Valoarea de piață München - evaluarea proprietății explicată simplu

1 Care este valoarea de piață a unei proprietăți?

---

Valoarea de piață a unei proprietăți este definită prin lege (§ 194 BauGB) ca fiind cel mai probabil preț de cumpărare care poate fi realizat în condiții normale la data evaluării. În termeni simpli, valoarea de piață corespunde prețului de piață actual pe care un cumpărător obiectiv l-ar plăti dacă prețul ar fi stabilit în mod liber. Această valoare servește drept ghid pentru vânzători și cumpărători pentru a determina un preț corect al proprietății .

Cu toate acestea, în practică, valoarea de piață este adesea o chestiune de perspectivă și nu valoarea care este realizată în cele din urmă pe piață. Aceasta este deosebit de importantă în următoarele situații: la vânzarea unei proprietăți (pentru a determina un preț de ofertă adecvat), în timpul negocierilor de cumpărare (ca orientare pentru cumpărători pentru a nu plăti prea mult) și în caz de moștenire sau divorț (pentru împărțirea bunurilor și în scopuri fiscale). Important de știut: Valoarea de piață și valoarea justă de piață sunt de obicei utilizate în mod interschimbabil. Băncile, pe de altă parte, lucrează adesea cu valoarea mai prudentă a creditului ipotecar (valoarea colaterală), care este ușor mai mică decât valoarea de piață pentru a-și acoperi riscul de credit. Pentru vânzătorii și cumpărătorii privați, totuși, valoarea de piață rămâne parametrul decisiv.

"O evaluare realistă a valorii de piață este cheia unei vânzări imobiliare de succes", explică Norbert Verbücheln, director general al Mr. Lodge. "Numai cei care cunosc valoarea de piață exactă a proprietății lor pot stabili prețul optim de vânzare și pot negocia cu succes."

2 Piața imobiliară din München: Caracteristici speciale și prețuri

---

München este de ani de zile una dintre cele mai dinamice și mai scumpe piețe imobiliare din Germania. Capitala Bavariei se confruntă cu o creștere constantă a populației, o economie puternică și o disponibilitate limitată de terenuri pentru construcții. Acești factori conduc la o ofertă redusă și o cerere ridicată, ceea ce menține prețurile proprietăților la un nivel ridicat. Cererea și oferta determină în mare măsură piața din München - locațiile căutate din apropierea centrului orașului ating în mod regulat prețuri de top, în timp ce chiar și în locațiile periferice, prețurile sunt peste medie în comparație cu restul Germaniei.

Datele actuale de pe piață (la nivelul anului 2025) arată prețuri medii de achiziție de aproximativ 9 000 EUR pe m² pentru apartamente și de aproximativ 8 400 EUR pe m² pentru case în München - valori care sunt cu mult peste media națională. În cartierele căutate, precum Altstadt, Maxvorstadt sau Schwabing, prețurile depășesc adesea 10 000 EUR pe m². Prin comparație, prețurile pe metru pătrat în zone suburbane precum Trudering sau Pasing tind să se situeze între 7.000 și 8.000 de euro. În ciuda unei ușoare răciri a pieței în perioada 2022-2024 din cauza creșterii ratelor dobânzilor, valorile proprietăților din München s-au stabilizat în prezent. Deși în 2025 prețurile vor fi cu aproximativ 10-20% sub vârful istoric, acestea vor rămâne la un nivel istoric ridicat. Prin urmare, München rămâne o piață a vânzătorilor în care proprietățile reprezintă o investiție extrem de stabilă.

Sfat: Calculatoarele imobiliare online pot oferi o primă estimare aproximativă a valorii de piață, dar nu pot înlocui o evaluare individuală. Caracteristicile speciale ale proprietății dvs. - de la microlocație la dotări și accesorii și la tendințele actuale ale pieței - pot fi adesea descrise online doar în termeni generali. Nu ezitați să utilizați astfel de instrumente (de exemplu, calculatorul prețului proprietății de la Mr. Lodge) ca ghid, dar bazați-vă pe o evaluare detaliată realizată de un expert pentru prețul final de vânzare. Acest lucru vă va ajuta să evitați aprecierile greșite care s-ar putea dovedi costisitoare mai târziu.

3. factorii care influențează valoarea de piață

---

Valoarea de piață a unei proprietăți este determinată de numeroși factori. Unii dintre cei mai importanți factori sunt

• Locația: Nu este fără motiv că locația este considerată un factor de valoare decisiv. În München, locația face o diferență enormă: proprietățile din cartierele căutate (de exemplu, cu o locație centrală, infrastructură bună, legături de transport public și școli/centre comerciale în apropiere) ating valori semnificativ mai mari decât proprietățile din zonele mai puțin căutate. Micro-locația (de exemplu, stradă rezidențială liniștită vs. drum principal) influențează, de asemenea, prețul. Cartierele populare cu o calitate a vieții și o imagine ridicată - cum ar fi Schwabing, Haidhausen sau Glockenbachviertel - au valori de piață în consecință ridicate.
• Starea și dotările proprietății: starea structurală a unei proprietăți are o influență majoră asupra valorii acesteia. Un apartament bine întreținut sau proaspăt renovat are o valoare mai mare decât o proprietate care are nevoie de renovare și care are restanțe. Dotările moderne și designul atractiv (de exemplu, băi noi, bucătărie de înaltă calitate, încălzire prin pardoseală) cresc valoarea de piață. De asemenea, eficiența energetică joacă un rol tot mai important: casele bine izolate, ferestrele noi sau un sistem de încălzire modern (cuvânt-cheie: certificat de performanță energetică) conduc la o valoare de piață mai mare. Pe de altă parte, defecte precum deteriorarea cauzată de umiditate, tehnologia învechită sau un balcon lipsă pot reduce valoarea.
• Dimensiunea și aspectul: Spațiul de locuit și numărul de camere sunt, desigur, fundamentale - apartamentele sau casele mai mari au o valoare mai mare în termeni absoluți. Dar și planul etajului contează: Un apartament cu 3 camere amenajat optim, fără o cameră de legătură, valorează adesea mai mult pe metru pătrat decât un apartament de dimensiuni comparabile cu o amenajare nefavorabilă. În cazul caselor, intră în joc și dimensiunea terenului: un teren mai mare (cu grădină, de exemplu) crește valoarea de piață, în special în München, unde terenurile sunt rare și scumpe.
• Anul construcției și modernizarea: Anul construcției poate spune indirect ceva despre starea proprietății. Cu toate acestea, măsurile de modernizare sunt mai importante: o clădire veche cu încălzire nouă, țevi noi și un interior complet renovat poate fi mai valoroasă decât o casă mai tânără fără renovări. Clădirile vechi listate în locații de top din München ating adesea prețuri de colecție, în timp ce clădirile standard din anii 1960 fără renovare trebuie uneori să accepte reduceri.
• Situația pieței și factorii economici: Piața imobiliară este influențată de cerere și ofertă, precum și de situația economică generală. În perioade de cerere ridicată și de ofertă redusă - așa cum a fost cazul mult timp în München - valorile de piață tind să crească. Tendințele ratelor dobânzilor joacă un rol în acest sens: ratele scăzute ale dobânzilor cresc cererea de cumpărare, în timp ce creșterea ratelor dobânzilor înseamnă că mai puțini oameni își pot permite o proprietate. Creșterea ratelor dobânzilor în 2022/2023 a dus la o ușoară răcire a pieței - prețurile au scăzut ușor până când cumpărătorii și vânzătorii s-au regăsit. Economia și piața forței de muncă au, de asemenea, o influență: München, cu economia sa robustă, se confruntă de obicei doar cu corecții moderate chiar și în timpul recesiunilor.
• Circumstanțe speciale care influențează valoarea: Există, de asemenea, factori care pot influența în mod specific valoarea. Printre aceștia se numără valoarea standard a terenului (prețul mediu al terenului pentru locația respectivă, publicat de Comitetul de experți din München), drepturile și sarcinile existente în registrul funciar (de exemplu, drepturile de trecere, drepturile rezidențiale pot reduce valoarea) sau viitoarele proiecte de dezvoltare în vecinătate (de exemplu, proiectele de infrastructură planificate care ar putea crește valoarea locației). În mod normal, însă, astfel de factori sunt deja luați în considerare în stabilirea prețurilor de piață, cu condiția să fie cunoscuți în general.

4. metode de determinare a valorii de piață

---

Pentru determinarea profesională a valorii de piață, există proceduri standardizate în Germania, care sunt reglementate în Ordonanța privind evaluarea proprietăților (ImmoWertV). În funcție de tipul de proprietate și de datele disponibile, se utilizează de obicei următoarele metode:

• Metoda valorii comparative: În acest caz, valoarea unei proprietăți este obținută din vânzări comparabile. Aceasta înseamnă că se utilizează prețurile de achiziție recent realizate ale unor proprietăți similare în locații similare. Această metodă este adesea utilizată pentru condominii sau case unifamiliale standardizate în cazul în care sunt disponibile suficiente date comparative. Exemplu: Dacă trei apartamente similare din vecinătate au fost vândute recent pentru aproximativ 800 000 EUR, acest lucru permite să se tragă concluzii cu privire la valoarea de piață a propriului apartament. Condiția prealabilă este o piață transparentă - în München există o bună bază de date pentru comparații datorită comitetului de experți și rapoartelor de piață.
• Metoda capitalizării veniturilor: Această metodă este utilizată de preferință pentru proprietățile închiriate sau blocurile de apartamente (blocuri de apartamente, proprietăți de investiții). Valoarea de piață este derivată din venitul preconizat (venitul din chirii). În termeni simpli, un evaluator compară chiria anuală netă realizabilă în mod sustenabil cu o rată adecvată a dobânzii la proprietate (dobânda la capital). Valoarea terenului este, de asemenea, luată în considerare. Metoda capitalizării venitului reflectă astfel valoarea din perspectiva unui investitor - relevantă într-un oraș precum München, unde multe proprietăți sunt achiziționate ca investiții de capital.
• Metoda valorii materiale: În cazul în care nu există aproape niciun fel de date comparative (de exemplu, pentru proprietăți unice sau proprietăți comerciale speciale) și componenta de venit nu joacă un rol major (de exemplu, locuință ocupată de proprietar), se utilizează adesea metoda valorii bunurilor. Aici, valoarea proprietății este calculată din costurile de producție minus deprecierea, plus valoarea terenului. Cu alte cuvinte, se calculează cât ar costa reconstruirea clădirii în prezent (luând în considerare vârsta și uzura) plus valoarea terenului. În München, această metodă conduce adesea la rezultate realiste din cauza valorilor extrem de ridicate ale proprietăților - mai ales dacă, de exemplu, nu există aproape niciun preț comparabil pentru o proprietate veche existentă.

În practică, evaluatorii și agenții imobiliari cu experiență combină adesea mai multe metode pentru a determina valoarea de piață cât mai exact posibil. De asemenea, sunt luate în considerare datele de piață (de exemplu, prețurile curente solicitate, valorile standard ale terenurilor, indicele chiriilor) și experiența expertului. Un specialist local cunoaște, de exemplu, diferențele de preț în cadrul cartierelor din München sau detaliile care sporesc valoarea și pe care un calcul automat nu le recunoaște. Acesta este motivul pentru care expertiza locală este atât de importantă.

5. Valoarea de piață vs. prețul de vânzare - de ce este importantă o evaluare realistă

---

"Este tentant pentru proprietarii care doresc să vândă să stabilească un preț cât mai mare posibil. Dar aici se recomandă prudență ", subliniază Norbert Verbücheln: " În mod ideal, valoarea de piață și prețul real de vânzare ar trebui să fie apropiate unul de celălalt. Valoarea de piață reprezintă deja prețul corect al pieței - dacă prețul cerut este semnificativ mai mare, vânzătorii riscă ca proprietatea să rămână pe piață pentru o perioadă mai lungă de timp și ca potențialii cumpărători să fie descurajați. Un preț de ofertă exagerat conduce adesea la o vânzare la un preț mai mic decât ar fi fost posibil în cele din urmă, sub presiunea timpului. În schimb , un preț prea mic înseamnă că lăsați bani pe masă."

O evaluare profesională ajută la prevenirea acestor capcane: asigură o evaluare realistă a valorii de piață, astfel încât să nu vindeți sub valoare și nici să nu pierdeți cumpărători din cauza unui preț umflat. Mai ales în München, unde așteptările privind prețul sunt uneori divergente (unii proprietari se ghidează după prețurile de top din mass-media, în timp ce cumpărătorii speră la chilipiruri), valoarea de piață aduce toate părțile cu picioarele pe pământ.

În plus față de timpul de vânzare, prețul corect influențează și poziția de negociere. Dacă vânzătorul cunoaște valoarea de piață bine fundamentată, el poate intra cu încredere în negocierile de preț și poate respinge ofertele nerealiste. Cumpărătorii, pe de altă parte, sunt mai dispuși să accepte o ofertă corectă, apropiată de valoarea de piață, dacă evaluarea este comunicată transparent. Atunci când vine vorba de finanțare, băncile se asigură, de asemenea, că prețul de achiziție corespunde valorii de piață - în caz contrar, pot exista lacune în finanțare dacă banca bazează împrumutul pe o valoare mai mică a creditului ipotecar.
Pe scurt: valoarea de piață și prețul de vânzare trebuie să corespundă cât mai mult posibil. O abatere în sus poate fi aplicată cu succes numai dacă există circumstanțe foarte speciale (de exemplu, valoare de colecție, război al ofertelor în cazul unei rarități excepționale). În toate celelalte cazuri, un preț în conformitate cu piața facilitează o vânzare rapidă și fără probleme.

Notă: Valoarea de piață este întotdeauna legată de o dată limită specifică - de exemplu, data evaluării, a deciziei de cumpărare sau a divorțului. Prin urmare, valoarea unei proprietăți se poate schimba în decurs de câteva luni, de exemplu din cauza mișcărilor pieței, a modificării ratelor dobânzilor sau a lucrărilor de construcție. Orice persoană care depinde de cifrele actuale - de exemplu, pentru negocierile de vânzare sau pentru o declarație de avere - ar trebui să efectueze întotdeauna o reevaluare promptă.

6. sprijin profesional pentru evaluare

---

Determinarea valorii de piață este complexă - dar nu sunteți singur. Este o idee bună să apelați la ajutorul unui expert precum Mr. Lodge, mai ales dacă intenționați să vă vindeți proprietatea. Un agent imobiliar local precum Mr. Lodge sau un evaluator certificat vă poate oferi o evaluare în cunoștință de cauză și vă poate ghida pe parcursul procesului.

Mr. Lodge, de exemplu, ca una dintre cele mai importante companii imobiliare din München, oferă un serviciu complet de evaluare proprietarilor. Acest serviciu este gratuit și neobligatoriu pentru dumneavoastră și cuprinde mai multe etape: În primul rând, un calcul online poate oferi o valoare orientativă inițială, urmată de o consultare individuală prin apel video sau telefonic cu experți imobiliari cu experiență. În cele din urmă, există opțiunea unei inspecții la fața locului, în timpul căreia sunt înregistrate toate caracteristicile speciale ale proprietății dumneavoastră. La final, veți primi o evaluare profesională din partea Mr. Lodge, inclusiv o estimare a prețului optim cerut - discretă, transparentă și adaptată situației dumneavoastră.

"Când vine vorba de evaluarea proprietăților, nu vă bazați pe șansă, ci pe experiența profesioniștilor", recomandă Norbert Verbücheln. "Agenții noștri imobiliari sunt familiarizați cu piața din München de mulți ani. Îi sprijinim pe proprietari de la evaluarea inițială până la vânzarea cu succes - cu competență și încredere."

Avantajele unei astfel de evaluări profesionale sunt evidente: economisiți timp și efort, primiți o evaluare obiectivă fără o viziune părtinitoare din punct de vedere emoțional și evitați riscul de a intra pe piață cu un preț greșit. Un bun agent imobiliar vă va oferi, de asemenea, sfaturi cu privire la strategia de vânzare (de exemplu, cu privire la momentul optim sau la pașii pregătitori necesari) și, dacă doriți, va prelua întregul proces de marketing.
În cele din urmă, o evaluare temeinică a pieței dă roade - sub forma unei vânzări mai rapide și a unor încasări optimizate. Prin urmare, în special pe piața exigentă din München, ar trebui să apelați la expertiza partenerilor imobiliari cu experiență, precum Mr. Lodge.

7. concluzie

---

Cunoașterea valorii de piață a unei proprietăți în München creează siguranță și orientare - atât pentru vânzători, cât și pentru cumpărători. Aceasta reflectă prețul de piață realist care poate fi obținut în condiții normale și se bazează pe o serie de factori care variază de la locație la dotări și accesorii. Fiind o locație căutată, München se caracterizează prin valori deosebit de ridicate ale proprietăților, motiv pentru care o evaluare realistă este cu atât mai importantă.

Este esențial ca proprietarii să determine profesional valoarea de piață înainte de a stabili prețul de vânzare. Astfel, se asigură că nu vând sub valoare și nici nu sperie potențialii cumpărători cu un preț exagerat. Potențialii cumpărători , pe de altă parte, pot utiliza valoarea de piață ca ghid pentru a face o ofertă corectă și pentru a-și ajusta finanțarea în consecință.

În concluzie, evaluarea proprietății este o chestiune de încredere. Dacă este necesar, consultați un expert precum Mr. Lodge pentru a determina cu exactitate valoarea de piață a proprietății dumneavoastră. Cu aceste cunoștințe, sunteți echipat ideal pentru a opera cu succes pe piața imobiliară din München. La urma urmei, o evaluare bine fundamentată este baza oricărei decizii bune cu privire la proprietatea dumneavoastră.