Tillfälligt boende i München under 2:a och 3:e kvartalet: stark tillväxt | Utsikter för 2013 | Korta rapporter om bostads- och kontorsmarknaden | Inside Mr. Lodge: över 50 anställda | Fastigheter till salu: köp eller sälj?
- Inuti Mr. Lodge: över 50 anställda - Japanese Page Online
- Inredningsråd från Mr.Lodge: en avgörande fördel för din fastighet
- Marknadssituationen för tillfälligt boende i München under 2:a och 3:e kvartalet: stark tillväxt
- Utsikter för 2013
- Nyheter i korthet om marknaden för bostads- och kontorsfastigheter
- Fastigheter till salu: köpa eller sälja?
- Arbetsmarknaden i München: något dyster i september 2012
- Bolåneräntor: lån för under 2
Inside Mr. Lodge: över 50 anställda - japansk webbplats online
Vi har fortsatt att utöka vår service inom alla områden i år och har nu ett 12-språkigt team med över 50 anställda. Språken japanska och ryska lades till i år av modersmålstalare. Vår webbplats har också varit online på japanska sedan juni.
Det finns två viktiga nya funktioner för hyresvärdar:
- Vi skapar bilder och videor av lägenheten utan kostnad.
- Den grundläggande konsultationen av våra fyra inredningsarkitekter har varit kostnadsfri sedan oktober 2012
Inredningsrådgivning från Mr. Lodge: en avgörande fördel för din fastighet
Vårt mål är att förbättra konkurrenskraften för de lägenheter vi erbjuder. Det gör vi antingen genom att ge expertråd inför möbleringen eller genom att optimera den befintliga inredningen.
Attraktiva möbler är viktiga eftersom potentiella hyresgäster blir mer krävande från år till år. Vi tar hänsyn till detta genom att i allt högre grad stödja hyresvärdar i att möblera och utrusta sina lägenheter. Det är viktigt att undvika misstag för att förbättra avkastningen på investeringen. Inredningen spelar en viktig roll när det gäller att bestämma hyran och vakanstiderna. Under en användningstid på 8 till 15 år kan stora hyresförluster ackumuleras om misstag begås vid inredningen av fastigheten. Våra inredningsarkitekter och inredare vet vad som är viktigt för våra kunder och kan ge hyresvärdarna goda råd.
Vi erbjuder våra hyresvärdar allt från en kostnadsfri grundkonsultation till färdiga koncept och fullständig realisering. En grundläggande konsultation ger ofta viktig och tillräcklig hjälp. När lägenheten är klar hjälper en fotoklar slutdekoration från vår inredningsavdelning till att presentera lägenheten på ett bättre sätt. Du hittar mer information här.
Vi ger stöd, råd, utvecklar koncept och förverkligar dem, men på grund av begränsad personalkapacitet är vi fortfarande beroende av ett gott samarbete med inredningsarkitekter och möbelaffärer.
Samarbetet med Kröncke Interior är det mest avancerade i detta avseende. Kröncke vänder sig till en mycket kräsen målgrupp och har utvecklat och förverkligat motsvarande färdiga inredningskoncept. Dessa "READY TO LIVE-koncept" är särskilt lämpliga för hyresvärdar som vill betjäna premiumsegmentet.
Marknadssituationen för tillfälligt boende i München under 2:a och 3:e kvartalet: stark tillväxt
Ur hyresvärdarnas perspektiv var marknaden för möblerade lägenheter/tillfälligt boende också i utmärkt form under 2:a och 3:e kvartalet. De som investerar i lägenheter blir för närvarande bortskämda med höga värdeökningar. Priserna på nyuthyrningar är i allmänhet märkbart högre än under tidigare år. Detta var särskilt märkbart för lägenheter i München. I ett nötskal: Utbudet är litet och mycket dyrt.
Bäst gick det för typiska projektlägenheter: lägenheter med 1 sovrum och 2 sovrum på upp till 60 kvadratmeter var mycket väl uthyrda. För kunderna är det priset, kvaliteten på inredningen och läget som är avgörande. Frågor som en aktiverad internetanslutning kan sedan vara den sista avgörande faktorn.
Premiumlägenheter, där kvaliteten på den övergripande utrustningen, möbleringen och läget uppfyller höga krav, har också tagits emot mycket väl av marknaden. Faktum är att kunderna upprepade gånger har kritiserat det faktum att det finns för få högkvalitativa fastigheter som erbjuds.
Trots alla positiva nyheter för hyresvärdarna gäller fortfarande följande: hyresgästernas budgetar är tydligt definierade av de flesta företag. Vissa leverantörer var helt klart för höga med sina begärda hyror. Längre vakanser till följd av detta kan dock inte ligga i hyresvärdarnas intresse.
Utsikter för 2013:
För den möblerade marknaden förväntar vi oss en fortsatt stark efterfrågan på lägenheter om 1-2 rum och kök.
Motivering:
- trenden mot multilokalt boende - bara hemma på helgerna - fortsätter med oförminskad styrka
- Anställda som börjar ett nytt jobb i München och som fortfarande är tveksamma till kostnaden för en fullständig flytt föredrar en möblerad lägenhet
- Anställda som kommer till München på projektbasis under flera år väljer i allt högre grad en möblerad lägenhet.
Enligt alla ekonomiska prognoser hittills för 2013 kan man i allmänhet förvänta sig en viss försvagning av efterfrågan på bostäder, även i München, på grund av lägre jobbtillväxt. Detta kan vara en lättnad som många bostadssökande hoppats på eller ett litet steg mot en normalisering av bostadsmarknaden. En mer försiktig rekryteringspolitik från företagens sida kommer att påverka efterfrågan på lägenheter - inklusive möblerade lägenheter. För hyresvärdarna kan detta redan nu vara en viktig indikation på hur man kan stärka konkurrenskraften i det egna utbudet. Som med alla ekonomiska prognoser kan positiva överraskningar naturligtvis inte uteslutas.
Nyheter i korthet om bostads- och kontorsfastighetsmarknaden:
1. Immobilienscout24 - Siffror:
- Utbud försäljning ägarlägenheter:
16.07.12: 3.323 | 21.08.12: 2.167 | 14.09.12: 2.190 | 21.10.12: 2.294 - Erbjudande om försäljning av bostadsrätter upp till 200.000:
16.07.12: 517 | 21.08.12: 445 | 14.09.12: 430 | 21.10.12: 421 - Hyreslägenheter på erbjudande:
16.07.12: 1.652 | 21.08.12: 1.325 | 14.09.12: 1.406 | 21.10.12: 1.527 - Erbjudande av möblerade lägenheter / tillfälligt boende:
16.07.12: 1.123 | 21.08.12: 1.189 | 14.09.12: 1.080 | 21.10.12: 1.104
Kommentar:
Ökningen av utbudet av hyreslägenheter (tomma lägenheter) i München sedan bottennoteringen i augusti i år är överraskande. Möjliga orsaker: Den starka nybyggnadsaktiviteten och minskad inflyttning. - Utbudet av fastigheter till salu ökar också igen.
2. Antalet nya studenter minskar med cirka 4.000:
Tvärtemot förväntningarna minskade antalet förstaårsstudenter i München med cirka 4.000 under vinterterminen 2012. Som Süddeutsche Zeitung rapporterade den 15/10/12 minskade antalet förstaårsstudenter vid LMU (Ludwig-Maximilians-Universität) med 1.900 till 7.500 (föregående år 9.400). Detta var också något färre än 2010, då 7 900 studenter började. 2011 anses vara ett exceptionellt år, eftersom två årskullar av skolavhoppare antogs till universitetet samtidigt. En märkbar lättnad skedde också på TU med 6.000 istället för 8.000 förstaårsstudenter.
3 München har en magnetisk effekt:
Inflyttningen till München ledde till en befolkningsökning redan 2011 och fortsatte med oförminskad styrka under 1:a halvåret 2012. Redan 2015 kan det finnas 1,5 miljoner Münchenbor (för närvarande 1.424.000). Förutom från andra tyska regioner kommer majoriteten av de nya Münchenborna från Turkiet, Kroatien, Grekland, Italien och Österrike.
4. Omvandling av kontor till lägenheter sker i stor skala
I München väntas nästan 6.000 nya lägenheter bli tillgängliga mellan 2012 och 2015 enbart genom omvandling av kontor till bostäder. Av dessa är 4.412 redan under uppförande enligt en rapport i Immobilien Zeitung från den 9 augusti 2012.
5. Kontorsmarknaden: inbromsning även under 3:e kvartalet 2012
När det gäller uthyrningen av kontorslokaler gick det inte att bygga vidare på de mycket goda siffrorna från 2011. Ett tvåsiffrigt minus noterades även för det 3:e kvartalet. För året som helhet väntas en nedgång i uthyrningsgraden på cirka 20%. Vakansgraden har ändå sjunkit eftersom färre kontor har färdigställts.
Fastigheter till salu: att köpa eller att sälja?
Det är fortfarande frågan för många hyresvärdar. De mycket positiva erfarenheterna hittills och de mycket goda avkastningarna, särskilt från möblerade uthyrningar i München, leder till en önskan om att göra ytterligare köp. Köpeskillingarna har dock nått höjder som ingen skulle ha trott var möjliga för två år sedan. I vissa fall säljs lägenheterna vidare med höga premier redan innan de är färdigställda. Frågan är om euforin kommer att hålla i sig. Det är möjligt att toppen i fastighetspriserna redan ligger bakom oss.
- I Interhyps senaste räntekommentar från den 5.10.12 stod det:
"Investerare behöver kalkylera noga i den fastighetseufori som nu har inletts. Många säljare av förvaltningsfastigheter har sedan länge räknat in de låga räntorna och rädslan för euron i sina utropspriser och har höjt priserna radikalt. I eftertraktade städer handlas lägenheter som för bara tre år sedan erbjöds till 15 gånger årshyran nu till 30-40 gånger. I en långsiktig jämförelse är detta absurda värderingar. Antingen stiger räntorna igen och då skulle en bruttohyresavkastning på 2,5 - 3,3 procent jämfört med tyska statsobligationer, kanske på 5 procent igen, få fastighetsvärdena att falla. Eller så kommer en deflationstrend att dämpa de förväntade hyresökningarna och därmed minska efterfrågan på fastighetsinvesteringar. "Arbetsmarknaden i München: något dyster i september 2012
Arbetsmarknaden i München var något svagare i september 2012, men fortfarande mycket bra. Arbetslösheten i Münchens byrådistrikt ligger nu på 4,0% (föregående år: 4,0%) och 49.758 personer (+1,9% jämfört med föregående år och - 937). Antalet lediga platser i oktober: 3 989 (+9,1% jämfört med föregående år)
Fördelat på filialkontor:
- Ebersberg 2,2
- Dachau 2,3
- Starnberg 2,7
- Fürstenfeldbruck 2,9
- München 4,5 procent
(Källa: Federal Employment Agency München)
Bolåneräntor: Lån för under 2
Är det fortfarande möjligt med lägre bolåneräntor? Även med en löptid på 20 år ligger räntorna runt 3%. Här är de bästa aktuella värdena från den 21 oktober 2012 (effektiv ränta). Värdena är baserade på en belåningsgrad på 50% med en köpeskilling på 200 000 euro och 2% amortering och är avsedda som en vägledning:
| Löptid | juni 05 | juni '05 juni '06 | mars '07 | feb'08 | Apr'10 | 11 februari | Okt 12 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 år | 2,91% | 4,02% | 4,07% | 4,19% | 2,75% | 3,39% | 1,73% |
| 10 år | 3,49% | 4,27% | 4,11% | 4,48% | 3,57% | 3,96% | 2,45% |
| 15 år | 3,75% | 4,47% | 4,30% | 4,63% | 4,02% | 4,33 % | 2,91% |
| 20 år | 3,05% | ||||||
(Källa: Interhyp - www.interhyp.de)
Med vänlig hälsning, Norbert Verbücheln