Не соромтеся звертатися до нас з будь-якими питаннями щодо купівлі нерухомості.
Тел.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Керівник відділу продажу нерухомості
Підхід до капіталізації доходу Мюнхен - оцінка нерухомості для інвесторів та продавців
Оцінка нерухомості є одним з найбільш вирішальних кроків при продажу, купівлі або інвестуванні в нерухомість - особливо, якщо вона здається в оренду і служить в якості інвестиції. Адже важлива не емоційна цінність, а об'єктивно визначена ринкова вартість, яка часто впливає на рішення, що коштують мільйони. Метод капіталізованого доходу відіграє центральну роль у цьому контексті: він оцінює об'єкти нерухомості не за витратами на будівництво чи порівняльними цінами, а за їхніми економічними показниками, тобто за очікуваним доходом від здачі в оренду . Як одна з провідних ріелторських компаній Мюнхена з більш ніж 30-річним досвідом у сфері оцінки та продажу житлової нерухомості та капітальних інвестицій, Mr. Lodge знає, що дійсно має значення, коли мова йде про оцінку. Ми регулярно допомагаємо власникам нерухомості, інвесторам та девелоперам оцінювати свою власність відповідно до ринку. Дізнайтеся тут, що стоїть за підходом капіталізації доходу і чому, особливо в такому складному столичному регіоні, як Мюнхен, ґрунтовні знання ринку є ключем до правильної оцінки.
Зміст
1 Що таке метод капіталізованої вартості доходу?
Метод капіталізації доходу є одним з трьох офіційно визнаних методів визначення вартості нерухомості в Німеччині. Він переважно використовується для об'єктів нерухомості, орієнтованих на отримання доходу, тобто тих, що приносять дохід від здачі в оренду або лізинг. На відміну від інших методів, метод капіталізованого доходу в першу чергу враховує не вартість активів нерухомості, а очікуваний майбутній дохід від нерухомості. Простіше кажучи, вартість нерухомості визначається на основі її доходу.
На практиці метод капіталізації доходу використовується, зокрема, для орендної нерухомості (наприклад, багатоквартирних будинків) та комерційної нерухомості, де вартість нерухомості значною мірою визначається орендним доходом. Процедура регулюється розділами 27-34 Постанови про оцінку нерухомості (ImmoWertV) і є центральною основою для визначення ринкової вартості таких об'єктів інвестиційної нерухомості.
"Точна оцінка є основою для успішного продажу. Особливо для інвестиційної нерухомості в такому процвітаючому місті, як Мюнхен, метод капіталізації доходу часто є ключем до визначення реалістичної ринкової вартості та досягнення справедливої ринкової ціни", - пояснює Норберт Вербюхельн, керуючий директор компанії Mr. Lodge.
2 Як працює метод капіталізованого прибутку?
При визначенні вартості методом капіталізованого доходу на перший план виходять два компоненти: вартість землі та вартість доходу від будівлі . Якщо обидва компоненти скласти разом, то результатом буде капіталізована вартість доходу, тобто прогнозована ринкова вартість об'єкта нерухомості.
- Вартість землі: Вартість землі відповідає вартості незабудованої нерухомості. Зазвичай вона визначається на основі стандартної вартості землі, яка вказує на ціну за квадратний метр землі в порівнянному місці.
- Вартістьдоходу від будівлі: Вартість доходу від будівлі являє собою вартість, що припадає на конструкцію будівлі з доходу від нерухомості. Для розрахунку цього показника річний валовий дохід (дохід від оренди за рік) коригується на поточні витрати на управління (наприклад, технічне обслуговування, адміністрування), в результаті чого виходить чистий дохід об'єкта нерухомості. Потім віднімається так звана рентабельність вартості землі - це сума, яку можна було б отримати, якби на неї виплачувалися відсотки. Залишається чистий дохід від будівлі, який множиться на мультиплікатор (залежно від залишкового строку корисного використання та стандартної ринкової процентної ставки на нерухомість). Результатом цієї капіталізації є вартість доходу від будівлі.
Відсоткова ставка на нерухомість відіграє центральну роль у цій процедурі: вона відображає стандартну ринкову відсоткову ставку для інвестицій у нерухомість і визначається експертною комісією на основі співвідношення ціни придбання та орендної плати. Низька відсоткова ставка на нерухомість (наприклад, у популярних районах) призводить до зростання капіталізованого доходу, тоді як вища відсоткова ставка знижує вартість капіталізованого доходу, оскільки покупець захоче платити менше за той самий дохід від оренди, якщо на ринку очікується високий рівень дохідності. Результат методу капіталізованої вартості доходу відповідно чутливо реагує на зміни орендної плати або відсоткових ставок: зростання орендного доходу збільшує капіталізовану вартість доходу, тоді як зростання відсоткових ставок (вищий відсоток на нерухомість) може зменшити розраховану вартість.
Порада: добре доглянута нерухомість і орендна плата, що відповідає ринковій, можуть значно збільшити вартість капіталізованого доходу. Модернізація, уникнення вакантних приміщень та оптимізація управління можуть збільшити річний чистий дохід, а отже, і дохідну вартість будівлі, що в кінцевому підсумку призводить до підвищення ціни продажу.
3. підхід до капіталізації доходу в Мюнхені
Ціни на житлову нерухомість у Мюнхені є високими порівняно з досяжними орендними ставками. У минулому це призводило до надзвичайно низької дохідності: Наприклад, середня процентна ставка на нерухомість для багатоквартирних будинків у Мюнхені у 2022 році в деяких випадках становила лише близько 1,4%. Така низька відсоткова ставка відображає величезні ціни купівлі по відношенню до орендного доходу (коефіцієнт прибутковості понад 30). Для інвесторів це означало, що інвестиційна нерухомість у Мюнхені тривалий час приносила порівняно низьку поточну дохідність.
Однак зараз на ринку відбуваються зміни. Зі зростанням відсоткових ставок і незначною ціновою корекцією ключові показники дещо нормалізувалися: Восени 2024 року середня дохідність нерухомості в Мюнхені становила близько 2,7 %. Багатоквартирні будинки знову пропонують дещо кращі перспективи дохідності завдяки вищим орендним ставкам і помірно нижчим цінам купівлі. Конкретно це означає, що при вищій процентній ставці на нерухомість розрахунковий мультиплікатор є нижчим, що, як правило, призводить до нижчих (більш реалістичних) значень доходу - ринкова вартість наближається до тієї, яку інвестори готові платити при вищих процентних ставках. Тим не менш, Мюнхен залишається ринком для інвесторів з відносно низькою початковою прибутковістю, але стабільними показниками.
"Мюнхен - особливий ринок. Незважаючи на високі ціни, капітальні інвестиції тут пропонують довгострокову безпеку", - говорить Норберт Вербюхельн. "Наша експертиза цінових і ринкових змін у Мюнхені та його околицях допомагає власникам та інвесторам знати реалістичну ринкову вартість їхньої нерухомості та приймати обґрунтовані рішення".
4. вартість капіталізованого прибутку, вартість активів або порівняльна вартість - коли використовувати який метод?
Не кожна нерухомість у Мюнхені оцінюється за методом капіталізованого доходу. У Німеччині визнано три методи: метод порівняльної вартості, метод вартості активів і метод капіталізованого доходу. Кожен метод має певну сферу застосування:
- Методпорівняльної вартості порівнює ціни продажу подібних об'єктів нерухомості і часто використовується для квартир, які займають власники, або приватних будинків, що не здаються в оренду, за умови наявності достатньої кількості порівняльних даних.
- Метод вартості активів визначає вартість на основі вартості активів (вартість землі + витрати на будівництво за вирахуванням амортизації) і в основному використовується для будинків, які займають власники, або унікальних об'єктів нерухомості, де дохід і порівняльні ціни не відіграють важливої ролі.
- Як описано вище, метод капіталізації доходу є кращим для інвестиційної нерухомості, тобто житлової та комерційної нерухомості, що здається в оренду, оскільки тут основна увага приділяється дохідній складовій.
Досвідчені оцінювачі нерухомості, такі як Mr. Lodge, обирають відповідний метод залежно від об'єкта нерухомості - або комбінують кілька методів для визначення реалістичної ринкової вартості. Особливо у складних випадках (наприклад, змішана нерухомість), поєднання порівняльного та дохідного підходів може бути корисним для отримання цілісної загальної картини. Важливо, щоб обраний метод відповідав характеристикам об'єкта нерухомості та враховував поточні ринкові дані.
Примітка: У Мюнхені коефіцієнт доходу (відношення ціни купівлі до річної орендної плати) протягом багатьох років був надзвичайно високим. У 2022 році мультиплікатор валового доходу досяг свого пікового значення, відтоді він дещо знизився - за перші три квартали 2024 року середній коефіцієнт доходу становив близько 31, що можна порівняти з 2015 роком. Водночас відсоткова ставка на нерухомість знову зросла з історичного мінімуму в 1,4 % до близько 2,7 %. Для власників це означає, що оцінка капіталізації доходу наразі змінюється: Вищі відсоткові ставки означають, що розрахункові значення є дещо нижчими, ніж у 2022 році, тоді як зростання орендних ставок пом'якшує цей ефект. Тому постійне спостереження за ринком є дуже важливим, особливо в Мюнхені.
5 Mr. Lodge - Ваш експерт з оцінки нерухомості в Мюнхені
Оцінка нерухомості є складним завданням, особливо в Мюнхені, де знання ринку на вагу золота. Як один з провідних агентів з нерухомості Мюнхена з більш ніж 30-річним досвідом роботи, Mr. Lodge знає місцевий ринок зсередини. Наші агенти з нерухомості є експертами з оцінки та продажу нерухомості та мають глибокі знання регіонального ринку. Ця перевага знань має вирішальне значення для оцінки нерухомості відповідно до ринку та її успішного продажу.
"У компанії Mr. Lodge ми поєднуємо багаторічний досвід з глибоким знаннямринку Мюнхена та околиць", - підкреслюєНорберт Вербюхельн. "Як експерти в галузі капітальних інвестицій та інвестицій у нерухомість, ми знаємо, що є важливим для інвесторів. Ми уважно стежимо за цінами та розвитком ринку і тому можемо визначити та реалізувати оптимальну ринкову вартість для наших клієнтів".
У Mr. Lodge ви отримуєте професійну оцінку нерухомості за сучасними стандартами - безкоштовно і без зобов'язань в якості первинної консультації. Наша послуга включає в себе не тільки розрахунок за методом капіталізованого доходу, порівняльним методом або методом вартості активів, але й індивідуальну класифікацію результатів на поточному ринку. Таким чином, ми гарантуємо, що жоден аспект не залишиться поза увагою: від якості локації до попиту і пропозиції та очікувань потенційних покупців. Зрештою, для нас важливим є досягнення ціни продажу, яка відповідає ринковій.
-
Як вакансія впливає на вартість капіталізованого прибутку?
Вакантність зменшує очікуваний дохід від оренди, а отже, безпосередньо зменшує чистий дохід, який лежить в основі методу капіталізованого доходу. Чим вищий рівень вакантності, тим нижча вартість доходу будівлі, а отже, і загальна вартість нерухомості. Для інвесторів, зокрема, ризик вакантності є критично важливим фактором при оцінці. Тому кожен, хто бажає продати нерухомість, повинен переконатися, що ситуація з орендою є якомога кращою. Короткі строкові договори оренди також можуть призвести до знижок, оскільки вони створюють невизначеність.</p
-
Чому процентна ставка на нерухомість так важлива в методі капіталізованої вартості доходу?
Процентна ставка на нерухомість - це ринковий показник, який вказує на процентну ставку, на яку очікує покупець при інвестуванні в нерухомість. Вона безпосередньо впливає на мультиплікатор, за допомогою якого капіталізується чистий дохід, тобто на кінцеву вартість будівлі. Низька відсоткова ставка призводить до високої капіталізованої вартості, висока відсоткова ставка зменшує її. У Мюнхені, зокрема, невеликі зміни відсоткової ставки на нерухомість є помітними, оскільки рівень оцінки є дуже високим. Для правильної оцінки потрібні глибокі знання ринку та актуальні порівняльні дані.
-
Яку роль відіграє залишковий строк корисного використання в методі капіталізованої вартості доходу?
Строк корисного використання описує період, протягом якого будівля може бути використана в економічно вигідний спосіб. Він впливає на коефіцієнт капіталізації: чим довший строк корисної експлуатації, тим вищий мультиплікатор, а отже, і вартість капіталізованого доходу. Модернізація або енергоефективна реконструкція може продовжити цей термін корисного використання і збільшити вартість. І навпаки, структурні пошкодження або застарілі технології зменшують вартість капіталізованого прибутку, оскільки вони скорочують економічний термін експлуатації.</p
-
Чи можна використовувати підхід капіталізації доходу для об'єктів багатофункціонального використання?
Так, метод капіталізації доходу добре підходить для об'єктів змішаного використання, наприклад, будинків з комерційними приміщеннями на першому поверсі та квартирами вище. Дохід розраховується окремо за типом використання, оскільки комерційні приміщення зазвичай мають інший орендний дохід, витрати на управління та відсотки на нерухомість, ніж житлові приміщення. Потім капіталізована вартість доходу складається з часткових вартостей обох типів використання. Такі об'єкти нерухомості особливо поширені в Мюнхені - точна і диференційована оцінка тут особливо важлива.</p
-
Наскільки поточним має бути дохід від оренди для оцінки?
Для реалістичного розрахунку вартості доходу орендна плата повинна бути актуальною. Застарілі договори оренди з орендною платою, нижчою за середню, можуть штучно занизити вартість. Аналогічно, заплановане підвищення орендної плати може бути враховане лише в тому випадку, якщо воно є юридично обґрунтованим. Рівень орендної плати в Мюнхені є високим, тому варто перевірити орендну плату перед оцінкою і за необхідності скоригувати її. Також слід правильно враховувати індексовані орендні договори або договори з поетапним підвищенням орендної плати.</p
-
Які переваги має оцінка регіонального експерта, такого як Mr. Lodge?
Такий регіональний експерт з нерухомості, як Mr. Lodge, знає специфіку мюнхенського ринку зсередини - від мікрорайонів до поточних тенденцій в орендних ставках і цінах купівлі-продажу. Це особливо важливо в підході капіталізації доходу, оскільки оцінка процентних ставок на нерухомість, витрат на управління та очікуваної прибутковості значною мірою залежить від місцевого середовища. Крім того, при оцінці враховується багаторічний досвід реальних угод. В результаті власники та інвестори отримують не лише розраховану вартість, але й обґрунтований аналіз ринку з рекомендаціями щодо дій. Це створює безпеку - наприклад, при продажу, фінансуванні або прийнятті інвестиційних рішень.</p
