소득 자본화 접근법 뮌헨 - 투자자와 판매자를 위한 부동산 가치 평가

1 자본화 수익 방식이란 무엇인가요?

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소득 자본화 방식은 독일에서 부동산 가치를 결정하는 공식적으로 인정된 세 가지 방법 중 하나입니다. 주로 수익률 지향 부동산, 즉 임대 또는 임대를 통해 소득을 창출하는 부동산에 사용됩니다. 다른 방법과 달리 자본화 수익가치법은 부동산의 자산 가치를 주로 고려하지 않고 부동산에서 발생할 것으로 예상되는 미래 소득을 고려합니다. 간단히 말해, 부동산의 가치는 해당 부동산의 소득에서 파생됩니다.

실제로 소득 자본화 방식은 특히 임대 부동산 (예: 아파트 블록)과 임대 소득에 의해 자산 가치가 주로 결정되는 상업용 부동산에 사용됩니다. 이 절차는 부동산 평가 조례(ImmoWertV) 27-34조에 규정되어 있으며, 이러한 투자 자산의 시장 가치를 결정하는 핵심적인 근거를 형성합니다.
"정확한 가치 평가는 성공적인 매각을 위한 기초입니다. 특히 뮌헨과 같이 호황을 누리는 도시의 투자 부동산의 경우, 소득 자본화 접근법은 현실적인 시장 가치를 결정하고 공정한 시장 가격을 달성하는 열쇠가 되는 경우가 많습니다."라고 Mr. Lodge의 전무 이사 Norbert Verbücheln은 설명합니다.

2 자본화 수익 방식은 어떻게 작동하나요?

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자본화 수익 가치 방법을 사용하여 가치를 결정할 때는 토지 가치와 건물 소득 가치라는 두 가지 요소가 중심이 됩니다. 이 두 가지를 모두 더하면 자본화 수익 가치, 즉 부동산의 예상 시장 가치가 산출됩니다.

• 토지 가치: 토지 가치는 미개발 부동산의 가치에 해당합니다. 이는 일반적으로 비슷한 위치의 토지에 대한 평방미터당 가격을 나타내는 표준 토지가격을 기준으로 결정됩니다.
• 건물 수입 가치: 건물 수입 가치는 부동산의 수입에서 건물 구조에 귀속되는 가치를 나타냅니다. 이를 계산하기 위해 연간 총수입(연간 임대 수입)에서 지속적인 관리 비용(예: 유지보수, 관리)을 조정하여 부동산의 순수입을 산출합니다. 그런 다음 토지가치에 대한 이자를 지급할 경우 실현될 수 있는 금액인 토지가치 수익률을 공제합니다. 남은 것은 건물의 순이익이며, 여기에 (남은 내용연수 및 표준 시장 부동산 이자율에 따라) 승수를 곱합니다. 이 자본화의 결과가 건물 소득 가치입니다.

이 과정에서 부동산 이자율은 부동산 투자에 대한 표준 시장 이자율을 반영하고 매입 가격/임대료 비율을 기준으로 전문가 위원회에서 도출하는 핵심적인 역할을 합니다. 부동산 이자율이 낮으면(예: 인기가 높은 지역) 자본화 수익 가치가 높아지고, 이자율이 높으면 자본화 수익 가치가 하락하는데, 이는 시장의 기대 수익률이 높으면 구매자가 동일한 임대 수익에 대해 더 적은 금액을 지불하려고 하기 때문입니다. 자본화 수익 가치 방식의 결과는 임대료 또는 이자율의 변화에 민감하게 반응하여 임대 수익이 상승하면 자본화 수익 가치가 상승하고, 이자율이 상승하면(부동산 이자 상승) 계산된 가치가 하락할 수 있습니다.

팁: 잘 관리된 부동산과 시장에 부합하는 임대료는 자본화 수익 가치를 크게 높일 수 있습니다. 현대화, 공실 방지, 관리 최적화는 연간 순이익을 증가시켜 건물의 소득 가치를 높여 궁극적으로 판매 가격을 높일 수 있습니다.

3. 뮌헨의 소득 자본화 접근 방식

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뮌헨의 주거용 부동산 구매 가격은 실현 가능한 임대료에 비해 높은 편입니다. 과거에는 이로 인해 수익률이 매우 낮았습니다: 예를 들어, 2022년 뮌헨의 아파트 평균 부동산 이자율은 약 1.4%에 불과한 경우도 있었습니다. 이러한 낮은 이자율은 임대 수익(수익률 30 이상)과 관련하여 엄청난 구매 가격을 반영합니다. 투자자 입장에서 이는 뮌헨의 투자 부동산이 오랜 기간 동안 상대적으로 낮은 현재 수익률을 창출했음을 의미했습니다.

그러나 현재 시장은 변화를 겪고 있습니다. 금리 상승과 약간의 가격 조정으로 주요 수치가 어느 정도 정상화되었습니다: 2024년 가을, 뮌헨의 평균 부동산 수익률은 약 2.7%였습니다. 다가구 주택은 임대료 상승과 매입 가격의 소폭 하락으로 인해 다시 약간 더 나은 수익률 전망을 제공합니다. 구체적으로 말하면, 부동산 이자율이 높을수록 계산된 승수가 낮아져 시장 가치가 더 낮은(보다 현실적인) 소득 가치로 이어지는 경향이 있으며, 투자자가 높은 이자율로 지불할 준비가 된 금액에 근접하고 있다는 의미입니다. 그럼에도 불구하고 뮌헨은 초기 수익률은 상대적으로 낮지만 안정적인 성과를 내는 투자자들에게 여전히 매력적인 시장입니다.

"뮌헨은 특별한 시장입니다. 높은 가격에도 불구하고 이곳에 대한 자본 투자는 장기적인 안전성을 제공합니다."라고 Norbert Verbücheln은 말합니다. " 뮌헨과 주변 지역의 가격 및 시장 개발에 대한 당사의 전문 지식은 소유주와 투자자가 부동산의 현실적인 시장 가치를 파악하고 정보에 입각한 결정을 내리는 데 도움이 됩니다."

4. 자본화 수익 가치, 자산 가치 또는 비교 가치 - 언제 어떤 방법을 사용해야 하나요?

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뮌헨의 모든 부동산이 자본화 수익 가치법으로 평가되는 것은 아닙니다. 독일에서는 비교가치법, 자산가치법, 자본화 수익가치법 등 세 가지 방법이 인정되고 있습니다. 각 방법에는 특정 적용 분야가 있습니다:

• 비교가치법( )은 유사한 부동산의 판매 가격을 비교하는 방법( )으로, 비교 데이터가 충분할 경우 소유주가 거주하는 아파트나 임대하지 않는 단독주택에 주로 사용됩니다.
• 자산가치법 은 자산가치(토지가액 + 건축비에서 감가상각비를 뺀 금액)를 사용하여 가치를 결정하며, 소득과 비교가격이 큰 역할을 하지 않는 소유자 거주 주택이나 단독주택에 주로 사용됩니다.
• 위에서 설명한 바와 같이 소득 자본화 방식은 소득 요소가 주요 초점이기 때문에 임대 주거용 및 상업용 부동산과 같은 투자 부동산에 선호되는 방법입니다.

Mr Lodge와 같은 숙련된 부동산 평가사는 부동산에 따라 적절한 방법을 선택하거나 여러 가지 방법을 조합하여 현실적인 시장 가치를 결정합니다. 특히 복잡한 경우(예: 혼합 부동산)에는 일관된 전체 그림을 얻기 위해 비교 접근법과 소득 접근법을 조합하는 것이 유용할 수 있습니다. 선택한 방법이 부동산의 특성을 잘 반영하고 현재 시장 데이터를 고려하는 것이 중요합니다.

참고: 뮌헨의 경우 소득 요소 (연간 임대료 대비 구매 가격 비율)가 수년 동안 매우 높았습니다. 2022년에 총 수익률의 배수가 최고치에 도달한 이후 소폭 하락하여 2024년 1분기 평균 수익률은 2015년과 비슷한 약 31이었습니다. 동시에 부동산 이자율은 역사적 최저치인 1.4%에서 약 2.7%로 다시 상승했습니다. 소유주에게 이는 현재 소득 자본화 평가가 변화하고 있음을 의미합니다: 이자율이 높아지면 계산된 가치가 2022년보다 약간 낮아지는 반면, 임대료 상승으로 그 영향이 완화됩니다. 따라서 특히 뮌헨에서는 지속적인 시장 관찰이 필수적입니다.

5 Mr. Lodge - 뮌헨의 부동산 평가 전문가

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특히 시장 지식이 금과 같은 가치를 지니는 뮌헨에서는 부동산의 가치를 평가하는 일이 복잡합니다. 30년 이상의 경력을 가진 뮌헨 최고의 부동산 중개인 중 한 명인 Mr. Lodge는 현지 시장을 속속들이 알고 있습니다. 부동산 평가 및 부동산 판매 전문가인 그는 지역 시장에 대한 폭넓은 지식을 보유하고 있습니다. 이러한 지식은 시장에 맞춰 부동산 가치를 평가하고 성공적으로 매각하는 데 매우 중요합니다.
"Mr. Lodge는 다년간의 경험과 뮌헨 및 주변 지역에 대한심도 있는 시장 전문 지식을결합합니다."라고 Norbert Verbücheln은 강조합니다. " 자본 투자 및 부동산 투자 전문가로서 우리는 투자자에게 무엇이 중요한지 잘 알고 있습니다. 우리는 가격과 시장 동향을 면밀히 주시하여 고객을 위한 최적의 시장 가치를 결정하고 실현할 수 있습니다."

Mr. Lodge에서는 초기 상담 시 의무 없이 무료로 최신 기준에 따른 전문적인 부동산 가치 평가를 받을 수 있습니다. 당사의 서비스에는 자본화 수익 가치, 비교 또는 자산 가치 방식에 따른 계산뿐만 아니라 현재 시장에서 결과를 개별적으로 분류하는 것도 포함됩니다. 이러한 방식으로 입지의 질부터 수요와 공급, 잠재적 구매자의 기대치까지 고려하지 않은 부분이 없도록 보장합니다. 궁극적으로 우리에게 중요한 것은 시장과 부합하는 판매 가격을 달성하는 것입니다.