Vraag naar gemeubileerde appartementen in de tweede helft van het jaar: zeer robuuste groei | Vooruitzichten voor 2014: huurplafond en ordeningsprincipe | Korte rapporten over de woning- en kantorenmarkt | Arbeidsmarkt München | Hypotheekrente
- 2e helft 2013 - zeer robuuste groei
- Vooruitzichten voor 2014
- Huurcontrole en bestelprincipe
- Mr. Lodge breidt zijn positie als marktleider uit
- Mr. Lodge - bijdrage aan de aandeleneconomie
- Kort nieuws over de woning- en kantorenmarkt
- Arbeidsmarkt in München - robuust met afnemende vraag naar arbeid
- Hypotheekrente - leningen worden weer duurder
2e helft van 2013 - zeer robuuste groei
Het enorme overaanbod van appartementen in München is tot nu toe uitgebleven of gemakkelijk geabsorbeerd door de markt, aangezien de vraag in oktober en november constant bleef. Vooral appartementen met één tot twee slaapkamers zijn het hele jaar door erg gewild in het hele gebied rond München, en het aanbod blijft erg krap. Er was ook goede vraag naar 3- tot 5-kamerappartementen op centrale locaties tegen marktconforme prijzen.
Ons interieurontwerpteam ondersteunt onze aanbieders nu met vijf binnenhuisadviseurs. Ons doel is een zo hoog mogelijk rendement op de investering te behalen en leegstand te voorkomen door de inrichting te optimaliseren. Onze klanten hebben nu relatief hoge verwachtingen op het gebied van inrichting. Daarom bieden wij onze verhuurders niet alleen gratis basisadvies, maar ook aanvullend meubilair, complete concepten en de realisatie daarvan tot en met een fotoklare eindinrichting. Neem voor vrijblijvende informatie contact op met ons inrichtingsteam.
Vooruitzichten voor 2014
We verwachten dat de vraag naar gemeubileerde appartementen zal blijven stijgen, wat de toenemende mobiliteit en flexibiliteit van veel huurders weerspiegelt. De verhuur van de Olympia Toren (Helene-Mayer-Ring 4 in het Olympiadorf) is wat laat gestart met ongeveer 340 gemeubileerde appartementen. De verhuur is nog niet afgerond. Rond de jaarwisseling verwachten we nog eens 300 gemeubileerde 1- tot 2-kamerappartementen te verhuren in onder andere Knorrstr. 29 (Milbertshofen) en in Bogenhausen (Vogelweidestr./Prinzregentenstrasse). Tot nu toe is er geen sprake van een drukkend effect op de huurprijzen. Veel projecten die bij projectontwikkelaars in de pijplijn zitten, zullen pas in 2015/2016 een dempend effect hebben. De sterke bevolkingsgroei heeft het nieuwbouwvolume tot nu toe echter grotendeels opgeslorpt. Alleen in het geval van luxevastgoed zijn er wat overschotten en in sommige gevallen lange leegstandsperiodes, zelfs voor korte huurperiodes. Wat over de hele linie nog steeds ontbreekt in de regio München is daarom een voldoende aantal betaalbare appartementen.
Huurprijscontrole en ordeningsprincipe
Eergisteren doken berichten op dat de CDU/CSU en SPD het in hun coalitieonderhandelingen eens waren geworden over een zogenaamde huurstop en het zogenaamde ordeningsprincipe.
De huurstop is bedoeld om nieuwe verhuringen te baseren op de vergelijkende huurprijs uit de huurindex en een maximale stijging van 15% in vier jaar toe te staan. Bij een verandering van huurder mag de nieuwe huur maximaal 10% hoger zijn dan de vorige huur. Dit is waarschijnlijk geen argument om een huurflat te kopen en het daaruit voortvloeiende gebrek aan investeringen in de woningbouw zou toekomstige huurders aanzienlijk kunnen schaden omdat het het tekort zou verergeren.
Wie heeft er nog nooit onaangename verhalen gehoord over het zoeken naar een flat en makelaars die massale bezichtigingen organiseren en dan aan het eind een schijnbaar afschuwelijke rekening presenteren. Ook kennen we bijvoorbeeld pseudomakelaars die door de verhuurder worden tussengeschoven en de reputatie van het hele vak ruïneren. De drie partijen hebben daarom een andere maatregel bedacht in de vorm van het ordeningsprincipe en scheren alle makelaars over één kam. De verhuurder moet voortaan de courtage betalen als hij de makelaar heeft aangesteld. Op het eerste gezicht klinkt dit heel verstandig en geweldig vanuit het oogpunt van de huurders, maar het zal ertoe leiden dat veel verhuurders worden opgezadeld met extra kosten, die ze of op de een of andere manier zullen proberen door te berekenen aan de huurders of de inkomstenrekening van de verhuurders zal verslechteren. Als huurders geen kosten meer hoeven te dragen bij het zoeken naar een woning, zouden verhuurders moeten verwachten dat huurders hun woning sneller willen ruilen voor een betere, d.w.z. er zouden aanzienlijk meer flat hoppers kunnen zijn.
Aangezien de partijresoluties nog op papier staan, blijft de hoop dat gezond verstand en expertise de overhand zullen krijgen op weg naar wetgeving. Een gebrek aan transparantie, onvoorspelbaarheid, chaos en/of hogere kosten zou het laatste zijn waar vastgoedinvesteerders en verhuurders - en uiteindelijk huurders - op zitten te wachten.
Mr. Lodge breidt zijn positie als marktleider uit
Mr. Lodge breidt zijn positie als marktleider dit jaar verder uit met ongeveer 4.000 succesvol bemiddelde gemeubileerde appartementen. Het bedrijf is een onmisbare tussenpersoon voor veel potentiële huurders en verhuurders en draagt bij aan een goed functionerende en zeer transparante markt. Voor veel werknemers van in München gevestigde bedrijven wordt het starten van een project of een baan in München minder ontmoedigend dankzij onze hulp. Onze service is dringend nodig voor veel potentiële huurders en beperkt zich niet tot pure bemiddeling, maar we ondersteunen huurders en verhuurders ook tijdens de huurperiode, bijvoorbeeld met onze technische dienst, als dat nodig en gewenst is. We bieden ook ondersteuning bij het merendeel van onze bemiddelingsdiensten, waaronder het opstellen van contracten, het controleren van de contractpartijen, het overdragen van de woning en het teruggeven van de woning. Tegen een kostprijs van meer dan €30.000 hebben we een zeer gedetailleerde Mr. Lodge flat handover/return app voor de iPad ontwikkeld. Dit maakt de overdracht en teruggave veel duidelijker en bindender voor verhuurders en huurders.
Mr. Lodge - bijdrage aan de deeleconomie
In de afgelopen 20 jaar hebben duizenden verhuurders hun flats gedeeld met andere mensen in München - een bijdrage aan de sharing economy. Mr. Lodge heeft hier heel vaak mensen samengebracht en de betrokkenen met expertise ondersteund en begeleid. Net zoals duizenden mensen op projectbasis naar München komen, gaan duizenden inwoners van München op projectbasis de hele wereld over: Shanghai, New York, Londen, Oslo, Sao Paulo, Sydney en honderden andere steden zijn maandenlang of zelfs jarenlang een tijdelijk thuis voor inwoners van München. "Wat te doen met de lege flat?" is dan vaak de vraag. Opgeven of gewoon leeg laten staan is voor velen geen optie. Dit is waar MR. LODGE het tijdelijke aanbod en de toekomstige huurders samenbrengt en het verhuurproces professioneel begeleidt tot en met de terugkeer. Vaak is een aanbieder al in het buitenland en heeft hij onze ondersteuning nodig. Sommige aanbieders hebben echter ook andere redenen om hun woning tijdelijk te verhuren en willen de schaarse woonruimte niet ongebruikt laten.
Kort nieuws over de woning- en kantorenmarkt
1. aanbiedingen op Immobilienscout24 - woningmarkt blijft onder druk staan:
- Aanbod verkoop koopflats:
16.07.12: 3.323 | 14.09.12: 2.190 | 21.10.12: 2.294 | 10.03.13: 2.158 | 8.7.13: 2.092 | 13.11.13: 2.368 - Verkoop van appartementen tot 200.000:
16.07.12: 517 | 14.09.12: 430 | 21.10.12: 421 | 10.03.13: 353 | 8.7.13: 288 | 13.11.13: 325 - Aanbod huurwoningen:
16.07.12: 1.652 | 14.09.12: 1.406 | 21.10.12: 1.527 | 10.03.13: 1.576 | 8.7.13: 1.460 | 13.11.13: 1.565 - Aanbod gemeubileerde appartementen / tijdelijke accommodatie:
16.07.12: 1.123 | 14.09.12: 1.080 | 21.10.12: 1.104 | 10.03.13: 1.152 | 8.7.13: 984 | 13.11.13: 998
2. bevolkingsontwikkeling in München:
De bevolkingsgroei is de afgelopen maanden blijven toenemen als gevolg van een geboorteoverschot en immigratie.
Op 30 september 2013: 1.458.508 inwoners. Alle eerdere prognoses voor de stad München zijn allang weerlegd. Oorspronkelijk (2009) werden 1.475.129 inwoners verwacht voor 2020. Verwacht wordt dat München dit cijfer in 2014 zal overschrijden.
3. aanhoudend sterke vraag naar koopwoningen
Bijna geen rente op bankdeposito's en lage hypotheekrentes, beide componenten blijven de vraag naar koopwoningen aanwakkeren en leiden tot een voortzetting van de hausse. Dit wordt ondersteund door een aanhoudend zeer grote vraag naar huurwoningen. Net als in andere metropolen kan het gebied rond München de creatie en goedkeuring van bouwrechten niet bijhouden, waardoor de prijzen voor nieuwbouwwoningen de afgelopen jaren explosief zijn gestegen tot een gemiddelde van bijna €6.000 per vierkante meter in oktober. Sommige verkopers van onroerend goed hebben fabelachtige winsten gemeld. Iedereen die 15 jaar geleden in een moeilijke omgeving kocht (bijna niemand wilde toen onroerend goed kopen als investering) kan nu genieten van winsten van vaak meer dan 100% en meestal belastingvrij. De mogelijkheid om te verkopen blijft open. Een vertraging van de economie of ongelukkige maatregelen van politici (zie huurbevriezing/kopersprincipe) kunnen de situatie echter verslechteren en meer vastgoedeigenaars ertoe aanzetten om te verkopen.
4e kantorenmarkt: 3e kwartaal. 2013
ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers spreken van een vertraging van het momentum in het 3e kwartaal: "De kantorenmarkt in München verliest wat momentum in het 3e kwartaal van 2013". De verwachtingen voor 2014 zijn positief.
Twee rapporten kwamen deze maand als een verrassing:
- Het Amerikaanse bedrijf MICROSOFT verhuist zijn Duitse vestiging en 1.800 werknemers in 2016 van Unterschleißheim naar de wijk Parkstadt Schwabing in München.
- De fabrikant van medische apparatuur BRAINLAB verhuist zijn hoofdkantoor van Feldkirchen naar Riem. De gebouwen hier worden ook nieuw gebouwd voor 600 werknemers.
Arbeidsmarkt in München - robuust met afnemende vraag naar arbeid
De arbeidsmarkt in München liet in het 4e kwartaal iets minder gunstige cijfers zien. Met 44.158 (cijfer 4,7%) is de werkloosheid hoger dan het jaar ervoor (4,5%) en het aantal werkzoekenden is +7% hoger dan het jaar ervoor. Er waren minder vacatures in vergelijking met vorig jaar: -5,9% in oktober 2013, -14,0% in september en -5% in augustus. (Bron: Bundesagentur für Arbeit München).
Hypotheekrente - nog steeds fantastische voorwaarden
Hoewel de rentetarieven licht zijn gestegen, zijn ze nog steeds fantastisch laag. Hier zijn de huidige beste waarden vanaf 17 november 2013 (effectieve rente). De cijfers zijn gebaseerd op een loan-to-value ratio van 50% met een aankoopprijs van € 200.000 en 2% aflossing en zijn bedoeld als richtlijn:
| Termijn | Juni '05 | Juni '06 | Maart '07 | Feb'08 | Apr'10 | Feb'11 | Okt'12 | mrt'13 | nov'13 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 jaar | 2,91 % | 4,02 % | 4,07 % | 4,19 % | 2,75 % | 3,39 % | 1,73 % | 1,59 % | 1,90 % |
| 10 jaar | 3,49 % | 4,27 % | 4,11 % | 4,48 % | 3,57 % | 3,96 % | 2,45 % | 2,36 % | 2,54 % |
| 15 jaar | 3,75 % | 4,47 % | 4,30 % | 4,63 % | 4,02 % | 4,33 % | 2,91 % | 2,92 % | 3,15 % |
| 20 jaar | 3,00 % | 3,30 % | |||||||
(Bron: Interhyp - www.interhyp.de)
Met vriendelijke groet, Norbert Verbücheln