Neváhejte se na nás obrátit s jakýmikoliv dotazy ohledně nákupu nemovitostí.
Tel.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Vedoucí oddělení prodeje nemovitostí
Přístup kapitalizace výnosů Mnichov - oceňování nemovitostí pro investory a prodávající
Ocenění nemovitosti je jedním z rozhodujících kroků při prodeji, koupi nebo investici do nemovitosti - zejména pokud je nemovitost pronajímána a slouží jako investice. Koneckonců nezáleží na emocionální hodnotě, ale na objektivně stanovené tržní hodnotě, která často ovlivňuje milionová rozhodnutí. V této souvislosti hraje ústřední roli metoda kapitalizované výnosové hodnoty: ta nehodnotí nemovitosti podle stavebních nákladů nebo srovnávacích cen, ale podle jejich ekonomické výkonnosti - tedy podle očekávaných příjmů z pronájmu . Jako jedna z předních realitních společností v Mnichově s více než 30 lety zkušeností s oceňováním a prodejem rezidenčních a kapitálových investic ví Mr. Lodge , na čem při oceňování skutečně záleží. Pravidelně pomáháme vlastníkům nemovitostí, investorům a developerům projektů při oceňování jejich nemovitostí v souladu s trhem. Zde se dozvíte, co se skrývá za přístupem kapitalizace výnosů - a proč je zejména ve složitém metropolitním regionu, jako je Mnichov, klíčem ke správnému ocenění dobrá znalost trhu.
Obsah:
- Co je to metoda kapitalizované hodnoty příjmů?
- Jak funguje metoda kapitalizovaného zisku?
- Metoda kapitalizované hodnoty zisku v Mnichově
- Hodnota kapitalizovaného zisku, hodnota aktiv nebo srovnávací hodnota - kdy použít kterou metodu?
- Mr. Lodge - Váš odborník na oceňování nemovitostí v Mnichově
- NEJČASTĚJŠÍ DOTAZY
1 Co je to metoda kapitalizované hodnoty výnosů?
Metoda kapitalizace výnosů je jednou ze tří oficiálně uznávaných metod pro stanovení hodnoty nemovitostí v Německu. Používá se především u výnosově orientovaných nemovitostí, tj. nemovitostí, které generují příjmy prostřednictvím pronájmu nebo leasingu. Na rozdíl od ostatních metod metoda kapitalizace výnosové hodnoty nezohledňuje primárně hodnotu aktiv nemovitosti, ale spíše očekávané budoucí příjmy z nemovitosti. Zjednodušeně řečeno, hodnota nemovitosti je odvozena od jejích příjmů.
V praxi se metoda kapitalizace výnosů používá zejména u nemovitostí určených k pronájmu (např. bytové domy) a komerčních nemovitostí, kde je hodnota nemovitosti z velké části určena příjmy z pronájmu. Tento postup je upraven v § 27-34 vyhlášky o oceňování majetku (ImmoWertV) a tvoří hlavní základ pro stanovení tržní hodnoty těchto investičních nemovitostí.
"Přesné ocenění je základem úspěšného prodeje. Zejména u investičních nemovitostí v rychle se rozvíjejícím městě, jako je Mnichov, je metoda kapitalizace výnosů často klíčem k určení realistické tržní hodnoty a dosažení spravedlivé tržní ceny," vysvětluje Norbert Verbücheln, jednatel společnosti Mr. Lodge.
2 Jak funguje metoda kapitalizovaného zisku?
Při stanovení hodnoty metodou kapitalizované hodnoty výnosů jsou v centru pozornosti dvě složky: hodnota pozemku a hodnota výnosů ze staveb . Pokud se obě složky sečtou, výsledkem je kapitalizovaná výnosová hodnota, tj. předpokládaná tržní hodnota nemovitosti.
- Hodnota pozemku: Hodnota pozemku odpovídá hodnotě nezastavěné nemovitosti. Ta se obvykle určuje na základě standardních hodnot pozemků, které udávají cenu za metr čtvereční pozemku ve srovnatelné lokalitě.
- Výnosová hodnotabudovy: Výnosová hodnota budovy představuje hodnotu připadající na stavební konstrukci z výnosů nemovitosti. Pro její výpočet se roční hrubý příjem (roční příjem z pronájmu) upraví o průběžné náklady na správu (např. údržba, správa), čímž vznikne čistý příjem nemovitosti. Poté se odečte tzv. výnos z hodnoty pozemku - to je částka, která by mohla být realizována, kdyby se z hodnoty pozemku platily úroky. Zbývá čistý příjem z budovy, který se vynásobí koeficientem (v závislosti na zbývající době životnosti a standardní tržní úrokové míře nemovitosti). Výsledkem této kapitalizace je výnosová hodnota budovy.
Úroková míra nemovitosti hraje v tomto postupu ústřední roli: odráží standardní tržní úrokovou míru pro investice do nemovitostí a je odvozena odbornou komisí na základě poměru kupní ceny a nájemného. Nízká úroková sazba nemovitostí (např. ve velmi žádaných lokalitách) vede k vyšší hodnotě kapitalizovaných výnosů, zatímco vyšší úroková sazba hodnotu kapitalizovaných výnosů snižuje - protože kupující by chtěl za stejné příjmy z pronájmu zaplatit méně, pokud by trh očekával vysoké výnosy. Výsledek metody hodnoty kapitalizovaného zisku reaguje odpovídajícím způsobem citlivě na změny nájemného nebo úrokových sazeb: rostoucí příjmy z pronájmu zvyšují hodnotu kapitalizovaného zisku, zatímco rostoucí úrokové sazby (vyšší úroky z nemovitosti) mohou vypočtenou hodnotu snížit.
Tip: Dobře udržovaná nemovitost a nájemné odpovídající trhu mohou hodnotu kapitalizovaného výnosu výrazně zvýšit. Modernizace, zamezení neobsazenosti a optimalizace správy mohou zvýšit roční čistý příjem - a tím i výnosovou hodnotu budovy, což v konečném důsledku vede k vyšší prodejní ceně.
3. přístup kapitalizace příjmů v Mnichově
Kupní ceny rezidenčních nemovitostí v Mnichově jsou v poměru k dosažitelnému nájemnému vysoké . To v minulosti vedlo k extrémně nízkým výnosům: Průměrná úroková míra nemovitostí pro bytové domy v Mnichově v roce 2022 se například v některých případech pohybovala pouze kolem 1,4 %. Takto nízká úroková míra odráží enormní pořizovací ceny ve vztahu k výnosům z pronájmu (výnosový faktor přes 30). Pro investory to znamenalo, že investiční nemovitosti v Mnichově dlouhodobě generovaly relativně nízké běžné výnosy.
V současné době však trh prochází změnou. S rostoucími úrokovými sazbami a mírnou korekcí cen se klíčové údaje poněkud normalizovaly: Na podzim roku 2024 se průměrný výnos nemovitostí v Mnichově pohyboval kolem 2,7 %. Vícedomky nabízejí opět o něco lepší vyhlídky na výnos díky vyššímu nájemnému a mírně nižším kupním cenám. Konkrétně to znamená, že při vyšším úroku z nemovitosti je vypočtený multiplikátor nižší, což vede spíše k nižším (reálnějším) hodnotám výnosu - tržní hodnota se blíží tomu, co jsou investoři ochotni zaplatit při vyšších úrokových sazbách. Přesto Mnichov zůstává pro investory trhem s relativně nízkými počátečními výnosy, ale stabilní výkonností.
"Mnichov je zvláštní trh. I přes vysoké ceny zde kapitálové investice nabízejí dlouhodobou jistotu," říká Norbert Verbücheln. "Naše odborné znalosti o vývoji cen a trhu v Mnichově a okolí pomáhají majitelům a investorům znát reálnou tržní hodnotu jejich nemovitostí a činit informovaná rozhodnutí."
4. hodnota kapitalizovaného zisku, hodnota aktiv nebo srovnávací hodnota - kdy použít kterou metodu?
Ne každá nemovitost v Mnichově se oceňuje metodou kapitalizované výnosové hodnoty. V Německu jsou uznávány tři metody: metoda srovnávací hodnoty, metoda hodnoty aktiv a metoda kapitalizované výnosové hodnoty. Každá metoda má specifické oblasti použití:
- Metodasrovnávací hodnoty porovnává prodejní ceny podobných nemovitostí a často se používá pro byty obývané vlastníky nebo nepronajaté rodinné domy, pokud je k dispozici dostatek srovnávacích údajů.
- Metoda majetkové hodnoty určuje hodnotu pomocí hodnoty aktiv (hodnota pozemku + stavební náklady snížené o odpisy) a používá se hlavně u vlastníky obývaných domů nebo jedinečných nemovitostí, kde příjmy a srovnávací ceny nehrají hlavní roli.
- Jak bylo popsáno výše, metoda kapitalizace výnosů je upřednostňovanou metodou pro investiční nemovitosti, tj. pronajímané obytné a komerční nemovitosti, protože zde je hlavní složka příjmů.
Zkušení odhadci nemovitostí, jako je Mr. Lodge, volí vhodnou metodu v závislosti na nemovitosti - nebo kombinují několik metod, aby určili reálnou tržní hodnotu. Zejména ve složitých případech (např. u smíšených nemovitostí) může být užitečná kombinace srovnávacího a výnosového přístupu, aby bylo možné získat ucelený celkový obraz. Je důležité, aby zvolená metoda spravedlivě odpovídala charakteristikám nemovitosti a zohledňovala aktuální tržní údaje.
Poznámka: V Mnichově byly příjmové faktory (poměr kup ní ceny a ročního nájemného) po léta extrémně vysoké. V roce 2022 dosáhl násobek hrubého výnosu své nejvyšší hodnoty, od té doby mírně klesá - v prvních třech čtvrtletích roku 2024 činil průměrný výnosový faktor přibližně 31, což je srovnatelné s rokem 2015. Současně opět vzrostla úroková sazba nemovitostí z historického minima 1,4 % na přibližně 2,7 %. Pro vlastníky to znamená, že se v současné době mění ocenění výnosové kapitalizace: Vyšší úrokové sazby znamenají, že vypočtené hodnoty jsou o něco nižší než v roce 2022, zatímco rostoucí nájemné tento efekt zmírňuje. Průběžné sledování trhu je proto nezbytné, zejména v Mnichově.
5 Mr. Lodge - Váš odborník na oceňování nemovitostí v Mnichově
Oceňování nemovitostí je složité - zejména v Mnichově, kde má znalost trhu cenu zlata. Jako jeden z předních mnichovských realitních makléřů s více než 30 lety zkušeností zná Mr. Lodge místní trh zevnitř. Naši realitní makléři jsou odborníky na oceňování a prodej nemovitostí a mají rozsáhlé znalosti regionálního trhu. Tato znalostní výhoda je klíčová pro ocenění nemovitostí v souladu s trhem a jejich úspěšný prodej.
"U Mr. Lodge spojujeme dlouholeté zkušenosti s hlubokými znalostmitrhu v Mnichově a okolí," zdůrazňujeNorbert Verbücheln. "Jako odborníci na kapitálové investice a investice do nemovitostí víme, co je pro investory důležité. Pečlivě sledujeme vývoj cen a trhu, a proto můžeme pro naše klienty určit a realizovat optimální tržní hodnotu."
U Mr. Lodge získáte profesionální ocenění nemovitosti podle moderních standardů - zdarma a nezávazně jako úvodní konzultaci. Naše služby zahrnují nejen výpočet podle metody kapitalizované výnosové hodnoty, srovnávací metody nebo metody hodnoty majetku, ale také individuální klasifikaci výsledků na současném trhu. Tímto způsobem zajišťujeme, že žádný aspekt nezůstane nezohledněn: od kvality lokality přes nabídku a poptávku až po očekávání potenciálních kupujících. V konečném důsledku je pro nás důležité dosáhnout prodejní ceny, která odpovídá trhu.
-
Jak ovlivňuje volné pracovní místo hodnotu kapitalizovaného zisku?
Neobsazenost snižuje očekávaný příjem z pronájmu, a tedy přímo snižuje čistý příjem, který tvoří základ metody kapitalizované hodnoty výnosů. Čím vyšší je míra neobsazenosti, tím nižší je hodnota výnosů z budovy - a tedy i celková hodnota nemovitosti. Zejména pro investory je riziko neobsazenosti rozhodujícím faktorem při oceňování. Každý, kdo chce nemovitost prodat, by se proto měl ujistit, že situace s pronájmem je co nejlepší. Krátkodobé nájemní smlouvy na dobu určitou mohou také vést ke slevám, protože vytvářejí nejistotu.</p
-
Proč je úroková míra nemovitosti tak důležitá v metodě kapitalizované hodnoty výnosů?
Úroková sazba nemovitosti je tržní údaj, který udává, jakou úrokovou sazbu kupující očekává u investice do nemovitosti. Má přímý vliv na multiplikátor, kterým se kapitalizuje čistý výnos - tj. hodnota budovy, která se nakonec vypočítá. Nízká úroková sazba vede k vysoké kapitalizované hodnotě, vysoká úroková sazba ji snižuje. Zejména v Mnichově jsou malé změny úrokové míry nemovitostí patrné, protože úroveň zhodnocení je velmi vysoká. Správné ocenění vyžaduje dobrou znalost trhu a aktuální srovnávací údaje.</p
-
Jakou roli hraje zbývající doba použitelnosti v metodě hodnoty kapitalizovaných výnosů?
Zbývající doba životnosti popisuje dobu, po kterou lze budovu ekonomicky využívat. Ovlivňuje faktor kapitalizace: čím delší je zbývající doba životnosti, tím vyšší je multiplikátor - a tedy i hodnota kapitalizovaného zisku. Modernizace nebo energeticky účinná rekonstrukce může tuto životnost prodloužit a zvýšit hodnotu. Stavební poškození nebo zastaralá technologie naopak kapitalizovanou hodnotu výnosů snižují, protože zkracují ekonomickou životnost.</p
-
Lze metodu kapitalizace výnosů použít i pro nemovitosti se smíšeným využitím?
Ano, metoda kapitalizace výnosů je vhodná pro nemovitosti se smíšeným využitím, např. domy s komerčními prostory v přízemí a byty nad nimi. Příjmy se počítají odděleně podle typu využití, protože komerční prostory mají obvykle jiné příjmy z pronájmu, náklady na správu a úroky z nemovitosti než obytné prostory. Hodnota kapitalizovaných výnosů se pak kombinuje z dílčích hodnot obou typů využití. Takovéto nemovitosti se vyskytují zejména v Mnichově - zde je přesné a diferencované ocenění obzvláště důležité.</p
-
Jak aktuální musí být příjem z pronájmu pro ocenění?
Pro realistický výpočet hodnoty příjmu je nutné, aby byl příjem z pronájmu aktuální. Neaktuální nájemní smlouvy s podprůměrným nájemným mohou uměle snížit hodnotu. Stejně tak plánované zvýšení nájemného lze zohlednit pouze v případě, že je právně vymahatelné. Výše nájemného v Mnichově je vysoká, proto se vyplatí před oceněním nájemné zkontrolovat a případně upravit. Správně by měly být zahrnuty také smlouvy o indexovaném nájemném nebo odstupňované smlouvy.</p
-
Jaké jsou výhody posouzení regionálním odborníkem, jako je Mr. Lodge?
Znalec regionálních nemovitostí, jako je Mr. Lodge, zná specifika mnichovského trhu zevnitř - od mikrolokalit až po aktuální trendy v nájemném a kupních cenách. To je obzvláště důležité při přístupu kapitalizace výnosů, protože posouzení úrokových sazeb, nákladů na správu a očekávaných výnosů z nemovitostí do značné míry závisí na místním prostředí. Kromě toho se do ocenění promítají dlouholeté zkušenosti se skutečnými transakcemi. Výsledkem je, že vlastníci a investoři dostávají nejen vypočtenou hodnotu, ale také dobře podloženou analýzu trhu s doporučeními pro další postup. To vytváří jistotu - například při prodeji, financování nebo investičních rozhodnutích.</p
