Ціни на нерухомість в Мюнхені - актуальні тенденції та поради для продавців і покупців

1. що мається на увазі під ціною пропозиції?

---

Ціна пропозиції - це ціна, за якою нерухомість пропонується на ринку, тобто "ціна пропозиції" продавця в експозиції. Важливо зазначити, що ця ціна не відповідає автоматично подальшій ціні продажу. Скоріше, вона слугує відправною точкою для переговорів. Якщо вона відповідає ринковій, то викличе інтерес у покупців, однак, якщо вона нереально висока, то нерухомість може залишатися на ринку довше, ніж бажано.

"Ціна, що відповідає ринковій, є ключем до успішного продажу в Мюнхені - занадто висока ціна відлякує потенційних покупців, а занадто низька - відлякує готівку", - підкреслює Норберт Вербуй. покріслює Норберт Вербюхельн, керуючий директор компанії Mr. Lodge.

Як досвідчений агент з нерухомості з більш ніж 30-річним досвідом роботи на ринку Мюнхена, Mr. Lodge знає, що правильна ціна продажу вимагає добре обґрунтованої оцінки. Це передбачає визначення поточної ринкової вартості (ринкової вартості), яка слугує орієнтиром для встановлення ціни. Зазвичай прийнято встановлювати ціну пропозиції трохи вище оціночної ринкової вартості - часто приблизно на 5-10% вище. Це залишає простір для переговорів, не відлякуючи потенційних покупців. Водночас власники повинні пам'ятати, що покупці зазвичай хочуть домовитися про знижку.

2 Ринок нерухомості Мюнхена: Огляд цін попиту (2025)

---

У 2025 році ринок нерухомості Мюнхена перебуває в стані руху. Після кількох років стрімкого зростання цін - в середньому з близько 4 000 євро за м² у 2012 році до близько 9 500 євро за м² на піку на початку 2022 року - у 2022/2023 роках відбулася помітна корекція цін. Підвищення відсоткових ставок та економічна невизначеність призвели до того, що до кінця 2023 року ціни на житло впали приблизно на 10-20%. Однак з кінця 2024 року з'явилися ознаки стабілізації . У першому кварталі 2025 року середні ціни на квартири в Мюнхені знову становитимуть близько 8 200-8 300 євро за квадратний метр. Хоча це все ще трохи нижче, ніж на піку, це все ще дуже високий рівень - майже вдвічі вищий, ніж у середині 2010-х років.

Чому ж ціни на нерухомість у Мюнхені такі високі? Основними причинами є стабільно високий попит та обмежена пропозиція. Мюнхен є надзвичайно затребуваним як економічний мегаполіс і місце для життя. Багато людей переїжджають до міста щороку, в той час як землі під забудову не вистачає. Особливо в центральних районах попит значно перевищує наявну пропозицію. Цей дефіцит призводить до постійно високих цін. Водночас, нерухомість у Мюнхені вважається стабільною інвестицією, що також приваблює покупців - у тому числі й інвесторів.

"Після фази невизначеності ринок нерухомості Мюнхена знову набирає обертів і стабільності, - пояснює Норберт Вербюхельн. Потенційні покупці отримують вигоду від дещо нижчих цін і більшого вибору, в той час як продавці все ще можуть реалізовувати нерухомість за дуже хорошими цінами. Загалом, є багато ознак поступового відновлення ринку.

Порада: Як покупцеві , варто скористатися перевагами поточної ситуації на ринку. Пропозиція нерухомості останнім часом значно зросла, а фінансування знову стало більш доступним, ніж у 2022 році. Якщо вжити заходів зараз, ви зможете придбати нерухомість у Мюнхені за більш спокійних умов, перш ніж попит знову зросте.

3. ціни попиту за типом нерухомості (квартира проти будинку)

---

Не кожна нерухомість у Мюнхені має однаковий рівень цін. Кондомініуми та будинки іноді мають різні ціни за квадратний метр. Поточні ринкові дані показують, що середня ціна в кондомініумах становить близько 9 000 євро за квадратний метр, тоді як будинки в середньому коштують близько 8 400 євро за квадратний метр. Як виникає така різниця?

Однією з причин є розташування та розмір типових об'єктів нерухомості: Квартири часто розташовані в популярних районах міста або в районах з гарним транспортним сполученням, де ціни за квадратний метр вищі. Будинки (наприклад, окремі будинки або будинки з терасами) все частіше зустрічаються у віддалених районах міста або на прилеглих територіях, що може призвести до дещо помірніших цін за квадратний метр. Крім того, будинки в середньому більші за площею, тому абсолютна ціна купівлі будинку часто вища, ніж квартири, навіть якщо ціна за квадратний метр статистично нижча. Наприклад, будинок на 150 м² житлової площі за ціною ~8 400 євро/м² означає загальну вартість понад 1,25 млн євро.

Звичайно, у Мюнхені є й винятки: Ексклюзивні міські вілли або великі пентхауси в найкращих районах виходять далеко за межі вищезгаданих середніх цін і часто досягають п'ятизначних сум за квадратний метр. Загалом, однак, ціни завжди слід розглядати в контексті типу нерухомості - порівняння квартир з будинками є неточним, якщо їхнє розташування та характеристики дуже відрізняються.

4. фактори, що впливають на ціну пропозиції

---

Кожна нерухомість є унікальною. Відповідно, ціни продажу залежать від багатьох факторів, які слід враховувати при визначенні ціни:

• Місцезнаходження: Місцезнаходження є, мабуть, найважливішим фактором вартості. Центральні або особливо популярні райони (наприклад, Altstadt, Schwabing, Maxvorstadt) мають вищі ціни, тоді як периферійні райони, такі як Aubing, Moosach або навколишні громади, можуть бути дешевшими. Мікролокація - наприклад, тихий житловий район, близькість до парків чи зупинок громадського транспорту - також відіграє певну роль. Навіть у межах одного мікрорайону можуть бути відмінності залежно від вулиці чи околиць.
• Розмір і планування: Житлова площа і кількість кімнат, природно, мають значний вплив на ціну. Однак дуже маленькі квартири (наприклад, 1-кімнатні) часто мають вищу ціну за квадратний метр, ніж квартири середнього розміру, оскільки вони є більш привабливими для інвесторів і доступнішими в абсолютному вираженні. Незвичайне планування також може знизити ціну, тоді як вдале розташування кімнат підвищує вартість.
• Стан і оснащення: Рік побудови і стан нерухомості є ключовими факторами. Нещодавно відремонтовані або нові об'єкти з сучасним обладнанням (наприклад, високоякісна кухня, вишукані підлогові покриття, технологія "розумний дім") виправдовують вищу ціну. І навпаки, застарілі ремонтні роботи, старі котли або базові стандарти знижують готовність покупців платити. Такі характеристики, як балкон/тераса, використання саду, ліфт, місце для паркування/гараж або підвальне приміщення, також мають вплив - у Мюнхені, наприклад, підземний паркінг або друга ванна кімната є бажаними додатковими опціями.
• Ситуація на ринку: На додаток до специфічних особливостей нерухомості, макроекономічні фактори також впливають на ціну продажу. Коли попит високий, а пропозиція дефіцитна - як це зазвичай буває в Мюнхені - ціни можуть бути вищими. З іншого боку, у фазі ринку зі зростаючими відсотковими ставками або економічною невизначеністю, готовність платити дещо знижується. Відсоткові ставки за кредитами на нерухомість наразі залишаються помірними на рівні ~3 %, що підтримує попит. Водночас обмежена пропозиція новобудов у Мюнхені обмежує пропозицію житла, особливо в центральних районах. Ці загальні умови гарантують, що ціни мають тенденцію залишатися стабільними.
• Спеціальні фактори: кожна нерухомість може мати додаткові особливості, що визначають її вартість. До них відносяться, наприклад, будівлі, внесені до списку пам'яток архітектури (можуть бути привабливими, але з певними умовами), право оренди на землю, орієнтація (балкон, що виходить на південь) або майбутні зміни в районі (запланована інфраструктура, будівельні проекти). Такі фактори повинні оцінюватися індивідуально і можуть вплинути на ціну пропозиції в бік збільшення або зменшення.

5. поради для продавців та потенційних покупців

---

Незалежно від того, чи ви власник, який хоче успішно продати квартиру в Мюнхені, чи потенційний покупець, який шукає своє нове житло, наступні поради допоможуть вам правильно підходити до встановлення ціни:

Поради для продавців:

• Реалістичне ціноутворення: професійно визначте вартість вашої нерухомості та встановіть ціну відповідно до ринку. Завищена ціна відлякує покупців і невиправдано подовжує період продажу. Норберт Вербюхельн радить: "Власники не повинні встановлювати ані занадто високу, ані занадто низьку ціну. Знання ринку має вирішальне значення для досягнення оптимальної ціни". Ви можете скористатися онлайн-калькуляторами цін або особистою оцінкою експертів як орієнтиром.
• Стратегія та переговори: Сплануйте свою цінову стратегію заздалегідь. Невеликий буфер для переговорів (приблизно 5-10%) є звичайною практикою, але також розрахуйте свій больовий поріг. Залишайтеся гнучкими і готовими вислухати запити - серйозні потенційні покупці часто мають власні ідеї. Справедлива, добре озвучена ціна створює довіру і з більшою ймовірністю призведе до успішних переговорів, ніж фантастична ціна.
• Презентація нерухомості: Привабливе перше враження виправдовує запитувану ціну. Переконайтеся, що у вас є належна документація (поверховий план, сертифікат енергоефективності) і привабливі фотографії. Якщо необхідно, підкреслити потенціал вашої квартири або будинку може допомогти домашня інсценізація. Покупці охочіше погоджуються на вищу ціну, якщо нерухомість добре доглянута і представлена на високому рівні.
• Наберіться терпіння, але стежте за ринком: Не кожен продаж відбувається миттєво. Дайте своїй пропозиції трохи часу, але реагуйте на відгуки ринку. Якщо інтерес відсутній, можливо, має сенс скоригувати ціну до того, як пропозиція стане "старою". Водночас слідкуйте за загальною тенденцією ринку в Мюнхені - якщо ціни зростають, це може посилити вашу позицію на переговорах; якщо попит падає, тим більше потрібно бути реалістом.

Поради потенційним покупцям:

• Знання ринку та планування бюджету: дізнайтеся про звичайні місцеві ціни у бажаному районі та визначте чіткий бюджет. У Мюнхені ціни на житло зараз дуже різняться залежно від місця розташування та типу нерухомості - від помірних цін на околицях до найвищих цін у центральних районах. Ви також повинні врахувати непередбачувані витрати на покупку (нотаріус, податок на передачу землі, комісія агента з нерухомості), щоб переконатися, що фінансові рамки є правильними.
• Підготуйте фінансування: Оскільки приваблива нерухомість у Мюнхені користується високим попитом, корисно мати зобов'язання щодо фінансування від вашого банку ще до того, як ви подасте пропозицію. Це дозволить вам швидше встигнути нанести удар, коли з'явиться відповідна пропозиція. Нинішні відсоткові ставки, що становлять близько 3%, все ще відносно вигідні за історичними мірками - це дозволяє багатьом покупцям придбати власне житло, незважаючи на високі ціни.
• Порівнюйте і будьте реалістами: Погляньте на подібні пропозиції нерухомості, щоб отримати уявлення про розумні ціни. Однак не варто думати, що кожен продавець зрештою різко знизить ціну - особливо в Мюнхені за хорошу нерухомість часто ведеться жорстка боротьба. Якщо ціна здається вам справедливою і нерухомість відповідає вашим очікуванням, не варто довго роздумувати.
• Стратегія переговорів: Незважаючи на конкуренцію, варто вести переговори об'єктивно. Уважно перевірте об'єкт нерухомості (місце розташування, стан, наявність дефектів) і використовуйте ці моменти, щоб домовитися про відповідне зниження ціни, якщо це необхідно. Обґрунтована пропозиція ціни, нижчої за запитувану, може бути успішною, але зберігайте повагу - надмірно агресивне "полювання на вигідну угоду" часто є контрпродуктивним у Мюнхені.
• Професійна підтримка: Подумайте про те, щоб мати поруч із собою такого експерта з нерухомості, як Mr. Lodge, особливо якщо ви новачок на мюнхенському ринку. Досвідчений агент з нерухомості може надати вам доступ до відповідних пропозицій, підтримати вас у переговорах щодо ціни та оцінити, чи є ціна, яку ви просите, обґрунтованою або чи є у вас простір для маневру.

Примітка: Як продавець, зверніть увагу на ціновий поріг, який шукають покупці. Наприклад, оголошення за 299 000 євро приверне значно більше уваги, ніж за 305 000 євро, оскільки багато потенційних покупців встановлюють круглі межі бюджету. Якщо ваша пропозиція буде трохи вищою за загальний ліміт, ви втратите потенційних покупців, які попередньо розмістять її на порталах. Навіть вмілий вибір ціни може збільшити охоплення вашого оголошення і мати більш привабливий психологічний ефект.

6 Висновок: Скористайтеся експертними порадами Mr. Lodge

---

Про це свідчить динаміка цін на житло в Мюнхені: Навіть на високому рівні на ринку спостерігається рух. Для продавців це означає , що вони можуть і надалі отримувати дуже хороші ціни - за умови правильної оцінки та позиціонування нерухомості. Потенційні покупці, з іншого боку, можуть скористатися можливістю придбати нерухомість у стабілізованій ринковій ситуації, перш ніж ціни, можливо, знову зростуть. В обох випадках добре знання ринку приносить свої плоди. Професійна оцінка та консультації необхідні на цьому складному ринку для досягнення успіху.

Mr. Lodge, компетентний партнер з продажу нерухомості з більш ніж 30-річним досвідом, буде радий допомогти вам. Команда уважно стежить за ринковими тенденціями та знає особливості кожного району. Норберт Вербюхельн, керуючий директор компанії Mr. Lodge, підкреслює: "Якщо вас цікавлять конкретні райони та цінові тенденції, ми будемо раді надати вам детальну та індивідуальну консультацію". Скористайтеся цим досвідом, щоб оптимально підготуватися до купівлі або продажу нерухомості в Мюнхені - так ви зможете досягти своєї мети за ринковою ціною.

ПИТАННЯ №7.

---

Знання ринкової вартості нерухомості в Мюнхені створює безпеку та орієнтацію - як для продавців, так і для покупців. Вона відображає реалістичну ринкову ціну, яка може бути досягнута за нормальних умов, і базується на різноманітних факторах, починаючи від місця розташування і закінчуючи обладнанням та устаткуванням. Мюнхен, як популярне місто, характеризується особливо високою вартістю нерухомості, тому реалістична оцінка є ще більш важливою.

Для власників дуже важливо, щоб ринкова вартість була професійно визначена, перш ніж встановлювати ціну продажу. Це гарантує, що вони не продадуть об'єкт нижче вартості і не відлякають потенційних покупців завищеною ціною. Потенційні покупці, з іншого боку, можуть використовувати ринкову вартість як орієнтир, щоб зробити справедливу пропозицію і відповідно скоригувати своє фінансування.

Отже, оцінка нерухомості - це питання довіри. За необхідності зверніться до експерта, такого як Mr. Lodge, щоб точно визначити ринкову вартість вашого майна. Маючи ці знання, ви ідеально підготовлені для успішної роботи на ринку нерухомості Мюнхена. Адже добре обґрунтована оцінка є основою для кожного правильного рішення щодо вашої нерухомості.