Πώς επηρεάζει μια κενή θέση εργασίας την αξία των κεφαλαιοποιημένων κερδών;

Μια κενή θέση μειώνει τα αναμενόμενα έσοδα από ενοίκια και συνεπώς μειώνει άμεσα το καθαρό εισόδημα, το οποίο αποτελεί τη βάση της μεθόδου κεφαλαιοποιημένης αξίας κερδών. Όσο υψηλότερο είναι το ποσοστό κενών χώρων, τόσο χαμηλότερη είναι η αξία του εισοδήματος του κτιρίου - και συνεπώς η συνολική αξία του ακινήτου. Ειδικά για τους επενδυτές, ο κίνδυνος του κενού αποτελεί κρίσιμο παράγοντα στην αποτίμηση. Επομένως, όποιος επιθυμεί να πωλήσει ένα ακίνητο θα πρέπει να διασφαλίσει ότι η κατάσταση της μίσθωσης είναι όσο το δυνατόν καλύτερη. Οι σύντομες, ορισμένου χρόνου συμφωνίες ενοικίασης μπορούν επίσης να οδηγήσουν σε εκπτώσεις, καθώς δημιουργούν αβεβαιότητα.</p

Γιατί το επιτόκιο του ακινήτου είναι τόσο σημαντικό στη μέθοδο της κεφαλαιοποιημένης αξίας των κερδών;

Το επιτόκιο ακινήτων είναι ένα στοιχείο που βασίζεται στην αγορά και υποδηλώνει το επιτόκιο που αναμένει ένας αγοραστής για μια επένδυση σε ακίνητα. Επηρεάζει άμεσα τον πολλαπλασιαστή με τον οποίο κεφαλαιοποιείται το καθαρό εισόδημα - δηλαδή υπολογίζεται τελικά η αξία του κτιρίου. Ένα χαμηλό επιτόκιο οδηγεί σε υψηλή κεφαλαιοποιημένη αξία, ένα υψηλό επιτόκιο τη μειώνει. Ειδικά στο Μόναχο, μικρές μεταβολές στο επιτόκιο ακινήτων είναι αισθητές, καθώς το επίπεδο αποτίμησης είναι πολύ υψηλό. Η σωστή εκτίμηση απαιτεί καλή γνώση της αγοράς και ενημερωμένα συγκριτικά στοιχεία.</p

Ποιος είναι ο ρόλος της εναπομένουσας ωφέλιμης ζωής στη μέθοδο της κεφαλαιοποιημένης αξίας των κερδών;

Η εναπομένουσα ωφέλιμη ζωή περιγράφει την περίοδο κατά την οποία το κτίριο μπορεί να χρησιμοποιηθεί με οικονομικά βιώσιμο τρόπο. Επηρεάζει τον συντελεστή κεφαλαιοποίησης: όσο μεγαλύτερη είναι η εναπομένουσα ωφέλιμη ζωή, τόσο υψηλότερος είναι ο πολλαπλασιαστής - και επομένως και η κεφαλαιοποιημένη αξία των κερδών. Ο εκσυγχρονισμός ή η ενεργειακά αποδοτική ανακαίνιση μπορούν να παρατείνουν αυτή τη διάρκεια ζωής και να αυξήσουν την αξία. Αντίθετα, οι δομικές βλάβες ή η ξεπερασμένη τεχνολογία μειώνουν την κεφαλαιοποιημένη αξία των κερδών, καθώς μειώνουν την οικονομική ζωή.</p

Μπορεί η προσέγγιση κεφαλαιοποίησης εισοδήματος να χρησιμοποιηθεί και για ακίνητα μικτής χρήσης;

Ναι, η προσέγγιση κεφαλαιοποίησης εισοδήματος είναι κατάλληλη για ακίνητα μικτής χρήσης, π.χ. κατοικίες με εμπορικούς χώρους στο ισόγειο και διαμερίσματα από πάνω. Το εισόδημα υπολογίζεται χωριστά ανάλογα με το είδος της χρήσης, καθώς οι εμπορικοί χώροι έχουν συνήθως διαφορετικά έσοδα από ενοίκια, έξοδα διαχείρισης και τόκους ιδιοκτησίας από ό,τι οι κατοικίες. Στη συνέχεια, η κεφαλαιοποιημένη αξία των εσόδων συνδυάζεται από τις επιμέρους αξίες και των δύο τύπων χρήσης. Τέτοια ακίνητα είναι ιδιαίτερα συχνά στο Μόναχο - μια ακριβής και διαφοροποιημένη αποτίμηση είναι ιδιαίτερα σημαντική εδώ.</p

Πόσο τρέχον πρέπει να είναι το εισόδημα από ενοίκια για την αποτίμηση;

Για έναν ρεαλιστικό υπολογισμό της αξίας του εισοδήματος, το εισόδημα από ενοίκια πρέπει να είναι επικαιροποιημένο. Οι παρωχημένες συμβάσεις ενοικίασης με ενοίκια κάτω του μέσου όρου μπορούν να μειώσουν τεχνητά την αξία. Ομοίως, μια προγραμματισμένη αύξηση του ενοικίου μπορεί να ληφθεί υπόψη μόνο εάν είναι νομικά εκτελεστή. Το επίπεδο των ενοικίων στο Μόναχο είναι υψηλό, επομένως αξίζει να ελέγχετε το μίσθωμα πριν από την αποτίμηση και να το προσαρμόζετε εάν είναι απαραίτητο. Θα πρέπει επίσης να συμπεριληφθούν σωστά οι συμφωνίες ενοικίασης που συνδέονται με δείκτη ή οι κλιμακωτές συμφωνίες.</p

Ποια είναι τα πλεονεκτήματα μιας αξιολόγησης από έναν περιφερειακό εμπειρογνώμονα όπως Mr. Lodge;

Ένας περιφερειακός εμπειρογνώμονας ακινήτων, όπως Mr. Lodge, γνωρίζει τις ιδιαιτερότητες της αγοράς του Μονάχου εκ των έσω - από τις μικρο-τοποθεσίες μέχρι τις τρέχουσες τάσεις στα ενοίκια και τις τιμές αγοράς. Αυτό είναι ιδιαίτερα κρίσιμο στην προσέγγιση κεφαλαιοποίησης εισοδήματος, καθώς η εκτίμηση των επιτοκίων ακινήτων, του κόστους διαχείρισης και των προσδοκιών απόδοσης εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από το τοπικό περιβάλλον. Επιπλέον, στην αποτίμηση υπεισέρχεται πολυετής εμπειρία από πραγματικές συναλλαγές. Ως αποτέλεσμα, οι ιδιοκτήτες και οι επενδυτές λαμβάνουν όχι μόνο μια υπολογισμένη αξία, αλλά και μια τεκμηριωμένη ανάλυση της αγοράς με συστάσεις για δράση. Αυτό δημιουργεί ασφάλεια - για παράδειγμα κατά την πώληση, τη χρηματοδότηση ή τη λήψη επενδυτικών αποφάσεων.</p

Προσέγγιση κεφαλαιοποίησης εισοδήματος Μόναχο - αποτίμηση ακινήτων για επενδυτές και πωλητές

Q: Γιατί το επιτόκιο του ακινήτου είναι τόσο σημαντικό στη μέθοδο της κεφαλαιοποιημένης αξίας των κερδών;

Το επιτόκιο ακινήτων είναι ένα στοιχείο που βασίζεται στην αγορά και υποδηλώνει το επιτόκιο που αναμένει ένας αγοραστής για μια επένδυση σε ακίνητα. Επηρεάζει άμεσα τον πολλαπλασιαστή με τον οποίο κεφαλαιοποιείται το καθαρό εισόδημα - δηλαδή υπολογίζεται τελικά η αξία του κτιρίου. Ένα χαμηλό επιτόκιο οδηγεί σε υψηλή κεφαλαιοποιημένη αξία, ένα υψηλό επιτόκιο τη μειώνει. Ειδικά στο Μόναχο, μικρές μεταβολές στο επιτόκιο ακινήτων είναι αισθητές, καθώς το επίπεδο αποτίμησης είναι πολύ υψηλό. Η σωστή εκτίμηση απαιτεί καλή γνώση της αγοράς και ενημερωμένα συγκριτικά στοιχεία.</p

Q: Ποιος είναι ο ρόλος της εναπομένουσας ωφέλιμης ζωής στη μέθοδο της κεφαλαιοποιημένης αξίας των κερδών;

Η εναπομένουσα ωφέλιμη ζωή περιγράφει την περίοδο κατά την οποία το κτίριο μπορεί να χρησιμοποιηθεί με οικονομικά βιώσιμο τρόπο. Επηρεάζει τον συντελεστή κεφαλαιοποίησης: όσο μεγαλύτερη είναι η εναπομένουσα ωφέλιμη ζωή, τόσο υψηλότερος είναι ο πολλαπλασιαστής - και επομένως και η κεφαλαιοποιημένη αξία των κερδών. Ο εκσυγχρονισμός ή η ενεργειακά αποδοτική ανακαίνιση μπορούν να παρατείνουν αυτή τη διάρκεια ζωής και να αυξήσουν την αξία. Αντίθετα, οι δομικές βλάβες ή η ξεπερασμένη τεχνολογία μειώνουν την κεφαλαιοποιημένη αξία των κερδών, καθώς μειώνουν την οικονομική ζωή.</p

Q: Μπορεί η προσέγγιση κεφαλαιοποίησης εισοδήματος να χρησιμοποιηθεί και για ακίνητα μικτής χρήσης;

Ναι, η προσέγγιση κεφαλαιοποίησης εισοδήματος είναι κατάλληλη για ακίνητα μικτής χρήσης, π.χ. κατοικίες με εμπορικούς χώρους στο ισόγειο και διαμερίσματα από πάνω. Το εισόδημα υπολογίζεται χωριστά ανάλογα με το είδος της χρήσης, καθώς οι εμπορικοί χώροι έχουν συνήθως διαφορετικά έσοδα από ενοίκια, έξοδα διαχείρισης και τόκους ιδιοκτησίας από ό,τι οι κατοικίες. Στη συνέχεια, η κεφαλαιοποιημένη αξία των εσόδων συνδυάζεται από τις επιμέρους αξίες και των δύο τύπων χρήσης. Τέτοια ακίνητα είναι ιδιαίτερα συχνά στο Μόναχο - μια ακριβής και διαφοροποιημένη αποτίμηση είναι ιδιαίτερα σημαντική εδώ.</p

Q: Πόσο τρέχον πρέπει να είναι το εισόδημα από ενοίκια για την αποτίμηση;

Για έναν ρεαλιστικό υπολογισμό της αξίας του εισοδήματος, το εισόδημα από ενοίκια πρέπει να είναι επικαιροποιημένο. Οι παρωχημένες συμβάσεις ενοικίασης με ενοίκια κάτω του μέσου όρου μπορούν να μειώσουν τεχνητά την αξία. Ομοίως, μια προγραμματισμένη αύξηση του ενοικίου μπορεί να ληφθεί υπόψη μόνο εάν είναι νομικά εκτελεστή. Το επίπεδο των ενοικίων στο Μόναχο είναι υψηλό, επομένως αξίζει να ελέγχετε το μίσθωμα πριν από την αποτίμηση και να το προσαρμόζετε εάν είναι απαραίτητο. Θα πρέπει επίσης να συμπεριληφθούν σωστά οι συμφωνίες ενοικίασης που συνδέονται με δείκτη ή οι κλιμακωτές συμφωνίες.</p

Q: Ποια είναι τα πλεονεκτήματα μιας αξιολόγησης από έναν περιφερειακό εμπειρογνώμονα όπως Mr. Lodge;

Ένας περιφερειακός εμπειρογνώμονας ακινήτων, όπως Mr. Lodge, γνωρίζει τις ιδιαιτερότητες της αγοράς του Μονάχου εκ των έσω - από τις μικρο-τοποθεσίες μέχρι τις τρέχουσες τάσεις στα ενοίκια και τις τιμές αγοράς. Αυτό είναι ιδιαίτερα κρίσιμο στην προσέγγιση κεφαλαιοποίησης εισοδήματος, καθώς η εκτίμηση των επιτοκίων ακινήτων, του κόστους διαχείρισης και των προσδοκιών απόδοσης εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από το τοπικό περιβάλλον. Επιπλέον, στην αποτίμηση υπεισέρχεται πολυετής εμπειρία από πραγματικές συναλλαγές. Ως αποτέλεσμα, οι ιδιοκτήτες και οι επενδυτές λαμβάνουν όχι μόνο μια υπολογισμένη αξία, αλλά και μια τεκμηριωμένη ανάλυση της αγοράς με συστάσεις για δράση. Αυτό δημιουργεί ασφάλεια - για παράδειγμα κατά την πώληση, τη χρηματοδότηση ή τη λήψη επενδυτικών αποφάσεων.</p

Η αποτίμηση ακινήτου είναι ένα από τα πιο καθοριστικά βήματα κατά την πώληση, την αγορά ή την επένδυση σε ένα ακίνητο - ειδικά αν αυτό ενοικιάζεται και χρησιμεύει ως επένδυση. Εξάλλου, δεν είναι η συναισθηματική αξία που μετράει, αλλά η αντικειμενικά προσδιορισμένη αγοραία αξία, η οποία συχνά επηρεάζει αποφάσεις αξίας εκατομμυρίων. Η μέθοδος της κεφαλαιοποιημένης αξίας των κερδών διαδραματίζει κεντρικό ρόλο σε αυτό το πλαίσιο: δεν αποτιμά τα ακίνητα σύμφωνα με το κόστος κατασκευής ή τις συγκριτικές τιμές, αλλά σύμφωνα με την οικονομική τους απόδοση - δηλαδή σύμφωνα με το αναμενόμενο εισόδημα από ενοίκια . Ως μία από τις κορυφαίες εταιρείες ακινήτων στο Μόναχο με πάνω από 30 χρόνια εμπειρίας στην αποτίμηση και πώληση κατοικιών και επενδύσεων κεφαλαίου, Mr. Lodge γνωρίζει τι πραγματικά έχει σημασία όταν πρόκειται για την αποτίμηση. Βοηθάμε τακτικά ιδιοκτήτες, επενδυτές και κατασκευαστές έργων με την αποτίμηση των ακινήτων τους σύμφωνα με την αγορά. Μάθετε εδώ τι κρύβεται πίσω από την προσέγγιση της κεφαλαιοποίησης εισοδήματος - και γιατί, ειδικά σε μια πολύπλοκη μητροπολιτική περιοχή όπως το Μόναχο, η καλή γνώση της αγοράς είναι το κλειδί για μια σωστή αποτίμηση.

Πίνακας περιεχομένων:

Τι είναι η μέθοδος της κεφαλαιοποιημένης αξίας εισοδήματος;
Πώς λειτουργεί η μέθοδος κεφαλαιοποιημένων κερδών;
Η μέθοδος της κεφαλαιοποιημένης αξίας των κερδών στο Μόναχο
Αξία κεφαλαιοποιημένων κερδών, αξία ενεργητικού ή συγκριτική αξία - πότε πρέπει να χρησιμοποιηθεί ποια μέθοδος;
Mr. Lodge - Ο ειδικός σας για την αποτίμηση ακινήτων στο Μόναχο
ΣΥΧΝΈΣ ΕΡΩΤΉΣΕΙΣ

1 Τι είναι η μέθοδος της κεφαλαιοποιημένης αξίας κερδών;

Η μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος είναι μία από τις τρεις επίσημα αναγνωρισμένες μεθόδους για τον προσδιορισμό της αξίας των ακινήτων στη Γερμανία. Χρησιμοποιείται κυρίως για ακίνητα με προσανατολισμό στην απόδοση, δηλαδή ακίνητα που παράγουν εισόδημα μέσω της εκμίσθωσης ή της χρηματοδοτικής μίσθωσης. Σε αντίθεση με άλλες μεθόδους, η μέθοδος κεφαλαιοποίησης της αξίας των εσόδων δεν εξετάζει πρωτίστως την αξία του περιουσιακού στοιχείου του ακινήτου, αλλά μάλλον το αναμενόμενο μελλοντικό εισόδημα από το ακίνητο. Με απλά λόγια, η αξία ενός ακινήτου προκύπτει από το εισόδημά του.

Στην πράξη, η μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος χρησιμοποιείται ιδίως για ακίνητα προς ενοικίαση (π.χ. πολυκατοικίες) και εμπορικά ακίνητα, όπου η αξία του ακινήτου καθορίζεται σε μεγάλο βαθμό από το εισόδημα από ενοίκια. Η διαδικασία ρυθμίζεται στα άρθρα 27-34 του διατάγματος περί εκτίμησης της αξίας των ακινήτων (ImmoWertV) και αποτελεί κεντρική βάση για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας τέτοιων επενδυτικών ακινήτων.
"Μια ακριβής αποτίμηση αποτελεί τη βάση για μια επιτυχημένη πώληση. Ιδιαίτερα για επενδυτικά ακίνητα σε μια αναπτυσσόμενη πόλη όπως το Μόναχο, η προσέγγιση κεφαλαιοποίησης εισοδήματος είναι συχνά το κλειδί για τον προσδιορισμό μιας ρεαλιστικής αγοραίας αξίας και την επίτευξη μιας δίκαιης αγοραίας τιμής", εξηγεί ο Norbert Verbücheln, διευθύνων σύμβουλος της Mr. Lodge.

2 Πώς λειτουργεί η μέθοδος των κεφαλαιοποιημένων κερδών;

Κατά τον προσδιορισμό της αξίας με τη μέθοδο της κεφαλαιοποιημένης αξίας των κερδών, δύο στοιχεία βρίσκονται στο επίκεντρο: η αξία της γης και η αξία του εισοδήματος του κτιρίου . Εάν προστεθούν και τα δύο, το αποτέλεσμα είναι η κεφαλαιοποιημένη αξία εισοδήματος, δηλαδή η προβλεπόμενη αγοραία αξία του ακινήτου.

Αξία γης: Η αξίαγης αντιστοιχεί στην αξία του μη ανεπτυγμένου ακινήτου. Αυτή προσδιορίζεται συνήθως με βάση τις τυποποιημένες αξίες γης, οι οποίες υποδεικνύουν την τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο για γη σε συγκρίσιμη τοποθεσία.
Αξίαεισοδήματος κτιρίου: Η αξία εισοδήματος κτιρίου αντιστοιχεί στην αξία που αποδίδεται στον κτιριακό ιστό από το εισόδημα του ακινήτου. Για τον υπολογισμό της, το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα (εισόδημα από ενοίκια ανά έτος) προσαρμόζεται για τα τρέχοντα έξοδα διαχείρισης (π.χ. συντήρηση, διοίκηση), με αποτέλεσμα το καθαρό εισόδημα του ακινήτου. Στη συνέχεια αφαιρείται η λεγόμενη απόδοση της αξίας γης - πρόκειται για το ποσό που θα μπορούσε να πραγματοποιηθεί εάν καταβάλλονταν τόκοι επί της αξίας γης. Αυτό που απομένει είναι το καθαρό εισόδημα από το κτίριο, το οποίο πολλαπλασιάζεται με έναν πολλαπλασιαστή (ανάλογα με την εναπομένουσα ωφέλιμη ζωή και το τυπικό επιτόκιο της αγοράς ακινήτων). Το αποτέλεσμα αυτής της κεφαλαιοποίησης είναι η αξία εισοδήματος του κτιρίου.

Το επιτόκιο ακινήτων διαδραματίζει κεντρικό ρόλο σε αυτή τη διαδικασία: αντανακλά το τυπικό επιτόκιο της αγοράς για επενδύσεις σε ακίνητα και προκύπτει από την επιτροπή εμπειρογνωμόνων με βάση τις αναλογίες τιμής αγοράς/μίσθωσης. Ένα χαμηλό επιτόκιο ακινήτων (π.χ. σε ιδιαίτερα περιζήτητες τοποθεσίες) οδηγεί σε υψηλότερες κεφαλαιοποιημένες αξίες εισοδήματος, ενώ ένα υψηλότερο επιτόκιο μειώνει την κεφαλαιοποιημένη αξία εισοδήματος - επειδή ένας αγοραστής θα ήθελε να πληρώσει λιγότερα για το ίδιο εισόδημα από ενοίκια εάν η αγορά είχε υψηλές προσδοκίες απόδοσης. Το αποτέλεσμα της μεθόδου της κεφαλαιοποιημένης αξίας εισοδήματος αντιδρά αντίστοιχα ευαίσθητα στις μεταβολές των ενοικίων ή των επιτοκίων: η αύξηση των ενοικίων αυξάνει την κεφαλαιοποιημένη αξία εισοδήματος, ενώ η αύξηση των επιτοκίων (υψηλότεροι τόκοι ακινήτων) μπορεί να μειώσει την υπολογιζόμενη αξία.

Συμβουλή: Ένα καλά συντηρημένο ακίνητο και ενοίκια που συμβαδίζουν με την αγορά μπορούν να αυξήσουν σημαντικά την αξία κεφαλαιοποιημένων κερδών. Ο εκσυγχρονισμός, η αποφυγή των κενών και η βελτιστοποίηση της διαχείρισης μπορούν να αυξήσουν το ετήσιο καθαρό εισόδημα - και συνεπώς και την εισοδηματική αξία του κτιρίου, η οποία τελικά οδηγεί σε υψηλότερη τιμή πώλησης.

3. η προσέγγιση κεφαλαιοποίησης εισοδήματος στο Μόναχο

Οι τιμές αγοράς κατοικιών στο Μόναχο είναι υψηλές σε σχέση με τα επιτυγχανόμενα ενοίκια. Στο παρελθόν, αυτό οδήγησε σε εξαιρετικά χαμηλές αποδόσεις: Το μέσο επιτόκιο ακινήτων για πολυκατοικίες στο Μόναχο το 2022, για παράδειγμα, ήταν μόνο περίπου 1,4% σε ορισμένες περιπτώσεις. Ένα τόσο χαμηλό επιτόκιο αντανακλά τεράστιες τιμές αγοράς σε σχέση με τα έσοδα από ενοίκια (συντελεστής απόδοσης άνω του 30). Για τους επενδυτές, αυτό σήμαινε ότι τα επενδυτικά ακίνητα στο Μόναχο απέφεραν συγκριτικά χαμηλές τρέχουσες αποδόσεις για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Ωστόσο, η αγορά υφίσταται σήμερα μια αλλαγή. Με την άνοδο των επιτοκίων και τις μικρές διορθώσεις των τιμών, τα βασικά μεγέθη έχουν ομαλοποιηθεί κάπως: Το φθινόπωρο του 2024, η μέση απόδοση των ακινήτων στο Μόναχο ήταν περίπου 2,7 %. Οι πολυκατοικίες προσφέρουν και πάλι ελαφρώς καλύτερες προοπτικές απόδοσης λόγω των υψηλότερων ενοικίων και των ελαφρώς χαμηλότερων τιμών αγοράς. Συγκεκριμένα, αυτό σημαίνει ότι με υψηλότερο επιτόκιο ακινήτων, ο υπολογιζόμενος πολλαπλασιαστής είναι χαμηλότερος, γεγονός που τείνει να οδηγήσει σε χαμηλότερες (πιο ρεαλιστικές) αξίες εισοδήματος - η αγοραία αξία προσεγγίζει αυτό που οι επενδυτές είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν με υψηλότερα επιτόκια. Παρ' όλα αυτά, το Μόναχο παραμένει μια αγορά για τους επενδυτές με σχετικά χαμηλές αρχικές αποδόσεις αλλά σταθερές επιδόσεις.

"Το Μόναχο είναι μια ιδιαίτερη αγορά. Παρά τις υψηλές τιμές, οι επενδύσεις κεφαλαίου εδώ προσφέρουν μακροπρόθεσμη ασφάλεια", λέει ο Norbert Verbücheln. "Η τεχνογνωσία μας σχετικά με τις τιμές και τις εξελίξεις της αγοράς στο Μόναχο και την ευρύτερη περιοχή βοηθά τους ιδιοκτήτες και τους επενδυτές να γνωρίζουν τη ρεαλιστική αγοραία αξία του ακινήτου τους και να λαμβάνουν τεκμηριωμένες αποφάσεις".

4. Κεφαλαιοποιημένη αξία κερδών, αξία περιουσιακών στοιχείων ή συγκριτική αξία - πότε πρέπει να χρησιμοποιείται ποια μέθοδος;

Δεν αποτιμάται κάθε ακίνητο στο Μόναχο με τη μέθοδο της κεφαλαιοποιημένης αξίας των κερδών. Υπάρχουν τρεις αναγνωρισμένες μέθοδοι στη Γερμανία: η μέθοδος της συγκριτικής αξίας, η μέθοδος της περιουσιακής αξίας και η μέθοδος της κεφαλαιοποιημένης αξίας των κερδών. Κάθε μέθοδος έχει συγκεκριμένους τομείς εφαρμογής:

Η μέθοδοςσυγκριτικής αξίας συγκρίνει τις τιμές πώλησης παρόμοιων ακινήτων και χρησιμοποιείται συχνά για ιδιοχρησιμοποιούμενα διαμερίσματα ή μονοκατοικίες που δεν ενοικιάζονται, εφόσον υπάρχουν επαρκή συγκριτικά στοιχεία.
Η μέθοδος της περιουσιακής αξίας προσδιορίζει την αξία χρησιμοποιώντας την αξία του ενεργητικού (αξία γης + κόστος κατασκευής μείον αποσβέσεις) και χρησιμοποιείται κυρίως για ιδιοκατοικούμενες κατοικίες ή μοναδικά ακίνητα όπου το εισόδημα και οι συγκριτικές τιμές δεν παίζουν σημαντικό ρόλο.
Όπως περιγράφηκε παραπάνω, η μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος είναι η προτιμώμενη μέθοδος για επενδυτικά ακίνητα, δηλαδή μισθωμένα οικιστικά και εμπορικά ακίνητα, επειδή εδώ το στοιχείο του εισοδήματος είναι το κύριο σημείο εστίασης.

Οι έμπειροι εκτιμητές ακινήτων, όπως Mr. Lodge, επιλέγουν την κατάλληλη μέθοδο ανάλογα με το ακίνητο - ή συνδυάζουν διάφορες μεθόδους για τον προσδιορισμό της ρεαλιστικής αγοραίας αξίας. Ιδιαίτερα σε πολύπλοκες περιπτώσεις (π.χ. μεικτά ακίνητα), ο συνδυασμός συγκριτικών και εισοδηματικών προσεγγίσεων μπορεί να είναι χρήσιμος προκειμένου να προκύψει μια συνεκτική συνολική εικόνα. Είναι σημαντικό η επιλεγμένη μέθοδος να ανταποκρίνεται στα χαρακτηριστικά του ακινήτου και να λαμβάνει υπόψη τα τρέχοντα δεδομένα της αγοράς.

Σημείωση: Στο Μόναχο, οι συντελεστές εισοδήματος (λόγος της τιμής αγοράς προς το ετήσιο μίσθωμα) ήταν εξαιρετικά υψηλοί για χρόνια. Το 2022, ο πολλαπλασιαστής της ακαθάριστης απόδοσης έφτασε στην ανώτατη τιμή του, έκτοτε μειώθηκε ελαφρώς - τα τρία πρώτα τρίμηνα του 2024, ο μέσος συντελεστής απόδοσης ήταν περίπου 31, συγκρίσιμος με το 2015. Ταυτόχρονα, το επιτόκιο ακινήτων αυξήθηκε και πάλι από τα ιστορικά χαμηλά επίπεδα του 1,4 % σε περίπου 2,7 %. Για τους ιδιοκτήτες, αυτό σημαίνει ότι οι αποτιμήσεις κεφαλαιοποίησης εισοδήματος αλλάζουν επί του παρόντος: Τα υψηλότερα επιτόκια σημαίνουν ότι οι υπολογιζόμενες αξίες είναι ελαφρώς χαμηλότερες από ό,τι το 2022, ενώ τα αυξανόμενα ενοίκια μετριάζουν την επίδραση. Η συνεχής παρακολούθηση της αγοράς είναι επομένως απαραίτητη, ιδίως στο Μόναχο.

5 Mr. Lodge - Ο ειδικός σας για την εκτίμηση ακινήτων στο Μόναχο

Η αποτίμηση ενός ακινήτου είναι πολύπλοκη - ειδικά στο Μόναχο, όπου η γνώση της αγοράς αξίζει χρυσάφι. Ως ένας από τους κορυφαίους κτηματομεσίτες του Μονάχου με πάνω από 30 χρόνια εμπειρίας, Mr. Lodge γνωρίζει την τοπική αγορά από την καλή και την ανάποδη. Οι κτηματομεσίτες μας είναι ειδικοί στις εκτιμήσεις και τις πωλήσεις ακινήτων και έχουν εκτεταμένη γνώση της περιφερειακής αγοράς. Αυτό το πλεονέκτημα γνώσης είναι ζωτικής σημασίας για την αποτίμηση των ακινήτων σύμφωνα με την αγορά και την επιτυχή πώλησή τους.
"Στην Mr. Lodge συνδυάζουμε πολυετή εμπειρία με βαθιά γνώσητης αγοράς του Μονάχου και της ευρύτερης περιοχής", τονίζειο Norbert Verbücheln. "Ως ειδικοί στις επενδύσεις κεφαλαίου και στις επενδύσεις σε ακίνητα, γνωρίζουμε τι είναι σημαντικό για τους επενδυτές. Παρακολουθούμε στενά τις εξελίξεις των τιμών και της αγοράς και, ως εκ τούτου, μπορούμε να προσδιορίσουμε και να υλοποιήσουμε τη βέλτιστη αγοραία αξία για τους πελάτες μας".

Στην Mr. Lodge, λαμβάνετε μια επαγγελματική εκτίμηση ακινήτων σύμφωνα με τα σύγχρονα πρότυπα - δωρεάν και χωρίς υποχρέωση ως αρχική διαβούλευση. Η υπηρεσία μας περιλαμβάνει όχι μόνο τον υπολογισμό σύμφωνα με τη μέθοδο της κεφαλαιοποιημένης αξίας κερδών, της συγκριτικής ή της περιουσιακής αξίας, αλλά και μια ατομική κατάταξη των αποτελεσμάτων στην τρέχουσα αγορά. Με τον τρόπο αυτό, διασφαλίζουμε ότι καμία πτυχή δεν μένει ασχολίαστη: από την ποιότητα της τοποθεσίας, την προσφορά και τη ζήτηση μέχρι τις προσδοκίες των δυνητικών αγοραστών. Τελικά, αυτό που μετράει για εμάς είναι η επίτευξη μιας τιμής πώλησης που να ανταποκρίνεται στην αγορά.

6. ΣΥΧΝΈΣ ΕΡΩΤΉΣΕΙΣ

Πώς επηρεάζει μια κενή θέση εργασίας την αξία των κεφαλαιοποιημένων κερδών;

Μια κενή θέση μειώνει τα αναμενόμενα έσοδα από ενοίκια και συνεπώς μειώνει άμεσα το καθαρό εισόδημα, το οποίο αποτελεί τη βάση της μεθόδου κεφαλαιοποιημένης αξίας κερδών. Όσο υψηλότερο είναι το ποσοστό κενών χώρων, τόσο χαμηλότερη είναι η αξία του εισοδήματος του κτιρίου - και συνεπώς η συνολική αξία του ακινήτου. Ειδικά για τους επενδυτές, ο κίνδυνος του κενού αποτελεί κρίσιμο παράγοντα στην αποτίμηση. Επομένως, όποιος επιθυμεί να πωλήσει ένα ακίνητο θα πρέπει να διασφαλίσει ότι η κατάσταση της μίσθωσης είναι όσο το δυνατόν καλύτερη. Οι σύντομες, ορισμένου χρόνου συμφωνίες ενοικίασης μπορούν επίσης να οδηγήσουν σε εκπτώσεις, καθώς δημιουργούν αβεβαιότητα.</p
Γιατί το επιτόκιο του ακινήτου είναι τόσο σημαντικό στη μέθοδο της κεφαλαιοποιημένης αξίας των κερδών;

Το επιτόκιο ακινήτων είναι ένα στοιχείο που βασίζεται στην αγορά και υποδηλώνει το επιτόκιο που αναμένει ένας αγοραστής για μια επένδυση σε ακίνητα. Επηρεάζει άμεσα τον πολλαπλασιαστή με τον οποίο κεφαλαιοποιείται το καθαρό εισόδημα - δηλαδή υπολογίζεται τελικά η αξία του κτιρίου. Ένα χαμηλό επιτόκιο οδηγεί σε υψηλή κεφαλαιοποιημένη αξία, ένα υψηλό επιτόκιο τη μειώνει. Ειδικά στο Μόναχο, μικρές μεταβολές στο επιτόκιο ακινήτων είναι αισθητές, καθώς το επίπεδο αποτίμησης είναι πολύ υψηλό. Η σωστή εκτίμηση απαιτεί καλή γνώση της αγοράς και ενημερωμένα συγκριτικά στοιχεία.</p
Ποιος είναι ο ρόλος της εναπομένουσας ωφέλιμης ζωής στη μέθοδο της κεφαλαιοποιημένης αξίας των κερδών;

Η εναπομένουσα ωφέλιμη ζωή περιγράφει την περίοδο κατά την οποία το κτίριο μπορεί να χρησιμοποιηθεί με οικονομικά βιώσιμο τρόπο. Επηρεάζει τον συντελεστή κεφαλαιοποίησης: όσο μεγαλύτερη είναι η εναπομένουσα ωφέλιμη ζωή, τόσο υψηλότερος είναι ο πολλαπλασιαστής - και επομένως και η κεφαλαιοποιημένη αξία των κερδών. Ο εκσυγχρονισμός ή η ενεργειακά αποδοτική ανακαίνιση μπορούν να παρατείνουν αυτή τη διάρκεια ζωής και να αυξήσουν την αξία. Αντίθετα, οι δομικές βλάβες ή η ξεπερασμένη τεχνολογία μειώνουν την κεφαλαιοποιημένη αξία των κερδών, καθώς μειώνουν την οικονομική ζωή.</p
Μπορεί η προσέγγιση κεφαλαιοποίησης εισοδήματος να χρησιμοποιηθεί και για ακίνητα μικτής χρήσης;

Ναι, η προσέγγιση κεφαλαιοποίησης εισοδήματος είναι κατάλληλη για ακίνητα μικτής χρήσης, π.χ. κατοικίες με εμπορικούς χώρους στο ισόγειο και διαμερίσματα από πάνω. Το εισόδημα υπολογίζεται χωριστά ανάλογα με το είδος της χρήσης, καθώς οι εμπορικοί χώροι έχουν συνήθως διαφορετικά έσοδα από ενοίκια, έξοδα διαχείρισης και τόκους ιδιοκτησίας από ό,τι οι κατοικίες. Στη συνέχεια, η κεφαλαιοποιημένη αξία των εσόδων συνδυάζεται από τις επιμέρους αξίες και των δύο τύπων χρήσης. Τέτοια ακίνητα είναι ιδιαίτερα συχνά στο Μόναχο - μια ακριβής και διαφοροποιημένη αποτίμηση είναι ιδιαίτερα σημαντική εδώ.</p
Πόσο τρέχον πρέπει να είναι το εισόδημα από ενοίκια για την αποτίμηση;

Για έναν ρεαλιστικό υπολογισμό της αξίας του εισοδήματος, το εισόδημα από ενοίκια πρέπει να είναι επικαιροποιημένο. Οι παρωχημένες συμβάσεις ενοικίασης με ενοίκια κάτω του μέσου όρου μπορούν να μειώσουν τεχνητά την αξία. Ομοίως, μια προγραμματισμένη αύξηση του ενοικίου μπορεί να ληφθεί υπόψη μόνο εάν είναι νομικά εκτελεστή. Το επίπεδο των ενοικίων στο Μόναχο είναι υψηλό, επομένως αξίζει να ελέγχετε το μίσθωμα πριν από την αποτίμηση και να το προσαρμόζετε εάν είναι απαραίτητο. Θα πρέπει επίσης να συμπεριληφθούν σωστά οι συμφωνίες ενοικίασης που συνδέονται με δείκτη ή οι κλιμακωτές συμφωνίες.</p
Ποια είναι τα πλεονεκτήματα μιας αξιολόγησης από έναν περιφερειακό εμπειρογνώμονα όπως Mr. Lodge;

Ένας περιφερειακός εμπειρογνώμονας ακινήτων, όπως Mr. Lodge, γνωρίζει τις ιδιαιτερότητες της αγοράς του Μονάχου εκ των έσω - από τις μικρο-τοποθεσίες μέχρι τις τρέχουσες τάσεις στα ενοίκια και τις τιμές αγοράς. Αυτό είναι ιδιαίτερα κρίσιμο στην προσέγγιση κεφαλαιοποίησης εισοδήματος, καθώς η εκτίμηση των επιτοκίων ακινήτων, του κόστους διαχείρισης και των προσδοκιών απόδοσης εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από το τοπικό περιβάλλον. Επιπλέον, στην αποτίμηση υπεισέρχεται πολυετής εμπειρία από πραγματικές συναλλαγές. Ως αποτέλεσμα, οι ιδιοκτήτες και οι επενδυτές λαμβάνουν όχι μόνο μια υπολογισμένη αξία, αλλά και μια τεκμηριωμένη ανάλυση της αγοράς με συστάσεις για δράση. Αυτό δημιουργεί ασφάλεια - για παράδειγμα κατά την πώληση, τη χρηματοδότηση ή τη λήψη επενδυτικών αποφάσεων.</p

Το πρόσωπο επικοινωνίας σας

Μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας για οποιεσδήποτε ερωτήσεις μπορεί να έχετε σχετικά με την αγορά ακινήτων.

Τηλ: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de

Jacqueline Sauren
Επικεφαλής πωλήσεων ακινήτων

Ομάδα πωλήσεων ακινήτων

Αντικείμενα αναφοράς