Metoda valorii comparative München: Evaluarea proprietății explicată clar

1 Ce este metoda valorii comparative?

---

Metoda valorii comparative este una dintre cele trei metode standardizate de evaluare a proprietăților (pe lângă metoda valorii activelor și metoda valorii veniturilor) și este utilizată pentru a calcula valoarea de piață a unei proprietăți. Valoarea casei sau a apartamentului dumneavoastră este determinată pe baza prețurilor comparative reale - adică prețurile de achiziție obținute pentru proprietăți similare în locații comparabile. Deoarece această metodă se bazează pe vânzări reale, ea reflectă adesea foarte bine situația pieței regionale. Cu toate acestea, este important să fie disponibile suficiente proprietăți comparabile. În absența unor date comparative suficiente, trebuie utilizate în schimb alte metode de evaluare, cum ar fi metoda valorii activelor sau metoda valorii profitului capitalizat.

Norbert Verbücheln, director general al Mr. Lodge, subliniază: "Mai ales într-o metropolă precum Munchen, metoda valorii comparative oferă o bază solidă pentru prețuri realiste ale proprietăților - deoarece aici există suficiente vânzări comparabile."

2 De ce este importantă metoda valorii comparative în München?

---

În München, numeroase apartamente și case își schimbă proprietarul în fiecare an, rezultând o bază de date cuprinzătoare a prețurilor de achiziție. Prin urmare, în orașe mari precum München, sunt șanse foarte mari să existe suficiente date comparative disponibile pentru proprietăți rezidențiale tipice (apartamente ocupate de proprietari, case terasate, terenuri etc.). În aceste condiții, metoda valorii comparative oferă rezultate deosebit de fiabile și reflectă în mod realist evoluția actuală a pieței.

Într-un oraș plin de viață precum München, chiar și diferențele minore de amplasare sau dotări pot avea un impact major asupra prețului. Prin urmare, o evaluare precisă este importantă pentru a nu vinde sub valoare sau pentru a nu descuraja cumpărătorii cu un preț prea mare. Distanțe scurte până la metrou, o zonă rezidențială liniștită sau un cartier trendy - toate acestea se reflectă direct în valoarea comparativă. Un agent imobiliar cu experiență din Munchen, precum Mr. Lodge, cunoaște pe de rost aceste nuanțe locale și le poate lua în considerare la stabilirea valorii.

Sfat: Piața se schimbă și în München. Ratele actuale ale dobânzii, evoluțiile economice și tendințele cererii și ofertei au un impact asupra prețurilor proprietăților. Asigurați-vă că utilizați întotdeauna valori comparative actuale atunci când efectuați o evaluare. Prețurile de acum trei ani s-ar putea să nu mai fie valabile astăzi, dacă piața s-a schimbat.

3. Procedura: Cum funcționează metoda valorii comparative?

---

Cum procedează Mr. Lodge pentru a determina valoarea comparativă a proprietății dumneavoastră? De regulă, evaluarea urmează următoarea procedură:

1. Studiul proprietății: În primul rând, proprietatea care urmează să fie evaluată este inspectată în detaliu. Toate caracteristicile relevante sunt înregistrate: Locația, spațiul de locuit, numărul de camere, anul construcției, starea, dotările și accesoriile, orice necesități de renovare etc. Fotografiile și notele ajută la obținerea unei imagini complete.
2. Obținerea de date comparative: Expertul cercetează apoi cazurile de vânzări comparabile. Sursele pentru aceasta sunt, de exemplu, colecția de prețuri de achiziție a comitetului local de experți, ofertele actuale de proprietăți, bazele de date ale pieței sau propriile cazuri de vânzări din trecut. Este important să se găsească proprietăți care sunt cât mai asemănătoare cu proprietatea dvs. în ceea ce privește locația, dimensiunea, starea și tipul.
3. Analiză și ajustare: proprietățile comparative găsite sunt comparate cu proprietatea dumneavoastră. Nu există două proprietăți exact la fel, astfel încât evaluatorul face ajustări: Dacă proprietatea comparativă are un balcon mai mare sau băi proaspăt renovate, proprietatea dvs. va fi evaluată la o valoare ușor mai mică în comparație (reducere). Dacă, pe de altă parte, apartamentul dvs. are o locație sau dotări mai bune decât proprietatea comparabilă, se adaugă o primă la prețul mediu comparativ. Aceste majorări și reduceri sunt aplicate pentru fiecare caracteristică și trebuie să rămână proporționale (de obicei, o ajustare individuală nu trebuie să depășească aproximativ 30 %).
4. Valoare comparativă provizorie: o valoare provizorie este obținută din prețul mediu al proprietăților comparabile și din ajustările efectuate. Aceasta este, de obicei, dată ca preț pe metru pătrat și apoi extrapolată la suprafața proprietății dumneavoastră. Exemplu: Dacă apartamentele comparabile au atins o medie de 8 000 EUR pe metru pătrat, se va utiliza o valoare de bază de 560 000 EUR pentru 70 de metri pătrați de spațiu de locuit.
5. Ajustarea pieței: În cele din urmă, noi, cei de la Mr. Lodge, verificăm dacă valoarea calculată în acest mod mai trebuie ajustată la situația actuală a pieței. Dacă vânzările utilizate sunt ceva mai vechi, de exemplu, sau dacă piața a evoluat semnificativ recent, se aplică un factor de ajustare a pieței. Acest factor (>1 sau <1) corectează valoarea în sus sau în jos, de exemplu pentru a lua în considerare creșterile sau scăderile recente ale prețurilor în München. Se obține astfel valoarea finală de piață.

Norbert Verbücheln explică: "Agenții noștri imobiliari cu experiență combină datele și cunoștințele de piață: acest lucru înseamnă că știm exact ce prime sau reduceri sunt justificate în procedura valorii comparative pentru a determina cu precizie valoarea de piață."

4. factori importanți pentru valoarea comparativă

---

Ce caracteristici ale unei proprietăți au o influență deosebită asupra valorii comparative? Iată câțiva dintre cei mai importanți factori de evaluare la care evaluatorii acordă atenție:

• Locația: Macro și microlocația sunt decisive. În München, aceasta înseamnă: Cât de atractiv este cartierul (de exemplu, Schwabing vs. locație periferică)? Cum este infrastructura - legături cu transportul public, facilități comerciale, școli? De asemenea, sunt luate în considerare aspecte legate de microlocație, cum ar fi zgomotul (drum principal? metrou în apropiere?) sau priveliștile și împrejurimile.
• Spațiul de locuit și dispunerea: dimensiunea și dispunerea apartamentului/casă. Prețul pe metru pătrat poate varia în cazul proprietăților foarte mici sau foarte mari - dimensiunile medii cuprinse între aproximativ 30 și 100 m² sunt adesea cele mai căutate.
• Anul construcției și starea clădirii: o clădire nouă sau o clădire veche complet renovată va obține prețuri mai mari decât o proprietate cu lucrări de renovare restante. Anul de construcție și starea structurală (acoperiș, ferestre, instalații sanitare, renovare energetică) sunt criterii importante.
• Dotări: Dotările de înaltă calitate (de exemplu, parchet, încălzire prin pardoseală, bucătărie mobilată de marcă) și dotările speciale, cum ar fi balconul, terasa, grădina sau locul de parcare subteran, cresc valoarea. Dotările standard sau calitatea simplă conduc la o valoare comparativă mai scăzută.
• Condițiile cadrului juridic: În cazul proprietăților, aspecte precum posibilitățile de dezvoltare sau posibilele sarcini din registrul funciar (de exemplu, drepturi de trecere, drepturi de construire moștenite) joacă un rol. În cazul condominiilor, costurile comunitare și taxele speciale influențează valoarea. Dacă proprietatea este închiriată, contează, de asemenea, venitul din chirii și condițiile contractului de închiriere (de exemplu, termenele).

Desigur, există și alți factori (de la valorile standard ale terenurilor la cererea actuală de pe piață). Acesta este motivul pentru care nu există două vânzări la fel. Arta procedurii valorii comparative este de a lua în considerare în mod corespunzător toate aceste aspecte pentru a găsi un preț corect.

Notă: Determinarea valorii comparative poate părea simplă la prima vedere (preț pe m² × suprafață), dar arta constă în detalii. Micile diferențe - un loc de parcare suplimentar, o bucătărie echipată, starea proprietății comune - trebuie toate luate în considerare. Acesta este momentul în care experiența unui expert precum Mr. Lodge, care știe cât valorează o anumită caracteristică în euro, dă roade.

5 Avantaje și dezavantaje ale metodei valorii comparative

---

Ca orice metodă de evaluare, și metoda valorii comparative are puncte forte și puncte slabe. Iată o prezentare generală:

Avantaje:

• Apropiată de piață și ușor de înțeles: Deoarece cazurile de vânzări reale servesc drept bază, rezultatul este foarte practic. Vânzătorii și cumpărătorii consideră această metodă ușor de înțeles - se bazează pe prețurile plătite efectiv.
• Precizie ridicată (cu date suficiente): În orașe precum München, unde există multe proprietăți standard și tranzacții regulate, metoda oferă valori fiabile. Este metoda standard pentru determinarea valorii apartamentelor și a caselor izolate și și-a dovedit utilitatea.
• Tendințele actuale ale pieței pot fi cartografiate: Posibilitatea de ajustare a pieței înseamnă că evoluția prețurilor pe termen scurt poate fi luată în considerare. Dacă prețurile proprietăților sunt în prezent în creștere puternică, acest lucru se reflectă în evaluare - și invers.

Dezavantaje:

• Dependența de date: Metoda depinde de disponibilitatea datelor comparative. Dacă există doar câteva cazuri de vânzări sau dacă acestea sunt depășite, metoda este inexactă sau nu se aplică deloc. În mod ideal, ar trebui să fie disponibile cel puțin 30-50 de proprietăți comparabile din ultimii ani, astfel încât să poată fi făcute afirmații fiabile din punct de vedere statistic.
• Adecvare limitată pentru cazuri speciale: În cazul proprietăților neobișnuite - cum ar fi proprietățile enumerate, vilele de lux sau casele foarte individuale - există adesea o lipsă de proprietăți comparative reale. Acesta este cazul în care metoda valorii comparative își atinge limitele și sunt necesare alte metode.
• Referința la trecut: prețurile comparative arată trecutul. Pe piețele volatile (de exemplu, cu rate ale dobânzii puternic fluctuante sau în timpul boom-ului imobiliar), datele rămân în urma evenimentelor curente. Deși factorii de ajustare a pieței pot fi utilizați pentru a corecta acest lucru, există totuși riscul ca prețul de vânzare real să fie mai mare sau mai mic decât valoarea comparativă. Prin urmare, experții recomandă adesea verificarea rezultatului printr-o a doua procedură sau interpretarea acestuia de către specialiști cu experiență.

6. evaluare profesională și vânzare cu Mr. Lodge

---

O evaluare bine fundamentată este cheia unei vânzări imobiliare de succes - în special pe o piață exigentă precum cea din München. De zeci de ani, Mr. Lodge este un partener competent: fiind unul dintre cei mai importanți agenți imobiliari din München, cu peste 30 de ani de experiență, Mr. Lodge cunoaște condițiile de piață din interior. Echipa este specializată în vânzarea (și închirierea) de proprietăți de înaltă calitate și oferă clienților un serviciu complet dintr-o singură sursă.

La Mr. Lodge, primiți o evaluare profesională a proprietății de la experți cu experiență. Procesul este transparent și orientat către client: De la o analiză de preț inițială online la o evaluare detaliată la fața locului și o recomandare de preț personală, veți fi ghidat pas cu pas. Pentru agenții noștri imobiliari este important să găsească unpreț de vânzare orientat către piață - cu alte cuvinte, un preț care reflectă valoarea proprietății dvs. și care nu descurajează cumpărătorii.

Norbert Verbücheln explică: "Pentru vânzători, schimbările actuale de pe piață înseamnă că este nevoie de multă expertiză - în special în ceea ce privește stabilirea prețului. O evaluare orientată către piață și o strategie de vânzare bine gândită sunt acum mai importante ca niciodată. Echipa noastră de experți vă poate ajuta în acest sens."

Pe lângă evaluare, Mr. Lodge se poate ocupa, la cerere, și de întregul proces de vânzare: de la marketing (pregătirea de expuneri, fotografii, reclame), selectarea potențialilor cumpărători și vizionări, până la negocierea prețului și prelucrarea contractului. Compania pune accentul pe discreție, transparență și consiliere individuală. În calitate de proprietar, beneficiați de cunoștințele de piață ale agentului imobiliar și evitați greșelile în strategia de stabilire a prețurilor. Economiile de timp și siguranța sunt alte avantaje - nu lăsați nimic la voia întâmplării, ci vă bazați pe metode și experți testați.

În concluzie, metoda valorii comparative este un instrument esențial pentru determinarea valorii corecte a proprietății în München. Împreună cu sprijinul unui partener cu experiență precum Mr. Lodge, vă puteți asigura că proprietatea dumneavoastră este oferită și vândută la prețul optim. O evaluare amănunțită creează claritate - atât pentru dumneavoastră, în calitate de vânzător, cât și pentru potențialii cumpărători. Folosiți aceste cunoștințe în avantajul dumneavoastră și nu vă fie teamă să solicitați ajutor profesional pentru a obține cea mai bună afacere posibilă.