Не се колебайте да се свържете с нас с всякакви въпроси относно закупуването на имот.
Тел.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Ръководител на отдел "Продажби на имоти
Подходът на капитализация на дохода в Мюнхен - оценка на имоти за инвеститори и продавачи
Оценката на имота е една от най-решаващите стъпки при продажба, покупка или инвестиране в имот - особено ако той се отдава под наем и служи за инвестиция. В края на краищата, не е важна емоционалната стойност, а обективно определената пазарна стойност, която често оказва влияние върху решения за милиони. Методът на капитализираната стойност на приходите играе централна роля в този контекст: той не оценява имотите според строителните разходи или сравнителните цени, а според икономическите им показатели - т.е. според очакваните приходи от наем . Като една от водещите компании за недвижими имоти в Мюнхен с над 30-годишен опит в оценяването и продажбата на жилищни и капиталови инвестиции, Mr. Lodge знае какво наистина има значение, когато става въпрос за оценка. Ние редовно подпомагаме собственици на имоти, инвеститори и разработчици на проекти при оценяването на техните имоти в съответствие с пазара. Научете тук какво се крие зад подхода на капитализация на дохода - и защо, особено в сложен метрополис като Мюнхен, доброто познаване на пазара е ключът към правилната оценка.
Съдържание:
- Какво представлява методът на капитализираната стойност на приходите?
- Как работи методът на капитализираните доходи?
- Методът на капитализираната стойност на печалбата в Мюнхен
- Капитализирана стойност на печалбата, стойност на активите или сравнителна стойност - кога да се използва кой метод?
- Mr. Lodge - Вашият експерт по оценка на имоти в Мюнхен
- ЧЕСТО ЗАДАВАНИ ВЪПРОСИ
1 Какво представлява методът на капитализираната стойност на приходите?
Подходът на капитализация на дохода е един от трите официално признати метода за определяне на стойността на имотите в Германия. Той се използва предимно за имоти, ориентирани към доходност, т.е. имоти, които генерират доход чрез отдаване под наем или лизинг. За разлика от другите методи, методът на капитализираната стойност на дохода не разглежда предимно стойността на активите на имота, а по-скоро очаквания бъдещ доход от имота. Казано по-просто, стойността на даден имот се определя от неговия доход.
На практика подходът на капитализиране на дохода се използва по-специално за имоти, отдавани под наем (например жилищни блокове), и търговски имоти, при които стойността на имота се определя главно от приходите от наем. Процедурата е регламентирана в чл. 27-34 от Наредбата за оценяване на недвижими имоти (ImmoWertV) и представлява основна база за определяне на пазарната стойност на такива инвестиционни имоти.
"Точната оценка е в основата на успешната продажба. Особено за инвестиционни имоти в процъфтяващ град като Мюнхен подходът на капитализиране на дохода често е ключът към определяне на реалистична пазарна стойност и постигане на справедлива пазарна цена", обяснява Норберт Вербюхелн, управляващ директор на Mr. Lodge.
2 Как работи методът на капитализираните приходи?
При определянето на стойността по метода на капитализираната стойност на приходите централно място заемат два компонента: стойността на земята и стойността на приходите от сградата . Ако двата компонента се съберат заедно, резултатът е стойността на капитализираните приходи, т.е. прогнозната пазарна стойност на имота.
- Стойност на земята: Стойността на земята съответства на стойността на незастроения имот. Обикновено тя се определя въз основа на стандартни стойности на земята, които показват цената на квадратен метър за земя на сравнимо място.
- Стойностна приходите от сградата: Стойността на приходите от сградата представлява стойността, която може да се припише на сградния фонд от приходите на имота. За да се изчисли тя, годишният брутен доход (годишен доход от наем) се коригира с текущите разходи за управление (напр. поддръжка, администрация), в резултат на което се получава нетният доход на имота. След това се приспада т.нар. възвръщаемост от стойността на земята - това е сумата, която би могла да се реализира, ако се плати лихва върху стойността на земята. Това, което остава, е нетният доход от сградата, който се умножава по коефициент (в зависимост от оставащия полезен живот и стандартния пазарен лихвен процент за имоти). Резултатът от тази капитализация е доходната стойност на сградата.
Лихвеният процент на имота играе централна роля в тази процедура: той отразява стандартния пазарен лихвен процент за инвестиции в имоти и се определя от експертната комисия въз основа на съотношенията покупна цена/наем. Ниският лихвен процент по имотите (например в силно търсени локации) води до по-високи капитализирани стойности на приходите, докато по-високият лихвен процент понижава капитализираната стойност на приходите - защото купувачът би искал да плати по-малко за същия доход от наем, ако пазарът има високи очаквания за доходност. Резултатът от метода на капитализираната стойност на дохода реагира съответно чувствително на промените в наемите или лихвените проценти: нарастващият доход от наем увеличава капитализираната стойност на дохода, докато нарастващите лихвени проценти (по-високи лихви по имота) могат да намалят изчислената стойност.
Съвет: Добре поддържан имот и наеми в съответствие с пазара могат значително да увеличат капитализираната стойност на дохода. Модернизацията, избягването на незаети помещения и оптимизирането на управлението могат да увеличат годишния нетен доход - а оттам и приходната стойност на сградата, което в крайна сметка води до по-висока продажна цена.
3. подходът на капитализиране на дохода в Мюнхен
Цените за закупуване на жилищни имоти в Мюнхен са високи в сравнение с достижимите наеми. В миналото това е довело до изключително ниска доходност: Средният лихвен процент за жилищни блокове в Мюнхен през 2022 г., например, в някои случаи е бил едва около 1,4%. Такъв нисък лихвен процент отразява огромните покупни цени спрямо приходите от наеми (коефициент на доходност над 30). За инвеститорите това означава, че инвестиционните имоти в Мюнхен генерират сравнително ниска текуща доходност за дълъг период от време.
В момента обаче пазарът претърпява промяна. С повишаването на лихвените проценти и леките корекции на цените основните показатели донякъде се нормализират: През есента на 2024 г. средната доходност на имотите в Мюнхен е била около 2,7 %. Многофамилните жилища предлагат отново малко по-добри перспективи за доходност поради по-високите наеми и умерено по-ниските покупни цени. Конкретно това означава, че при по-висок лихвен процент по имотите изчисленият мултипликатор е по-нисък, което обикновено води до по-ниски (по-реалистични) стойности на дохода - пазарната стойност се доближава до това, което инвеститорите са готови да платят при по-високи лихвени проценти. Въпреки това Мюнхен остава пазар за инвеститорите с относително ниска първоначална доходност, но със стабилни резултати.
"Мюнхен е специален пазар. Въпреки високите цени, капиталовите инвестиции тук предлагат дългосрочна сигурност", казва Норберт Вербюхелн. "Нашият експертен опит в областта на цените и развитието на пазара в Мюнхен и околностите помага на собствениците и инвеститорите да се запознаят с реалистичната пазарна стойност на своя имот и да вземат информирани решения."
4. капитализирана стойност на приходите, стойност на активите или сравнителна стойност - кога да се използва кой метод?
Не всеки имот в Мюнхен се оценява по метода на капитализираната стойност на доходите. В Германия има три признати метода: методът на сравнителната стойност, методът на стойността на активите и методът на капитализираната стойност на приходите. Всеки метод има специфични области на приложение:
- Методът насравнителната стойност сравнява продажните цени на сходни имоти и често се използва за апартаменти, обитавани от собственика, или ненаети самостоятелни къщи, при условие че са налични достатъчно сравнителни данни.
- Методът на стойността на активите определя стойността, като използва стойността на активите (стойността на земята + разходите за строителство минус амортизацията) и се използва главно за обитавани от собственика къщи или уникални имоти, при които доходите и сравнителните цени не играят важна роля.
- Както е описано по-горе, подходът на капитализиране на дохода е предпочитаният метод за инвестиционни имоти, т.е. жилищни и търговски имоти, отдавани под наем, тъй като тук основният акцент е компонентът на дохода.
Опитните оценители на имоти като Mr. Lodge избират подходящия метод в зависимост от имота - или комбинират няколко метода, за да определят реалистичната пазарна стойност. Особено в сложни случаи (напр. смесени имоти) комбинацията от сравнителен и подоходен подход може да бъде полезна, за да се получи цялостна съгласувана картина. Важно е избраният метод да отговаря на характеристиките на имота и да взема предвид актуалните пазарни данни.
Забележка: В Мюнхен коефициентите на доход (съотношението между покупната цена и годишния наем) са били изключително високи в продължение на години. През 2022 г. коефициентът на брутна доходност достигна най-високата си стойност, оттогава насам той леко спада - през първите три тримесечия на 2024 г. средният коефициент на доходност беше около 31, което е сравнимо с 2015 г. В същото време лихвеният процент по имотите отново се повиши от исторически ниските стойности от 1,4 % до около 2,7 %. За собствениците това означава, че в момента се променят оценките на капитализацията на дохода: По-високите лихвени проценти означават, че изчислените стойности са малко по-ниски, отколкото през 2022 г., докато нарастващите наеми смекчават ефекта. Поради това постоянното наблюдение на пазара е от съществено значение, особено в Мюнхен.
5 Mr. Lodge - Вашият експерт по оценка на имоти в Мюнхен
Оценката на имот е сложна - особено в Мюнхен, където познаването на пазара е с цената на злато. Като един от водещите агенти на недвижими имоти в Мюнхен с над 30-годишен опит, Mr. Lodge познава местния пазар отвътре. Нашите агенти по недвижими имоти са експерти в оценките и продажбите на имоти и имат обширни познания за регионалния пазар. Това предимство на знанията е от решаващо значение за оценяването на имотите в съответствие с пазара и за успешната им продажба.
"В Mr. Lodge ние съчетаваме дългогодишен опит със задълбочени познания запазара в Мюнхен и околностите", подчертаваНорберт Вербюхелн. "Като експерти в областта на капиталовите инвестиции и инвестициите в недвижими имоти ние знаем какво е важно за инвеститорите. Следим отблизо развитието на цените и пазара и следователно можем да определим и реализираме оптималната пазарна стойност за нашите клиенти."
В Mr. Lodge получавате професионална оценка на имота според съвременните стандарти - безплатно и без задължения като първоначална консултация. Нашата услуга включва не само изчисление по метода на капитализираната стойност на приходите, сравнителния метод или метода на стойността на активите, но и индивидуална класификация на резултатите на настоящия пазар. По този начин гарантираме, че нито един аспект няма да остане неразгледан: от качеството на местоположението до предлагането и търсенето и очакванията на потенциалните купувачи. В крайна сметка за нас е важно да постигнем продажна цена, която съответства на пазара.
-
Как се отразява свободното работно място върху стойността на капитализираните приходи?
Ваканцията намалява очаквания доход от наем и следователно пряко намалява нетния доход, който формира основата на метода на капитализираната стойност на дохода. Колкото по-висок е процентът на незаетост, толкова по-ниска е стойността на дохода от сградата - и следователно общата стойност на имота. Особено за инвеститорите рискът от незаетост е решаващ фактор при оценката. Затова всеки, който желае да продаде имот, трябва да се увери, че ситуацията с отдаването под наем е възможно най-добра. Краткосрочните, фиксирани договори за наем също могат да доведат до отстъпки, тъй като създават несигурност.</p
-
Защо лихвеният процент на имота е толкова важен при метода на капитализираната стойност на доходите?
Лихвеният процент за недвижими имоти е пазарна величина, която показва лихвения процент, който купувачът очаква за инвестиция в недвижим имот. Той оказва пряко влияние върху множителя, с който се капитализира нетният доход - т.е. в крайна сметка се изчислява стойността на сградата. Ниският лихвен процент води до висока капитализирана стойност, а високият лихвен процент я намалява. Особено в Мюнхен малките промени в лихвения процент на имота са забележими, тъй като нивото на оценка е много високо. Правилната оценка изисква добро познаване на пазара и актуални сравнителни данни.</p
-
Каква роля играе остатъчният полезен живот в метода на капитализираната стойност на приходите?
Оставащият полезен живот описва периода, през който сградата може да се използва по икономически изгоден начин. Той оказва влияние върху коефициента на капитализация: колкото по-дълъг е оставащият полезен живот, толкова по-висок е коефициентът - а следователно и капитализираната стойност на приходите. Модернизацията или енергийно ефективното обновяване могат да удължат този полезен живот и да увеличат стойността. Обратно, структурните повреди или остарялата технология намаляват капитализираната стойност на приходите, тъй като съкращават икономическия живот.</p
-
Може ли подходът за капитализиране на дохода да се използва и за имоти със смесено предназначение?
Да, подходът за капитализиране на дохода е подходящ за имоти със смесено предназначение, например къщи с търговски площи на първия етаж и апартаменти над тях. Доходът се изчислява поотделно в зависимост от вида на използването, тъй като търговските площи обикновено имат различен доход от наем, разходи за управление и лихви по собствеността, отколкото жилищните площи. Стойността на капитализирания доход след това се комбинира от частичните стойности на двата вида използване. Такива имоти се срещат особено често в Мюнхен - точната и диференцирана оценка тук е особено важна.</p
-
Колко актуален трябва да е доходът от наем, за да се направи оценка?
За реалистично изчисление на стойността на дохода, доходът от наем трябва да е актуален. Неактуалните договори за наем с наеми под средния размер могат изкуствено да понижат стойността. По същия начин планирано увеличение на наема може да бъде взето предвид само ако е правно приложимо. Равнището на наемите в Мюнхен е високо, така че си струва да проверите наема преди оценката и да го коригирате, ако е необходимо. Правилно трябва да се включат и споразуменията за наем, обвързани с индекси, или споразуменията за градуиране.</p
-
Какви са предимствата на оценката, извършена от регионален експерт като Mr. Lodge?
Един регионален експерт по недвижими имоти като Mr. Lodge познава спецификата на пазара в Мюнхен отвътре - от микролокациите до актуалните тенденции в наемите и покупните цени. Това е особено важно при подхода за капитализиране на дохода, тъй като оценката на лихвените проценти по имотите, разходите за управление и очакваната доходност зависят в голяма степен от местната среда. Освен това в оценката се влага дългогодишен опит с реални сделки. В резултат на това собствениците и инвеститорите получават не само изчислена стойност, но и добре обоснован пазарен анализ с препоръки за действие. Това създава сигурност - например при продажба, финансиране или вземане на инвестиционни решения.</p
