Münih'te 2. ve 3. çeyrekte geçici yaşam: güçlü büyüme | 2013 için görünüm | Konut ve ofis piyasası hakkında kısa raporlar | Mr. Lodge'un içinde: 50'den fazla çalışan | Satılık mülk: satın almak mı, satmak mı?
- Mr. Lodge'un içinde: 50'den fazla çalışan - Japanese Page Online
- Bay Lodge'dan mobilya danışmanlığı: mülkünüz için belirleyici bir avantaj
- Münih'te 2. ve 3. çeyrekte geçici yaşam için pazar durumu: güçlü büyüme
- 2013 için Görünüm
- Konut ve ofis emlak piyasasına ilişkin kısa haberler
- Satılık emlak: Almak mı, satmak mı?
- Münih işgücü piyasası: Eylül 2012'de hafif kasvetli
- Mortgage oranları: %2'nin altında krediler
Mr. Lodge'un içinde: 50'den fazla çalışan - Japon sitesi çevrimiçi
Bu yıl tüm alanlarda hizmetimizi genişletmeye devam ettik ve şu anda 50'den fazla çalışanıyla 12 dilde hizmet veren bir ekibimiz var. Japonca ve Rusça dilleri bu yıl anadil olarak konuşanlar tarafından eklendi. Web sitemiz de Haziran ayından bu yana Japonca olarak yayında.
Ev sahipleri için iki önemli yeni özellik var:
- Düz fotoğrafları ve videoları ücretsiz olarak oluşturuyoruz.
- Dört iç mimarımız tarafından verilen temel danışmanlık hizmeti Ekim 2012'den beri ücretsizdir
Mr. Lodge'dan iç tasarım tavsiyesi: mülkünüz için belirleyici bir avantaj
Amacımız, sunduğumuz dairelerin rekabet gücünü artırmaktır. Bunu ya tefrişattan önce uzman tavsiyesi vererek ya da mevcut tefrişatı optimize ederek yapıyoruz.
Cazip mobilyalar önemlidir çünkü müstakbel kiracılar yıldan yıla daha talepkar hale gelmektedir. Ev sahiplerine dairelerini döşeme ve donatma konusunda giderek daha fazla destek vererek bunu dikkate alıyoruz. Yatırımın geri dönüşünü iyileştirmek için hatalardan kaçınmak önemlidir. Döşeme ve donanım, kira ve boşluk sürelerinin belirlenmesinde kilit bir rol oynamaktadır. Mülkün döşenmesinde hata yapılırsa, 8 ila 15 yıllık bir kullanım süresi boyunca yüksek kira kayıpları birikebilir. İç mimarlarımız ve iç dekoratörlerimiz müşterilerimiz için neyin önemli olduğunu bilir ve ev sahiplerine mükemmel tavsiyelerde bulunabilir.
Ev sahiplerimize ücretsiz temel danışmanlıktan hazır konseptlere ve bunların eksiksiz bir şekilde gerçekleştirilmesine kadar her şeyi sunuyoruz. Temel bir danışmanlık genellikle önemli ve yeterli yardım sağlar. Daire tamamlandıktan sonra, mobilya departmanımız tarafından fotoğrafa hazır bir son dekorasyon, dairenin daha iyi sunulmasına yardımcı olur. Daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz.
Destekliyor, tavsiyelerde bulunuyor, konseptler geliştiriyor ve bunları hayata geçiriyoruz, ancak sınırlı personel kapasitemiz nedeniyle yine de iç mimarlar ve mobilya mağazalarıyla iyi bir işbirliği ve ortak çalışmaya bağımlıyız.
Kröncke Interior ile işbirliği bu açıdan en gelişmiş olanıdır. Kröncke çok seçici bir hedef kitleye hitap ediyor ve buna uygun hazır mobilya konseptleri geliştirdi ve hayata geçirdi. Bu "YAŞAMAYA HAZIR konseptler" özellikle premium segmente hizmet etmek isteyen ev sahipleri için uygundur.
Münih'te 2. ve 3. çeyrekte geçici konaklama pazarının durumu: güçlü büyüme
Ev sahipleri açısından bakıldığında, mobilyalı daireler/geçici yaşam pazarı da 2. ve 3. çeyrekte mükemmel durumdaydı. Dairelere yatırım yapanlar şu anda yüksek değer artışlarıyla şımartılıyor. Yeni kiralanan dairelerin fiyatları genellikle önceki yıllara göre belirgin şekilde daha yüksektir. Bu durum özellikle Münih'teki daireler için dikkat çekicidir. Özetle: Arz az ve çok pahalı.
Tipik proje daire büyüklükleri en iyi performansı göstermiştir: 60 metrekareye kadar olan 1 yatak odalı daireler ve 2 yatak odalı daireler çok iyi kiralanmıştır. Müşteriler için önemli olan fiyat, mobilyaların kalitesi ve konumdur. Etkinleştirilmiş bir internet bağlantısı gibi konular daha sonra son karar verici faktör olabilir.
Genel donanım kalitesinin, mobilyaların ve konumun yüksek standartları karşıladığı premium daireler de pazar tarafından son derece iyi karşılandı. Aslında müşteriler, çok az sayıda yüksek kaliteli konutun satışa sunulduğu gerçeğini defalarca eleştirmiştir.
Ev sahipleri için tüm bu olumlu haberlere rağmen, şu husus hala geçerlidir: kiracıların bütçeleri çoğu şirket tarafından açıkça tanımlanmıştır. Bazı sağlayıcıların istedikleri kiraların çok yüksek olduğu açık. Ancak bundan kaynaklanan uzun süreli boşluklar ev sahiplerinin yararına olmayacaktır.
2013 için görünüm:
Mobilyalı piyasada, 1-2 odalı daireler için güçlü talep beklemeye devam ediyoruz.
Sebepler:
- sadece hafta sonları evde olmak üzere çoklu yerel yaşama yönelik eğilim hız kesmeden devam ediyor
- Münih'te yeni bir işe başlayan ve tam bir taşınma maliyetinden çekinen çalışanlar mobilyalı bir daireyi tercih ediyor
- Münih'e yıllarca proje bazında gelen çalışanlar giderek daha fazla mobilyalı bir daire tercih etmektedir.
Bugüne kadar 2013 için yapılan tüm ekonomik tahminlere göre, düşük istihdam artışı nedeniyle Münih de dahil olmak üzere konut talebinde belirli bir zayıflama beklenmektedir. Bu, birçok ev arayanın umduğu bir rahatlama ya da konut piyasasının normalleşmesine yönelik küçük bir adım olabilir. Şirketlerin daha temkinli bir işe alım politikası izlemesi, mobilyalı daireler de dahil olmak üzere daire talebini etkileyecektir. Ev sahipleri için bu durum, kendi arzlarının rekabetçiliğini nasıl güçlendireceklerine dair önemli bir gösterge olabilir. Tüm ekonomik tahminlerde olduğu gibi, elbette olumlu sürprizler de göz ardı edilemez.
Konut ve ofis emlak piyasasına ilişkin kısa haberler:
1. Immobilienscout24 - Rakamlar:
- Arz satışları kat mülkiyeti:
16.07.12 : 3.323 | 21.08.12 : 2.167 | 14.09.12 : 2.190 | 21.10.12 : 2.294 - 200,000'e kadar kat mülkiyeti satış teklifi:
16.07.12 : 517 | 21.08.12 : 445 | 14.09.12 : 430 | 21.10.12 : 421 - Kiralık daireler teklif ediliyor:
16.07.12 : 1.652 | 21.08.12 : 1.325 | 14.09.12 : 1.406 | 21.10.12 : 1.527 - Mobilyalı daire / geçici konaklama teklifi:
16.07.12 : 1.123 | 21.08.12 : 1.189 | 14.09.12 : 1.080 | 21.10.12 : 1.104
Yorum
Bu yılın Ağustos ayındaki dip noktasından bu yana Münih'te kiralık daire (boş daire) arzındaki artış şaşırtıcıdır. Olası nedenler: Güçlü yeni inşaat faaliyeti ve azalan akın. - Satılık mülk arzı da yeniden artıyor.
2. Birinci sınıf öğrencilerinin sayısı yaklaşık 4.000 düşüyor:
Beklentilerin aksine, Münih'teki birinci sınıf öğrencilerinin sayısı 2012 kış döneminde yaklaşık 4.000 azalmıştır. 15/10/12 tarihinde Süddeutsche Zeitung tarafından bildirildiği üzere, LMU'daki (Ludwig-Maximilians-Universität) birinci sınıf öğrencilerinin sayısı 1.900 azalarak 7.500'e düşmüştür (önceki yıl 9.400). Bu sayı, 7.900 öğrencinin başladığı 2010 yılına göre de biraz daha azdı. 2011 yılı, okuldan ayrılan iki grubun aynı anda üniversiteye kabul edilmesi nedeniyle istisnai bir yıl olarak değerlendirilmektedir. TU'da da 8.000 yerine 6.000 birinci sınıf öğrencisiyle gözle görülür bir rahatlama yaşandı.
3 Münih'in manyetik bir etkisi var:
Münih'e olan akın 2011 yılında nüfus artışına yol açmış ve 2012 yılının ilk yarısında da hız kesmeden devam etmiştir. Münih'te yaşayanların sayısı 2015 yılı itibariyle 1,5 milyona ulaşabilir (şu anda 1.424.000). Almanya'nın diğer bölgelerinin yanı sıra, Münih'in yeni sakinlerinin çoğunluğu Türkiye, Hırvatistan, Yunanistan, İtalya ve Avusturya'dan gelmektedir.
4. Ofislerin dairelere dönüştürülmesi büyük ölçekte gerçekleşiyor
Münih'te 2012-2015 yılları arasında sadece ofislerin konuta dönüştürülmesi yoluyla yaklaşık 6.000 yeni dairenin kullanıma sunulması beklenmektedir. Immobilien Zeitung'da 9 Ağustos 2012 tarihinde yayınlanan bir rapora göre bunlardan 4.412'sinin inşaatı devam etmektedir.
5. Ofis piyasası: 2012'nin 3. çeyreğinde de yavaşlama
Ofis kiralamaları açısından 2011'deki çok iyi rakamların üzerine çıkmak mümkün olmamıştır. Üçüncü çeyrekte de 2 haneli bir eksi kaydedilmiştir. Yılın tamamı için yaklaşık %20'lik bir alım düşüşü beklenmektedir. Bununla birlikte, daha az sayıda ofis tamamlandığı için boşluk oranı düşmüştür.
Satılık mülk: satın almak mı, satmak mı?
Bu soru hala birçok ev sahibi için geçerli. Bugüne kadarki son derece olumlu deneyim ve özellikle Münih'teki mobilyalı kiralamalardan elde edilen çok iyi getiriler, daha fazla satın alma arzusuna yol açıyor. Ancak satın alma fiyatları iki yıl önce kimsenin düşünemeyeceği yüksekliklere ulaştı. Bazı durumlarda, daireler tamamlanmadan önce bile yüksek bir primle yeniden satılıyor. Asıl soru bu coşkunun devam edip etmeyeceği. Emlak fiyatlarındaki zirvenin çoktan geride kalmış olması mümkün.
- Interhyp'in 5.10.12 tarihli son faiz yorumunda şöyle deniyordu:
"Yatırımcıların şu anda başlamış olan emlak coşkusunda dikkatli hesap yapmaları gerekiyor. Birçok yatırım amaçlı gayrimenkul satıcısı, düşük faiz oranlarını ve Euro korkusunu fiyatlarına çoktan yansıtmış ve fiyatları radikal bir şekilde arttırmıştır. Gözde şehirlerde, sadece üç yıl önce yıllık kiranın 15 katına teklif edilen daireler şimdi 30-40 katından işlem görüyor. Uzun vadeli bir karşılaştırma yapıldığında bunlar absürd değerlerdir. Ya faiz oranları yeniden yükselecek ve Alman devlet tahvillerine kıyasla yüzde 2,5 - 3,3'lük brüt kira getirisi, belki de yeniden yüzde 5'e ulaşarak, emlak değerlerinin düşmesine neden olacaktır. Ya da deflasyonist bir eğilim beklenen kira artışlarını frenleyecek ve dolayısıyla emlak yatırımlarına olan talebi azaltacaktır. "Münih işgücü piyasası: Eylül 2012'de hafif kasvetli
Münih işgücü piyasası Eylül 2012'de biraz daha zayıf, ancak yine de çok iyi durumdaydı. Münih acente bölgesindeki işsizlik oranı şu anda %4,0 (önceki yıl: %4,0) ve 49.758 kişi (önceki yıla kıyasla +1,9% ve - 937). Ekim ayındaki açık iş sayısı: 3.989 (bir önceki yıla kıyasla +%9,1)
Şubelere göre ayrılmıştır:
- Ebersberg %2,2
- Dachau %2,3
- Starnberg %2,7
- Fürstenfeldbruck %2,9
- Münih %4,5
(Kaynak: Münih Federal İş Ajansı)
Mortgage faiz oranları: %2'nin altında krediler
Daha düşük mortgage oranları hala mümkün mü? 20 yıllık bir vadede bile faiz oranları %3 civarındadır. İşte 21 Ekim 2012 tarihli güncel en iyi değerler (efektif faiz oranı). Değerler, 200.000 € satın alma fiyatı ve %2 amortisman ile %50 kredi-değer oranına dayanmaktadır ve bir rehber olarak tasarlanmıştır:
| Dönem | Haziran '05 | Haziran '06 | Mart'07 | Şubat'08 | Nisan'10 | Şubat'11 | Ekim'12 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 yıl | 2,91% | 4,02% | 4,07% | 4,19% | 2,75% | 3,39% | 1,73% |
| 10 yıl | 3,49% | 4,27% | 4,11% | 4,48% | 3,57% | 3,96% | 2,45% |
| 15 yıl | 3,75% | 4,47% | 4,30% | 4,63% | 4,02% | 4,33 % | 2,91% |
| 20 yıl | 3,05% | ||||||
(Kaynak: Interhyp - www. interhyp.de)
Saygılarımla, Norbert Verbücheln