Ta gjerne kontakt med oss hvis du har spørsmål om kjøp av eiendom.
Tel.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Leder for eiendomssalg
Inntektskapitaliseringsmetoden i München - eiendomsvurdering for investorer og selgere
Verdivurderingen av en eiendom er et av de mest avgjørende stegene når man skal selge, kjøpe eller investere i en eiendom - spesielt hvis den leies ut og fungerer som en investering. Det er tross alt ikke den følelsesmessige verdien som teller, men den objektivt fastsatte markedsverdien, som ofte påvirker beslutninger i millionklassen. Den kapitaliserte inntjeningsverdimetoden spiller en sentral rolle i denne sammenhengen: Den verdsetter ikke eiendommer i henhold til byggekostnader eller sammenligningspriser, men i henhold til deres økonomiske ytelse - dvs. i henhold til de forventede leieinntektene. Som et av de ledende eiendomsselskapene i München med over 30 års erfaring innen verdsettelse og salg av bolig- og kapitalinvesteringer, vet Mr. Lodge hva som virkelig betyr noe når det gjelder verdsettelse. Vi bistår jevnlig eiere, investorer og prosjektutviklere med markedskonform verdivurdering av eiendommene deres. Her kan du lese mer om hva som ligger bak inntektskapitaliseringsmetoden - og hvorfor god markedskunnskap er nøkkelen til en korrekt verdivurdering, spesielt i en kompleks storbyregion som München.
Innholdsfortegnelse:
- Hva er den kapitaliserte inntjeningsverdimetoden?
- Hvordan fungerer den kapitaliserte inntjeningsmetoden?
- Den kapitaliserte inntjeningsverdimetoden i München
- Kapitalisert inntjeningsverdi, formuesverdi eller komparativ verdi - når skal man bruke hvilken metode?
- Mr. Lodge - din ekspert på verdivurdering av eiendom i München
- OFTE STILTE SPØRSMÅL
1 Hva er metoden for kapitalisert fortjeneste?
Inntektskapitaliseringsmetoden er en av tre offisielt anerkjente metoder for å fastsette verdien på eiendommer i Tyskland. Den brukes først og fremst for avkastningsorienterte eiendommer, det vil si eiendommer som genererer inntekter gjennom utleie eller leasing. I motsetning til de andre metodene tar den kapitaliserte avkastningsverdimetoden ikke først og fremst hensyn til eiendommens formuesverdi, men snarere til de forventede fremtidige inntektene fra eiendommen. Enkelt sagt kan man si at verdien av en eiendom avledes av dens inntekter.
I praksis brukes inntektskapitaliseringsmetoden særlig for utleieeiendommer (f.eks. boligblokker) og næringseiendommer der eiendommens verdi i stor grad bestemmes av leieinntektene. Fremgangsmåten er regulert i §§ 27-34 i eiendomsverdsettelsesforordningen (ImmoWertV) og utgjør et sentralt grunnlag for fastsettelse av markedsverdien på slike investeringseiendommer.
"En nøyaktig verdivurdering er grunnlaget for et vellykket salg. Spesielt for investeringseiendommer i en blomstrende by som München er inntektskapitaliseringsmetoden ofte nøkkelen til å fastsette en realistisk markedsverdi og oppnå en rimelig markedspris", forklarer Norbert Verbücheln, administrerende direktør i Mr. Lodge.
2 Hvordan fungerer metoden for kapitalisert fortjeneste?
Ved verdifastsettelse etter inntjeningsverdimetoden er det to komponenter som står i sentrum: tomteverdi og bygningsinntektsverdi. Legger man begge sammen, får man den kapitaliserte inntjeningsverdien, det vil si eiendommens forventede markedsverdi.
- Tomteverdi: Tomteverdien tilsvarer verdien av den ubebygde eiendommen. Den fastsettes vanligvis på grunnlag av standard tomteverdier, som angir kvadratmeterprisen for en tomt på et sammenlignbart sted.
- Bygningsinntektsverdi: Bygningsinntektsverdien representerer den verdien som kan tilskrives bygningsmassen fra eiendommens inntekter. For å beregne dette justeres de årlige bruttoinntektene (leieinntekter per år) for løpende forvaltningskostnader (f.eks. vedlikehold og administrasjon), noe som gir eiendommens nettoinntekt. Deretter trekker man fra den såkalte avkastningen på tomteverdien - det vil si det beløpet som kunne vært realisert hvis det ble betalt renter på tomteverdien. Det som gjenstår, er nettoinntekten fra bygningen, som multipliseres med en multiplikator (avhengig av gjenværende levetid og den vanlige markedsrenten på eiendom). Resultatet av denne kapitaliseringen er bygningens inntektsverdi.
Eiendomsrenten spiller en sentral rolle i denne prosedyren: Den gjenspeiler den vanlige markedsrenten for eiendomsinvesteringer og utledes av ekspertkomiteen på grunnlag av forholdet mellom kjøpesum og leiepris. En lav eiendomsrente (f.eks. på ettertraktede beliggenheter) fører til høyere kapitalisert inntjeningsverdi, mens en høyere rente senker den kapitaliserte inntjeningsverdien - fordi en kjøper vil være villig til å betale mindre for de samme leieinntektene hvis markedet har høye avkastningsforventninger. Resultatet av kapitalverdimetoden reagerer tilsvarende følsomt på endringer i leiepriser eller rentenivå: Stigende leieinntekter øker kapitalverdien, mens stigende rentenivå (høyere eiendomsrente) kan redusere den beregnede verdien.
Tips: En godt vedlikeholdt eiendom og markedsmessige leiepriser kan øke den kapitaliserte inntjeningsverdien betydelig. Modernisering, unngåelse av ledighet og optimalisering av forvaltningen kan øke de årlige nettoinntektene - og dermed også eiendommens inntjeningsverdi, noe som i siste instans resulterer i en høyere salgspris.
3. Inntektskapitaliseringsmetoden i München
Kjøpesummen for boligeiendommer i München er høy i forhold til de oppnåelige leieprisene. Tidligere har dette ført til ekstremt lave avkastninger: Den gjennomsnittlige eiendomsrenten for boligblokker i München i 2022 var for eksempel bare rundt 1,4 % i enkelte tilfeller. En så lav rente gjenspeiler enorme kjøpspriser i forhold til leieinntektene (yield-faktor på over 30). For investorene betydde dette at investeringseiendommer i München lenge genererte en relativt lav løpende avkastning.
Nå er imidlertid markedet i ferd med å endre seg. Med stigende renter og små priskorreksjoner har nøkkeltallene normalisert seg noe: Høsten 2024 lå den gjennomsnittlige direkteavkastningen i München på rundt 2,7 %. Flerfamilieboliger gir litt bedre avkastningsutsikter igjen på grunn av høyere husleier og noe lavere kjøpspriser. Konkret betyr dette at den beregnede multiplikatoren blir lavere med en høyere eiendomsrente, noe som har en tendens til å føre til lavere (mer realistiske) inntektsverdier - markedsverdien nærmer seg det investorene er villige til å betale med høyere renter. München er likevel fortsatt et marked for investorer med relativt lave startavkastninger, men med stabil avkastning.
"München er et spesielt marked. Til tross for høye priser gir kapitalinvesteringer her langsiktig sikkerhet", sier Norbert Verbücheln. "Vår ekspertise på pris- og markedsutviklingen i München og omegn hjelper eiere og investorer til å kjenne den realistiske markedsverdien på eiendommen sin og ta velinformerte beslutninger."
4. Kapitalisert inntjeningsverdi, substansverdi eller komparativ verdi - når skal man bruke hvilken metode?
Ikke alle eiendommer i München verdsettes etter den kapitaliserte avkastningsverdimetoden. Det finnes tre anerkjente metoder i Tyskland: sammenligningsverdimetoden, substansverdimetoden og den kapitaliserte avkastningsverdimetoden. Hver metode har spesifikke bruksområder:
- Sammenligningsverdimetoden sammenligner salgspriser på lignende eiendommer og brukes ofte for eierleiligheter eller eneboliger som ikke leies ut, forutsatt at det finnes tilstrekkelig med sammenligningsdata.
- Substansverdimetoden fastsetter verdien ved hjelp av substansverdien (tomteverdi + byggekostnader minus avskrivninger) og brukes hovedsakelig for selveierboliger eller unike eiendommer der inntekt og sammenligningspriser ikke spiller noen stor rolle.
- Som beskrevet ovenfor er inntektskapitaliseringsmetoden den foretrukne metoden for investeringseiendommer, det vil si utleide boliger og næringseiendommer, fordi inntektskomponenten er hovedfokus her.
Erfarne takstmenn som Mr. Lodge velger riktig metode avhengig av eiendommen - eller kombinerer flere metoder for å fastsette den realistiske markedsverdien. Særlig i komplekse tilfeller (f.eks. blandede eiendommer) kan en kombinasjon av komparative metoder og inntektsmetoder være nyttig for å få et helhetlig bilde. Det er viktig at den valgte metoden tar hensyn til eiendommens egenskaper og tar hensyn til aktuelle markedsdata.
Merk: I München var inntektsfaktorene (forholdet mellom kjøpesum og årlig leie) ekstremt høye i en årrekke. I 2022 nådde multippelen av bruttoavkastningen sin toppverdi, og siden har den falt noe - i de tre første kvartalene av 2024 lå den gjennomsnittlige avkastningsfaktoren på rundt 31, noe som kan sammenlignes med 2015. Samtidig steg eiendomsrenten igjen fra et historisk lavt nivå på 1,4 % til rundt 2,7 %. For eierne betyr dette at verdivurderingene ved inntektskapitalisering er i ferd med å endre seg: Høyere renter gjør at de beregnede verdiene er noe lavere enn i 2022, mens stigende leiepriser demper effekten. Løpende markedsobservasjon er derfor viktig, særlig i München.
5 Mr. Lodge - din ekspert på verdivurdering av eiendom i München
Å verdsette en eiendom er komplisert - spesielt i München, der markedskunnskap er gull verdt. Som en av Münchens ledende eiendomsmeglere med over 30 års erfaring kjenner Mr. Lodge det lokale markedet ut og inn. Våre eiendomsmeglere er eksperter på verdivurderinger og eiendomssalg, og har omfattende kunnskap om det regionale markedet. Dette kunnskapsfortrinnet er avgjørende for å kunne verdsette eiendommer i tråd med markedet og selge dem på en vellykket måte.
"Hos Mr. Lodge kombinerer vi mange års erfaring med inngående markedskunnskap om München og omegn", understreker Norbert Verbücheln. "Som eksperter på kapital- og eiendomsinvesteringer vet vi hva som er viktig for investorer. Vi følger nøye med på pris- og markedsutviklingen og kan derfor finne og realisere den optimale markedsverdien for kundene våre."
Hos Mr. Lodge får du en profesjonell verdivurdering av eiendom i henhold til moderne standarder - gratis og uforpliktende som en første konsultasjon. Tjenesten vår omfatter ikke bare beregning etter kapitalisert inntjeningsverdi, komparativ metode eller substansverdimetoden, men også en individuell klassifisering av resultatene i det aktuelle markedet. På denne måten sikrer vi at ingen aspekter forblir uberørt: fra kvaliteten på beliggenheten til tilbud og etterspørsel og forventningene til potensielle kjøpere. Til syvende og sist er det viktigste for oss å oppnå en salgspris som er i tråd med markedet.
-
Hvordan påvirker en ledig stilling den kapitaliserte inntjeningsverdien?
Ledighet reduserer de forventede leieinntektene og reduserer dermed direkte nettoinntekten, som danner grunnlaget for den kapitaliserte inntjeningsverdimetoden. Jo høyere arealledigheten er, desto lavere blir bygningens inntektsverdi - og dermed den samlede verdien av eiendommen. Særlig for investorer er risikoen for ledighet en kritisk faktor i verdsettelsen. Den som ønsker å selge en eiendom, bør derfor sørge for at utleiesituasjonen er så god som mulig. Korte, tidsbegrensede leieavtaler kan også føre til prisavslag fordi de skaper usikkerhet.
-
Hvorfor er eiendomsrenten så viktig i den kapitaliserte avkastningsverdimetoden?
Eiendomsrenten er et markedsbasert tall som indikerer hvilken rente en kjøper forventer på en eiendomsinvestering. Den påvirker direkte multiplikatoren som nettoinntekten kapitaliseres med - det vil si bygningsverdien som til slutt beregnes. En lav rente fører til en høy kapitalisert verdi, mens en høy rente reduserer den. Spesielt i München er små endringer i eiendomsrenten merkbare, ettersom verdsettelsesnivået er svært høyt. En korrekt vurdering krever god markedskunnskap og oppdaterte sammenligningsdata.
-
Hvilken rolle spiller gjenværende levetid i den kapitaliserte inntjeningsverdimetoden?
Resterende brukstid beskriver den perioden bygningen kan brukes på en økonomisk levedyktig måte. Den påvirker kapitaliseringsfaktoren: Jo lengre gjenværende levetid, desto høyere multiplikator - og dermed også kapitalisert inntjeningsverdi. Modernisering eller energieffektiv oppussing kan forlenge levetiden og øke verdien. Motsatt vil strukturelle skader eller utdatert teknologi redusere den kapitaliserte inntjeningsverdien fordi de forkorter den økonomiske levetiden.
-
Kan inntektskapitaliseringsmetoden også brukes for eiendommer med blandet bruk?
Ja, inntektskapitaliseringsmetoden egner seg godt for eiendommer med blandet bruk, f.eks. hus med næringslokaler i første etasje og leiligheter over. Inntektene beregnes separat i henhold til type bruk, ettersom næringsarealer vanligvis har andre leieinntekter, forvaltningskostnader og eiendomsrenter enn boligarealer. Den kapitaliserte inntjeningsverdien slås deretter sammen av delverdiene for begge brukstypene. Slike eiendommer er spesielt vanlige i München - her er det spesielt viktig med en presis og differensiert verdsettelse.
-
Hvor aktuelle må leieinntektene være for en verdivurdering?
For å få en realistisk beregning av inntektsverdien må leieinntektene være oppdaterte. Utdaterte leieavtaler med leieinntekter under gjennomsnittet kan redusere verdien på en kunstig måte. På samme måte kan en planlagt leieøkning bare tas i betraktning hvis den er rettskraftig. Leienivået i München er høyt, så det lønner seg å sjekke leien før en verdivurdering og justere den ved behov. Indeksregulerte leieavtaler eller graderte avtaler bør også tas med på riktig måte.
-
Hva er fordelene med en vurdering av en regional ekspert som Mr. Lodge?
En regional eiendomsekspert som Mr. Lodge kjenner detaljene i München-markedet ut og inn - fra mikrolokaliseringer til aktuelle trender i leiepriser og kjøpspriser. Dette er spesielt viktig i forbindelse med inntektskapitalisering, ettersom vurderingen av eiendomsrenter, forvaltningskostnader og avkastningsforventninger i stor grad avhenger av det lokale miljøet. I tillegg flyter mange års erfaring med faktiske transaksjoner inn i verdsettelsen. Resultatet er at eiere og investorer ikke bare får en beregnet verdi, men også en velbegrunnet markedsanalyse med handlingsanbefalinger. Dette skaper trygghet - for eksempel ved salg, finansiering eller investeringsbeslutninger.
