Midlertidigt ophold i München i 2. og 3. kvartal: stærk vækst | Udsigter for 2013 | Korte rapporter om bolig- og kontormarkedet | Inside Mr. Lodge: over 50 ansatte | Ejendom til salg: køb eller salg?
- Indenfor hos Mr. Lodge: over 50 ansatte - Japanese Page Online
- Indretningsrådgivning fra Mr. Lodge: en afgørende fordel for din ejendom
- Markedssituationen for midlertidige boliger i München i 2. og 3. kvartal: stærk vækst
- Udsigter for 2013
- Kortfattede nyheder om bolig- og kontorejendomsmarkedet
- Ejendom til salg: Køb eller sælg?
- Arbejdsmarkedet i München: lidt dystert i september 2012
- Realkreditrenter: lån til under 2%.
Inside Mr. Lodge: over 50 medarbejdere - japansk site online
Vi har fortsat med at udvide vores service på alle områder i år og har nu et 12-sproget team med over 50 medarbejdere. Sprogene japansk og russisk blev tilføjet i år af modersmålstalende. Vores hjemmeside har også været online på japansk siden juni.
Der er to vigtige nye funktioner for udlejere:
- Vi laver gratis billeder og videoer af lejlighederne.
- Den grundlæggende rådgivning fra vores fire indretningsarkitekter har været gratis siden oktober 2012
Indretningsrådgivning fra Mr. Lodge: en afgørende fordel for din ejendom
Vores mål er at forbedre konkurrenceevnen for de lejligheder, vi udbyder. Det gør vi enten ved at give ekspertrådgivning forud for møbleringen eller ved at optimere den eksisterende møblering.
Attraktive møbler er vigtige, fordi potentielle lejere bliver mere krævende fra år til år. Det tager vi højde for ved i stigende grad at støtte udlejere i at møblere og udstyre deres lejligheder. Det er vigtigt at undgå fejl for at forbedre investeringsafkastet. Møbleringen og udstyret spiller en vigtig rolle i fastsættelsen af huslejen og tomgangsperioderne. Over en brugsperiode på 8 til 15 år kan der akkumuleres store lejetab, hvis der begås fejl ved indretningen af ejendommen. Vores indretningsarkitekter og dekoratører ved, hvad der er vigtigt for vores kunder, og kan give udlejere gode råd.
Vi tilbyder vores udlejere alt fra en gratis grundkonsultation til færdige koncepter og deres komplette realisering. En grundlæggende konsultation giver ofte vigtig og tilstrækkelig hjælp. Når lejligheden er færdig, hjælper en fotoklar slutdekoration fra vores indretningsafdeling med at præsentere lejligheden bedre. Du kan finde flere oplysninger her.
Vi støtter, rådgiver, udvikler koncepter og realiserer dem, men på grund af begrænset personalekapacitet er vi stadig afhængige af et godt samarbejde med indretningsarkitekter og møbelbutikker.
Samarbejdet med Kröncke Interior er det mest avancerede i denne henseende. Kröncke henvender sig til en meget kræsen målgruppe og har udviklet og realiseret tilsvarende færdige indretningskoncepter. Disse "READY TO LIVE-koncepter" er særligt velegnede til udlejere, der ønsker at betjene premium-segmentet.
Markedssituationen for midlertidige boliger i München i 2. og 3. kvartal: stærk vækst
Set fra udlejernes perspektiv var markedet for møblerede lejligheder/midlertidigt ophold også i fremragende form i 2. og 3. kvartal. De, der investerer i lejligheder, bliver i øjeblikket forkælet med høje værdistigninger. Priserne på nye lejemål er generelt markant højere end i de foregående år. Det gælder især for lejligheder i München. I en nøddeskal: Udbuddet er begrænset og meget dyrt.
Typiske projektlejlighedsstørrelser klarede sig bedst: 1-værelses lejligheder og 2-værelses lejligheder på op til 60 kvadratmeter blev udlejet rigtig godt. Det afgørende for kunderne er prisen, kvaliteten af indretningen og beliggenheden. Spørgsmål som en aktiveret internetforbindelse kan så være den sidste afgørende faktor.
Premium-lejligheder, hvor kvaliteten af den samlede indretning, møblering og beliggenhed lever op til høje standarder, blev også særdeles godt modtaget af markedet. Faktisk har kunderne gentagne gange kritiseret det faktum, at der er for få ejendomme af høj kvalitet i udbud.
På trods af alle de positive nyheder for udlejerne gælder følgende stadig: Lejernes budgetter er klart defineret af de fleste virksomheder. Nogle udbydere var klart for høje med deres huslejeforlangende. Men længere tomgang som følge af dette kan ikke være i udlejernes interesse.
Udsigter for 2013:
For det møblerede marked forventer vi fortsat en stærk efterspørgsel efter 1-2 værelses lejligheder.
Årsager:
- Tendensen til at bo flere steder - kun hjemme i weekenden - fortsætter med uformindsket styrke
- Medarbejdere, der starter på et nyt job i München og stadig er skeptiske over for omkostningerne ved en komplet flytning, foretrækker en møbleret lejlighed.
- Medarbejdere, der kommer til München i årevis på projektbasis, vælger i stigende grad en møbleret lejlighed.
Ifølge alle hidtidige økonomiske prognoser for 2013 kan man generelt forvente en vis svækkelse af boligefterspørgslen, også i München, på grund af lavere jobvækst. Det kan være en lettelse, som mange lejlighedssøgende håber på, eller et lille skridt i retning af en normalisering af boligmarkedet. En mere forsigtig ansættelsespolitik fra virksomhedernes side vil påvirke efterspørgslen efter lejligheder - også møblerede lejligheder. For udlejerne kan det allerede nu være en vigtig indikation på, hvordan de kan styrke konkurrenceevnen i deres eget udbud. Som med alle økonomiske prognoser kan positive overraskelser naturligvis ikke udelukkes.
Kortfattede nyheder om bolig- og kontorejendomsmarkedet:
1. Immobilienscout24 - Tal:
- Udbud af salg af ejerlejligheder:
16.07.12: 3.323 | 21.08.12: 2.167 | 14.09.12: 2.190 | 21.10.12: 2.294 - Udbyd salg af ejerlejligheder op til 200.000:
16.07.12: 517 | 21.08.12: 445 | 14.09.12: 430 | 21.10.12: 421 - Udlejningslejligheder på tilbud:
16.07.12: 1.652 | 21.08.12: 1.325 | 14.09.12: 1.406 | 21.10.12: 1.527 - Tilbud om møblerede lejligheder / midlertidig indkvartering:
16.07.12: 1.123 | 21.08.12: 1.189 | 14.09.12: 1.080 | 21.10.12: 1.104
Kommentar:
Stigningen i udbuddet af udlejningslejligheder (tomme lejligheder) i München siden lavpunktet i august i år er overraskende. Mulige årsager: Den stærke nybygningsaktivitet og faldende tilstrømning. - Udbuddet af ejendomme til salg stiger også igen.
2. Antallet af nye studerende falder med omkring 4.000:
I modsætning til forventningerne faldt antallet af førsteårsstuderende i München i vintersemesteret 2012 med omkring 4.000. Som Süddeutsche Zeitung rapporterede den 15.10.12, faldt antallet af førsteårsstuderende på LMU (Ludwig-Maximilians-Universität) med 1.900 til 7.500 (året før 9.400). Det var også lidt mindre end i 2010, hvor 7.900 studerende startede. 2011 betragtes som et usædvanligt år, da to årgange af skoleelever blev optaget på universitetet på samme tid. Der var også en mærkbar lettelse på TU med 6.000 i stedet for 8.000 førsteårsstuderende.
3 München har en magnetisk effekt:
Tilstrømningen til München førte allerede i 2011 til en stigning i befolkningstallet og fortsatte med uformindsket styrke i 1. halvår 2012. Allerede i 2015 kan der være 1,5 millioner indbyggere i München (i øjeblikket 1.424.000). Ud over andre tyske regioner kommer størstedelen af de nye indbyggere i München fra Tyrkiet, Kroatien, Grækenland, Italien og Østrig.
4. Omdannelse af kontorer til lejligheder sker i stor stil
I München forventes det, at næsten 6.000 nye lejligheder bliver tilgængelige mellem 2012 og 2015 alene ved at omdanne kontorer til boliger. Af disse er 4.412 allerede under opførelse ifølge en rapport i Immobilien Zeitung fra 9. august 2012.
5. Kontormarkedet: Afmatning også i 3. kvartal 2012
Med hensyn til kontorudlejning var det ikke muligt at bygge videre på de meget gode tal fra 2011. Også i 3. kvartal blev der registreret et tocifret minus. For året som helhed forventes et fald i udlejningen på omkring 20 %. Tomgangen er dog faldet, da der er blevet færdiggjort færre kontorer.
Ejendomme til salg: skal man købe eller sælge?
Det er stadig spørgsmålet for mange udlejere. De hidtil meget positive erfaringer og meget gode afkast, især fra møbleret udlejning i München, fører til et ønske om at foretage yderligere køb. Købspriserne har dog nået højder, som ingen ville have troet mulige for to år siden. I nogle tilfælde videresælges lejlighederne til en høj overpris, selv før de er færdige. Spørgsmålet er, om euforien vil fortsætte. Det er muligt, at toppen af ejendomspriserne allerede ligger bag os.
- I Interhyps sidste rentekommentar fra 5.10.12 stod der:
"Investorer skal kalkulere omhyggeligt i den ejendomseufori, der nu er begyndt. Mange sælgere af investeringsejendomme har for længst indregnet de lave renter og frygten for euroen i deres udbudspriser og har hævet priserne radikalt. I eftertragtede byer handles lejligheder, som for bare tre år siden blev udbudt til 15 gange den årlige husleje, nu til 30-40 gange. I en langsigtet sammenligning er det absurde værdiansættelser. Enten vil renten stige igen, og så vil et bruttolejeafkast på 2,5 - 3,3 procent sammenlignet med tyske statsobligationer, måske på 5 procent igen, få ejendomsværdierne til at falde. Eller også vil en deflationær tendens bremse de forventede huslejestigninger og dermed reducere efterspørgslen efter ejendomsinvesteringer. "Arbejdsmarkedet i München: lidt dystert i september 2012
Arbejdsmarkedet i München var i september 2012 lidt svagere, men stadig meget godt. Arbejdsløsheden i Münchens agenturområde ligger nu på 4,0 % (året før: 4,0 %) og 49.758 personer (+1,9 % i forhold til året før og - 937). Antallet af ledige stillinger i oktober: 3.989 (+9,1% i forhold til året før)
Opdelt efter afdelingskontor:
- Ebersberg 2,2
- Dachau 2,3 % (+ 1,2 %)
- Starnberg 2,7 %.
- Fürstenfeldbruck 2,9
- München 4,5 procent
(Kilde: Bundesagentur für Arbeit München)
Realkreditrenter: Lån til under 2%.
Er lavere realkreditrenter stadig mulige? Selv med en løbetid på 20 år ligger renten på omkring 3 %. Her er de aktuelt bedste værdier fra 21. oktober 2012 (effektiv rente). Værdierne er baseret på en belåningsgrad på 50 % med en købspris på 200.000 euro og 2 % afdrag og er vejledende:
| Løbetid | Juni '05 | Juni '06 | marts'07 | Feb'08 | Apr'10 | Feb'11 | Oct'12 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 år | 2,91% | 4,02% | 4,07% | 4,19% | 2,75% | 3,39% | 1,73% |
| 10 år | 3,49% | 4,27% | 4,11% | 4,48% | 3,57% | 3,96% | 2,45% |
| 15 år | 3,75% | 4,47% | 4,30% | 4,63% | 4,02% | 4,33 % | 2,91% |
| 20 år | 3,05% | ||||||
(Kilde: Interhyp - www.interhyp.de)
Med venlig hilsen Norbert Verbücheln