Ponudbene cene München - trenutni trendi in nasveti za kupce in prodajalce nepremičnin

1. kaj pomeni ponudbena cena?

---

Izklicna cena je cena, po kateri je nepremičnina ponujena na trgu, tj. prodajalčeva "izklicna cena" v ekspoziciji. Pomembno je opozoriti, da ta cena ne ustreza samodejno kasnejši prodajni ceni. Služi prej kot izhodišče za pogajanja. Če je določena v skladu s trgom, bo vzbudila zanimanje kupcev; če pa je nerealno visoka, lahko nepremičnina ostane na trgu dlje, kot bi si želeli.

"Za uspešno prodajo v Münchnu je ključna cena, ki je skladna s trgom - previsoka cena odvrne potencialne kupce, prenizka pa jim odvzame denar," Norbert Verbücheln, direktor podjetja Mr. Lodge.

Kot izkušen nepremičninski posrednik z več kot 30-letnim poznavanjem trga v Münchnu se Mr. Lodge zaveda, da je za pravo izklicno ceno potrebna dobro utemeljena cenitev. To vključuje določitev trenutne tržne vrednosti (tržne vrednosti), ki služi kot vodilo za določitev cene. Običajno se ponudbena cena določi nekoliko višje od ocenjene tržne vrednosti - pogosto za približno 5-10 % višje. Tako se pusti prostor za pogajanja, ne da bi odvrnili potencialne kupce. Hkrati morajo lastniki upoštevati, da se kupci običajno želijo pogajati o popustu.

2 münchenski nepremičninski trg: Pregled povpraševalnih cen (2025)

---

Münchenski nepremičninski trg se v letu 2025 spreminja. Po letih hitrega naraščanja cen - od povprečnih približno 4.000 EUR na m² leta 2012 do približno 9.500 EUR na m² na vrhuncu v začetku leta 2022 - je v letih 2022/2023 sledila opazna korekcija cen. Zaradi višjih obrestnih mer in gospodarske negotovosti so se povpraševalne cene do konca leta 2023 znižale za približno 10-20 %. Vendar so se od konca leta 2024 pojavili znaki stabilizacije . V prvem četrtletju leta 2025 bodo povprečne izklicne cene stanovanj v Münchnu ponovno znašale približno 8. 200-8.300 EUR na kvadratni meter. Čeprav je to še vedno nekoliko nižje kot na vrhuncu, je to še vedno zelo visoka raven - skoraj dvakrat višja kot sredi leta 2010.

Zakaj so cene nepremičnin v Münchnu sploh tako visoke? Glavna razloga sta vztrajno veliko povpraševanje in omejena ponudba. München je izjemno iskan kot gospodarska metropola in kraj za življenje. V mesto se vsako leto preseli veliko ljudi, medtem ko gradbenih zemljišč primanjkuje. Zlasti na osrednjih lokacijah povpraševanje znatno presega razpoložljivo ponudbo. Zaradi tega pomanjkanja so cene stalno visoke. Hkrati nepremičnine v Münchnu veljajo za stabilno naložbo, kar privablja tudi kupce - vključno z investitorji.

"Po fazi negotovosti münchenski nepremičninski trg ponovno pridobiva zagon in stabilnost," pojasnjuje Norbert Verbücheln. Potencialni kupci imajo koristi od nekoliko nižjih cen in večje izbire, medtem ko lahko prodajalci še vedno dosežejo zelo dobre cene. Na splošno obstajajo številni znaki postopnega okrevanja trga.

Nasvet: Kot kupcu se splača izkoristiti trenutne razmere na trgu. Ponudba nepremičnin se je v zadnjem času precej povečala, financiranje pa je spet dostopnejše kot leta 2022. Če ukrepate zdaj, lahko kupujete v Münchnu pod bolj sproščenimi pogoji, preden se povpraševanje spet poveča.

3. povpraševalne cene po vrstah nepremičnin (stanovanje in hiša)

---

Cene vseh nepremičnin v Münchnu niso enake. Stanovanjski objekti in hiše imajo včasih različne cene na kvadratni meter. Trenutni tržni podatki kažejo, da je povprečna cena za kondominije približno 9.000 EUR na kvadratni meter, medtem ko je povprečna cena hiš približno 8.400 EUR na kvadratni meter. Kako pride do te razlike?

Eden od razlogov sta lokacija in velikost tipičnih nepremičnin: Stanovanja se pogosto nahajajo na iskanih lokacijah v središču mesta ali v dobro povezanih soseskah, kjer so cene na kvadratni meter višje. Hiše (npr. samostojne hiše ali vrstne hiše) se vse pogosteje pojavljajo v zunanjih mestnih četrtih ali okolici, zaradi česar so cene na kvadratni meter lahko nekoliko zmernejše. Poleg tega so hiše v povprečju večje; absolutna nakupna cena hiše je zato pogosto višja od cene stanovanja, čeprav se zdi cena na kvadratni meter statistično nižja. Na primer, hiša s 150 m² stanovanjske površine po ceni ~8.400 EUR/m² pomeni skupno ceno več kot 1,25 milijona EUR.

Seveda so v Münchnu tudi izjeme: Ekskluzivne mestne vile ali velika penthouse stanovanja na najboljših lokacijah močno presegajo omenjene povprečne cene in pogosto dosegajo petmestne zneske na kvadratni meter. Na splošno pa je treba povpraševalne cene vedno obravnavati v okviru vrste nepremičnine - primerjava stanovanj s hišami je netočna, če se lokacija in značilnosti zelo razlikujejo.

4. dejavniki, ki vplivajo na ponudbeno ceno

---

Vsaka nepremičnina je edinstvena. Zato so izklicne cene odvisne od različnih dejavnikov, ki jih je treba upoštevati pri določanju cene:

• Lokacija: Lokacija je verjetno najpomembnejši dejavnik vrednosti. Osrednji ali posebej iskani predeli (npr. Altstadt, Schwabing, Maxvorstadt) dosegajo višje cene, medtem ko so obrobni predeli, kot so Aubing, Moosach ali okoliške občine, lahko cenejši. Vlogo igra tudi mikrolokacija - na primer mirna stanovanjska soseska, bližina parkov ali javnega prevoza. Tudi znotraj soseske so lahko razlike odvisne od ulice ali okolice.
• Velikost in razporeditev: Bivalna površina in število sob seveda pomembno vplivata na ceno. Vendar zelo majhna stanovanja (npr. enosobna) pogosto dosegajo višjo ceno na kvadratni meter kot srednje velika stanovanja, saj so privlačnejša za vlagatelje in cenovno ugodnejša v absolutnem smislu. Ceno lahko znižajo tudi nenavadni tlorisi, medtem ko dobra razporeditev prostorov poveča vrednost.
• Stanje in oprema: Leto izgradnje in stanje nepremičnine sta ključna dejavnika. Novo prenovljene ali nove nepremičnine s sodobno opremo (npr. visokokakovostna kuhinja, fine talne obloge, tehnologija pametnega doma) upravičujejo višje izklicne cene. Nasprotno pa zaostanki pri prenovi, stari kotli ali osnovni standardi zmanjšujejo pripravljenost kupcev za plačilo. Vpliv imajo tudi lastnosti, kot so balkon/terasa, uporaba vrta, dvigalo, parkirni prostor/garaža ali kletni prostori - v Münchnu sta na primer podzemni parkirni prostor ali druga kopalnica zaželena dodatka.
• Razmere na trgu: Poleg značilnosti posameznih nepremičnin na izklicno ceno vplivajo tudi makroekonomski dejavniki. Kadar je povpraševanje veliko, ponudba pa majhna - kar je v Münchnu običajno - je mogoče doseči višje cene. Po drugi strani pa se v tržni fazi z naraščajočimi obrestnimi merami ali gospodarsko negotovostjo pripravljenost za plačilo nekoliko zmanjša. Obrestne mere za nepremičninska posojila trenutno ostajajo zmerne in znašajo ~3 %, kar podpira povpraševanje. Hkrati omejena ponudba novogradenj v Münchnu omejuje ponudbo stanovanj, zlasti na osrednjih lokacijah. Ti splošni pogoji zagotavljajo, da cene praviloma ostajajo stabilne.
• Posebni dejavniki: Vsaka nepremičnina ima lahko dodatne značilnosti, ki določajo vrednost. Med njimi so na primer spomeniško zaščitene stavbe (lahko so privlačne, vendar so povezane s pogoji), zakup zemljišč, orientacija (balkon na jugu) ali prihodnji razvoj v soseski (načrtovana infrastruktura, gradbeni projekti). Takšne dejavnike je treba oceniti individualno in lahko vplivajo na višjo ali nižjo ponudbeno ceno.

5. nasveti za prodajalce in potencialne kupce

---

Ne glede na to, ali ste lastnik, ki želi uspešno prodati v Münchnu, ali bodoči kupec, ki išče svoj novi dom - naslednji nasveti vam bodo pomagali pravilno ravnati z izklicnimi cenami:

Nasveti za prodajalce:

• Višje cene: Strokovno določite vrednost svoje nepremičnine in postavite izklicno ceno v skladu s trgom. Previsoka cena bo odvrnila kupce in po nepotrebnem podaljšala obdobje trženja. Norbert Verbücheln svetuje: "Lastniki ne smejo postaviti niti previsoke niti prenizke cene. Poznavanje trga je ključnega pomena za doseganje optimalne izklicne cene." Kot vodilo lahko uporabite spletne kalkulatorje cen ali osebno cenitev strokovnjakov.
• Strategija in pogajanja: Vnaprej načrtujte strategijo določanja cen. Majhna pogajalska rezerva (približno 5-10 %) je običajna, vendar izračunajte tudi svoj prag bolečine. Ostanite prilagodljivi in pripravljeni prisluhniti povpraševanjem - resni potencialni kupci imajo pogosto svoje zamisli. Poštena, dobro sporočena izklicna cena ustvarja zaupanje in bolj verjetno vodi v uspešna pogajanja kot namišljena cena.
• Predstavitev nepremičnine: privlačen prvi vtis upraviči izklicno ceno. Poskrbite za ustrezno dokumentacijo (tloris, energetska izkaznica) in privlačne fotografije. Če je potrebno, lahko s postavitvijo doma poudarite potencial stanovanja ali hiše. Kupci so bolj pripravljeni sprejeti višjo izklicno ceno, če je nepremičnina dobro vzdrževana in kakovostno predstavljena.
• Bodite potrpežljivi in opazujte trg: Vsaka prodaja ni takojšnja. Ponudbi dajte nekaj časa, vendar se odzivajte na povratne informacije s trga. Če ni zanimanja, je morda smiselno prilagoditi ceno, preden se ponudba izkaže za "staro". Hkrati sledite splošnemu tržnemu trendu v Münchnu - če cene rastejo, lahko to okrepi vaš pogajalski položaj; če povpraševanje pada, je potreben še toliko večji realizem.

Nasveti za bodoče kupce:

• Poznavanje trga in načrtovanje proračuna: Pozanimajte se o običajnih lokalnih cenah v želeni soseski in določite jasen proračun. V Münchnu se trenutno izklicne cene zelo razlikujejo glede na lokacijo in nepremičnino - od zmernih cen na obrobju do najvišjih cen v osrednjih krajih. Upoštevati morate tudi nepredvidene stroške nakupa (notar, davek na prenos zemljišča, provizija nepremičninske agencije), da zagotovite ustrezen finančni okvir.
• Pripravite financiranje: Ker je po privlačnih nepremičninah v Münchnu veliko povpraševanje, je koristno, da imate pred oddajo ponudbe zagotovljeno financiranje s strani banke. To vam bo omogočilo, da boste hitreje posredovali, ko se bo pojavila primerna ponudba. Trenutne obrestne mere, ki znašajo približno 3 %, so glede na zgodovinske standarde še vedno razmeroma ugodne - to številnim kupcem omogoča, da kljub visokim cenam kupijo svoj dom.
• Primerjajte in ostanite realni: Oglejte si ponudbe primerljivih nepremičnin, da dobite občutek za razumne izklicne cene. Vendar ne smete špekulirati, da bo vsak prodajalec na koncu drastično znižal ceno - zlasti v Münchnu se za dobre nepremičnine pogosto ostro tekmuje. Če se vam zdi izklicna cena poštena in nepremičnina izpolnjuje vaša pričakovanja, ne oklevajte predolgo.
• Pogajalska strategija: Kljub konkurenci se je vredno pogajati objektivno. Nepremičnino natančno preverite (lokacija, stanje, morebitne pomanjkljivosti) in se na podlagi teh točk po potrebi dogovorite za ustrezno znižanje cene. Utemeljena ponudba pod izklicno ceno je lahko uspešna, vendar ostanite spoštljivi - preveč agresiven "lov na ugodne ponudbe" je v Münchnu pogosto kontraproduktiven.
• Strokovna podpora: Razmislite o tem, da bi vam stal ob strani strokovnjak za nepremičnine, kot je Mr. Lodge, zlasti če ste na münchenskem trgu novi. Izkušeni nepremičninski agent vam lahko omogoči dostop do ustreznih ponudb, vas podpira pri pogajanjih o ceni in oceni, ali je izklicna cena razumna ali pa je v njej še kaj manevrskega prostora.

Opomba: Kot prodajalec bodite pozorni na cenovne pragove, ki jih iščejo kupci. Oglas za 299 000 EUR bo na primer pritegnil bistveno več pozornosti kot oglas za 305 000 EUR, saj veliko potencialnih kupcev postavlja okrogle proračunske meje. Če je vaša ponudba tik nad skupno mejo, boste zamudili potencialne kupce, ki jo predhodno objavijo na portalih. Tudi spretna izbira cene lahko poveča doseg vašega oglasa in ima privlačnejši psihološki učinek.

6 Zaključek: Uporabite strokovni nasvet Mr. Lodgea

---

Razvoj izklicnih cen v Münchnu kaže: Na trgu je gibanje prisotno tudi na visoki ravni. Za prodajalce to pomeni , da lahko še naprej dosegajo zelo dobre cene - če je nepremičnina pravilno vrednotena in pozicionirana. Potencialni kupci pa lahko izkoristijo priložnost za nakup v stabiliziranih razmerah na trgu, preden se cene morda spet dvignejo. V obeh primerih se izplača dobro poznavanje trga. Strokovno vrednotenje in svetovanje sta na tem zahtevnem trgu nujna, če želite biti uspešni.

Mr. Lodge, kompetenten partner na področju prodaje nepremičnin z več kot 30-letnimi izkušnjami, vam bo z veseljem pomagal. Ekipa pozorno spremlja tržne trende in pozna posebnosti vsake soseske. Norbert Verbücheln, direktor podjetja Mr. Lodge, poudarja: "Če vas zanimajo določeni predeli in cenovni trendi, vam bomo z veseljem podrobno in individualno svetovali." Izkoristite to strokovno znanje za optimalno pripravo na nakup ali prodajo nepremičnine v Münchnu - tako boste lahko dosegli svoj cilj po tržno usmerjeni izklicni ceni.

POGOSTA VPRAŠANJA IN ODGOVORI 7.

---

Poznavanje tržne vrednosti nepremičnine v Münchnu zagotavlja varnost in orientacijo - tako za prodajalce kot za kupce. Odraža realno tržno ceno, ki jo je mogoče doseči v normalnih razmerah, in temelji na različnih dejavnikih, od lokacije do opreme in napeljav. Za München, ki je iskana lokacija, so značilne še posebej visoke vrednosti nepremičnin, zato je realno vrednotenje še toliko bolj pomembno.

Za lastnike je ključnega pomena, da pred določitvijo prodajne cene strokovno določijo tržno vrednost . S tem zagotovijo, da ne bodo prodajali pod vrednostjo ali da bodo potencialne kupce prestrašili z napihnjeno ceno. Potencialni kupci pa lahko tržno vrednost uporabijo kot vodilo za oblikovanje poštene ponudbe in ustrezno prilagodijo svoje financiranje.

Vrednotenje nepremičnin je stvar zaupanja. Po potrebi se posvetujte s strokovnjakom, kot je Mr. Lodge, da natančno določite tržno vrednost svoje nepremičnine. S tem znanjem ste idealno opremljeni za uspešno delovanje na münchenskem trgu nepremičnin. Konec koncev je dobro utemeljena cenitev temelj vsake dobre odločitve v zvezi z vašo nepremičnino.