgom lahko znatno povečajo kapitalizirano vrednost dohodka. Modernizacija, izogibanje praznim prostorom in optimizacija upravljanja lahko povečajo letni neto dohodek - s tem pa tudi vrednost dohodka stavbe, kar na koncu privede do višje prodajne cene.
3. pristop kapitalizacije dohodka v Münchnu
Nakupne cene stanovanjskih nepremičnin v Münchnu so visoke glede na dosegljive najemnine. To je v preteklosti privedlo do izredno nizkih donosov: Na primer, povprečna obrestna mera za stanovanjske bloke v Münchnu je leta 2022 v nekaterih primerih znašala le okoli 1,4 %. Tako nizka obrestna mera odraža enormne nakupne cene glede na prihodke od najemnin (faktor donosa več kot 30). Za vlagatelje je to pomenilo, da so naložbene nepremičnine v Münchnu dolgo časa prinašale razmeroma nizke tekoče donose.
Vendar se trg trenutno spreminja. Z naraščanjem obrestnih mer in rahlimi popravki cen so se ključni podatki nekoliko normalizirali: Jeseni 2024 je bil povprečni donos nepremičnin v Münchnu približno 2,7 %. Večstanovanjske hiše zaradi višjih najemnin in zmerno nižjih nakupnih cen spet ponujajo nekoliko boljše možnosti za donosnost. Konkretno to pomeni, da je pri višji obrestni meri za nepremičnine izračunani multiplikator nižji, kar običajno vodi do nižjih (bolj realnih) vrednosti dohodka - tržna vrednost se približuje vrednosti, ki so jo investitorji pripravljeni plačati pri višjih obrestnih merah. Kljub temu München ostaja trg za vlagatelje z razmeroma nizkimi začetnimi donosi, vendar stabilno uspešnostjo.
"München je poseben trg. Kljub visokim cenam kapitalske naložbe tu ponujajo dolgoročno varnost," pravi Norbert Verbücheln. "Naše strokovno znanje o razvoju cen in trga v Münchnu in okolici pomaga lastnikom in vlagateljem, da spoznajo realno tržno vrednost svoje nepremičnine in sprejmejo premišljene odločitve."
4. vrednost kapitaliziranega dobička, vrednost sredstev ali primerjalna vrednost - kdaj uporabiti katero metodo?
Vse nepremičnine v Münchnu niso ovrednotene po metodi kapitalizirane vrednosti prihodkov. V Nemčiji so priznane tri metode: metoda primerjalne vrednosti, metoda vrednosti sredstev in metoda vrednosti kapitaliziranega dobička. Vsaka metoda ima posebna področja uporabe:
- Metodaprimerjalne vrednosti primerja prodajne cene podobnih nepremičnin in se pogosto uporablja za lastniško zasedena stanovanja ali nenaseljene samostojne hiše, če je na voljo dovolj primerjalnih podatkov.
- Metoda vrednosti sredstev določa vrednost z uporabo vrednosti sredstev (vrednost zemljišča + stroški gradnje minus amortizacija) in se večinoma uporablja za lastniško zasedene hiše ali edinstvene nepremičnine, pri katerih dohodek in primerjalne cene nimajo večje vloge.
- Kot je opisano zgoraj, je metoda kapitalizacije dohodka prednostna metoda za naložbene nepremičnine, tj. najemne stanovanjske in poslovne nepremičnine, saj je tu v ospredju predvsem komponenta dohodka.
Izkušeni cenilci nepremičnin, kot je Mr. Lodge, izberejo ustrezno metodo glede na nepremičnino - ali pa kombinirajo več metod za določitev realne tržne vrednosti. Zlasti v zapletenih primerih (npr. mešane nepremičnine) je lahko koristna kombinacija primerjalnega in dohodkovnega pristopa, da se dobi skladna splošna slika. Pomembno je, da izbrana metoda ustreza značilnostim nepremičnine in upošteva trenutne tržne podatke.
Opomba: V Münchnu so bili dohodkovni faktorji (razmerje med nakupno ceno in letno najemnino) več let izjemno visoki. Leta 2022 je večkratnik bruto donosa dosegel najvišjo vrednost, od takrat je nekoliko padel - v prvih treh četrtletjih leta 2024 je povprečni faktor donosa znašal približno 31, kar je primerljivo z letom 2015. Hkrati se je obrestna mera za nepremičnine z zgodovinsko najnižjih 1,4 % ponovno zvišala na približno 2,7 %. Za lastnike to pomeni, da se trenutno spreminja vrednotenje kapitalizacije dohodka: Višje obrestne mere pomenijo, da so izračunane vrednosti nekoliko nižje kot leta 2022, medtem ko rastoče najemnine ublažijo učinek. Zato je nujno stalno opazovanje trga, zlasti v Münchnu.
5 Mr. Lodge - Vaš strokovnjak za vrednotenje nepremičnin v Münchnu
Ocenjevanje vrednosti nepremičnin je zapleteno - še posebej v Münchnu, kjer je poznavanje trga zlata vredno. Kot eden vodilnih münchenskih nepremičninskih posrednikov z več kot 30-letnimi izkušnjami, Mr. Lodge pozna lokalni trg do potankosti. Naši nepremičninski posredniki so strokovnjaki za vrednotenje in prodajo nepremičnin ter imajo obsežno znanje o regionalnem trgu. Ta prednost znanja je ključna za vrednotenje nepremičnin v skladu s trgom in njihovo uspešno prodajo.
"V podjetju Mr. Lodge združujemo dolgoletne izkušnje s poglobljenim strokovnim znanjem otrgu v Münchnu in okolici," poudarjaNorbert Verbücheln. "Kot strokovnjaki za kapitalske naložbe in naložbe v nepremičnine vemo, kaj je pomembno za vlagatelje. Pozorno spremljamo gibanje cen in trga, zato lahko za svoje stranke določimo in uresničimo optimalno tržno vrednost."
Pri Mr. Lodgeu prejmete strokovno oceno vrednosti nepremičnine v skladu s sodobnimi standardi - brezplačno in neobvezujoče kot začetno svetovanje. Naša storitev ne vključuje le izračuna po metodi kapitalizirane vrednosti dobička, primerjalni metodi ali metodi vrednosti sredstev, temveč tudi individualno razvrstitev rezultatov na trenutnem trgu. Na ta način zagotovimo, da noben vidik ne ostane nepreučen: od kakovosti lokacije do ponudbe in povpraševanja ter pričakovanj potencialnih kupcev. Na koncu je za nas najpomembnejše, da za vas dosežemo prodajno ceno v skladu s trgom.
-
Kako prosto delovno mesto vpliva na vrednost kapitaliziranega dobička?
Prazno stanovanje zmanjšuje pričakovane prihodke od najemnin in s tem neposredno zmanjšuje čisti prihodek, ki je osnova za metodo vrednosti kapitaliziranega dobička. Višja kot je stopnja nezasedenosti, nižja je vrednost dohodka stavbe - in s tem celotna vrednost nepremičnine. Zlasti za vlagatelje je tveganje nezasedenosti ključni dejavnik pri vrednotenju. Vsakdo, ki želi prodati nepremičnino, mora zato zagotoviti, da je stanje oddajanja čim boljše. Tudi kratkotrajne najemne pogodbe za določen čas lahko vodijo do popustov, saj ustvarjajo negotovost.</p
-
Zakaj je obrestna mera za nepremičnino tako pomembna pri metodi kapitalizirane vrednosti dobička?
Obrestna mera za nepremičnine je tržni podatek, ki označuje obrestno mero, ki jo kupec pričakuje za naložbo v nepremičnino. Neposredno vpliva na multiplikator, s katerim se kapitalizira neto dohodek, tj. na končno izračunano vrednost stavbe. Nizka obrestna mera vodi do visoke kapitalizirane vrednosti, visoka obrestna mera pa jo zmanjšuje. Zlasti v Münchnu so majhne spremembe obrestne mere za nepremičnine opazne, saj je raven vrednotenja zelo visoka. Za pravilno oceno je potrebno dobro poznavanje trga in posodobljeni primerjalni podatki.</p
-
Kakšno vlogo ima preostala doba koristnosti pri metodi vrednosti kapitaliziranega dobička?
Zostala doba koristnosti opisuje obdobje, v katerem se lahko stavba uporablja na ekonomsko upravičen način. Vpliva na faktor kapitalizacije: daljša kot je preostala doba koristnosti, višji je množitelj - in s tem tudi kapitalizirana vrednost dobička. Modernizacija ali energetsko učinkovita prenova lahko podaljša to življenjsko dobo in poveča vrednost. Nasprotno pa strukturne poškodbe ali zastarela tehnologija zmanjšujejo kapitalizirano vrednost dohodka, saj skrajšujejo ekonomsko življenjsko dobo.</p
-
Ali se lahko pristop kapitalizacije dohodka uporablja tudi za nepremičnine z mešano rabo?
Da, pristop kapitalizacije dohodka je primeren za nepremičnine z mešano uporabo, npr. hiše s poslovnimi prostori v pritličju in stanovanji nad njimi. Dohodek se izračuna ločeno glede na vrsto uporabe, saj imajo poslovni prostori običajno drugačne prihodke od najemnine, stroške upravljanja in obresti na nepremičnino kot stanovanjski prostori. Vrednost kapitaliziranega dohodka se nato združi iz delnih vrednosti obeh vrst uporabe. Takšne nepremičnine so še posebej pogoste v Münchnu - natančno in diferencirano vrednotenje je tu še posebej pomembno.</p
-
Kako aktualen mora biti prihodek od najemnine za vrednotenje?
Za realen izračun vrednosti dohodka mora biti dohodek od najemnine posodobljen. Zastarele najemne pogodbe s podpovprečnimi najemninami lahko umetno znižajo vrednost. Prav tako je načrtovano zvišanje najemnine mogoče upoštevati le, če je pravno izvršljivo. Raven najemnin v Münchnu je visoka, zato velja pred vrednotenjem preveriti višino najemnine in jo po potrebi prilagoditi. Prav tako je treba pravilno vključiti pogodbe o najemnini, vezane na indeks, ali stopenjske pogodbe.</p
-
Kakšne so prednosti ocene regionalnega strokovnjaka, kot je Mr. Lodge?
Regionalni strokovnjak za nepremičnine, kot je Mr. Lodge, pozna posebnosti münchenskega trga do potankosti - od mikrolokacij do trenutnih trendov pri najemninah in nakupnih cenah. To je še posebej pomembno pri pristopu kapitalizacije dohodka, saj je ocena obrestnih mer za nepremičnine, stroškov upravljanja in pričakovanega donosa močno odvisna od lokalnega okolja. Poleg tega se pri vrednotenju upoštevajo dolgoletne izkušnje z dejanskimi transakcijami. Posledično lastniki in vlagatelji ne prejmejo le izračunane vrednosti, temveč tudi dobro utemeljeno tržno analizo s priporočili za ukrepanje. To zagotavlja varnost - na primer pri prodaji, financiranju ali sprejemanju naložbenih odločitev.</p
