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Jacqueline Sauren
Chefe de vendas de imóveis
Método de capitalização de rendimentos Munique - avaliação de imóveis para investidores e vendedores
A avaliação imob iliária é um dos passos mais decisivos na venda, compra ou investimento de um imóvel - especialmente se este estiver arrendado e servir de investimento. Afinal, não é o valor emocional que conta, mas o valor de mercado objetivamente determinado, que muitas vezes influencia decisões que valem milhões. Neste contexto, o método do valor de ganhos capitalizados desempenha um papel central: não avalia os imóveis de acordo com os custos de construção ou preços comparativos, mas sim de acordo com o seu desempenho económico - ou seja, de acordo com o rendimento esperado das rendas. Como uma das principais empresas imobiliárias em Munique, com mais de 30 anos de experiência na avaliação e venda de investimentos residenciais e de capital, o Sr. Lodge sabe o que realmente importa quando se trata de avaliação. Prestamos regularmente assistência a proprietários, investidores e promotores de projectos na avaliação dos seus imóveis de acordo com o mercado. Descubra aqui o que está por detrás da abordagem de capitalização de rendimentos - e porque é que, especialmente numa região metropolitana complexa como Munique, um conhecimento sólido do mercado é a chave para uma avaliação correta.
Índice:
- O que é o método do valor dos rendimentos capitalizados?
- Como funciona o método dos lucros capitalizados?
- O método do valor dos ganhos capitalizados em Munique
- Valor dos ganhos capitalizados, valor do ativo ou valor comparativo - quando utilizar que método?
- Mr Lodge - O seu especialista em avaliação de imóveis em Munique
- FAQ
1 O que é o método dos ganhos capitalizados?
A abordagem de capitalização de rendimentos é um dos três métodos oficialmente reconhecidos para determinar o valor dos imóveis na Alemanha. É utilizado principalmente para imóveis orientados para o rendimento, ou seja, imóveis que geram rendimento através de aluguer ou arrendamento. Ao contrário de outros métodos, o método do valor dos rendimentos capitalizados não considera principalmente o valor patrimonial do imóvel, mas sim o rendimento futuro esperado do imóvel. Simplificando, o valor de um imóvel é derivado do seu rendimento.
Na prática, a abordagem de capitalização de rendimentos é utilizada em particular para propriedades de aluguer (por exemplo, blocos de apartamentos) e propriedades comerciais onde o valor da propriedade é largamente determinado pelos rendimentos de aluguer. O procedimento está regulamentado nos artigos 27º a 34º do Código de Avaliação de Imóveis (ImmoWertV) e constitui uma base central para a determinação do valor de mercado de tais propriedades de investimento.
"Uma avaliação exacta é a base para uma venda bem sucedida. Particularmente para propriedades de investimento numa cidade em expansão como Munique, a abordagem de capitalização de rendimentos é muitas vezes a chave para determinar um valor de mercado realista e alcançar um preço de mercado justo", explica Norbert Verbücheln, Diretor Geral da Mr.
2 Como funciona o método dos ganhos capitalizados?
Para determinar o valor segundo o método do valor patrimonial, dois elementos são fundamentais: o valor do terreno e o valor do rendimento imobiliário. Se ambos forem somados, o resultado é o valor de rendimento capitalizado, ou seja, o valor de mercado projetado da propriedade.
- Valor do terreno: O valor do terreno corresponde ao valor da propriedade não urbanizada. Este é geralmente determinado com base em valores de terreno padrão, que indicam o preço por metro quadrado de um terreno num local comparável.
- Valor do rendimento doedifício: O valor do rendimento do edifício representa o valor atribuível à estrutura do edifício a partir do rendimento da propriedade. Para o calcular, o rendimento bruto anual (rendimento de aluguer por ano) é ajustado para os custos de gestão correntes (por exemplo, manutenção, administração), resultando no rendimento líquido da propriedade. O chamado rendimento do valor do terreno é então deduzido - este é o montante que poderia ser realizado se fossem pagos juros sobre o valor do terreno. Resta o rendimento líquido do edifício, que é multiplicado por um fator de multiplicação (em função da vida útil restante e da taxa de juro imobiliária normal de mercado). O resultado desta capitalização é o valor do rendimento imobiliário.
A taxa de juro imobiliária desempenha um papel central neste procedimento: reflecte a taxa de juro normal de mercado para investimentos imobiliários e é calculada pelo comité de peritos com base nos rácios preço de compra/renda. Uma taxa de juro imobiliária baixa (por exemplo, em locais muito procurados) conduz a valores de rendimento capitalizado mais elevados, ao passo que uma taxa de juro mais elevada diminui o valor do rendimento capitalizado - porque um comprador quereria pagar menos pelo mesmo rendimento se o mercado tivesse expectativas de rendimento elevadas. O resultado do método do valor dos rendimentos capitalizados reage de forma sensível às alterações das rendas ou das taxas de juro: o aumento das rendas aumenta o valor dos rendimentos capitalizados, enquanto o aumento das taxas de juro (juros imobiliários mais elevados) pode reduzir o valor calculado.
Dica: Um imóvel bem conservado e com rendas em linha com o mercado pode aumentar significativamente o valor dos rendimentos capitalizados. A modernização, a prevenção de vagas e a otimização da gestão podem aumentar o rendimento líquido anual e, consequentemente, o valor do rendimento do imóvel, o que, em última análise, resulta num preço de venda mais elevado.
3. o método de capitalização dos rendimentos em Munique
Os preços de compra de imóveis residenciais em Munique são elevados em relação às rendas que podem ser obtidas. No passado, este facto conduziu a rendimentos extremamente baixos: A taxa média de juros imobiliária para blocos de apartamentos em Munique em 2022, por exemplo, era apenas de cerca de 1,4% em alguns casos. Uma taxa de juro tão baixa reflecte os enormes preços de compra em relação ao rendimento das rendas (fator de rendimento superior a 30). Para os investidores, isto significa que as propriedades de investimento em Munique geraram, durante muito tempo, rendimentos correntes comparativamente baixos.
No entanto, o mercado está atualmente a passar por uma mudança. Com o aumento das taxas de juro e ligeiras correcções de preços, os valores-chave normalizaram-se um pouco: No outono de 2024, o rendimento médio dos imóveis em Munique era de cerca de 2,7%. As habitações multifamiliares oferecem perspectivas de rendimento ligeiramente melhores, mais uma vez devido a rendas mais elevadas e preços de compra moderadamente mais baixos. Em termos concretos, isto significa que, com uma taxa de juro imobiliária mais elevada, o multiplicador calculado é mais baixo, o que tende a conduzir a valores de rendimento mais baixos (mais realistas) - o valor de mercado aproxima-se do que os investidores estão dispostos a pagar com taxas de juro mais elevadas. No entanto, Munique continua a ser um mercado para investidores com rendimentos iniciais relativamente baixos, mas com um desempenho estável.
"Munique é um mercado especial. Apesar dos preços elevados, os investimentos de capital aqui oferecem segurança a longo prazo", afirma Norbert Verbücheln. "A nossa experiência na evolução dos preços e do mercado em Munique e arredores ajuda os proprietários e os investidores a conhecerem o valor realista de mercado dos seus imóveis e a tomarem decisões informadas."
4. valor dos ganhos capitalizados, valor do ativo ou valor comparativo - quando utilizar que método?
Nem todos os imóveis em Munique são avaliados segundo o método do valor patrimonial. Existem três métodos reconhecidos na Alemanha: o método do valor comparativo, o método do valor patrimonial e o método do valor dos ganhos capitalizados. Cada método tem domínios de aplicação específicos:
- Ométodo do valor comparativo compara os preços de venda de propriedades semelhantes e é frequentemente utilizado para apartamentos ocupados pelo proprietário ou casas isoladas não arrendadas, desde que estejam disponíveis dados comparativos suficientes.
- O método do valor do ativo determina o valor utilizando o valor do ativo (valor do terreno + custos de construção menos depreciação) e é principalmente utilizado para casas ocupadas pelos proprietários ou propriedades únicas em que o rendimento e os preços comparativos não desempenham um papel importante.
- Como descrito acima, a abordagem de capitalização do rendimento é o método preferido para propriedades de investimento, ou seja, propriedades residenciais e comerciais arrendadas, porque a componente do rendimento é o principal foco aqui.
Avaliadores imobiliários experientes, como o Sr. Lodge, selecionam o método adequado em função do imóvel - ou combinam vários métodos para determinar o valor de mercado realista. Particularmente em casos complexos (por exemplo, propriedades mistas), uma combinação de abordagens comparativas e de rendimento pode ser útil para obter uma imagem global coerente. É importante que o método escolhido faça justiça às caraterísticas do imóvel e tenha em conta os dados actuais do mercado.
Nota: Em Munique, os factores de rendimento (rácio entre o preço de compra e a renda anual) foram extremamente elevados durante anos. Em 2022, o múltiplo do rendimento bruto atingiu o seu valor máximo, tendo desde então descido ligeiramente - nos primeiros três trimestres de 2024, o fator de rendimento médio foi de cerca de 31, comparável a 2015. Ao mesmo tempo, a taxa de juro imobiliária voltou a subir, passando de mínimos históricos de 1,4 % para cerca de 2,7 %. Para os proprietários, isto significa que as avaliações de capitalização de rendimentos estão atualmente a mudar: Taxas de juro mais elevadas significam que os valores calculados são ligeiramente inferiores aos de 2022, enquanto o aumento das rendas atenua o efeito. A observação contínua do mercado é, portanto, essencial, especialmente em Munique.
5 Mr Lodge - O seu especialista em avaliação de imóveis em Munique
A avaliação de um imóvel é complexa - especialmente em Munique, onde o conhecimento do mercado vale o seu peso em ouro. Como um dos principais agentes imobiliários de Munique, com mais de 30 anos de experiência, o Sr. Lodge conhece o mercado local por dentro e por fora. Os nossos agentes imobiliários são especialistas em avaliações e vendas de imóveis e têm um vasto conhecimento do mercado regional. Esta vantagem de conhecimento é crucial para avaliar as propriedades de acordo com o mercado e vendê-las com sucesso.
"Lodge, combinamos muitos anos de experiência com um profundo conhecimento do mercado de Munique e arredores", sublinha Norbert Verbücheln. "Como especialistas em investimentos de capital e investimentos imobiliários, sabemos o que é importante para os investidores. Acompanhamos de perto a evolução dos preços e do mercado e podemos, assim, determinar e realizar o valor de mercado ideal para os nossos clientes."
Na Mr Lodge, recebe uma avaliação profissional do imóvel de acordo com os padrões modernos - gratuita e sem compromisso como consulta inicial. O nosso serviço inclui não só o cálculo de acordo com o método do valor de ganhos capitalizados, do valor comparativo ou do valor patrimonial, mas também uma classificação individual dos resultados no mercado atual. Desta forma, garantimos que nenhum aspeto fica por considerar: desde a qualidade da localização, passando pela oferta e procura, até às expectativas dos potenciais compradores. Em última análise, o que conta para nós é conseguir um preço de venda em conformidade com o mercado.
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Como é que uma vaga afecta o valor dos ganhos capitalizados?
Uma vaga reduz o rendimento esperado das rendas e, por conseguinte, reduz diretamente o rendimento líquido, que constitui a base do método do valor do rendimento capitalizado. Quanto mais elevada for a taxa de desocupação, mais baixo será o valor do rendimento do edifício - e, por conseguinte, o valor global do imóvel. Para os investidores em particular, o risco de desocupação é um fator crítico na avaliação. Quem pretender vender um imóvel deve, por conseguinte, certificar-se de que a situação de arrendamento é a melhor possível. Os contratos de arrendamento de curta duração e a termo certo também podem levar a descontos, uma vez que criam incerteza.
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Porque é que a taxa de juro do imóvel é tão importante no método do valor dos rendimentos capitalizados?
A taxa de juro imobiliária é um valor baseado no mercado que indica a taxa de juro que um comprador espera de um investimento imobiliário. Influencia diretamente o multiplicador com o qual o rendimento líquido é capitalizado, ou seja, o valor do imóvel que acaba por ser calculado. Uma taxa de juro baixa conduz a um valor capitalizado elevado, uma taxa de juro elevada reduz esse valor. Em Munique, em particular, pequenas alterações na taxa de juro do imóvel são perceptíveis, uma vez que o nível de avaliação é muito elevado. A avaliação correta requer um conhecimento sólido do mercado e dados comparativos actualizados.
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Que papel desempenha a vida útil remanescente no método do valor dos ganhos capitalizados?
A vida útil remanescente descreve o período durante o qual o edifício pode ser utilizado de forma economicamente viável. Influencia o fator de capitalização: quanto maior for a vida útil remanescente, maior será o multiplicador - e, por conseguinte, também o valor dos ganhos capitalizados. A modernização ou a renovação energeticamente eficiente podem prolongar esta vida útil e aumentar o valor. Em contrapartida, os danos estruturais ou a tecnologia ultrapassada reduzem o valor dos ganhos capitalizados, uma vez que encurtam a vida económica.
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O método da capitalização do rendimento pode também ser utilizado para imóveis de utilização mista?
Sim, a abordagem de capitalização do rendimento é adequada para propriedades de utilização mista, por exemplo, casas com espaço comercial no rés do chão e apartamentos por cima. O rendimento é calculado separadamente de acordo com o tipo de utilização, uma vez que o espaço comercial tem normalmente rendimentos de aluguer, custos de gestão e juros imobiliários diferentes dos do espaço residencial. O valor dos rendimentos capitalizados é então combinado a partir dos valores parciais de ambos os tipos de utilização. Tais propriedades são particularmente comuns em Munique - uma avaliação precisa e diferenciada é especialmente importante aqui.</p
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Qual a atualidade dos rendimentos de rendas para uma avaliação?
Para um cálculo realista do valor do rendimento, o rendimento do aluguer deve estar atualizado. Contratos de arrendamento desactualizados com rendas abaixo da média podem reduzir artificialmente o valor. Da mesma forma, um aumento de renda planeado só pode ser tido em conta se for legalmente aplicável. O nível de rendas em Munique é elevado, pelo que vale a pena verificar a renda antes de uma avaliação e ajustá-la, se necessário. Os contratos de arrendamento indexados ou acordos graduados também devem ser incluídos corretamente.
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Quais são as vantagens de uma avaliação efectuada por um perito regional como o Sr. Lodge?
Um especialista em propriedade regional como o Sr. Lodge conhece as especificidades do mercado de Munique por dentro e por fora - desde as micro-localizações às tendências actuais das rendas e dos preços de compra. Isto é particularmente crucial na abordagem de capitalização de rendimentos, uma vez que a avaliação das taxas de juro imobiliárias, dos custos de gestão e das expectativas de rendimento depende fortemente do ambiente local. Além disso, muitos anos de experiência com transacções reais são tidos em conta na avaliação. Como resultado, os proprietários e investidores recebem não só um valor calculado, mas também uma análise de mercado bem fundamentada com recomendações de ação. Isto cria segurança - por exemplo, aquando da venda, do financiamento ou da tomada de decisões de investimento.</p
