하반기 가구가 완비된 아파트 수요: 매우 견고한 성장세 | 2014년 전망: 임대료 상한제와 주문 원칙 | 주택 및 사무실 시장에 대한 간략한 보고서 | 뮌헨 노동 시장 | 모기지 금리
- 2013년 하반기 - 매우 견고한 성장세
- 2014년 전망
- 임대료 통제 및 주문 원칙
- 시장 리더로서의 입지를 확대하는 Mr. Lodge
- Mr. Lodge - 공유 경제에 대한 기여
- 주거 및 오피스 시장 요약 뉴스
- 뮌헨의 노동 시장 - 노동 수요 감소로 견고함
- 모기지 금리 - 대출이 다시 비싸지고 있습니다.
2013년 하반기 - 매우 견고한 성장세
뮌헨의 대규모 아파트 공급 과잉은 10월과 11월에도 수요가 일정하게 유지되면서 지금까지 실현되지 않았거나 시장에 쉽게 흡수되었습니다. 특히 1∼2베드룸 아파트는 뮌헨 전 지역에서 연중 수요가 높으며 공급이 매우 타이트한 상태입니다. 또한 중심가에 위치한 3~5인실 아파트에 대한 수요도 시세와 비슷한 수준으로 양호했습니다.
현재 저희 인테리어 디자인 팀은 5명의 인테리어 디자인 컨설턴트와 함께 공급업체를 지원하고 있습니다. 우리의 목표는 가구를 최적화하여 최상의 투자 수익을 달성하고 공실을 방지하는 것입니다. 이제 고객들은 가구에 대한 기대치가 비교적 높습니다. 이러한 이유로 저희는 임대인에게 기본적인 조언뿐만 아니라 추가 가구, 완벽한 콘셉트, 사진 촬영이 가능한 최종 인테리어까지 무료로 제공합니다. 구속력이 없는 정보는 가구 팀에 문의하시기 바랍니다.
2014년 전망
많은 임차인의 이동성과 유연성 증가를 반영하여 가구가 비치된 아파트에 대한 수요가 계속 증가할 것으로 예상합니다. 올림피아 타워(Olympiadorf의 Helene-Mayer-Ring 4)는 약 340개의 가구가 비치 된 아파트로 다소 늦게 입주를 시작했습니다. 임대는 아직 확정되지 않았습니다. 연말이 되면 Knorrstr. 29(Milbertshofen)와 Bogenhausen(Vogelweidestr./Prinzregentenstrasse) 등에 가구가 비치된 1∼2인실 아파트 300개가 추가로 공급될 것으로 예상됩니다. 지금까지 임대료에 미치는 영향은 없었습니다. 부동산 개발업체가 진행 중인 많은 프로젝트는 2015/2016년에나 완화 효과가 있을 것입니다. 그러나 인구의 급격한 증가로 인해 지금까지의 신규 건설 물량은 대부분 흡수되었습니다. 고급 부동산의 경우에만 일부 잉여가 발생하고 있으며, 경우에 따라서는 짧은 임대 기간에도 공실 기간이 길어지고 있습니다. 따라서 뮌헨 지역 전반에서 여전히 부족한 것은 저렴한 아파트의 충분한 수입니다.
임대료 통제 및 주문 원칙
지난주 CDU/CSU와 사민당이 연정 협상에서 이른바 임대료 동결 및 주문 원칙에 합의했다는 보도가 나왔습니다.
임대료 상한제는 임대료 지수에 명시된 비교 임대료를 기준으로 신규 임대 계약을 체결하고 4년간 최대 15%까지만 인상할 수 있도록 하는 것입니다. 임차인이 변경되는 경우, 새로운 임대료는 이전 임대료보다 최대 10% 더 높아야 합니다. 이는 임대 아파트 구입에 찬성하는 주장이 될 것 같지 않으며 결과적으로 주택 건설에 대한 투자 부족으로 인해 주택 부족을 악화시킬 수 있으므로 미래의 세입자에게 상당한 피해를 줄 수 있습니다.
아파트 사냥꾼과 부동산 중개업자가 대량으로 집을 보러 왔다가 마지막에 끔찍해 보이는 청구서를 제시하는 불쾌한 이야기를 들어보지 않은 사람은 없을 것입니다. 예를 들어 집주인이 개입하여 전체 거래의 평판을 망치는 사이비 부동산 중개인에 대해서도 잘 알고 있습니다. 따라서 세 당사자는 주문 원칙의 형태로 또 다른 조치를 마련하고 모든 부동산 중개인을 한데 묶고 있습니다. 앞으로는 집주인이 부동산 중개인을 선임한 경우 집주인이 수수료를 지불해야 합니다. 언뜻 보면 세입자 입장에서는 매우 합리적이고 멋진 일처럼 들리지만, 많은 임대인이 추가 비용을 부담하게 될 것이며, 어떤 형태로든 세입자에게 전가하려고 하거나 임대인의 손익 계산서가 악화 될 것입니다. 세입자가 숙소를 구할 때 더 이상 비용을 부담하지 않아도 된다면 임대인은 세입자가 더 나은 숙소로 더 빨리 갈아타기를 원할 것이라는 점을 예상해야 하며, 즉 플랫 호퍼가 훨씬 더 많아질 수 있습니다.
당의 결의안은 아직 서류상으로만 존재하기 때문에 법제화 과정에서 상식과 전문성이 우선시되기를 희망합니다. 투명성 부족, 예측 불가능성, 혼란 및/또는 비용 상승은 부동산 투자자와 임대인, 그리고 궁극적으로 세입자에게 가장 필요한 것은 아닐 것입니다.
시장 리더로서의 입지를 넓혀가는 Mr. Lodge
Mr Lodge는 올해 약 4,000건의 가구가 비치된 아파트를 성공적으로 중개하며 시장 리더로서의 입지를 더욱 확대하고 있습니다. 이 회사는 많은 예비 세입자와 임대인에게 없어서는 안 될 중개자이며, 기능적이고 매우 투명한 시장에 기여하고 있습니다. 뮌헨에 본사를 둔 많은 회사의 직원들은 당사의 도움 덕분에 뮌헨에서 프로젝트나 직업을 시작하는 것이 덜 부담스러워졌습니다. 당사의 서비스는 많은 예비 임차인에게 긴급히 필요하며 단순한 중개에만 국한되지 않고 임대 기간 동안 임차인과 임대인이 필요로 하고 원하는 경우 기술 서비스 등을 통해 지원하기도 합니다. 또한 계약서 작성, 계약 당사자 확인, 부동산 인도 및 반환 등 대부분의 중개 서비스를 지원합니다. 3만 유로가 넘는 비용을 들여 iPad용 매우 상세한 Mr. Lodge 플랫 인도/반납 앱을 개발했습니다. 이를 통해 집주인과 세입자에게 훨씬 더 명확하고 구속력 있는 인계와 반환이 가능해졌습니다.
Mr. Lodge - 공유 경제에 대한 기여
지난 20년 동안 뮌헨에서는 수천 명의 집주인이 자신의 아파트를 다른 사람들과 공유하며 공유 경제에 기여해 왔습니다. Mr Lodge는 종종 사람들을 이곳으로 모이게 하고 전문성을 가진 사람들을 지원하고 함께했습니다. 수천 명의 사람들이 프로젝트 단위로 뮌헨에 오듯이, 수천 명의 뮌헨 주민들이 프로젝트 단위로 전 세계로 이동합니다. 상하이, 뉴욕, 런던, 오슬로, 상파울루, 시드니 등 100여 개의 도시가 뮌헨 주민들에게 몇 달, 심지어 몇 년 동안 임시 거주지로 제공되고 있습니다. "빈 아파트를 어떻게 할까?"라는 질문이 종종 제기됩니다. 포기하거나 그냥 비워두는 것은 많은 사람들에게 선택지가 아닙니다. 바로 이런 상황에서 MR. LODGE가 임시 임대 제안자와 예비 세입자를 연결해주고, 반환까지 임대 절차를 전문적으로 도와드립니다. 제공자가 이미 해외에 있는 경우가 많아 저희의 지원이 필요한 경우가 많습니다. 그러나 일부 제공자 중에는 임시로 숙소를 임대하는 다른 이유가 있어 부족한 주거 공간을 사용하지 않고 방치하고 싶지 않은 경우도 있습니다.
주택 및 사무실 시장 관련 뉴스 요약
Immobilienscout24의 오퍼 - 주택 시장은 여전히 압박을 받고 있습니다:
- 분양 콘도 공급:
16.07.12: 3.323 | 14.09.12: 2.190 | 21.10.12: 2.294 | 10.03.13: 2.158 | 8.7.13: 2.092 | 13.11.13: 2.368 - 콘도미니엄을 최대 200,000까지 판매합니다:
16.07.12: 517 | 14.09.12: 430 | 21.10.12: 421 | 10.03.13: 353 | 8.7.13: 288 | 13.11.13: 325 - 임대 아파트 제공 중:
16.07.12: 1.652 | 14.09.12: 1.406 | 21.10.12: 1.527 | 10.03.13: 1.576 | 8.7.13: 1.460 | 13.11.13: 1.565 - 가구가 비치 된 아파트 / 임시 숙박 시설 제공:
16.07.12: 1.123 | 14.09.12: 1.080 | 21.10.12: 1.104 | 10.03.13: 1.152 | 8.7.13: 984 | 13.11.13: 998
2. 뮌헨의 인구 개발:
최근 몇 달 동안 과도한 출생과 이민으로 인해 인구가 계속 증가하고 있습니다.
2013년 9월 30일 기준: 1,458,508명. 뮌헨시에 대한 이전의 모든 예측은 오래 전에 폐기되었습니다. 원래(2009년) 2020년에는 1,475,129명의 인구가 예상되었습니다. 뮌헨은 2014년까지 이 수치를 초과할 것으로 예상됩니다.
3. 부동산 매매에 대한 지속적인 수요 증가
은행 예금에 대한 이자가 거의 없고 모기지 이자율이 낮은 두 가지 요소는 계속해서 부동산 매매 수요를 촉진하고 있으며 호황을 이어가고 있습니다. 이는 임대 부동산에 대한 지속적인 높은 수요가 뒷받침하고 있습니다. 다른 대도시와 마찬가지로 뮌헨 지역도 건축권 창출 및 승인 속도를 따라잡지 못해 최근 몇 년간 신축 건물 가격이 폭발적으로 상승하여 10월에는 평방미터당 평균 6,000유로에 육박했습니다. 일부 부동산 판매자는 엄청난 수익을 보고하기도 했습니다. 15년 전 어려운 환경에서 부동산을 구입한 사람(당시에는 투자 목적으로 부동산을 구입하려는 사람이 거의 없었습니다)은 이제 100%가 훨씬 넘는 수익을 누릴 수 있으며 대개 면세 혜택을 누릴 수 있습니다. 매도할 수 있는 기회의 창은 여전히 열려 있습니다. 그러나 경제가 둔화되거나 정치인들이 취한 불행한 조치(임대료 동결/매입자 원칙 참조)로 인해 상황이 악화되어 더 많은 부동산 소유주가 매도에 나설 수 있습니다.
제4분기 오피스 시장: 3분기 2013
엘방거 & 가이거 프라이빗뱅커는 "뮌헨의 오피스 시장은 2013년 3분기에 모멘텀이 다소 둔화되었다"고 말합니다. 2014년에 대한 기대는 긍정적입니다.
이번 달에는 두 가지 보고서가 깜짝 발표되었습니다:
- 미국 기업인 마이크로소프트가 독일 지사와 1,800명의 직원을 2016년 독일 지사와 1,800명의 직원을 Unterschleißheim에서 뮌헨의 파크스타트 슈바빙(Parkstadt Schwabing) 지역으로 이전한다는 소식입니다.
- 의료 기기 제조업체인 BRAINLAB은 본사를 Feldkirchen에서 Munich-Riem으로 이전합니다. 이곳에 600명의 직원을 위한 건물도 새로 지어질 예정입니다.
노동 수요 감소에도 견고한 뮌헨의 노동 시장
뮌헨의 노동 시장은 4분기에 약간 덜 호의적인 수치를 보였습니다. 실업률은 44,158명(4.7%)으로 전년(4.5%)보다 높았고, 구직자 수는 전년보다 +7% 증가했습니다. 2013년 10월 -5.9%, 9월 -14.0%, 8월 -5%로 전년 대비 공실률이 감소했습니다. (출처: 뮌헨 연방 고용청).
모기지 금리 - 여전히 환상적인 조건
이자율이 소폭 상승했지만 여전히 환상적으로 낮은 수준입니다. 다음은 2013년 11월 17일 현재 최고치입니다(실효 이자율). 이 수치는 구매 가격 200,000유로, 상환율 2%에 50%의 대출 비율을 기준으로 한 것이며 참고용입니다:
| 기간 | '05년 6월 | 6월 '06 | 3월'07 | Feb'08 | Apr'10 | 2월'11 | Oct'12 | Mar'13 | Nov'13 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5년 | 2,91 % | 4,02 % | 4,07 % | 4,19 % | 2,75 % | 3,39 % | 1,73 % | 1,59 % | 1,90 % |
| 10년 | 3,49 % | 4,27 % | 4,11 % | 4,48 % | 3,57 % | 3,96 % | 2,45 % | 2,36 % | 2,54 % |
| 15년 | 3,75 % | 4,47 % | 4,30 % | 4,63 % | 4,02 % | 4,33 % | 2,91 % | 2,92 % | 3,15 % |
| 20 년 | 3,00 % | 3,30 % | |||||||
(출처: Interhyp - www.interhyp.de)
귀하의 것, 노르베르트 버부첼른