Začasno bivanje v Münchnu v 2. in 3. četrtletju: močna rast | Napoved za leto 2013 | Kratka poročila o stanovanjskem in pisarniškem trgu | V podjetju Mr. Lodge: več kot 50 zaposlenih | Nepremičnine za prodajo: nakup ali prodaja?
- Notranjost Mr. Lodgea: več kot 50 zaposlenih - Japanese Page Online
- Svetovanje o opremljanju od gospoda Lodgea: odločilna prednost za vašo nepremičnino
- Razmere na trgu začasnega bivanja v Münchnu v 2. in 3. četrtletju: močna rast
- Napovedi za leto 2013
- Novice na kratko o trgu stanovanjskih in poslovnih nepremičnin
- Nepremičnine za prodajo: kupiti ali prodati?
- Trg dela v Münchnu: septembra 2012 rahlo mračno
- Hipotekarne obrestne mere: posojila za manj kot 2 %
Notranjost Mr. Lodgea: več kot 50 zaposlenih - japonska spletna stran
Letos smo še naprej širili svoje storitve na vseh področjih in zdaj imamo ekipo z več kot 50 zaposlenimi v 12 jezikih. Letos smo dodali še japonščino in ruščino, ki ju uporabljajo rojeni govorci. Naša spletna stran je od junija na voljo tudi v japonščini.
Na njem sta dve pomembni novosti za najemodajalce:
- Fotografije in videoposnetke stanovanj ustvarjamo brezplačno.
- Osnovno svetovanje naših štirih notranjih oblikovalcev je od oktobra 2012 brezplačno.
Svetovanje Mr. Lodgea o notranjem oblikovanju: odločilna prednost za vašo nepremičnino
Naš cilj je izboljšati konkurenčnost stanovanj, ki jih ponujamo. To dosežemo s strokovnim svetovanjem pred opremljanjem ali z optimizacijo obstoječe opreme.
Privlačna oprema je pomembna, saj so potencialni najemniki iz leta v leto bolj zahtevni. To upoštevamo tako, da najemodajalcem vedno bolj pomagamo pri opremljanju in opremljanju njihovih stanovanj. Pomembno je, da se izognemo napakam in tako izboljšamo donosnost naložbe. Oprema in oprema imata ključno vlogo pri določanju višine najemnine in obdobja nezasedenosti. V obdobju uporabe, ki traja od 8 do 15 let, se lahko v primeru napak pri opremljanju nepremičnine naberejo visoke izgube pri najemnini. Naši notranji oblikovalci in opremljevalci vedo, kaj je pomembno za stranke, in lahko najemodajalcem nudijo odlične nasvete.
Najemodajalcem nudimo vse, od brezplačnega osnovnega svetovanja do pripravljenih konceptov in njihove popolne izvedbe. Osnovno svetovanje pogosto zagotavlja pomembno in zadostno pomoč. Ko je stanovanje dokončano, k boljši predstavitvi stanovanja pripomore fotografsko pripravljena končna dekoracija, ki jo izvede naš oddelek za opremo. Več informacij najdete tukaj.
Podpiramo, svetujemo, razvijamo koncepte in jih uresničujemo, vendar smo zaradi omejenih kadrovskih kapacitet še vedno odvisni od dobrega sodelovanja in povezovanja z notranjimi oblikovalci in trgovinami s pohištvom.
Sodelovanje s podjetjem Kröncke Interior je v tem pogledu najnaprednejše. Podjetje Kröncke nagovarja zelo zahtevno ciljno skupino ter je razvilo in uresničilo ustrezne pripravljene koncepte pohištva. Ti "koncepti READY TO LIVE" so še posebej primerni za najemodajalce, ki želijo služiti premium segmentu.
Razmere na trgu začasnih nastanitev v Münchnu v 2. in 3. četrtletju: močna rast
Z vidika najemodajalcev je bil tudi v 2. in 3. četrtletju trg opremljenih stanovanj/začasnih bivališč v odličnem stanju. Tisti, ki vlagajo v stanovanja, so trenutno razvajeni z visokim povečanjem vrednosti. Cene novih najemov so na splošno opazno višje kot v prejšnjih letih. To je bilo še posebej opazno pri stanovanjih v Münchnu. Na kratko: Ponudba je redka in zelo draga.
Najbolje so se odrezale tipične velikosti projektnih stanovanj: zelo dobro so se oddajala enosobna in dvosobna stanovanja do 60 kvadratnih metrov. Za stranke so pomembni cena, kakovost opreme in lokacija. Vprašanja, kot je aktivirana internetna povezava, so lahko nato končni odločilni dejavnik.
Na trgu so bila izredno dobro sprejeta tudi stanovanja Premium, kjer kakovost celotne opreme, pohištva in lokacije ustreza visokim standardom. Stranke so namreč večkrat kritizirale dejstvo, da je v ponudbi premalo visokokakovostnih nepremičnin.
Kljub vsem pozitivnim novicam za najemodajalce pa še vedno velja naslednje: večina podjetij jasno opredeljuje proračun najemnikov. Nekateri ponudniki so bili s svojimi zahtevanimi najemninami očitno previsoki. Vendar pa daljša nezasedenost, ki je posledica tega, ne more biti v interesu najemodajalcev.
Napovedi za leto 2013:
Na trgu opremljenih stanovanj še naprej pričakujemo veliko povpraševanje po 1-2 sobnih stanovanjih.
Razlogi:
- trend večstanovanjskega bivanja - doma so le ob koncih tedna - se nadaljuje v nezmanjšanem obsegu
- zaposleni, ki začenjajo novo službo v Münchnu in so še vedno previdni glede stroškov celotne selitve, se raje odločajo za opremljeno stanovanje
- zaposleni, ki v München prihajajo za več let na podlagi projektov, se vse pogosteje odločajo za opremljeno stanovanje.
Po vseh dosedanjih gospodarskih napovedih za leto 2013 je na splošno pričakovati določeno oslabitev povpraševanja po stanovanjih, tudi v Münchnu, in sicer zaradi manjše rasti števila delovnih mest. To bi lahko bilo olajšanje, na katerega upajo številni iskalci stanovanj, ali majhen korak k normalizaciji stanovanjskega trga. Previdnejša politika zaposlovanja v podjetjih bo vplivala na povpraševanje po stanovanjih - tudi opremljenih. Za lastnike stanovanj je to lahko že pomemben pokazatelj, kako okrepiti konkurenčnost lastne ponudbe. Tako kot pri vseh gospodarskih napovedih seveda ni mogoče izključiti pozitivnih presenečenj.
Kratke novice o trgu stanovanjskih in poslovnih nepremičnin:
1. Immobilienscout24 - številke:
- Ponudba prodaje stanovanjskih hiš:
16.07.12 : 3.323 | 21.08.12 : 2.167 | 14.09.12 : 2.190 | 21.10.12 : 2.294 - Ponudba za prodajo stanovanjskih hiš do 200.000:
16.07.12 : 517 | 21.08.12 : 445 | 14.09.12 : 430 | 21.10.12 : 421 - Ponudba najemnih stanovanj:
16.07.12 : 1.652 | 21.08.12 : 1.325 | 14.09.12 : 1.406 | 21.10.12 : 1.527 - Ponudba opremljenih stanovanj / začasnih nastanitev:
16.07.12 : 1.123 | 21.08.12 : 1.189 | 14.09.12 : 1.080 | 21.10.12 : 1.104
Komentar:
Presenetljivo je povečanje ponudbe najemnih stanovanj (praznih stanovanj) v Münchnu od najnižje točke avgusta letos. Možni razlogi: Močna novogradnja in upadanje priliva. - Ponovno se povečuje tudi ponudba nepremičnin za prodajo.
2. Število novih študentov se zmanjša za približno 4.000:
Po poročanju časopisa Süddeutsche Zeitung z dne 15. 10. 2012 se je število študentov prvega letnika na LMU (Ludwig-Maximilians-Universität) v zimskem semestru 2012 v nasprotju s pričakovanji zmanjšalo za približno 4.000. Število študentov prvega letnika je padlo za 1.900 na 7.500 (lani 9.400). To je bilo tudi nekoliko manj kot leta 2010, ko je študij začelo 7.900 študentov. Leto 2011 velja za izjemno leto, saj sta bili na univerzo hkrati sprejeti dve kohorti maturantov. Opazna je bila tudi omilitev na univerzi TU, kjer je v prvi letnik namesto 8.000 študentov vstopilo 6.000 študentov.
3 München ima magnetni učinek:
Priliv v München je že leta 2011 povzročil povečanje števila prebivalcev, ki se je nezmanjšano nadaljevalo tudi v prvi polovici leta 2012. Že leta 2015 bi lahko v Münchnu živelo 1,5 milijona prebivalcev (trenutno jih je 1.424.000). Poleg drugih nemških regij večina novih prebivalcev Münchna prihaja iz Turčije, Hrvaške, Grčije, Italije in Avstrije.
4. Preobrazba pisarn v stanovanja poteka v velikem obsegu
V Münchnu naj bi bilo med letoma 2012 in 2015 na voljo skoraj 6.000 novih stanovanj samo s preureditvijo pisarn v stanovanjske prostore. Od tega jih je 4.412 že v gradnji, kot je razvidno iz poročila časopisa Immobilien Zeitung z dne 9. avgusta 2012.
5. Trg pisarn: upočasnitev rasti tudi v tretjem četrtletju 2012
Na področju oddajanja poslovnih prostorov v najem ni bilo mogoče nadgraditi zelo dobrih podatkov iz leta 2011. Tudi v tretjem četrtletju je bil zabeležen dvomestni minus. Za celotno leto se pričakuje približno 20-odstotno zmanjšanje števila najemov. Kljub temu se je stopnja nezasedenih prostorov zmanjšala, saj je bilo dokončanih manj pisarn.
Nepremičnine za prodajo: kupiti ali prodati?
To je še vedno vprašanje za mnoge lastnike nepremičnin. Zaradi dosedanjih izjemno pozitivnih izkušenj in zelo dobrih donosov, zlasti pri oddajanju opremljenih nepremičnin v Münchnu, si želijo nadaljnjih nakupov. Vendar pa so nakupne cene dosegle višino, ki si je še pred dvema letoma nihče ni predstavljal kot mogočo. V nekaterih primerih se stanovanja preprodajajo z visoko premijo še pred zaključkom gradnje. Vprašanje je, ali se bo evforija nadaljevala. Mogoče je, da je vrhunec cen nepremičnin že za nami.
- V zadnjem Interhypovem komentarju obresti z dne 5.10.12 je bilo navedeno:
"Vlagatelji morajo v nepremičninski evforiji, ki se je zdaj začela, previdno računati. Številni prodajalci naložbenih nepremičnin so nizke obrestne mere in strah pred evrom že zdavnaj upoštevali v svojih izklicnih cenah in so cene radikalno zvišali. V iskanih mestih se stanovanja, ki so jih še pred tremi leti ponujali po 15-kratniku letne najemnine, zdaj prodajajo po 30-40-kratniku. V dolgoročni primerjavi so to absurdne vrednosti. Bodisi se bodo obrestne mere spet zvišale in potem bi bruto donosnost najemnin v višini 2,5-3,3 odstotka v primerjavi z nemškimi državnimi obveznicami, morda spet 5-odstotno, povzročila padec vrednosti nepremičnin. Ali pa bi deflacijski trend zajezil pričakovano rast najemnin in s tem zmanjšal povpraševanje po naložbah v nepremičnine." Münchenski trg dela: septembra 2012 rahlo mračen
Trg dela v Münchnu je bil septembra 2012 nekoliko slabši, vendar še vedno zelo dober. Stopnja brezposelnosti v münchenskem agencijskem okrožju zdaj znaša 4,0 % (lani 4,0 %) in 49.758 oseb (+1,9 % v primerjavi s prejšnjim letom in - 937 oseb). Število prostih delovnih mest v oktobru: 3.989 (+9,1 % v primerjavi s prejšnjim letom).
Razdeljeno po podružnicah:
- Ebersberg 2,2
- Dachau 2,3
- Starnberg 2,7
- Fürstenfeldbruck 2,9
- München 4,5 %
(Vir: Zvezni zavod za zaposlovanje v Münchnu)
Hipotekarne obrestne mere: Posojila za manj kot 2 %
Ali so nižje obrestne mere za hipotekarna posojila še mogoče? Tudi pri 20-letni ročnosti so obrestne mere okoli 3 %. Tukaj so trenutno najboljše vrednosti z dne 21. oktobra 2012 (efektivna obrestna mera). Vrednosti temeljijo na 50-odstotnem razmerju med posojilom in vrednostjo nepremičnine pri nakupni ceni 200.000 EUR in 2-odstotni amortizaciji ter so namenjene kot vodilo:
| Rok | junij '05 | junij '06 | marec'07 | februar'08 | Apr'10 | februar'11 | oktober'12 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 let | 2,91% | 4,02% | 4,07% | 4,19% | 2,75% | 3,39% | 1,73% |
| 10 let | 3,49% | 4,27% | 4,11% | 4,48% | 3,57% | 3,96% | 2,45% |
| 15 let | 3,75% | 4,47% | 4,30% | 4,63% | 4,02% | 4,33 % | 2,91% |
| 20 let | 3,05% | ||||||
(Vir: Interhyp - www. interhyp.de)
Vaš, Norbert Verbücheln