Midlertidig opphold i München i 2. og 3. kvartal: sterk vekst | Utsikter for 2013 | Korte rapporter om bolig- og kontormarkedet | Inside Mr Lodge: over 50 ansatte | Eiendom til salgs: kjøp eller salg?
- På innsiden av Mr Lodge: over 50 ansatte - Japanese Page Online
- Innredningsrådgivning fra Mr.Lodge: en avgjørende fordel for eiendommen din
- Markedssituasjonen for midlertidige boliger i München i 2. og 3. kvartal: sterk vekst
- Utsikter for 2013
- Kort om bolig- og kontoreiendomsmarkedet
- Eiendom til salgs: kjøpe eller selge?
- Arbeidsmarkedet i München: litt dystert i september 2012
- Boliglånsrenter: lån til under 2 prosent
På innsiden av Mr Lodge: over 50 ansatte - japansk nettsted på nett
Vi har i år fortsatt å utvide vår service på alle områder og har nå et team på 12 språk med over 50 ansatte. Språkene japansk og russisk ble lagt til i år av morsmålstalende. Siden juni har nettstedet vårt også vært online på japansk.
Det er to viktige nye funksjoner for utleiere:
- Vi lager gratis bilder og videoer av leilighetene.
- Den grunnleggende konsultasjonen fra våre fire interiørarkitekter har vært gratis siden oktober 2012
Interiørrådgivning fra Mr Lodge: en avgjørende fordel for eiendommen din
Vårt mål er å forbedre konkurranseevnen til leilighetene vi tilbyr. Det gjør vi enten ved å gi ekspertråd før møblering eller ved å optimalisere den eksisterende møbleringen.
Attraktiv innredning er viktig fordi potensielle leietakere blir mer og mer krevende fra år til år. Vi tar hensyn til dette ved i økende grad å hjelpe utleiere med å møblere og utstyre leilighetene sine. Det er viktig å unngå feil for å forbedre avkastningen på investeringen. Møbleringen og innredningen spiller en nøkkelrolle i fastsettelsen av husleien og ledighetsperiodene. I løpet av en brukstid på 8 til 15 år kan det akkumuleres store leietap hvis det gjøres feil ved møbleringen av eiendommen. Våre interiørarkitekter og interiørdesignere vet hva som er viktig for våre kunder og kan gi utleiere gode råd.
Vi tilbyr utleierne våre alt fra en gratis grunnleggende konsultasjon til ferdige konsepter og fullstendig realisering av disse. En grunnleggende konsultasjon gir ofte viktig og tilstrekkelig hjelp. Når leiligheten er ferdig, hjelper en fotoklar sluttdekorasjon fra vår innredningsavdeling til med å presentere leiligheten på en bedre måte. Du finner mer informasjon her.
Vi støtter, gir råd, utvikler konsepter og realiserer dem, men på grunn av begrenset personalkapasitet er vi fortsatt avhengige av et godt samarbeid med interiørarkitekter og møbelbutikker.
Samarbeidet med Kröncke Interiør er det mest avanserte i så måte. Kröncke henvender seg til en svært kresen målgruppe og har utviklet og realisert tilsvarende ferdige møbleringskonsepter. Disse "READY TO LIVE-konseptene" egner seg spesielt godt for utleiere som ønsker å betjene premiumsegmentet.
Markedssituasjonen for midlertidig innkvartering i München i 2. og 3. kvartal: sterk vekst
Sett fra utleiernes perspektiv var markedet for møblerte leiligheter/midlertidig innkvartering også i utmerket form i 2. og 3. kvartal. De som investerer i leiligheter, blir for tiden bortskjemt med høye verdiøkninger. Prisene på nye utleieobjekter er generelt merkbart høyere enn tidligere år. Dette var spesielt merkbart for leiligheter i München. I et nøtteskall: Tilbudet er lite og svært dyrt.
Typiske prosjektleiligheter i små størrelser klarte seg best: Ettromsleiligheter og toromsleiligheter på opptil 60 kvadratmeter ble leid ut svært godt. Det som er viktig for kundene, er prisen, kvaliteten på innredningen og beliggenheten. Deretter kan forhold som en aktivert internettforbindelse være den siste avgjørende faktoren.
Premiumleiligheter, der kvaliteten på den generelle innredningen, møbleringen og beliggenheten holder høy standard, ble også svært godt mottatt av markedet. Faktisk har kundene gjentatte ganger kritisert det faktum at det tilbys for få leiligheter av høy kvalitet.
Til tross for alle de positive nyhetene for utleierne gjelder fortsatt følgende: Leietakernes budsjetter er klart definert av de fleste selskapene. Noen tilbydere har helt klart ligget for høyt med sine leiepriser. Men lengre ledighet som følge av dette kan ikke være i utleiernes interesse.
Utsikter for 2013:
For det møblerte markedet forventer vi fortsatt sterk etterspørsel etter 1-2-romsleiligheter.
Årsaker:
- Trenden med å bo flere steder - bare hjemme i helgene - fortsetter med uforminsket styrke
- Ansatte som begynner i en ny jobb i München, og som fortsatt kvier seg for å pådra seg kostnadene ved en fullstendig flytting, foretrekker en møblert leilighet
- Medarbeidere som kommer til München på prosjektbasis i flere år, velger i økende grad en møblert leilighet.
Ifølge alle økonomiske prognoser for 2013 kan man generelt forvente en viss svekkelse av etterspørselen etter boliger, også i München, på grunn av lavere jobbvekst. Dette kan være en lettelse som mange boligsøkere håper på, eller et lite skritt i retning av en normalisering av boligmarkedet. En mer forsiktig rekrutteringspolitikk fra bedriftenes side vil påvirke etterspørselen etter leiligheter - også møblerte leiligheter. For utleierne kan dette allerede nå være en viktig indikasjon på hvordan de kan styrke konkurranseevnen til sitt eget tilbud. Som med alle økonomiske prognoser kan positive overraskelser selvsagt ikke utelukkes.
Kort om nyheter på bolig- og kontoreiendomsmarkedet:
1. Immobilienscout24 - Tall:
- Tilbudssalg av borettslagsleiligheter:
16.07.12: 3.323 | 21.08.12: 2.167 | 14.09.12: 2.190 | 21.10.12: 2.294 - Tilbyr salg av borettslagsleiligheter opp til 200.000:
16.07.12: 517 | 21.08.12: 445 | 14.09.12: 430 | 21.10.12: 421 - Utleieleiligheter på tilbud:
16.07.12: 1.652 | 21.08.12: 1.325 | 14.09.12: 1.406 | 21.10.12: 1.527 - Tilbud om møblerte leiligheter / midlertidig innkvartering:
16.07.12: 1.123 | 21.08.12: 1.189 | 14.09.12: 1.080 | 21.10.12: 1.104
Kommentar:
Økningen i tilbudet av utleieleiligheter (tomme leiligheter) i München siden bunnpunktet i august i år er overraskende. Mulige årsaker: Den sterke nybyggingsaktiviteten og avtagende tilflytting. - Tilbudet av boliger til salgs øker også igjen.
2. Antall nye studenter faller med rundt 4 000:
Stikk i strid med forventningene falt antallet førsteårsstudenter i München med rundt 4 000 i vintersemesteret 2012. Som Süddeutsche Zeitung meldte 15.10.12, falt antallet førsteårsstudenter ved LMU (Ludwig-Maximilians-Universität) med 1 900 til 7 500 (året før var tallet 9 400). Dette var også litt mindre enn i 2010, da 7 900 studenter begynte. 2011 regnes som et unntaksår, ettersom to avgangskull ble tatt opp på universitetet samtidig. Det var også en merkbar nedgang ved TU, med 6000 i stedet for 8000 førsteårsstudenter.
3 München har en magnetisk effekt:
Tilstrømningen til München førte allerede i 2011 til en økning i folketallet, og den fortsatte med uforminsket styrke i 1. halvår 2012. Allerede i 2015 kan det være 1,5 millioner innbyggere i München (i dag bor det 1 424 000). I tillegg til andre tyske regioner kommer flertallet av de nye innbyggerne i München fra Tyrkia, Kroatia, Hellas, Italia og Østerrike.
4. Ombygging av kontorer til leiligheter skjer i stor skala
I München forventes det at nesten 6000 nye leiligheter vil bli tilgjengelige mellom 2012 og 2015 bare gjennom ombygging av kontorer til boliger. Av disse er 4412 allerede under bygging, ifølge en rapport i Immobilien Zeitung fra 9. august 2012.
5. Kontormarkedet: nedgang også i 3. kvartal 2012
Når det gjelder kontorutleie, var det ikke mulig å bygge videre på de svært gode tallene fra 2011. Også i 3. kvartal ble det registrert et tosifret minus. For året som helhet forventes en nedgang i utleien på rundt 20 %. Ledigheten har likevel falt, ettersom færre kontorer har blitt ferdigstilt.
Eiendom til salgs: skal man kjøpe eller selge?
Dette er fortsatt spørsmålet for mange utleiere. De svært positive erfaringene så langt og de svært gode avkastningene, spesielt fra møblert utleie i München, fører til et ønske om å kjøpe ytterligere. Kjøpsprisene har imidlertid nådd høyder som ingen ville ha trodd var mulig for to år siden. I noen tilfeller selges leilighetene videre til en høy overpris allerede før de er ferdigstilt. Spørsmålet er om euforien vil fortsette. Det er mulig at toppen i eiendomsprisene allerede er passert.
- I Interhyps siste rentekommentar fra 5.10.12 het det
"Investorene må kalkulere nøye i den eiendomseuforien som nå har begynt. Mange selgere av investeringseiendom har for lengst tatt høyde for de lave rentene og frykten for euroen i sine prisantydninger og har økt prisene radikalt. I ettertraktede byer omsettes leiligheter som for bare tre år siden ble tilbudt til 15 ganger årsleien, nå til 30-40 ganger. I et langsiktig perspektiv er dette absurde verdivurderinger. Enten vil rentene stige igjen, og da vil en brutto leieavkastning på 2,5 - 3,3 prosent sammenlignet med tyske statsobligasjoner, kanskje på 5 prosent igjen, føre til at eiendomsverdiene faller. Eller så vil en deflasjonstrend dempe den forventede leieprisøkningen og dermed redusere etterspørselen etter eiendomsinvesteringer. "Arbeidsmarkedet i München: litt dystert i september 2012
Arbeidsmarkedet i München var noe svakere i september 2012, men fortsatt meget godt. Arbeidsledigheten i München byrådistrikt ligger nå på 4,0 % (året før: 4,0 %) og 49 758 personer (+1,9 % sammenlignet med året før og - 937). Antall ledige stillinger i oktober: 3 989 (+9,1 % sammenlignet med året før)
Fordelt etter filialkontor:
- Ebersberg 2,2
- Dachau 2,3
- Starnberg 2,7
- Fürstenfeldbruck 2,9
- München 4,5 prosent
(Kilde: Bundesagentur für Arbeit München)
Boliglånsrenter: Lån til under 2 % av prisen
Er det fortsatt mulig å få lavere boliglånsrenter? Selv med en løpetid på 20 år ligger renten på rundt 3 %. Her er de beste verdiene fra 21. oktober 2012 (effektiv rente). Verdiene er basert på en belåningsgrad på 50 % med en kjøpesum på 200 000 euro og 2 % amortisering og er ment som en veiledning:
| Løpetid | Juni '05 | Juni '06 | mars'07 | Feb'08 | Apr'10 | feb'11 | Okt'12 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 år | 2,91% | 4,02% | 4,07% | 4,19% | 2,75% | 3,39% | 1,73% |
| 10 år | 3,49% | 4,27% | 4,11% | 4,48% | 3,57% | 3,96% | 2,45% |
| 15 år | 3,75% | 4,47% | 4,30% | 4,63% | 4,02% | 4,33 % | 2,91% |
| 20 år | 3,05% | ||||||
(Kilde: Interhyp - www.interhyp.de)
Med vennlig hilsen Norbert Verbücheln