Nu ezitați să ne contactați pentru orice întrebări pe care le puteți avea cu privire la achiziționarea unei proprietăți.
Tel.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Șef de vânzări imobiliare
Abordarea bazată pe capitalizarea veniturilor München - evaluarea proprietății pentru investitori și vânzători
Evaluarea proprietății este unul dintre cei mai decisivi pași atunci când vindeți, cumpărați sau investiți într-o proprietate - în special dacă aceasta este închiriată și servește drept investiție. La urma urmei, nu valoarea emoțională contează, ci valoarea de piață stabilită în mod obiectiv, care influențează adesea decizii în valoare de milioane. Metoda valorii câștigurilor capitalizate joacă un rol central în acest context: aceasta nu evaluează proprietățile în funcție de costurile de construcție sau de prețurile comparative, ci în funcție de performanța lor economică - adică în funcție de veniturile din chirii preconizate. Fiind una dintre cele mai importante companii imobiliare din München, cu peste 30 de ani de experiență în evaluarea și vânzarea de investiții rezidențiale și de capital, Mr. Lodge știe ce contează cu adevărat atunci când vine vorba de evaluare. Asistăm în mod regulat proprietarii, investitorii și dezvoltatorii de proiecte cu evaluarea conformă cu piața a proprietăților lor. Aflați aici ce stă la baza abordării bazate pe capitalizarea veniturilor - și de ce, mai ales într-o regiune metropolitană complexă precum Munchen, o bună cunoaștere a pieței este esențială pentru o evaluare corectă.
Tabel de conținut:
- Ce este metoda valorii veniturilor capitalizate?
- Cum funcționează metoda capitalizării veniturilor?
- Metoda valorii capitalizate a câștigurilor în München
- Valoarea capitalizată a câștigurilor, valoarea activelor sau valoarea comparativă - când să folosiți care metodă?
- Mr. Lodge - Expertul dvs. pentru evaluarea proprietăților în München
- ÎNTREBĂRI FRECVENTE
1 Ce este metoda valorii câștigurilor capitalizate?
Metoda capitalizării veniturilor este una dintre cele trei metode recunoscute oficial pentru determinarea valorii proprietăților în Germania. Aceasta este utilizată în principal pentru proprietățile orientate spre randament, și anume proprietățile care generează venituri prin închiriere sau leasing. Spre deosebire de alte metode, metoda valorii câștigurilor capitalizate nu ia în considerare în primul rând valoarea activului proprietății, ci mai degrabă veniturile viitoare preconizate din proprietate. Mai simplu spus, valoarea unei proprietăți este derivată din venitul acesteia.
În practică, metoda capitalizării veniturilor este utilizată în special pentru proprietățile locative (de exemplu, blocuri de apartamente) și pentru proprietățile comerciale, în cazul cărora valoarea proprietății este determinată în mare măsură de veniturile din chirii. Procedura este reglementată în secțiunile 27-34 din Ordonanța privind evaluarea proprietăților (ImmoWertV) și constituie o bază centrală pentru determinarea valorii de piață a acestor proprietăți de investiții.
"O evaluare precisă este baza unei vânzări de succes. În special pentru proprietățile de investiții dintr-un oraș în plină expansiune precum München, metoda capitalizării veniturilor este adesea cheia determinării unei valori de piață realiste și a obținerii unui preț de piață corect", explică Norbert Verbücheln, director general al Mr. Lodge.
2 Cum funcționează metoda câștigurilor capitalizate?
Atunci când se determină valoarea folosind metoda valorii capitalizate a câștigurilor, două componente sunt în centrul atenției: valoarea terenului și valoarea veniturilor din clădiri. Dacă ambele sunt adunate, rezultatul este valoarea câștigurilor capitalizate, adică valoarea de piață proiectată a proprietății.
- Valoarea terenului: Valoarea terenului corespunde valorii proprietății neamenajate. Aceasta se determină, de obicei, pe baza valorilor standard ale terenurilor, care indică prețul pe metru pătrat pentru un teren într-o locație comparabilă.
- Valoarea venituluiclădirii: valoarea venitului clădirii reprezintă valoarea atribuibilă țesăturii clădirii din venitul proprietății. Pentru a calcula această valoare, venitul brut anual (venitul din chirii pe an) este ajustat în funcție de costurile de gestionare curente (de exemplu, întreținere, administrare), rezultând venitul net al proprietății. Așa-numitul randament al valorii terenului este apoi dedus - aceasta este suma care ar putea fi realizată dacă s-ar plăti dobândă pentru valoarea terenului. Rămâne venitul net al clădirii, care este înmulțit cu un multiplicator (în funcție de durata de viață utilă rămasă și de rata dobânzii standard de pe piață pentru proprietăți). Rezultatul acestei capitalizări este valoarea venitului clădirii.
Rata dobânzii imobiliare joacă un rol central în această procedură: aceasta reflectă rata dobânzii standard de piață pentru investițiile imobiliare și este obținută de comitetul de experți pe baza raportului preț de achiziție/chirie. O rată scăzută a dobânzii imobiliare (de exemplu, în locații foarte căutate) conduce la valori mai mari ale câștigurilor capitalizate, în timp ce o rată mai mare a dobânzii scade valoarea câștigurilor capitalizate - deoarece un cumpărător ar dori să plătească mai puțin pentru același venit din chirii dacă piața are așteptări de randament ridicat. Rezultatul metodei valorii capitalizate a câștigurilor reacționează în mod corespunzător sensibil la modificările chiriilor sau ale ratelor dobânzilor: creșterea veniturilor din chirii crește valoarea capitalizată a câștigurilor, în timp ce creșterea ratelor dobânzilor (dobânda imobiliară mai mare) poate reduce valoarea calculată.
Sfat: O proprietate bine întreținută și chiriile în conformitate cu piața pot crește semnificativ valoarea câștigurilor capitalizate. Modernizarea, evitarea locurilor vacante și optimizarea gestionării pot crește venitul net anual - și, prin urmare, și valoarea de venit a clădirii, ceea ce duce, în cele din urmă, la un preț de vânzare mai mare.
3. abordarea capitalizării veniturilor în München
Prețurile de achiziție pentru proprietățile rezidențiale din München sunt ridicate în raport cu chiriile realizabile. În trecut, acest lucru a condus la randamente extrem de scăzute: De exemplu, rata medie a dobânzii imobiliare pentru blocurile de apartamente din München în 2022 a fost de numai aproximativ 1,4% în unele cazuri. O rată a dobânzii atât de scăzută reflectă prețurile de achiziție enorme în raport cu veniturile din chirii (factor de randament de peste 30). Pentru investitori, acest lucru a însemnat că proprietățile de investiții din München au generat randamente curente relativ scăzute pentru o lungă perioadă de timp.
Cu toate acestea, piața trece în prezent printr-o schimbare. Odată cu creșterea ratelor dobânzilor și cu ușoare corecții ale prețurilor, cifrele-cheie s-au normalizat într-o oarecare măsură: În toamna anului 2024, randamentul mediu al proprietăților din München era de aproximativ 2,7 %. Locuințele multifamiliale oferă din nou perspective de randament ușor mai bune datorită chiriilor mai mari și prețurilor de achiziție moderat mai mici. În termeni concreți, aceasta înseamnă că, în cazul unei rate mai mari a dobânzii imobiliare, multiplicatorul calculat este mai mic, ceea ce tinde să conducă la valori mai mici (mai realiste) ale veniturilor - valoarea de piață se apropie de ceea ce investitorii sunt pregătiți să plătească cu rate mai mari ale dobânzii. Cu toate acestea, München rămâne o piață pentru investitori cu randamente inițiale relativ scăzute, dar cu performanțe stabile.
"München este o piață specială. În ciuda prețurilor ridicate, investițiile de capital aici oferă siguranță pe termen lung", spune Norbert Verbücheln. "Expertiza noastră în evoluția prețurilor și a pieței din München și din împrejurimi ajută proprietarii și investitorii să cunoască valoarea de piață realistă a proprietății lor și să ia decizii în cunoștință de cauză."
4. valoarea câștigurilor capitalizate, valoarea activului sau valoarea comparativă - când să se utilizeze fiecare metodă?
Nu toate proprietățile din München sunt evaluate prin metoda valorii câștigurilor capitalizate. Există trei metode recunoscute în Germania: metoda valorii comparative, metoda valorii activelor și metoda valorii profitului capitalizat. Fiecare metodă are domenii specifice de aplicare:
- Metoda valorii comparative compară prețurile de vânzare ale proprietăților similare și este adesea utilizată pentru apartamentele ocupate de proprietari sau pentru casele unifamiliale nelocuite, cu condiția să fie disponibile suficiente date comparative.
- Metoda valorii activului determină valoarea utilizând valoarea activului (valoarea terenului + costurile de construcție minus amortizarea) și este utilizată în principal pentru casele ocupate de proprietar sau proprietățile unice în care veniturile și prețurile comparative nu joacă un rol major.
- După cum s-a descris mai sus, metoda capitalizării veniturilor este metoda preferată pentru proprietățile de investiții, și anume proprietățile rezidențiale și comerciale închiriate, deoarece componenta de venit este principala țintă în acest caz.
Evaluatorii imobiliari experimentați, precum Mr. Lodge, selectează metoda adecvată în funcție de proprietate sau combină mai multe metode pentru a determina valoarea de piață realistă. În special în cazurile complexe (de exemplu, proprietăți mixte), poate fi utilă o combinație de abordări comparative și de venituri pentru a obține o imagine de ansamblu coerentă. Este important ca metoda aleasă să facă dreptate caracteristicilor proprietății și să ia în considerare datele actuale de pe piață.
Notă: În München, factorii de venit (raportul dintre prețul de achiziție și chiria anuală) au fost extrem de ridicați timp de mai mulți ani. În 2022, multiplul randamentului brut a atins valoarea sa maximă, iar de atunci a scăzut ușor - în primele trei trimestre ale anului 2024, factorul de randament mediu a fost de aproximativ 31, comparabil cu 2015. În același timp, rata dobânzii imobiliare a crescut din nou de la minimele istorice de 1,4 % la aproximativ 2,7 %. Pentru proprietari, acest lucru înseamnă că evaluările capitalizării veniturilor se modifică în prezent: Ratele mai mari ale dobânzii înseamnă că valorile calculate sunt ușor mai mici decât în 2022, în timp ce creșterea chiriilor atenuează efectul. Observarea continuă a pieței este, prin urmare, esențială, în special în München.
5 Mr. Lodge - Expertul dumneavoastră pentru evaluarea proprietăților în München
Evaluarea unei proprietăți este complexă - mai ales în München, unde cunoștințele de piață valorează greutatea lor în aur. Fiind unul dintre cei mai importanți agenți imobiliari din Munchen, cu peste 30 de ani de experiență, Mr. Lodge cunoaște piața locală pe dinafară. Agenții noștri imobiliari sunt experți în evaluări și vânzări de proprietăți și au cunoștințe vaste despre piața regională. Acest avantaj al cunoștințelor este crucial pentru evaluarea proprietăților în conformitate cu piața și pentru vânzarea lor cu succes.
"La Mr. Lodge, combinăm mulți ani de experiență cu o expertiză aprofundată a pieței pentru München și zona înconjurătoare", subliniază Norbert Verbücheln. "Ca experți în investiții de capital și investiții imobiliare, știm ce este important pentru investitori. Urmărim îndeaproape evoluția prețurilor și a pieței și, prin urmare, putem determina și realiza valoarea de piață optimă pentru clienții noștri."
La Mr. Lodge, primiți o evaluare profesională a proprietății în conformitate cu standardele moderne - gratuit și fără obligații, ca o consultare inițială. Serviciul nostru include nu numai calculul conform metodei valorii câștigurilor capitalizate, comparative sau a valorii activelor, ci și o clasificare individuală a rezultatelor pe piața actuală. În acest fel, ne asigurăm că niciun aspect nu rămâne neconsiderat: de la calitatea locației la cerere și ofertă, până la așteptările potențialilor cumpărători. În cele din urmă, ceea ce contează pentru noi este să obținem pentru dvs. un preț de vânzare în conformitate cu piața.
-
Cum afectează un loc vacant valoarea câștigurilor capitalizate?
Un spațiu neocupat reduce veniturile din chirii preconizate și, prin urmare, reduce în mod direct venitul net, care constituie baza metodei valorii câștigurilor capitalizate. Cu cât rata de neocupare este mai mare, cu atât scade valoarea veniturilor clădirii - și, prin urmare, valoarea totală a proprietății. Pentru investitori în special, riscul de neocupare este un factor esențial în evaluare. Prin urmare, oricine dorește să vândă o proprietate trebuie să se asigure că situația închirierii este cât mai bună posibil. Contractele de închiriere pe termen scurt și fix pot duce, de asemenea, la reduceri, deoarece creează incertitudine.</p
-
De ce este atât de importantă rata dobânzii imobiliare în metoda valorii câștigurilor capitalizate?
Rata dobânzii imobiliare este o cifră bazată pe piață care indică rata dobânzii la care se așteaptă un cumpărător pentru o investiție imobiliară. Aceasta influențează în mod direct multiplicatorul cu care este capitalizat venitul net - adică valoarea clădirii calculată în cele din urmă. O rată scăzută a dobânzii conduce la o valoare capitalizată ridicată, o rată ridicată a dobânzii o reduce. În special în München, modificările mici ale ratei dobânzii imobiliare sunt vizibile, deoarece nivelul de evaluare este foarte ridicat. Evaluarea corectă necesită cunoștințe solide de piață și date comparative actualizate.</p
-
Ce rol joacă durata de viață utilă rămasă în metoda valorii câștigurilor capitalizate?
Viața utilă rămasă descrie perioada în care clădirea poate fi utilizată într-un mod viabil din punct de vedere economic. Aceasta influențează factorul de capitalizare: cu cât este mai lungă durata de viață utilă rămasă, cu atât este mai mare multiplicatorul - și, prin urmare, și valoarea câștigurilor capitalizate. Modernizarea sau renovarea eficientă din punct de vedere energetic poate prelungi această durată de viață utilă și crește valoarea. În schimb, deteriorările structurale sau tehnologia învechită reduc valoarea câștigurilor capitalizate, deoarece scurtează durata de viață economică.</p
-
Metoda capitalizării veniturilor poate fi utilizată și pentru proprietățile cu utilizare mixtă?
Da, metoda capitalizării veniturilor este potrivită pentru proprietățile cu utilizare mixtă, de exemplu case cu spații comerciale la parter și apartamente la etaj. Venitul este calculat separat în funcție de tipul de utilizare, deoarece spațiul comercial are, de obicei, venituri din chirii, costuri de gestionare și dobânzi imobiliare diferite față de spațiul rezidențial. Valoarea câștigurilor capitalizate este apoi combinată din valorile parțiale ale ambelor tipuri de utilizare. Astfel de proprietăți sunt deosebit de frecvente în München - o evaluare precisă și diferențiată este deosebit de importantă aici.</p
-
Cât de actuale trebuie să fie veniturile din chirii pentru o evaluare?
Pentru un calcul realist al valorii venitului, veniturile din chirii trebuie să fie la zi. Contractele de închiriere neactualizate cu chirii sub medie pot reduce artificial valoarea. De asemenea, o creștere planificată a chiriei poate fi luată în considerare numai dacă este executorie din punct de vedere legal. Nivelul chiriilor în München este ridicat, astfel încât merită să verificați chiria înainte de evaluare și să o ajustați dacă este necesar. De asemenea, acordurile de închiriere indexate sau acordurile eșalonate ar trebui să fie incluse corect.</p
-
Care sunt avantajele unei evaluări realizate de un expert regional precum Mr. Lodge?
Un expert imobiliar regional precum Mr. Lodge cunoaște perfect specificul pieței din München - de la microlocații la tendințele actuale ale chiriilor și prețurilor de achiziție. Acest lucru este deosebit de important în abordarea capitalizării veniturilor, deoarece evaluarea ratelor dobânzilor imobiliare, a costurilor de gestionare și a așteptărilor privind randamentul depinde în mare măsură de mediul local. În plus, în evaluare intră mulți ani de experiență în tranzacții reale. Ca urmare, proprietarii și investitorii primesc nu numai o valoare calculată, ci și o analiză de piață bine fundamentată, cu recomandări de acțiune. Acest lucru creează siguranță - de exemplu la vânzare, finanțare sau luarea deciziilor de investiții.</p
