Dopyt po zariadených bytoch v druhej polovici roka: veľmi silný rast | Výhľad na rok 2014: horná hranica nájomného a princíp objednávania | Stručné správy o trhu s bývaním a kanceláriami | Mníchovský trh práce | Sadzby hypoték
- 2. polrok 2013 - veľmi silný rast
- Výhľad na rok 2014
- Kontrola nájomného a princíp objednávania
- Mr. Lodge rozširuje svoju pozíciu lídra na trhu
- Mr. Lodge - príspevok k akciovej ekonomike
- Novinky v skratke na trhu s bytmi a kanceláriami
- Trh práce v Mníchove - robustný pri klesajúcom dopyte po pracovnej sile
- Úrokové sadzby hypoték - úvery sa opäť zdražujú
Druhý polrok 2013 - veľmi silný rast
Masívny prebytok ponuky bytov v Mníchove sa zatiaľ nedostavil alebo ho trh ľahko absorboval, keďže dopyt zostal v októbri a novembri konštantný. Najmä po jedno- až dvojizbových bytoch je počas celého roka v celej väčšej oblasti Mníchova veľký dopyt a ponuka zostáva veľmi obmedzená. Dobrý dopyt bol aj po 3- až 5-izbových bytoch v centrálnych lokalitách za ceny zodpovedajúce trhu.
Náš tím interiérových dizajnérov teraz podporuje našich poskytovateľov piatimi interiérovými poradcami. Naším cieľom je optimalizáciou vybavenia dosiahnuť čo najvyššiu návratnosť a predísť uvoľneniu bytov. Naši zákazníci majú v súčasnosti pomerne vysoké očakávania, pokiaľ ide o vybavenie. Z tohto dôvodu ponúkame našim prenajímateľom nielen bezplatné základné poradenstvo, ale aj doplnkové vybavenie, kompletné koncepty a ich realizáciu až po finálnu výzdobu podľa fotografií. Pre nezáväzné informácie kontaktujte náš tím pre zariaďovanie.
Výhľad na rok 2014
Očakávame, že dopyt po zariadených bytoch bude naďalej rásť, čo odráža rastúcu mobilitu a flexibilitu mnohých nájomníkov. Olympia Tower (Helene-Mayer-Ring 4 v Olympiadorfe) sa začala prenajímať s určitým oneskorením, pričom sa prenajalo približne 340 zariadených bytov. Prenájom ešte nebol ukončený. Na prelome rokov očakávame prenájom ďalších 300 zariadených 1- až 2-izbových bytov, okrem iného v Knorrstr. 29 (Milbertshofen) a v Bogenhausene (Vogelweidestr./Prinzregentenstrasse). Doteraz nedošlo k žiadnemu tlmeniu nájomného. Mnohé projekty, ktoré developeri pripravujú, budú mať zmierňujúci účinok až v rokoch 2015/2016. Silný nárast počtu obyvateľov však do veľkej miery absorboval doterajší objem novej výstavby. Iba v prípade luxusných nehnuteľností sa vyskytujú určité prebytky a v niektorých prípadoch dlhé obdobia neobsadenosti, a to aj pri krátkodobých prenájmoch. V širšom okolí Mníchova preto naďalej plošne chýba dostatočný počet cenovo dostupných bytov.
Zmrazenie nájomného a princíp objednávania
Predminulý týždeň sa objavili správy, že CDU/CSU a SPD sa v rámci koaličných rokovaní dohodli na tzv. zmrazení nájomného a tzv. objednávkovom princípe.
Obmedzenie nájomného má vychádzať pri nových prenájmoch z porovnávacieho nájomného stanoveného indexom nájomného a umožniť maximálne zvýšenie o 15 % počas štyroch rokov. V prípade zmeny nájomcu by nové nájomné nemalo byť vyššie ako 10 % predchádzajúceho nájomného. Je nepravdepodobné, že by to bol argument v prospech kúpy nájomného bytu, a z toho vyplývajúce nedostatočné investície do bytovej výstavby by mohli značne poškodiť budúcich nájomníkov, pretože by sa prehĺbil ich nedostatok.
Kto by nepočul nepríjemné príbehy o lovcoch bytov a realitných kanceláriách, ktoré organizujú hromadné obhliadky a na konci predložia zdanlivo horibilný účet. Poznáme napríklad aj pseudokancelárie, ktoré sa prihovárajú prenajímateľovi a kazia povesť celého obchodu. Tieto tri strany preto prišli s ďalším opatrením v podobe zásady poradia a hádžu všetky realitné kancelárie do jedného vreca. V budúcnosti by mal prenajímateľ platiť províziu, ak realitnú kanceláriu určil on. Na prvý pohľad to znie veľmi rozumne a z pohľadu nájomcov úžasne, ale povedie to k tomu, že mnohí prenajímatelia budú zaťažení dodatočnými nákladmi, ktoré sa buď budú snažiť nejakou formou preniesť na nájomcov, alebo sa zhorší výkaz príjmov prenajímateľov. Ak by nájomníci už nemuseli znášať žiadne náklady pri hľadaní bývania, prenajímatelia by museli očakávať, že nájomníci budú chcieť rýchlejšie vymeniť svoje bývanie za lepšie, t. j. mohlo by dôjsť k podstatne väčšiemu počtu "flat hoppers".
Keďže uznesenia strán sú zatiaľ len na papieri, zostáva nádej, že na ceste k legislatíve zvíťazí zdravý rozum a odbornosť. Netransparentnosť, nepredvídateľnosť, chaos a/alebo vyššie náklady by boli tým posledným, čo investori do nehnuteľností a prenajímatelia - a v konečnom dôsledku aj nájomníci - potrebujú.
Mr. Lodge rozširuje svoju pozíciu lídra na trhu
Spoločnosť Mr. Lodge tento rok ďalej rozširuje svoju pozíciu lídra na trhu s približne 4 000 úspešne sprostredkovanými zariadenými bytmi. Spoločnosť je nenahraditeľným sprostredkovateľom pre mnohých potenciálnych nájomcov a prenajímateľov a prispieva k fungujúcemu a veľmi transparentnému trhu. Pre mnohých zamestnancov mníchovských firiem sa začiatok projektu alebo práce v Mníchove stáva vďaka našej pomoci menej skľučujúcim. Naše služby sú naliehavo potrebné pre mnohých potenciálnych nájomcov a neobmedzujú sa len na čisté sprostredkovanie, ale nájomcov a prenajímateľov podporujeme aj počas obdobia prenájmu, napríklad naším technickým servisom, ak je to potrebné a žiaduce. Podporu poskytujeme aj pri väčšine našich sprostredkovateľských služieb vrátane prípravy zmluvy, kontroly zmluvných strán, odovzdania bytu a jeho vrátenia. Za viac ako 30 000 EUR sme vyvinuli veľmi podrobnú aplikáciu Mr. Lodge na odovzdávanie/vrátenie bytu pre iPad. Vďaka nej je odovzdávanie a vracanie bytov pre prenajímateľov a nájomcov oveľa prehľadnejšie a záväznejšie.
Mr. Lodge - príspevok k zdieľanej ekonomike
Za posledných 20 rokov sa tisíce prenajímateľov podelili o svoje byty s inými ľuďmi v Mníchove - príspevok k ekonomike zdieľania. Mr. Lodge tu veľmi často spájal ľudí a podporoval a sprevádzal zúčastnených odbornými znalosťami. Tak ako tisíce ľudí prichádzajú do Mníchova na základe projektu, tisíce Mníchovčanov odchádzajú na základe projektu do celého sveta: Šanghaj, New York, Londýn, Oslo, Sao Paulo, Sydney a 100 ďalších miest sú dočasným domovom pre Mníchovčanov na mesiace a dokonca aj roky. "Čo robiť s prázdnym bytom?" znie potom často otázka. Vzdať sa ho alebo ho jednoducho nechať prázdny pre mnohých neprichádza do úvahy. Práve tu je na mieste MR. LODGE spája dočasnú ponuku a potenciálnych nájomníkov a profesionálne sprevádza procesom prenájmu až po vrátenie. Často je poskytovateľ už v zahraničí a potrebuje našu podporu. Niektorí poskytovatelia však majú aj iné dôvody na dočasný prenájom svojej nehnuteľnosti a nechcú nechať vzácny obytný priestor nevyužitý.
Novinky v krátkosti o trhu s bývaním a kanceláriami
1. Ponuky na Immobilienscout24 - trh s bývaním zostáva pod tlakom:
- Ponuka predaja kondomínií:
16.07.12 : 3.323 | 14.09.12 : 2.190 | 21.10.12 : 2.294 | 10.03.13 : 2.158 | 8.7.13 : 2.092 | 13.11.13 : 2.368 - Ponuka predaja kondomínií do 200 tis:
16.07.12 : 517 | 14.09.12 : 430 | 21.10.12 : 421 | 10.03.13 : 353 | 8.7.13 : 288 | 13 .11.13 : 325 - Ponuka nájomných bytov:
16.07.12 : 1.652 | 14.09.12 : 1.406 | 21.10.12 : 1.527 | 10.03.13 : 1.576 | 8.7.13 : 1.460 | 13.11.13 : 1.565 - Ponuka zariadených bytov / prechodného ubytovania:
16.07.12 : 1.123 | 14.09.12 : 1.080 | 21.10.12 : 1.104 | 10.03.13 : 1.152 | 8.7.13 : 984 | 13.11.13 : 998
2. Vývoj počtu obyvateľov v Mníchove:
Rast počtu obyvateľov sa v posledných mesiacoch naďalej zvyšoval v dôsledku nadmerného počtu narodených detí a prisťahovalectva.
K 30. septembru 2013: 1 458 508 obyvateľov. Všetky predchádzajúce prognózy pre mesto Mníchov boli už dávno zmazané. Pôvodne (2009) sa očakávalo, že v roku 2020 bude mať 1 475 129 obyvateľov. Očakáva sa, že Mníchov tento počet prekročí do roku 2014.
3. pretrvávajúci silný dopyt po nehnuteľnostiach na predaj
Takmer nulové úroky z bankových vkladov a nízke úrokové sadzby hypoték, obe zložky naďalej podporujú dopyt po nehnuteľnostiach na predaj a vedú k pokračovaniu konjunktúry. Podporuje ho aj naďalej veľmi vysoký dopyt po nehnuteľnostiach na prenájom. Podobne ako v iných metropolách, ani v širšom okolí Mníchova sa nedarí držať krok so vznikom a schvaľovaním práv na výstavbu, preto ceny novostavieb v posledných rokoch explodovali a v októbri dosiahli v priemere takmer 6 000 eur/m2. Niektorí predajcovia nehnuteľností hlásili rozprávkové zisky. Každý, kto kúpil pred 15 rokmi v zložitých podmienkach (v tom čase takmer nikto nechcel kupovať nehnuteľnosti ako investíciu), sa teraz môže tešiť zo zisku často vysoko nad 100 % a zvyčajne nezdaneného. Príležitosť na predaj je stále otvorená. Spomalenie ekonomiky alebo nešťastné opatrenia politikov (pozri zmrazenie nájomného/princíp výkupu) by však mohli situáciu zmeniť k horšiemu a prinútiť viac majiteľov nehnuteľností k predaju.
4. trh s kancelárskymi priestormi: 3. štvrťrok. 2013
ELLWANGER & GEIGER Privatbankeri hovoria o spomalení dynamiky v 3. štvrťroku: "Kancelársky trh v Mníchove stráca v 3. štvrťroku 2013 určitú dynamiku". Očakávania na rok 2014 sú pozitívne.
Tento mesiac prekvapili dve správy:
- Americká spoločnosť MICROSOFT presťahuje v roku 2016 svoju nemeckú pobočku a 1 800 zamestnancov z Unterschleißheimu do mníchovskej štvrte Parkstadt Schwabing.
- Výrobca zdravotníckych pomôcok BRAINLAB presťahuje svoje sídlo z Feldkirchenu do Riemu. Aj tu budú novopostavené budovy pre 600 zamestnancov.
Trh práce v Mníchove - robustný s klesajúcim dopytom po pracovnej sile
Mníchovský trh práce vykázal vo 4. štvrťroku o niečo menej priaznivé údaje. Nezamestnanosť na úrovni 44 158 osôb (miera 4,7 %) je vyššia ako v predchádzajúcom roku (4,5 %) a počet uchádzačov o zamestnanie je o +7 % vyšší ako v predchádzajúcom roku. Voľných pracovných miest bolo v porovnaní s predchádzajúcim rokom menej: -5,9 % v októbri 2013, -14,0 % v septembri a -5 % v auguste. (Zdroj: Spolkový úrad práce v Mníchove).
Úrokové sadzby hypoték - stále fantastické podmienky
Hoci úrokové sadzby mierne vzrástli, sú stále fantasticky nízke. Tu sú aktuálne najlepšie hodnoty zo 17. novembra 2013 (efektívna úroková sadzba). Údaje vychádzajú z 50 % pomeru výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti pri kúpnej cene 200 000 EUR a 2 % amortizácii a slúžia ako orientačné:
| Termín | jún '05 | jún '06 | marec'07 | Február'08 | Apr'10 | február'11 | október'12 | Mar'13 | Nov'13 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 rokov | 2,91 % | 4,02 % | 4,07 % | 4,19 % | 2,75 % | 3,39 % | 1,73 % | 1,59 % | 1,90 % |
| 10 rokov | 3,49 % | 4,27 % | 4,11 % | 4,48 % | 3,57 % | 3,96 % | 2,45 % | 2,36 % | 2,54 % |
| 15 rokov | 3,75 % | 4,47 % | 4,30 % | 4,63 % | 4,02 % | 4,33 % | 2,91 % | 2,92 % | 3,15 % |
| 20 rokov | 3,00 % | 3,30 % | |||||||
(Zdroj: Interhyp - www. interhyp.de)
S pozdravom, Norbert Verbücheln