Попит на мебльовані квартири у другому півріччі: дуже високі темпи зростання | Перспективи на 2014 рік: верхня межа орендної плати та принцип замовлення | Короткі звіти про ринок житла та офісів | Ринок праці Мюнхена | Ставки іпотечного кредитування
- 2-е півріччя 2013 року - дуже стійке зростання
- Перспективи на 2014 рік
- Контроль орендної плати та принцип упорядкування
- Mr. Lodge розширює свої позиції лідера на ринку
- Mr. Lodge - внесок у пайову економіку
- Короткі новини на ринку житлової та офісної нерухомості
- Ринок праці в Мюнхені - міцний, але попит на робочу силу знижується
- Іпотечні відсоткові ставки - кредити знову дорожчають
2-е півріччя 2013 року - дуже сильне зростання
Величезна надлишкова пропозиція квартир у Мюнхені поки що не реалізувалася або була легко поглинута ринком, оскільки попит залишався незмінним у жовтні та листопаді. Зокрема, квартири з однією-двома спальнями користуються високим попитом протягом усього року в усьому районі Мюнхена, а пропозиція залишається дуже обмеженою. Також спостерігався хороший попит на 3-5-кімнатні квартири в центральних районах за цінами, що відповідають ринковим.
Наша команда з дизайну інтер'єру тепер підтримує наших постачальників п'ятьма консультантами з дизайну інтер'єру. Наша мета - досягти максимальної рентабельності інвестицій та уникнути вакантних приміщень шляхом оптимізації обстановки. Наші клієнти зараз мають відносно високі очікування, коли мова йде про обстановку. Тому ми пропонуємо нашим орендодавцям не тільки безкоштовні базові консультації, але й додаткові меблі, комплексні концепції та їх реалізацію аж до готового до фотофіксації остаточного оздоблення. Для отримання інформації, яка не є обов'язковою, зверніться до нашої команди, що займається меблями.
Перспективи на 2014 рік
Ми очікуємо, що попит на мебльовані квартири продовжить зростати, що відображає зростаючу мобільність і гнучкість багатьох орендарів. Вежа Олімпія (Helene-Mayer-Ring 4 в Olympiadorf) почала здаватися в оренду з деяким запізненням, запропонувавши близько 340 мебльованих квартир. Здача в оренду ще не завершена. Наприкінці року ми очікуємо, що ще 300 мебльованих 1-2-кімнатних квартир будуть здані в оренду, зокрема, на Кноррштрассе, 29 (Milbertshofen) та в Bogenhausen (Fogelvaide-/Prinzregentenstr.). Поки що це не вплинуло на орендну плату. Багато проектів, які перебувають у стадії розробки у девелоперів, матимуть полегшуючий ефект лише у 2015/2016 роках. Однак значне зростання населення значною мірою поглинуло обсяги нового будівництва на сьогоднішній день. Лише у випадку з елітною нерухомістю спостерігається певний надлишок і, в деяких випадках, тривалі періоди вакантності, навіть при короткостроковій оренді. Таким чином, у великому Мюнхені й надалі бракує достатньої кількості доступного житла.
Контроль орендної плати та принцип упорядкування
Позаминулого тижня з'явилися повідомлення про те, що ХДС/ХСС і СДПН у ході коаліційних переговорів домовилися про так зване замороження орендної плати і так званий принцип упорядкування.
Обмеження орендної плати має на меті базувати нові договори оренди на порівняльній орендній платі, визначеній в індексі орендної плати, і дозволити максимальне підвищення орендної плати на 15% впродовж чотирьох років. У разі зміни орендаря нова орендна плата має бути максимум на 10% вищою за попередню. Це навряд чи буде аргументом на користь купівлі орендованого житла, а брак інвестицій у будівництво житла може значно зашкодити майбутнім орендарям, оскільки загострить дефіцит житла.
Хто не чув неприємних історій про полювання на квартири та агентів з нерухомості, які організовують масові перегляди, а наприкінці виставляють жахливі рахунки, що здаються жахливими. Ми також знайомі з псевдо-агентами з нерухомості, які, наприклад, втручаються в справи власника житла і руйнують репутацію всієї галузі. Тому три сторони придумали ще один захід у вигляді принципу впорядкування і об'єднують всіх агентів нерухомості в одну групу. У майбутньому орендодавець повинен платити комісійні, якщо він призначив агента з нерухомості. На перший погляд, це звучить дуже розумно і чудово з точки зору орендарів, але це призведе до того, що багато орендодавців будуть обтяжені додатковими витратами, які вони або намагатимуться перекласти на орендарів у тій чи іншій формі, або звіт про прибутки орендодавців погіршиться. Якщо орендарям більше не доведеться нести жодних витрат на пошук житла, орендодавцям доведеться очікувати, що орендарі захочуть швидше змінити своє житло на краще, тобто "квартирних бункерів" може стати значно більше.
Оскільки партійні резолюції все ще залишаються на папері, залишається надія, що здоровий глузд і досвід візьмуть гору на шляху до законодавства. Відсутність прозорості, непередбачуваність, хаос та/або збільшення витрат - це останнє, що потрібно інвесторам у нерухомість, орендодавцям та, зрештою, орендарям.
Mr. Lodge розширює свої позиції лідера ринку
Цього року компанія "Mr. Lodge" продовжує зміцнювати свої позиції лідера на ринку, успішно реалізувавши близько 4 000 квартир з меблями. Компанія є незамінним посередником для багатьох потенційних орендарів та орендодавців і робить свій внесок у функціонування та прозорість ринку. Для багатьох співробітників мюнхенських компаній запуск проекту або працевлаштування в Мюнхені стає менш складним завдяки нашій допомозі. Наші послуги вкрай необхідні багатьом потенційним орендарям і не обмежуються суто брокерськими послугами, але ми також підтримуємо орендарів та орендодавців протягом періоду оренди, наприклад, за допомогою нашої технічної служби, якщо це необхідно і бажано. Ми також надаємо підтримку для більшості наших брокерських послуг, включаючи підготовку договорів, перевірку договірних сторін, передачу та повернення майна. Коштом понад 30 000 євро ми розробили дуже детальний додаток Mr. Lodge для iPad, який дозволяє здавати/повертати квартири. Це робить процес передачі та повернення житла набагато зрозумілішим та більш обов'язковим для орендодавців та орендарів.
Mr. Lodge - внесок в економіку спільного користування
За останні 20 років тисячі орендодавців поділилися своїми квартирами з іншими людьми в Мюнхені - це внесок в економіку спільного користування. Mr. Lodge дуже часто збирав тут людей, підтримував і супроводжував їх своїми знаннями та досвідом. Так само, як тисячі людей приїжджають до Мюнхена на проектну основу, тисячі мюнхенців роз'їжджаються по всьому світу на проектну основу: Шанхай, Нью-Йорк, Лондон, Осло, Сан-Паулу, Сідней і сотні інших міст стають тимчасовим домом для мюнхенців на місяці і навіть роки. "Що робити з порожньою квартирою?" - часто виникає питання. Здавати або просто залишати її порожньою - не варіант для багатьох. Саме тут MR. LODGE зводить разом тимчасову пропозицію та потенційних орендарів і професійно супроводжує процес оренди аж до повернення. Часто орендодавець вже перебуває за кордоном і потребує нашої підтримки. Однак деякі власники мають й інші причини тимчасово здавати своє житло в оренду і не хочуть залишати дефіцитну житлову площу невикористаною.
Коротко про новини на ринку житла та офісної нерухомості
1. пропозиції на Immobilienscout24 - ринок житла залишається під тиском:
- Пропозиції продажу ОСББ:
16.07.12 : 3.323 | 14.09.12 : 2.190 | 21.10.12 : 2.294 | 10.03.13 : 2.158 | 8.7.13 : 2.092 | 13.11.13 : 2.368 - Пропозиції з продажу ОСББ до 200 000:
16.07.12 : 517 | 14.09.12 : 430 | 21.10.12 : 421 | 10.03.13 : 353 | 8.7.13 : 288 | 13 .11.13 : 325 - Пропозиція оренди квартир:
16.07.12 : 1.652 | 14.09.12 : 1.406 | 21.10.12 : 1.527 | 10.03.13 : 1.576 | 8.7.13 : 1.460 | 13.11.13 : 1.565 - Пропозиція мебльованих квартир / тимчасового житла:
16.07.12 : 1.123 | 14.09.12 : 1.080 | 21.10.12 : 1.104 | 10.03.13 : 1.152 | 8.7.13 : 984 | 13.11.13 : 998
2. розвиток населення мюнхену:
Зростання чисельності населення продовжувало збільшуватися протягом останніх місяців завдяки надлишковій народжуваності та імміграції.
Станом на 30 вересня 2013 року: 1 458 508 мешканців. Всі попередні прогнози щодо міста Мюнхен вже давно не справдилися. Спочатку (2009 рік) очікувалося, що у 2020 році в місті буде 1 475 129 мешканців. Очікується, що Мюнхен перевищить цю цифру до 2014 року.
3. постійний високий попит на нерухомість на продаж
Майже повна відсутність відсотків за банківськими депозитами та низькі відсоткові ставки за іпотечними кредитами - обидва компоненти продовжують підігрівати попит на нерухомість на продаж і ведуть до продовження буму. Цьому сприяє і збереження дуже високого попиту на оренду квартир. Як і в інших мегаполісах, великий Мюнхен не встигає за створенням і затвердженням прав на будівництво, тому ціни на новобудови останніми роками стрімко зросли, сягнувши в середньому майже 6 000 євро/кв.м у жовтні. Деякі продавці нерухомості повідомляють про казкові прибутки. Ті, хто придбав нерухомість 15 років тому у складних умовах (навряд чи хтось хотів купувати нерухомість як інвестицію в той час), зараз можуть насолоджуватися прибутками, які часто перевищують 100% і, як правило, не оподатковуються. Вікно можливостей для продажу залишається відкритим. Однак уповільнення економіки або невдалі заходи, вжиті політиками (див. заморожування орендної плати/принцип покупця), можуть змінити ситуацію на гірше і спонукати більшу кількість власників нерухомості до продажу.
4-й ринок офісної нерухомості: 3-й квартал. 2013
Приватбанкіри ELLWANGER & GEIGER говорять про уповільнення динаміки в 3-му кварталі: "Ринок офісної нерухомості в Мюнхені втрачає певну динаміку в 3-му кварталі 2013 року". Очікування на 2014 рік позитивні.
Два звіти стали несподіванкою цього місяця:
- Американська компанія MICROSOFT переносить свою німецьку філію та 1 800 співробітників з Unterschleißheim до мюнхенського району Parkstadt Schwabing у 2016 році.
- Виробник медичного обладнання BRAINLAB переносить свою штаб-квартиру з Feldkirchen до Riem. Тут також будуть побудовані нові будівлі для 600 співробітників.
Ринок праці в Мюнхені - міцний, але попит на робочу силу знижується
У 4-му кварталі ринок праці Мюнхена продемонстрував дещо менш сприятливі показники. Рівень безробіття склав 44 158 осіб (4,7%), що перевищує минулорічний показник (4,5%), а кількість осіб, які шукають роботу, на +7% більше, ніж торік. Кількість вакансій зменшилась порівняно з минулим роком: -5,9% у жовтні 2013 року, -14,0% у вересні та -5% у серпні. (Джерело: Федеральне агентство зайнятості Мюнхена).
Іпотечні відсоткові ставки - все ще фантастичні умови
Хоча відсоткові ставки дещо зросли, вони все ще залишаються фантастично низькими. Нижче ми наводимо поточні найкращі значення від 17 листопада 2013 року (ефективна відсоткова ставка). Наведені значення ґрунтуються на співвідношенні кредиту до вартості житла у розмірі 50 % при купівельній ціні 200 000 євро та 2 % амортизації і є орієнтовними:
| Термін | Червень '05 | Червень '06 | Березень'07 | Лютий'08 | Квітень'10 | Лютий'11 | Жовтень'12 | Березень'13 | Листопад'13 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 років | 2,91 % | 4,02 % | 4,07 % | 4,19 % | 2,75 % | 3,39 % | 1,73 % | 1,59 % | 1,90 % |
| 10 років | 3,49 % | 4,27 % | 4,11 % | 4,48 % | 3,57 % | 3,96 % | 2,45 % | 2,36 % | 2,54 % |
| 15 років | 3,75 % | 4,47 % | 4,30 % | 4,63 % | 4,02 % | 4,33 % | 2,91 % | 2,92 % | 3,15 % |
| 20 років | 3,00 % | 3,30 % | |||||||
(Джерело: Interhyp - www. interhyp.de)
З повагою, Норберт Вербюхельн