Dočasné bývanie v Mníchove v 2. a 3. štvrťroku: silný rast | Výhľad na rok 2013 | Krátke správy o trhu s bytmi a kanceláriami | Vnútri Mr. Lodge: viac ako 50 zamestnancov | Nehnuteľnosti na predaj: kúpa alebo predaj?
- Vnútri Mr. Lodge: viac ako 50 zamestnancov - Japanese Page Online
- Poradenstvo pri zariaďovaní od pána Lodge: rozhodujúca výhoda pre vašu nehnuteľnosť
- Situácia na trhu s prechodným bývaním v Mníchove v 2. a 3. štvrťroku: silný rast
- Výhľad na rok 2013
- Novinky v skratke na trhu s obytnými a kancelárskymi nehnuteľnosťami
- Nehnuteľnosť na predaj: kúpiť alebo predať?
- Mníchovský trh práce: v septembri 2012 mierne pochmúrny
- Sadzby hypoték: úvery za menej ako 2 %
Inside Mr. Lodge: viac ako 50 zamestnancov - japonská stránka online
V tomto roku sme pokračovali v rozširovaní našich služieb vo všetkých oblastiach a v súčasnosti máme 12-jazyčný tím s viac ako 50 zamestnancami. V tomto roku pribudli jazyky japončina a ruština, ktoré ovládajú rodení hovorcovia. Naša webová stránka je od júna online aj v japončine.
Pre prenajímateľov sú tu dve dôležité nové funkcie:
- Fotografie a videá bytov vytvárame bezplatne.
- Základné konzultácie našich štyroch interiérových dizajnérov sú od októbra 2012 bezplatné.
Poradenstvo v oblasti interiérového dizajnu od Mr. Lodge: rozhodujúca výhoda pre vašu nehnuteľnosť
Naším cieľom je zvýšiť konkurencieschopnosť bytov, ktoré ponúkame. Dosiahneme to buď poskytnutím odborného poradenstva pred zariadením, alebo optimalizáciou existujúceho vybavenia.
Atraktívne vybavenie je dôležité, pretože potenciálni nájomníci sú z roka na rok náročnejší. Zohľadňujeme to tým, že čoraz viac podporujeme prenajímateľov pri zariaďovaní a vybavovaní ich bytov. Je dôležité vyhnúť sa chybám, aby sa zvýšila návratnosť investícií. Zariadenie a vybavenie zohráva kľúčovú úlohu pri určovaní výšky nájomného a doby neobsadenosti. Počas obdobia užívania 8 až 15 rokov sa môžu nahromadiť vysoké straty z nájomného, ak sa pri zariaďovaní nehnuteľnosti urobia chyby. Naši interiéroví dizajnéri a dekoratéri vedia, čo je pre našich klientov dôležité, a dokážu prenajímateľom poskytnúť vynikajúce poradenstvo.
Našim prenajímateľom ponúkame všetko od bezplatnej základnej konzultácie až po hotové koncepty a ich kompletnú realizáciu. Základná konzultácia často poskytuje dôležitú a dostatočnú pomoc. Po dokončení bytu pomôže k lepšej prezentácii bytu aj finálna výzdoba na fotografiách, ktorú vykoná naše oddelenie zariaďovania. Viac informácií nájdete tu.
Podporujeme, radíme, vypracovávame koncepty a realizujeme ich, ale vzhľadom na obmedzené personálne kapacity sme stále odkázaní na dobrú spoluprácu a kooperáciu s interiérovými dizajnérmi a predajňami nábytku.
Spolupráca so spoločnosťou Kröncke Interior je v tomto smere najpokročilejšia. Spoločnosť Kröncke oslovuje veľmi náročnú cieľovú skupinu a vyvinula a realizovala zodpovedajúce hotové koncepty nábytku. Tieto "READY TO LIVE koncepty" sú vhodné najmä pre prenajímateľov, ktorí chcú slúžiť prémiovému segmentu.
Situácia na trhu s dočasným ubytovaním v Mníchove v 2. a 3. štvrťroku: silný rast
Z pohľadu prenajímateľov bol trh so zariadenými bytmi/dočasným bývaním aj v 2. a 3. štvrťroku vo výbornej kondícii. Tí, ktorí investujú do bytov, sú v súčasnosti rozmaznávaní vysokým nárastom hodnoty. Ceny nových prenájmov sú vo všeobecnosti citeľne vyššie ako v predchádzajúcich rokoch. Obzvlášť výrazné to bolo v prípade bytov v Mníchove. V skratke: Ponuka je nedostatočná a veľmi drahá.
Najlepšie sa darilo typickým veľkostiam projektových bytov: veľmi dobre sa prenajímali 1-izbové byty a 2-izbové byty do 60 metrov štvorcových. Otázkou pre zákazníkov je cena, kvalita vybavenia a lokalita. Otázky, ako je aktivované internetové pripojenie, potom môžu byť posledným rozhodujúcim faktorom.
Prémiové byty, kde kvalita celkového vybavenia, nábytku a lokalita spĺňajú vysoké štandardy, boli trhom tiež veľmi dobre prijaté. Zákazníci totiž opakovane kritizovali skutočnosť, že v ponuke je príliš málo kvalitných nehnuteľností.
Napriek všetkým pozitívnym správam pre prenajímateľov stále platí nasledovné: rozpočty nájomníkov sú vo väčšine spoločností jasne definované. Niektorí poskytovatelia boli so svojimi požiadavkami na nájomné jednoznačne príliš vysoko. Dlhšie neobsadené byty, ktoré z toho vyplývajú, však nemôžu byť v záujme prenajímateľov.
Výhľad na rok 2013:
Pokiaľ ide o trh so zariadenými bytmi, naďalej očakávame silný dopyt po 1-2 izbových bytoch.
Dôvody:
- trend bývania vo viacerých lokalitách - doma len cez víkendy - pokračuje v nezmenšenej miere
- zamestnanci, ktorí začínajú v Mníchove novú prácu a stále sa obávajú nákladov na kompletné presťahovanie, uprednostňujú zariadený byt
- Zamestnanci, ktorí prichádzajú do Mníchova na roky na základe projektu, si čoraz častejšie vyberajú zariadený byt.
Podľa všetkých doterajších hospodárskych prognóz na rok 2013 sa vo všeobecnosti očakáva určité oslabenie dopytu po bývaní, a to aj v Mníchove, v dôsledku nižšieho rastu zamestnanosti. To by mohlo byť úľavou, v ktorú dúfajú mnohí záujemcovia o byt, alebo malým krokom k normalizácii trhu s bývaním. Opatrnejšia náborová politika podnikov bude mať vplyv na dopyt po bytoch - vrátane zariadených bytov. Pre prenajímateľov to už môže byť dôležitý ukazovateľ, ako posilniť konkurencieschopnosť vlastnej ponuky. Ako pri všetkých hospodárskych prognózach, ani tu sa samozrejme nedajú vylúčiť pozitívne prekvapenia.
Správy v skratke o trhu s obytnými a kancelárskymi nehnuteľnosťami:
1. Immobilienscout24 - Čísla:
- Ponuka predaja kondomínií:
16.07.12 : 3.323 | 21.08.12 : 2.167 | 14.09.12 : 2.190 | 21.10.12 : 2.294 - Ponuka predaja kondomínií do 200 tis:
16.07.12 : 517 | 21.08.12 : 445 | 14.09.12 : 430 | 21.10.12 : 421 - Ponuka nájomných bytov:
16.07.12 : 1.652 | 21.08.12 : 1.325 | 14.09.12 : 1.406 | 21.10.12 : 1.527 - Ponuka zariadených bytov / prechodného ubytovania:
16.07.12 : 1.123 | 21.08.12 : 1.189 | 14.09.12 : 1.080 | 21.10.12 : 1.104
Komentár:
Nárast ponuky nájomných bytov (prázdnych bytov) v Mníchove od najnižšej hodnoty v auguste tohto roka je prekvapujúci. Možné príčiny: Silná nová výstavba a klesajúci prílev. - Opäť sa zvyšuje aj ponuka nehnuteľností na predaj.
2. Počet študentov prvého ročníka klesá približne o 4 000:
Ako uviedol denník Süddeutsche Zeitung 15. 10. 2012, počet študentov prvého ročníka na LMU (Ludwig-Maximilians-Universität) klesol v zimnom semestri 2012 v rozpore s očakávaniami o 1 900 na 7 500 (v predchádzajúcom roku 9 400). Aj to bolo o niečo menej ako v roku 2010, keď nastúpilo 7 900 študentov. Rok 2011 sa považuje za výnimočný, keďže na univerzitu boli prijaté dve kohorty absolventov škôl súčasne. Výrazné zmiernenie bolo aj na TU, kde namiesto 8 000 študentov prvého ročníka nastúpilo 6 000 študentov.
3 Mníchov pôsobí ako magnet:
Prílev do Mníchova viedol k nárastu počtu obyvateľov už v roku 2011 a nezmenšene pokračoval aj v 1. polroku 2012. Už v roku 2015 by v Mníchove mohlo žiť 1,5 milióna obyvateľov (v súčasnosti 1 424 000). Okrem iných nemeckých regiónov pochádza väčšina nových obyvateľov Mníchova z Turecka, Chorvátska, Grécka, Talianska a Rakúska.
4. Premena kancelárií na byty prebieha vo veľkom rozsahu.
V Mníchove sa len v rokoch 2012 až 2015 očakáva, že v dôsledku prestavby kancelárií na bytové priestory vznikne takmer 6 000 nových bytov. Z toho 4 412 bytov je podľa správy v Immobilien Zeitung z 9. augusta 2012 už vo výstavbe.
5. Trh s kancelárskymi priestormi: spomalenie aj v 3. štvrťroku 2012
Z hľadiska prenájmu kancelárskych priestorov sa nepodarilo nadviazať na veľmi dobré čísla z roku 2011. Aj v 3. štvrťroku bol zaznamenaný dvojciferný mínus. Za celý rok sa očakáva pokles nájmov približne o 20 %. Miera neobsadenosti však napriek tomu klesla, keďže sa dokončilo menej kancelárií.
Nehnuteľnosti na predaj: kúpiť alebo predať?
To je stále otázka pre mnohých prenajímateľov. Doterajšie mimoriadne pozitívne skúsenosti a veľmi dobré výnosy, najmä z prenájmu zariadených priestorov v Mníchove, vedú k túžbe po ďalších nákupoch. Kúpne ceny však dosiahli výšku, ktorú by pred dvoma rokmi nikto nepovažoval za možnú. V niektorých prípadoch sa byty odpredávajú s vysokou prirážkou ešte pred dokončením. Otázkou je, či táto eufória bude pokračovať. Je možné, že vrchol cien nehnuteľností je už za nami.
- V poslednom úrokovom komentári Interhypu z 5.10.12 sa uvádza:
"Investori musia v realitnej eufórii, ktorá sa teraz začala, starostlivo kalkulovať. Mnohí predávajúci investičných nehnuteľností už dávno zohľadnili nízke úrokové sadzby a strach z eura vo svojich ponukových cenách a radikálne zvýšili ceny. Vo vyhľadávaných mestách sa byty, ktoré sa ešte pred tromi rokmi ponúkali za 15-násobok ročného nájomného, teraz predávajú za 30- až 40-násobok. V dlhodobom porovnaní ide o absurdné ocenenia. Buď sa úrokové sadzby opäť zvýšia a potom by hrubý výnos z nájomného vo výške 2,5 - 3,3 % v porovnaní s nemeckými štátnymi dlhopismi, možno opäť na úrovni 5 %, spôsobil pokles hodnoty nehnuteľností. Alebo by deflačný trend obmedzil očakávané zvyšovanie nájomného, a tým znížil dopyt po investíciách do nehnuteľností." Mníchovský trh práce: v septembri 2012 mierne pochmúrny
Mníchovský trh práce bol v septembri 2012 o niečo slabší, ale stále veľmi dobrý. Miera nezamestnanosti v mníchovskom agentúrnom okrese teraz dosahuje 4,0 % (v predchádzajúcom roku 4,0 %) a 49 758 osôb (+1,9 % v porovnaní s predchádzajúcim rokom a - 937 osôb). Počet voľných pracovných miest v októbri: 3 989 (+9,1 % v porovnaní s predchádzajúcim rokom).
V členení podľa pobočiek:
- Ebersberg 2,2
- Dachau 2,3
- Starnberg 2,7 %
- Fürstenfeldbruck 2,9
- Mníchov 4,5 %
(Zdroj: Spolkový úrad práce Mníchov)
Úrokové sadzby hypoték: Úvery pod 2 %
Sú nižšie sadzby hypoték ešte možné? Aj pri splatnosti 20 rokov sa úrokové sadzby pohybujú okolo 3 %. Tu sú aktuálne najlepšie hodnoty z 21. októbra 2012 (efektívna úroková sadzba). Hodnoty vychádzajú z 50 % pomeru výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti pri kúpnej cene 200 000 EUR a 2 % amortizácii a slúžia ako orientačné:
| Termín | Jún '05 | jún '06 | marec'07 | Február'08 | Apr'10 | február'11 | október'12 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 rokov | 2,91% | 4,02% | 4,07% | 4,19% | 2,75% | 3,39% | 1,73% |
| 10 rokov | 3,49% | 4,27% | 4,11% | 4,48% | 3,57% | 3,96% | 2,45% |
| 15 rokov | 3,75% | 4,47% | 4,30% | 4,63% | 4,02% | 4,33 % | 2,91% |
| 20 rokov | 3,05% | ||||||
(Zdroj: Interhyp - www. interhyp.de)
S pozdravom, Norbert Verbücheln