Tijdelijk wonen in München in het 2e en 3e kwartaal: sterke groei | Vooruitzichten voor 2013 | Korte verslagen over de woning- en kantorenmarkt | Inside Mr. Lodge: meer dan 50 medewerkers | Eigendom te koop: kopen of verkopen?
- Binnen bij Mr. Lodge: meer dan 50 medewerkers - Japanse Pagina Online
- Inrichtingsadvies van Mr. Lodge: een beslissend voordeel voor uw woning
- Marktsituatie voor tijdelijk wonen in München in het 2e en 3e kwartaal: sterke groei
- Vooruitzichten voor 2013
- Kort nieuws over de woning- en kantorenmarkt
- Vastgoed te koop: kopen of verkopen?
- Arbeidsmarkt München: licht somber in september 2012
- Hypotheekrente: leningen voor minder dan 2%
Inside Mr. Lodge: meer dan 50 medewerkers - Japanse site online
We hebben onze service dit jaar op alle gebieden verder uitgebreid en hebben nu een 12-talig team met meer dan 50 medewerkers. De talen Japans en Russisch zijn dit jaar toegevoegd door native speakers. Onze website is sinds juni ook online in het Japans.
Er zijn twee belangrijke nieuwe functies voor verhuurders:
- We maken de platte foto's en video's gratis.
- Het basisadvies van onze vier interieurontwerpers is sinds oktober 2012 gratis.
Interieuradvies van Mr. Lodge: een beslissend voordeel voor uw woning
Ons doel is om het concurrentievermogen van de flats die wij aanbieden te verbeteren. Dit doen we door deskundig advies te geven voorafgaand aan de inrichting of door de bestaande inrichting te optimaliseren.
Een aantrekkelijke inrichting is belangrijk omdat toekomstige huurders van jaar tot jaar veeleisender worden. Wij houden hier rekening mee door verhuurders steeds meer te ondersteunen bij het inrichten en uitrusten van hun appartementen. Het is belangrijk om fouten te voorkomen om het rendement van de investering te verbeteren. De inrichting speelt een belangrijke rol bij het bepalen van de huurprijs en de leegstand. Over een gebruiksperiode van 8 tot 15 jaar kunnen hoge huurverliezen oplopen als er fouten worden gemaakt bij de inrichting. Onze interieurontwerpers en binnenhuisarchitecten weten wat belangrijk is voor onze klanten en kunnen verhuurders uitstekend adviseren.
We bieden onze verhuurders alles van een gratis basisadvies tot kant-en-klare concepten en de volledige realisatie ervan. Een basisconsult biedt vaak belangrijke en voldoende hulp. Zodra de flat klaar is, helpt een fotoklare eindinrichting door onze inrichtingsafdeling om de flat beter te presenteren. Meer informatie vindt u hier.
We ondersteunen, adviseren, ontwikkelen concepten en realiseren ze, maar door de beperkte personeelscapaciteit zijn we nog steeds afhankelijk van een goede samenwerking met interieurontwerpers en meubelzaken.
De samenwerking met Kröncke Interior is hierin het verst gevorderd. Kröncke spreekt een zeer kritische doelgroep aan en heeft bijbehorende kant-en-klare inrichtingsconcepten ontwikkeld en gerealiseerd. Deze "READY TO LIVE concepten" zijn bijzonder geschikt voor verhuurders die het topsegment willen bedienen.
Marktsituatie voor tijdelijke accommodatie in München in het 2e en 3e kwartaal: sterke groei
Vanuit het perspectief van de verhuurders was de markt voor gemeubileerde appartementen/tijdelijk wonen ook in het 2e en 3e kwartaal in uitstekende vorm. Wie in appartementen investeert, wordt momenteel verwend met hoge waardestijgingen. De prijzen van nieuwe verhuringen zijn over het algemeen aanzienlijk hoger dan in voorgaande jaren. Dit was vooral merkbaar bij flats in München. Kort samengevat: Het aanbod is schaars en erg duur.
Typische projectgroottes presteerden het best: flats met 1 slaapkamer en flats met 2 slaapkamers tot 60 vierkante meter werden zeer goed verhuurd. Het gaat klanten om de prijs, de kwaliteit van de inrichting en de locatie. Zaken als een geactiveerde internetverbinding kunnen dan de doorslag geven.
Premium appartementen, waar de kwaliteit van de algehele inrichting, het meubilair en de locatie aan hoge eisen voldoen, werden ook zeer goed ontvangen door de markt. In feite hebben klanten herhaaldelijk kritiek geuit op het feit dat er te weinig woningen van hoge kwaliteit worden aangeboden.
Ondanks al het positieve nieuws voor verhuurders geldt nog steeds: de budgetten van huurders worden door de meeste bedrijven duidelijk afgebakend. Sommige aanbieders waren duidelijk te hoog met hun vraaghuren. Een langere leegstand als gevolg hiervan kan echter niet in het belang van verhuurders zijn.
Vooruitzichten voor 2013:
Voor de gemeubileerde markt verwachten we nog steeds een sterke vraag naar 1-2-kamerappartementen.
Redenen:
- de trend naar multilokaal wonen - alleen thuis in het weekend - zet onverminderd door
- Werknemers die een nieuwe baan beginnen in München en nog steeds huiverig zijn voor de kosten van een volledige verhuizing geven de voorkeur aan een gemeubileerde flat.
- Werknemers die voor jaren op projectbasis naar München komen, kiezen steeds vaker voor een gemeubileerde flat.
Volgens alle economische voorspellingen tot nu toe voor 2013 is er over het algemeen een zekere verzwakking van de vraag naar woningen te verwachten, ook in München, als gevolg van de lagere banengroei. Dit kan een opluchting zijn waar veel woningzoekenden op hopen of een kleine stap in de richting van een normalisering van de woningmarkt. Een voorzichtiger aanwervingsbeleid van bedrijven zal een impact hebben op de vraag naar appartementen, inclusief gemeubileerde appartementen. Voor verhuurders kan dit al een belangrijke indicatie zijn om het concurrentievermogen van hun eigen aanbod te versterken. Zoals met alle economische voorspellingen kunnen positieve verrassingen natuurlijk niet worden uitgesloten.
Kort nieuws over de woning- en kantorenmarkt:
1. Immobilienscout24 - Cijfers:
- Aanbod verkoop koopflats:
16.07.12: 3.323 | 21.08.12: 2.167 | 14.09.12: 2.190 | 21.10.12: 2.294 - Verkoop van appartementen tot 200.000:
16.07.12: 517 | 21.08.12: 445 | 14.09.12: 430 | 21.10.12: 421 - Aanbod huurwoningen:
16.07.12: 1.652 | 21.08.12: 1.325 | 14.09.12: 1.406 | 21.10.12: 1.527 - Aanbod gemeubileerde appartementen / tijdelijke accommodatie:
16.07.12: 1.123 | 21.08.12: 1.189 | 14.09.12: 1.080 | 21.10.12: 1.104
Commentaar:
De toename van het aanbod van huurappartementen (lege flats) in München sinds het dieptepunt in augustus van dit jaar is verrassend. Mogelijke redenen: De sterke nieuwbouwactiviteit en dalende instroom. - Het aanbod van koopwoningen stijgt ook weer.
2. Het aantal nieuwe studenten daalt met ongeveer 4.000:
In tegenstelling tot de verwachtingen daalde het aantal eerstejaarsstudenten in München in het wintersemester van 2012 met ongeveer 4.000. Zoals de Süddeutsche Zeitung op 15/10/12 meldde, daalde het aantal eerstejaarsstudenten aan de LMU (DAS LUDWIG) met 1.900 tot 7.500 (vorig jaar 9.400). Dit was ook iets minder dan in 2010, toen er 7.900 studenten begonnen. 2011 wordt beschouwd als een uitzonderlijk jaar, omdat twee cohorten schoolverlaters tegelijkertijd werden toegelaten tot de universiteit. Er was ook een duidelijke afname aan de TU met 6.000 in plaats van 8.000 eerstejaarsstudenten.
3 München heeft een magnetisch effect:
De toestroom naar München leidde al in 2011 tot een toename van het aantal inwoners en ging in de 1e helft van 2012 onverminderd door. In 2015 zouden er al 1,5 miljoen inwoners in München kunnen zijn (momenteel 1.424.000). Naast andere Duitse regio's komen de meeste nieuwe inwoners van München uit Turkije, Kroatië, Griekenland, Italië en Oostenrijk.
4. Kantoren worden op grote schaal omgebouwd tot appartementen
In München zullen tussen 2012 en 2015 naar verwachting bijna 6.000 nieuwe appartementen beschikbaar komen, alleen al door het omzetten van kantoren in woonruimte. Daarvan zijn er volgens een bericht in de Immobilien Zeitung van 9 augustus 2012 al 4.412 in aanbouw.
5. Kantorenmarkt: vertraging ook in het 3e kwartaal van 2012
Op het vlak van kantoorverhuur kon niet worden voortgebouwd op de zeer goede cijfers van 2011. Ook voor het 3e kwartaal werd een min van 2 cijfers opgetekend. Voor het hele jaar wordt een daling van de opname met ongeveer 20% verwacht. De leegstand is echter gedaald, omdat er minder kantoren zijn opgeleverd.
Vastgoed te koop: kopen of verkopen?
Dit is nog steeds de vraag voor veel verhuurders. De uiterst positieve ervaringen tot nu toe en de zeer goede rendementen, vooral van gemeubileerde verhuur in München, leiden tot de wens om verder te kopen. De koopprijzen hebben echter hoogten bereikt die twee jaar geleden niemand voor mogelijk had gehouden. In sommige gevallen worden flats al voor oplevering tegen een hoge premie doorverkocht. De vraag is of de euforie zal aanhouden. Het is mogelijk dat de piek in vastgoedprijzen al achter ons ligt.
- In Interhyp's laatste rentecommentaar van 5.10.12 stond het volgende:
"Beleggers moeten voorzichtig rekenen in de vastgoedeuforie die nu is begonnen. Veel verkopers van vastgoedbeleggingen hebben de lage rentetarieven en de angst voor de euro al lang in hun vraagprijzen verdisconteerd en hebben de prijzen radicaal verhoogd. In gewilde steden worden flats die drie jaar geleden nog werden aangeboden tegen 15 keer de jaarhuur, nu verhandeld tegen 30-40 keer de jaarhuur. In een langetermijnvergelijking zijn dit absurde waarderingen. Ofwel de rente zal weer stijgen en dan zou een bruto huurrendement van 2,5 - 3,3 procent in vergelijking met Duitse staatsobligaties, misschien weer tegen 5 procent, de vastgoedwaarden doen dalen. Of een deflatoire trend zou de verwachte huurstijgingen afremmen en zo de vraag naar vastgoedinvesteringen doen afnemen. "Arbeidsmarkt München: licht somber in september 2012
De arbeidsmarkt in München was in september 2012 iets zwakker, maar nog steeds erg goed. De werkloosheid in het Munich agency district bedraagt nu 4,0% (vorig jaar: 4,0%) en 49.758 mensen (+1,9% vergeleken met vorig jaar en - 937). Het aantal vacatures in oktober: 3.989 (+9,1% vergeleken met het jaar ervoor)
Uitgesplitst per vestiging:
- Ebersberg 2,2
- Dachau 2,3
- Starnberg 2,7
- Fürstenfeldbruck 2,9
- München 4,5
(Bron: Bundesagentur für Arbeit München)
Hypotheekrente: Leningen voor minder dan 2%
Zijn lagere hypotheekrentes nog mogelijk? Zelfs met een looptijd van 20 jaar liggen de rentetarieven rond de 3%. Hier zijn de huidige beste waarden van 21 oktober 2012 (effectieve rente). De waarden zijn gebaseerd op een 50% loan-to-value ratio met een aankoopprijs van €200.000 en 2% aflossing en zijn bedoeld als richtlijn:
| Termijn | Juni '05 | Juni '06 | Maart '07 | feb'08 | Apr'10 | Feb'11 | Okt'12 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 jaar | 2,91% | 4,02% | 4,07% | 4,19% | 2,75% | 3,39% | 1,73% |
| 10 jaar | 3,49% | 4,27% | 4,11% | 4,48% | 3,57% | 3,96% | 2,45% |
| 15 jaar | 3,75% | 4,47% | 4,30% | 4,63% | 4,02% | 4,33 % | 2,91% |
| 20 jaar | 3,05% | ||||||
(Bron: Interhyp - www.interhyp.de)
Met vriendelijke groet, Norbert Verbücheln