Mülk satın almakla ilgili herhangi bir sorunuz varsa lütfen bizimle iletişime geçin.
Tel.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Gayrimenkul satış müdürü
Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı Münih - yatırımcılar ve satıcılar için mülk değerlemesi
Mülk değerlemesi, bir mülkü satarken, satın alırken veya yatırım yaparken en belirleyici adımlardan biridir - özellikle de kiralanmışsa ve bir yatırım olarak hizmet veriyorsa. Sonuçta, önemli olan duygusal değer değil, çoğu zaman milyonlar değerindeki kararları etkileyen nesnel olarak belirlenmiş piyasa değeridir. Kapitalize kazanç değeri yöntemi bu bağlamda merkezi bir rol oynar: gayrimenkulleri inşaat maliyetlerine veya karşılaştırmalı fiyatlara göre değil, ekonomik performanslarına göre, yani beklenen kira gelirine göre değerlendirir . Konut ve sermaye yatırımlarının değerlemesi ve satışı konusunda 30 yılı aşkın deneyime sahip Münih'in önde gelen emlak şirketlerinden biri olarak Mr. Lodge , değerleme söz konusu olduğunda neyin gerçekten önemli olduğunu bilir. Mülk sahiplerine, yatırımcılara ve proje geliştiricilere mülklerinin piyasa ile uyumlu değerlemesi konusunda düzenli olarak yardımcı oluyoruz. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımının arkasında ne olduğunu ve özellikle Münih gibi karmaşık bir metropol bölgesinde doğru bir değerleme için sağlam piyasa bilgisinin neden anahtar olduğunu buradan öğrenin.
İçindekiler:
1 Aktifleştirilmiş kazanç yöntemi nedir?
Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı, Almanya'da gayrimenkullerin değerini belirlemek için resmi olarak tanınan üç yöntemden biridir. Öncelikle getiri odaklı mülkler, yani kiralama veya kiraya verme yoluyla gelir elde eden mülkler için kullanılır. Diğer yöntemlerin aksine, aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi, öncelikle mülkün varlık değerini değil, mülkten gelecekte beklenen geliri dikkate alır. Basitçe söylemek gerekirse, bir mülkün değeri gelirinden türetilir.
Uygulamada, gelir kapitalizasyonu yaklaşımı özellikle kiralık mülkler (örneğin apartman blokları) ve mülk değerinin büyük ölçüde kira geliri tarafından belirlendiği ticari mülkler için kullanılır. Prosedür, Gayrimenkul Değerleme Yönetmeliği'nin (ImmoWertV) 27-34. Bölümlerinde düzenlenmiştir ve bu tür yatırım amaçlı gayrimenkullerin piyasa değerinin belirlenmesinde merkezi bir temel oluşturur.
"Doğru bir değerleme başarılı bir satışın temelini oluşturur. Özellikle Münih gibi gelişen bir şehirdeki yatırım amaçlı gayrimenkuller için, gelir kapitalizasyonu yaklaşımı genellikle gerçekçi bir piyasa değeri belirlemenin ve adil bir piyasa fiyatına ulaşmanın anahtarıdır," diyor Bay Mr. Lodge Genel Müdürü Norbert Verbücheln.
2 Aktifleştirilmiş kazanç yöntemi nasıl işler?
Aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi kullanılarak değer belirlenirken iki bileşen ön plana çıkar: arazi değeri ve bina gelir değeri. Her ikisi birlikte toplanırsa, sonuç kapitalize kazanç değeri, yani mülkün öngörülen piyasa değeridir.
- Arazi değeri: Arazi değeri, geliştirilmemiş mülkün değerine karşılık gelir. Bu genellikle karşılaştırılabilir bir konumdaki arazinin metrekare başına fiyatını gösteren standart arazi değerleri temelinde belirlenir.
- Bina gelir değeri: Bina gelir değeri, mülkün gelirinden bina dokusuna atfedilebilecek değeri temsil eder. Bunu hesaplamak için, yıllık brüt gelir (yıllık kira geliri) devam eden yönetim maliyetlerine (örneğin bakım, idare) göre ayarlanır ve mülkün net geliri elde edilir. Daha sonra arazi değerinin getirisi olarak adlandırılan tutar düşülür - bu, arazi değeri üzerinden faiz ödenmesi halinde elde edilebilecek tutardır. Geriye binadan elde edilen net gelir kalır ve bu da bir çarpanla çarpılır (kalan faydalı ömre ve standart piyasa emlak faiz oranına bağlı olarak). Bu kapitalizasyonun sonucu bina gelir değeridir.
Gayrimenkul faiz oranı bu prosedürde merkezi bir rol oynar: gayrimenkul yatırımları için standart piyasa faiz oranını yansıtır ve uzman komite tarafından satın alma fiyatı/kira oranları temelinde türetilir. Düşük bir emlak faiz oranı (örneğin çok rağbet gören yerlerde) daha yüksek kapitalize kazanç değerlerine yol açarken, daha yüksek bir faiz oranı kapitalize kazanç değerini düşürür - çünkü piyasa yüksek getiri beklentisine sahipse, bir alıcı aynı kira geliri için daha az ödemek isteyecektir. Aktifleştirilmiş kazanç değeri yönteminin sonucu, kiralardaki veya faiz oranlarındaki değişikliklere uygun şekilde tepki verir : artan kira geliri aktifleştirilmiş kazanç değerini artırırken, artan faiz oranları (daha yüksek emlak faizi) hesaplanan değeri düşürebilir.
İpucu: Bakımlı bir mülk ve piyasa ile uyumlu kiralar, aktifleştirilmiş kazanç değerini önemli ölçüde artırabilir. Modernizasyon, boşlukların önlenmesi ve yönetimin optimize edilmesi yıllık net geliri ve dolayısıyla binanın gelir değerini artırabilir, bu da sonuçta daha yüksek bir satış fiyatı ile sonuçlanır.
3. Münih'te gelir kapitalizasyonu yaklaşımı
Münih'teki konut mülklerinin satın alma fiyatları, elde edilebilecek kiralara kıyasla yüksektir . Geçmişte bu durum son derece düşük getirilere yol açmıştır: Örneğin 2022 yılında Münih'teki apartman blokları için ortalama emlak faiz oranı bazı durumlarda sadece %1,4 civarındaydı. Böylesine düşük bir faiz oranı, kira gelirine göre muazzam satın alma fiyatlarını yansıtmaktadır (30'un üzerinde getiri faktörü). Yatırımcılar için bu, Münih'teki yatırım amaçlı gayrimenkullerin uzun bir süre boyunca nispeten düşük cari getiri sağladığı anlamına geliyordu.
Ancak piyasa şu anda bir değişim geçirmektedir. Artan faiz oranları ve hafif fiyat düzeltmeleriyle birlikte temel rakamlar bir miktar normalleşmiştir: 2024 sonbaharında Münih'teki ortalama emlak getirisi %2,7 civarındaydı. Çok aileli evler, daha yüksek kiralar ve orta derecede düşük satın alma fiyatları nedeniyle yine biraz daha iyi getiri beklentileri sunmaktadır. Somut olarak bu, daha yüksek bir emlak faiz oranı ile hesaplanan çarpanın daha düşük olduğu ve bunun da daha düşük (daha gerçekçi) gelir değerlerine yol açma eğiliminde olduğu anlamına gelir - piyasa değeri, yatırımcıların daha yüksek faiz oranlarıyla ödemeye hazır oldukları değere yaklaşmaktadır. Bununla birlikte Münih, yatırımcılar için nispeten düşük başlangıç getirisi ancak istikrarlı performansı olan bir pazar olmaya devam etmektedir.
"Münih özel bir pazar. Yüksek fiyatlara rağmen, buradaki sermaye yatırımları uzun vadeli güvenlik sunuyor," diyor Norbert Verbücheln. " Münih ve çevresindeki fiyat ve piyasa gelişmeleri konusundaki uzmanlığımız, mülk sahiplerinin ve yatırımcıların mülklerinin gerçekçi piyasa değerini bilmelerine ve bilinçli kararlar almalarına yardımcı oluyor."
4. aktifleştirilmiş kazanç değeri, varlık değeri veya karşılaştırmalı değer - hangi yöntem ne zaman kullanılmalı?
Münih'teki her mülk kapitalize kazanç değeri yöntemi kullanılarak değerlenmez. Almanya'da tanınan üç yöntem vardır: karşılaştırmalı değer yöntemi, varlık değeri yöntemi ve kapitalize kazanç değeri yöntemi. Her yöntemin kendine özgü uygulama alanları vardır:
- karşılaştırmalı değer yöntemi benzer mülklerin satış fiyatlarını karşılaştırır ve yeterli karşılaştırmalı verinin mevcut olması koşuluyla genellikle sahibi tarafından kullanılan daireler veya kiralanmamış müstakil evler için kullanılır.
- Varlık değeri yöntemi değeri varlık değerini (arsa değeri + inşaat maliyetleri eksi amortisman) kullanarak belirler ve çoğunlukla gelir ve karşılaştırmalı fiyatların önemli bir rol oynamadığı sahibi tarafından kullanılan evler veya benzersiz mülkler için kullanılır.
- Yukarıda açıklandığı üzere, gelir kapitalizasyonu yaklaşımı yatırım amaçlı mülkler, yani kiralanan konut ve ticari mülkler için tercih edilen yöntemdir , çünkü burada gelir bileşeni ana odak noktasıdır.
Bay Lodge gibi deneyimli mülk değerleme uzmanları, mülke bağlı olarak uygun yöntemi seçer veya gerçekçi piyasa değerini belirlemek için birkaç yöntemi birleştirir . Özellikle karmaşık durumlarda (örneğin karma mülkler), tutarlı bir genel resim elde etmek için karşılaştırmalı ve gelir yaklaşımlarının bir kombinasyonu yararlı olabilir. Seçilen yöntemin mülkün özelliklerine uygun olması ve güncel piyasa verilerini dikkate alması önemlidir.
Not: Münih'te gelir faktörleri ( satın alma fiyatının yıllık kiraya oranı ) yıllarca son derece yüksek olmuştur. Brüt getiri katsayısı 2022'de en yüksek değerine ulaşmış, o tarihten bu yana biraz düşmüştür - 2024'ün ilk üç çeyreğinde ortalama getiri faktörü 2015'e kıyasla yaklaşık 31 olmuştur. Aynı zamanda, emlak faiz oranı %1,4'lük tarihi düşük seviyelerden tekrar %2,7 civarına yükselmiştir. Mal sahipleri için bu, gelir kapitalizasyonu değerlemelerinin şu anda değişmekte olduğu anlamına gelmektedir: Daha yüksek faiz oranları, hesaplanan değerlerin 2022'ye göre biraz daha düşük olduğu anlamına gelirken, artan kiralar bu etkiyi hafifletmektedir. Bu nedenle, özellikle Münih'te piyasanın sürekli gözlemlenmesi şarttır.
5 Mr. Lodge - Münih'te mülk değerleme uzmanınız
Bir mülke değer biçmek karmaşık bir iştir - özellikle de piyasa bilgisinin altın değerinde olduğu Münih'te. Mr. Lodge, 30 yılı aşkın deneyimiyle Münih'in önde gelen emlakçılarından biri olarak yerel piyasayı yakından tanıyor. Emlakçılarımız değerleme ve mülk satışı konusunda uzmandır ve bölgesel pazar hakkında kapsamlı bilgiye sahiptir. Bu bilgi avantajı, mülklerin piyasaya uygun olarak değerlenmesi ve başarılı bir şekilde satılması için çok önemlidir.
Norbert Verbücheln ,"Mr. Lodge'da uzun yıllara dayanan deneyimimizi Münih ve çevresi için derinlemesine pazar uzmanlığıylabirleştiriyoruz " diye vurguluyor." Sermaye yatırımları ve emlak yatırımları konusunda uzman olarak , yatırımcılar için neyin önemli olduğunu biliyoruz. Fiyat ve piyasa gelişmelerini yakından takip ediyoruz ve bu nedenle müşterilerimiz için en uygun piyasa değerini belirleyip gerçekleştirebiliyoruz."
Mr. Lodge'da, modern standartlara göre profesyonel bir mülk değerlemesi alırsınız - ilk danışma olarak ücretsiz ve yükümlülük altına girmeden. Hizmetimiz yalnızca kapitalize kazanç değeri, karşılaştırmalı veya varlık değeri yöntemine göre hesaplamayı değil, aynı zamanda mevcut piyasadaki sonuçların bireysel sınıflandırmasını da içerir. Bu şekilde, konumun kalitesinden arz ve talebe ve potansiyel alıcıların beklentilerine kadar hiçbir hususun göz ardı edilmemesini sağlıyoruz. Nihayetinde bizim için önemli olan, piyasa ile uyumlu bir satış fiyatı elde etmektir.
-
Bir boşluk, aktifleştirilmiş kazanç değerini nasıl etkiler?
Bir boşluk, beklenen kira gelirini azaltır ve bu nedenle aktifleştirilmiş kazanç değeri yönteminin temelini oluşturan net geliri doğrudan azaltır. Boşluk oranı ne kadar yüksekse, bina gelir değeri ve dolayısıyla mülkün genel değeri de o kadar düşük olur. Özellikle yatırımcılar için, boşluk riski değerlemede kritik bir faktördür. Bu nedenle, bir mülkü satmak isteyen herkes, kiralama durumunun mümkün olduğunca iyi olduğundan emin olmalıdır. Kısa, sabit süreli kira sözleşmeleri de belirsizlik yarattığı için indirimlere yol açabilir.</p
-
Mülk faiz oranı kapitalize kazanç değeri yönteminde neden bu kadar önemlidir?
Gayrimenkul faiz oranı, bir alıcının bir gayrimenkul yatırımından beklediği faiz oranını gösteren piyasa temelli bir rakamdır. Net gelirin aktifleştirildiği çarpanı, yani nihai olarak hesaplanan bina değerini doğrudan etkiler. Düşük bir faiz oranı yüksek bir kapitalize değere yol açar, yüksek bir faiz oranı ise değeri düşürür. Özellikle Münih'te, değerleme seviyesi çok yüksek olduğu için emlak faiz oranındaki küçük değişiklikler dikkat çekicidir. Doğru değerlendirme, sağlam piyasa bilgisi ve güncel karşılaştırmalı veriler gerektirir.</p
-
Kalan faydalı ömür, aktifleştirilmiş kazanç değeri yönteminde nasıl bir rol oynar?
Kalan faydalı ömür, binanın ekonomik olarak uygulanabilir bir şekilde kullanılabileceği süreyi tanımlar. Aktifleştirme faktörünü etkiler: kalan faydalı ömür ne kadar uzun olursa, çarpan ve dolayısıyla aktifleştirilmiş kazanç değeri de o kadar yüksek olur. Modernizasyon veya enerji tasarruflu yenileme bu faydalı ömrü uzatabilir ve değeri artırabilir. Tersine, yapısal hasar veya eski teknoloji, ekonomik ömrü kısalttığı için aktifleştirilen kazanç değerini düşürür.</p
-
Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı karma kullanımlı mülkler için de kullanılabilir mi?
Evet, gelir kapitalizasyonu yaklaşımı, zemin katında ticari alan ve üstünde daireler bulunan evler gibi karma kullanımlı mülkler için çok uygundur. Gelir, kullanım türüne göre ayrı ayrı hesaplanır, çünkü ticari alan genellikle konut alanından farklı kira gelirine, yönetim maliyetlerine ve mülk faizine sahiptir. Aktifleştirilmiş kazanç değeri daha sonra her iki kullanım türünün kısmi değerlerinden birleştirilir. Bu tür mülkler özellikle Münih'te yaygındır - kesin ve farklılaştırılmış bir değerleme burada özellikle önemlidir.</p
-
Bir değerleme için kira gelirinin ne kadar güncel olması gerekir?
Gerçekçi bir gelir değeri hesaplaması için kira gelirinin güncel olması gerekir. Ortalamanın altında kiralara sahip eski kira sözleşmeleri değeri yapay olarak düşürebilir. Aynı şekilde, planlanan bir kira artışı ancak yasal olarak uygulanabilirse dikkate alınabilir. Münih'te kira seviyesi yüksektir, bu nedenle değerlemeden önce kirayı kontrol etmeye ve gerekirse ayarlamaya değer. Endekse bağlı kira sözleşmeleri veya kademeli anlaşmalar da doğru bir şekilde dahil edilmelidir.</p
-
Mr. Lodge gibi bölgesel bir uzman tarafından yapılacak bir değerlendirmenin avantajları nelerdir?
Mr. Lodge gibi bölgesel bir emlak uzmanı, mikro konumlardan kiralardaki ve satın alma fiyatlarındaki mevcut eğilimlere kadar Münih pazarının özelliklerini en ince ayrıntısına kadar bilir. Bu özellikle gelir kapitalizasyonu yaklaşımında çok önemlidir, çünkü emlak faiz oranlarının, yönetim maliyetlerinin ve getiri beklentilerinin değerlendirilmesi büyük ölçüde yerel ortama bağlıdır. Buna ek olarak, gerçek işlemlerle ilgili uzun yıllara dayanan deneyim de değerlemeye dahil edilmektedir. Sonuç olarak, mülk sahipleri ve yatırımcılar yalnızca hesaplanmış bir değer değil, aynı zamanda eylem önerileri içeren sağlam temelli bir piyasa analizi de alırlar. Bu, örneğin satış, finansman veya yatırım kararları verirken güvenlik yaratır.</p
