Neváhajte nás kontaktovať s akýmikoľvek otázkami o kúpe nehnuteľnosti.
Tel.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Vedúci oddelenia predaja nehnuteľností
Prístup kapitalizácie výnosov Mníchov - oceňovanie nehnuteľností pre investorov a predajcov
Ocenenie nehnuteľnosti je jedným z rozhodujúcich krokov pri predaji, kúpe alebo investovaní do nehnuteľnosti - najmä ak je nehnuteľnosť prenajímaná a slúži ako investícia. Koniec koncov, nezáleží na emocionálnej hodnote, ale na objektívne stanovenej trhovej hodnote, ktorá často ovplyvňuje rozhodnutia v hodnote miliónov. V tejto súvislosti zohráva hlavnú úlohu metóda kapitalizovanej výnosovej hodnoty: nehodnotí nehnuteľnosti podľa stavebných nákladov alebo porovnávacích cien, ale podľa ich ekonomickej výkonnosti - t. j. podľa očakávaných príjmov z prenájmu . Mr. Lodge ako jedna z popredných realitných spoločností v Mníchove s viac ako 30-ročnými skúsenosťami v oblasti oceňovania a predaja rezidenčných a kapitálových investícií vie , čo je pri oceňovaní skutočne dôležité. Pravidelne pomáhame vlastníkom nehnuteľností, investorom a projektantom pri oceňovaní ich nehnuteľností v súlade s trhom. Tu sa dozviete, čo sa skrýva za prístupom kapitalizácie výnosov - a prečo je najmä v zložitom metropolitnom regióne, akým je Mníchov, kľúčom k správnemu oceneniu dôkladná znalosť trhu.
Obsah:
- Čo je to metóda kapitalizácie výnosov?
- Ako funguje metóda kapitalizovaného zisku?
- Metóda hodnoty kapitalizovaného zisku v Mníchove
- Hodnota kapitalizovaného zisku, hodnota majetku alebo porovnávacia hodnota - kedy použiť ktorú metódu?
- Mr. Lodge - váš odborník na oceňovanie nehnuteľností v Mníchove
- ČASTO KLADENÉ OTÁZKY
1 Čo je metóda kapitalizovanej hodnoty výnosov?
Metóda kapitalizácie výnosov je jednou z troch oficiálne uznaných metód na stanovenie hodnoty nehnuteľností v Nemecku. Používa sa predovšetkým v prípade výnosovo orientovaných nehnuteľností, t. j. nehnuteľností, ktoré generujú príjem prostredníctvom prenájmu alebo lízingu. Na rozdiel od ostatných metód sa pri metóde kapitalizácie výnosovej hodnoty nezohľadňuje primárne hodnota majetku nehnuteľnosti, ale skôr očakávané budúce príjmy z nehnuteľnosti. Jednoducho povedané, hodnota nehnuteľnosti sa odvodzuje od jej príjmov.
V praxi sa metóda kapitalizácie výnosov používa najmä pri nehnuteľnostiach určených na prenájom (napr. bytové domy) a komerčných nehnuteľnostiach, kde hodnotu nehnuteľnosti určujú najmä príjmy z prenájmu. Tento postup je upravený v § 27 až 34 vyhlášky o oceňovaní nehnuteľností (ImmoWertV) a tvorí hlavný základ na určenie trhovej hodnoty takýchto investičných nehnuteľností.
"Presné ocenenie je základom úspešného predaja. Najmä v prípade investičných nehnuteľností v dynamicky sa rozvíjajúcom meste, akým je Mníchov, je metóda kapitalizácie výnosov často kľúčom k určeniu reálnej trhovej hodnoty a dosiahnutiu spravodlivej trhovej ceny," vysvetľuje Norbert Verbücheln, konateľ spoločnosti Mr. Lodge.
2 Ako funguje metóda kapitalizovaného zisku?
Pri určovaní hodnoty metódou kapitalizovanej hodnoty výnosov sú v centre pozornosti dve zložky: hodnota pozemku a hodnota výnosov z budov . Ak sa obidve zložky spočítajú, výsledkom je hodnota kapitalizovaného výnosu, t. j. predpokladaná trhová hodnota nehnuteľnosti.
- Hodnota pozemku: Hodnota pozemku zodpovedá hodnote nezastavanej nehnuteľnosti. Zvyčajne sa určuje na základe štandardných hodnôt pozemkov, ktoré udávajú cenu za meter štvorcový pozemku v porovnateľnej lokalite.
- Výnosová hodnotabudovy: Výnosová hodnota budovy predstavuje hodnotu pripadajúcu na stavebnú konštrukciu z výnosov nehnuteľnosti. Na jej výpočet sa ročný hrubý príjem (ročný príjem z prenájmu) upraví o priebežné náklady na správu (napr. údržbu, administratívu), čím sa získa čistý príjem nehnuteľnosti. Potom sa odpočíta tzv. výnos z hodnoty pozemku - ide o sumu, ktorá by sa mohla realizovať, ak by sa z hodnoty pozemku platili úroky. Zostane čistý príjem z budovy, ktorý sa vynásobí multiplikátorom (v závislosti od zostávajúcej doby životnosti a štandardnej trhovej úrokovej miery nehnuteľnosti). Výsledkom tejto kapitalizácie je hodnota príjmu z budovy.
Úroková miera nehnuteľnosti zohráva v tomto postupe hlavnú úlohu: odráža štandardnú trhovú úrokovú mieru pre investície do nehnuteľností a je odvodená odbornou komisiou na základe pomerov nákupnej ceny a nájomného. Nízka úroková miera nehnuteľností (napr. vo veľmi vyhľadávaných lokalitách) vedie k vyšším kapitalizovaným hodnotám výnosov, zatiaľ čo vyššia úroková miera znižuje kapitalizovanú hodnotu výnosov - pretože kupujúci by chcel za rovnaký príjem z prenájmu zaplatiť menej, ak by trh očakával vysoké výnosy. Výsledok metódy hodnoty kapitalizovaného príjmu reaguje primerane citlivo na zmeny nájomného alebo úrokových sadzieb: rastúci príjem z prenájmu zvyšuje hodnotu kapitalizovaného príjmu, zatiaľ čo rastúce úrokové sadzby (vyššie úroky z nehnuteľností) môžu vypočítanú hodnotu znížiť.
Tip: Dobre udržiavaná nehnuteľnosť a nájomné v súlade s trhom môžu výrazne zvýšiť kapitalizovanú hodnotu výnosov. Modernizácia, zamedzenie neobsadenosti a optimalizácia správy môžu zvýšiť ročný čistý príjem - a tým aj hodnotu výnosov budovy, čo v konečnom dôsledku vedie k vyššej predajnej cene.
3. prístup kapitalizácie príjmov v Mníchove
Kúpne ceny nehnuteľností na bývanie v Mníchove sú v pomere k dosiahnuteľnému nájomnému vysoké . V minulosti to viedlo k extrémne nízkym výnosom: Priemerná úroková miera nehnuteľností pre bytové domy v Mníchove v roku 2022 bola napríklad v niektorých prípadoch len okolo 1,4 %. Takáto nízka úroková miera odráža enormné nákupné ceny vo vzťahu k príjmom z prenájmu (výnosový faktor viac ako 30). Pre investorov to znamenalo, že investičné nehnuteľnosti v Mníchove dlhodobo generovali pomerne nízke aktuálne výnosy.
V súčasnosti však trh prechádza zmenou. S rastúcimi úrokovými sadzbami a miernymi korekciami cien sa kľúčové údaje trochu normalizovali: Na jeseň 2024 bol priemerný výnos nehnuteľností v Mníchove približne 2,7 %. Viacgeneračné domy ponúkajú opäť o niečo lepšie vyhliadky na výnos vďaka vyšším nájomným a mierne nižším kúpnym cenám. Konkrétne to znamená, že pri vyššej úrokovej miere nehnuteľností je vypočítaný multiplikátor nižší, čo vedie skôr k nižším (reálnejším) hodnotám výnosov - trhová hodnota sa približuje k tomu, čo sú investori ochotní zaplatiť pri vyšších úrokových sadzbách. Napriek tomu Mníchov zostáva pre investorov trhom s relatívne nízkymi počiatočnými výnosmi, ale stabilnou výkonnosťou.
"Mníchov je špeciálny trh. Napriek vysokým cenám tu kapitálové investície ponúkajú dlhodobú istotu," hovorí Norbert Verbücheln. "Naše odborné znalosti o vývoji cien a trhu v Mníchove a okolí pomáhajú vlastníkom a investorom poznať reálnu trhovú hodnotu ich nehnuteľností a prijímať informované rozhodnutia."
4. hodnota kapitalizovaného zisku, hodnota majetku alebo porovnávacia hodnota - kedy použiť ktorú metódu?
Nie každá nehnuteľnosť v Mníchove sa oceňuje metódou kapitalizovanej hodnoty výnosov. V Nemecku sú uznávané tri metódy: metóda porovnávacej hodnoty, metóda hodnoty majetku a metóda hodnoty kapitalizovaného zisku. Každá metóda má špecifické oblasti použitia:
- Metódaporovnávacej hodnoty porovnáva predajné ceny podobných nehnuteľností a často sa používa v prípade bytov obývaných vlastníkmi alebo neprenajatých rodinných domov, ak sú k dispozícii dostatočné porovnávacie údaje.
- Metóda majetkovej hodnoty určuje hodnotu pomocou hodnoty majetku (hodnota pozemku + stavebné náklady mínus odpisy) a používa sa najmä pri domoch obývaných vlastníkmi alebo jedinečných nehnuteľnostiach, kde príjmy a porovnávacie ceny nehrajú hlavnú úlohu.
- Ako bolo opísané vyššie, metóda kapitalizácie výnosov je uprednostňovanou metódou pre investičné nehnuteľnosti, t. j. prenajímané obytné a komerčné nehnuteľnosti, pretože tu je hlavnou zložkou príjmy.
Skúsení odhadcovia nehnuteľností, ako napríklad Mr. Lodge, si vyberajú vhodnú metódu v závislosti od nehnuteľnosti - alebo kombinujú niekoľko metód na určenie reálnej trhovej hodnoty. Najmä v zložitých prípadoch (napr. zmiešané nehnuteľnosti) môže byť užitočná kombinácia porovnávacej a výnosovej metódy, aby sa získal ucelený celkový obraz. Je dôležité, aby zvolená metóda zodpovedala charakteristikám nehnuteľnosti a zohľadňovala aktuálne trhové údaje.
Poznámka: V Mníchove boli príjmové faktory (pomer k úpnej ceny k ročnému nájomnému) roky extrémne vysoké. V roku 2022 dosiahol násobok hrubého výnosu svoju najvyššiu hodnotu, odvtedy mierne klesol - v prvých troch štvrťrokoch roku 2024 bol priemerný výnosový faktor približne 31, čo je porovnateľné s rokom 2015. V tom istom čase úroková miera nehnuteľností opäť vzrástla z historického minima 1,4 % na približne 2,7 %. Pre vlastníkov to znamená, že v súčasnosti sa mení ocenenie kapitalizácie výnosov: Vyššie úrokové sadzby znamenajú, že vypočítané hodnoty sú o niečo nižšie ako v roku 2022, zatiaľ čo rastúce nájomné tento vplyv zmierňuje. Priebežné sledovanie trhu je preto nevyhnutné, najmä v Mníchove.
5 Mr. Lodge - Váš expert na oceňovanie nehnuteľností v Mníchove
Oceňovanie nehnuteľností je zložité - najmä v Mníchove, kde má znalosť trhu cenu zlata. Ako jeden z popredných mníchovských realitných maklérov s viac ako 30-ročnou praxou pozná Mr. Lodge miestny trh dokonale. Naši realitní makléri sú odborníci na oceňovanie a predaj nehnuteľností a majú rozsiahle znalosti regionálneho trhu. Táto znalostná výhoda je rozhodujúca pre ocenenie nehnuteľností v súlade s trhom a ich úspešný predaj.
"V spoločnosti Mr. Lodge kombinujeme dlhoročné skúsenosti s hlbokými znalosťamitrhu v Mníchove a okolí," zdôrazňujeNorbert Verbücheln. "Ako odborníci na kapitálové investície a investície do nehnuteľností vieme, čo je pre investorov dôležité. Pozorne sledujeme vývoj cien a trhu, a preto môžeme pre našich klientov určiť a realizovať optimálnu trhovú hodnotu."
V spoločnosti Mr. Lodge získate profesionálne ocenenie nehnuteľnosti podľa moderných štandardov - bezplatne a nezáväzne ako úvodnú konzultáciu. Naše služby zahŕňajú nielen výpočet podľa metódy kapitalizovanej hodnoty výnosov, porovnávacej metódy alebo metódy hodnoty majetku, ale aj individuálne zatriedenie výsledkov na súčasnom trhu. Týmto spôsobom zabezpečíme, že žiadny aspekt nezostane nezohľadnený: od kvality lokality cez ponuku a dopyt až po očakávania potenciálnych kupujúcich. V konečnom dôsledku je pre nás dôležité, aby sme pre vás dosiahli predajnú cenu zodpovedajúcu trhu.
-
Ako ovplyvňuje voľné pracovné miesto hodnotu kapitalizovaného zisku?
Neobsadenosť znižuje očakávaný príjem z prenájmu, a teda priamo znižuje čistý príjem, ktorý tvorí základ metódy hodnoty kapitalizovaného zisku. Čím vyššia je miera neobsadenosti, tým nižšia je hodnota výnosov z budovy - a teda aj celková hodnota nehnuteľnosti. Najmä pre investorov je riziko neobsadenosti rozhodujúcim faktorom pri oceňovaní. Každý, kto chce nehnuteľnosť predať, by sa preto mal uistiť, že situácia s prenájmom je čo najlepšia. Krátkodobé nájomné zmluvy na dobu určitú môžu tiež viesť k zľavám, pretože vytvárajú neistotu.</p
-
Prečo je úroková miera nehnuteľnosti taká dôležitá pri metóde kapitalizovanej hodnoty výnosov?
Úroková miera nehnuteľností je trhový údaj, ktorý udáva úrokovú mieru, ktorú kupujúci očakáva pri investícii do nehnuteľnosti. Priamo ovplyvňuje multiplikátor, ktorým sa kapitalizuje čistý výnos, t. j. v konečnom dôsledku sa vypočíta hodnota budovy. Nízka úroková miera vedie k vysokej kapitalizovanej hodnote, vysoká úroková miera ju znižuje. Najmä v Mníchove sú malé zmeny v úrokovej miere nehnuteľností citeľné, pretože úroveň zhodnotenia je veľmi vysoká. Správne ocenenie si vyžaduje dôkladnú znalosť trhu a aktuálne porovnávacie údaje.</p
-
Akú úlohu zohráva zostávajúca doba použiteľnosti v metóde hodnoty kapitalizovaného zisku?
Zostávajúca doba životnosti opisuje obdobie, počas ktorého sa budova môže používať ekonomicky životaschopným spôsobom. Ovplyvňuje faktor kapitalizácie: čím dlhšia je zostávajúca doba životnosti, tým vyšší je multiplikátor - a teda aj hodnota kapitalizovaného zisku. Modernizácia alebo energeticky účinná rekonštrukcia môže túto životnosť predĺžiť a zvýšiť hodnotu. Naopak, poškodenie konštrukcie alebo zastaraná technológia znižujú kapitalizovanú hodnotu výnosov, pretože skracujú ekonomickú životnosť.</p
-
Môže sa metóda kapitalizácie príjmov použiť aj v prípade nehnuteľností so zmiešaným využitím?
Ano, prístup kapitalizácie príjmov je vhodný pre nehnuteľnosti so zmiešaným využitím, napr. domy s obchodnými priestormi na prízemí a bytmi nad nimi. Príjmy sa počítajú osobitne podľa typu využitia, pretože komerčné priestory majú zvyčajne iné príjmy z prenájmu, náklady na správu a úroky z nehnuteľnosti ako obytné priestory. Hodnota kapitalizovaných výnosov sa potom kombinuje z čiastkových hodnôt oboch typov využitia. Takéto nehnuteľnosti sa vyskytujú najmä v Mníchove - presné a diferencované ocenenie je tu obzvlášť dôležité.</p
-
Ako aktuálny musí byť príjem z prenájmu, aby bolo možné vykonať ocenenie?
Aby bol výpočet hodnoty príjmu reálny, musí byť príjem z prenájmu aktuálny. Neaktuálne nájomné zmluvy s podpriemerným nájomným môžu umelo znížiť hodnotu. Podobne aj plánované zvýšenie nájomného možno zohľadniť len vtedy, ak je právne vynútiteľné. Úroveň nájomného v Mníchove je vysoká, preto sa oplatí skontrolovať nájomné pred ocenením a v prípade potreby ho upraviť. Správne by sa mali zahrnúť aj dohody o indexovanom nájomnom alebo odstupňované dohody.</p
-
Aké sú výhody posúdenia regionálnym odborníkom, ako je Mr. Lodge?
Regionálny expert na nehnuteľnosti, akým je Mr. Lodge, pozná špecifiká mníchovského trhu do hĺbky - od mikrolokalít až po aktuálne trendy v oblasti nájomného a kúpnych cien. To je obzvlášť dôležité pri prístupe kapitalizácie výnosov, pretože posúdenie úrokových sadzieb, nákladov na správu a očakávaných výnosov z nehnuteľností do veľkej miery závisí od miestneho prostredia. Okrem toho sa do oceňovania premietajú dlhoročné skúsenosti so skutočnými transakciami. Výsledkom je, že vlastníci a investori dostanú nielen vypočítanú hodnotu, ale aj dobre podloženú analýzu trhu s odporúčaniami na ďalšie kroky. To vytvára istotu - napríklad pri predaji, financovaní alebo investičných rozhodnutiach.</p
