Yılın ikinci yarısında mobilyalı daire talebi: çok güçlü büyüme | 2014 için görünüm: kira tavanı ve sipariş prensibi | Konut ve ofis piyasası hakkında kısa raporlar | Münih işgücü piyasası | Mortgage oranları
- 2013'ün 2. yarısı - çok güçlü büyüme
- 2014 için Görünüm
- Kira kontrolü ve düzen prensibi
- Mr. Lodge pazar lideri olarak konumunu genişletiyor
- Mr. Lodge - paylaşım ekonomisine katkı
- Konut ve ofis piyasasına ilişkin kısa haberler
- Münih'te işgücü piyasası - azalan işgücü talebine rağmen güçlü
- Mortgage faiz oranları - krediler yeniden daha pahalı hale geliyor
2013'ün 2. yarısı - çok güçlü büyüme
Ekim ve Kasım aylarında talep sabit kaldığından, Münih'teki büyük daire arz fazlası şimdiye kadar gerçekleşmedi veya piyasa tarafından kolayca emildi. Özellikle bir ila iki yatak odalı daireler tüm Münih bölgesinde yıl boyunca yüksek talep görmektedir ve arz çok kısıtlıdır. Merkezi konumlardaki 3 ila 5 odalı daireler için de piyasa ile uyumlu fiyatlarla iyi bir talep vardı.
İç tasarım ekibimiz artık tedarikçilerimizi beş iç tasarım danışmanıyla destekliyor. Amacımız mümkün olan en iyi getiriyi elde etmek ve mobilyaları optimize ederek boş daireleri önlemektir. Müşterilerimiz artık mobilya konusunda nispeten yüksek beklentilere sahip. Bu nedenle, ev sahiplerimize sadece ücretsiz temel danışmanlık değil, aynı zamanda tamamlayıcı mobilyalar, eksiksiz konseptler ve bunların fotoğrafa hazır son dekorasyona kadar gerçekleştirilmesini de sunuyoruz. Bağlayıcı olmayan bilgiler için lütfen mobilya ekibimizle iletişime geçin.
2014 için Görünüm
Birçok kiracının artan hareketliliğini ve esnekliğini yansıtacak şekilde mobilyalı dairelere olan talebin artmaya devam etmesini bekliyoruz. Olympia Kulesi (Olympiadorf'taki Helene-Mayer-Ring 4) yaklaşık 340 mobilyalı daire ile biraz geç kiralanmaya başladı . Kiralama henüz tamamlanmamıştır. Yılbaşında Knorrstr. 29 (Milbertshofen) ve Bogenhausen'de (Vogelweidestr./Prinzregentenstrasse) 300 mobilyalı 1 ila 2 odalı dairenin daha kiraya verilmesini bekliyoruz. Şimdiye kadar kiralar üzerinde herhangi bir azaltıcı etki görülmemiştir. Emlak geliştiricileri tarafından hazırlıkları sürdürülen birçok proje ancak 2015/2016 yıllarında rahatlatıcı bir etkiye sahip olacaktır. Bununla birlikte, nüfustaki güçlü artış, bugüne kadarki yeni inşaat hacmini büyük ölçüde absorbe etmiştir. Sadece lüks mülklerde bazı fazlalıklar ve bazı durumlarda kısa süreli kiralamalarda bile uzun boşluk süreleri söz konusudur. Bu nedenle Münih'in genelinde yeterli sayıda uygun fiyatlı daire eksikliği devam etmektedir.
Kira kontrolü ve düzen prensibi
Geçtiğimiz hafta CDU/CSU ve SPD'nin koalisyon müzakerelerinde kiraların dondurulması ve sipariş prensibi üzerinde anlaştıkları yönünde haberler çıkmıştı.
Kira üst sınırı, yeni kiralamaların kira endeksinde belirlenen karşılaştırmalı kiraya dayandırılmasını ve dört yıl içinde en fazla %15'lik bir artışa izin verilmesini amaçlıyor. Kiracının değişmesi durumunda, yeni kiranın önceki kiradan en fazla %10 daha yüksek olması gerekmektedir. Bu, kiralık bir daire satın almak lehine bir argüman olmayacaktır ve bunun sonucunda konut inşasına yatırım yapılmaması, kıtlığı daha da artıracağı için gelecekteki kiracılara önemli ölçüde zarar verebilir.
Daire avcılığı ve toplu konut görüşmeleri düzenleyip sonunda korkunç görünen bir fatura sunan emlakçılar hakkında hoş olmayan hikayeleri kim duymamıştır ki? Örneğin ev sahibi tarafından araya sokulan ve tüm ticaretin itibarını zedeleyen sözde emlakçılara da aşinayız. Bu nedenle üç taraf, emir ilkesi şeklinde başka bir önlem geliştirdi ve tüm emlakçıları bir araya topladı. Gelecekte, emlakçıyı kendisi atamışsa komisyonu ev sahibi ödemelidir. İlk bakışta kulağa çok mantıklı ve kiracılar açısından harika gelen bu uygulama, birçok ev sahibinin ek maliyetlerle karşı karşıya kalmasına yol açacak ve bu maliyetleri ya bir şekilde kiracılara yansıtmaya çalışacaklar ya da ev sahiplerinin gelir tablosu kötüleşecek. Kiracılar ev ararken artık herhangi bir maliyete katlanmak zorunda kalmazlarsa, ev sahipleri kiracıların daha hızlı bir şekilde daha iyi bir evle evlerini değiştirmek isteyeceklerini beklemek zorunda kalacaklardır, yani önemli ölçüde daha fazla ev değiştiren olabilir.
Parti kararları henüz kağıt üzerinde olduğundan, yasama yolunda sağduyu ve uzmanlığın galip gelmesi umudu devam etmektedir. Şeffaflık eksikliği, öngörülemezlik, kaos ve/veya daha yüksek maliyetler, mülk yatırımcılarının ve ev sahiplerinin - ve nihayetinde kiracıların - ihtiyaç duyacağı son şey olacaktır.
Mr. Lodge pazar lideri olarak konumunu genişletiyor
Mr. Lodge, bu yıl başarıyla aracılık ettiği yaklaşık 4.000 mobilyalı daire ile pazar lideri konumunu daha da genişletiyor. Birçok müstakbel kiracı ve ev sahibi için vazgeçilmez bir aracı olan şirket, işleyen ve son derece şeffaf bir piyasaya katkıda bulunmaktadır. Münih merkezli şirketlerin birçok çalışanı için Münih'te bir projeye veya işe başlamak bizim yardımımız sayesinde daha az ürkütücü hale geliyor. Birçok kiracı adayının acilen ihtiyaç duyduğu hizmetimiz sadece aracılıkla sınırlı olmayıp, kiracıları ve ev sahiplerini kiralama süresi boyunca, örneğin ihtiyaç duyulması ve istenmesi halinde teknik servisimizle de destekliyoruz. Ayrıca sözleşme hazırlama, sözleşme taraflarını kontrol etme, mülkü teslim etme ve iade etme dahil olmak üzere aracılık hizmetlerimizin çoğu için destek sağlıyoruz. 30.000 Avro'nun üzerinde bir maliyetle, iPad için çok ayrıntılı bir Mr. Lodge daire devir/iade uygulaması geliştirdik. Bu, ev sahipleri ve kiracılar için devir ve iadeleri çok daha net ve bağlayıcı hale getirir.
Mr. Lodge - paylaşım ekonomisine katkı
Son 20 yılda binlerce ev sahibi dairelerini Münih'teki diğer insanlarla paylaşarak paylaşım ekonomisine katkıda bulunmuştur. Mr. Lodge çoğu zaman insanları burada bir araya getirmiş ve uzmanlık sahibi olanlara destek olmuş ve eşlik etmiştir. Binlerce insanın proje bazında Münih'e gelmesi gibi, binlerce Münihli de proje bazında dünyanın dört bir yanına gitmektedir: Şangay, New York, Londra, Oslo, Sao Paulo, Sidney ve diğer 100'lerce şehir, Münihliler için aylarca hatta yıllarca geçici bir ev olmaktadır. "Boş daire ile ne yapmalı?" sorusu sıklıkla sorulmaktadır. Vazgeçmek ya da boş bırakmak çoğu kişi için bir seçenek değildir. İşte bu noktada MR. LODGE geçici teklifi ve muhtemel kiracıları bir araya getirir ve geri dönüşe kadar kiralama sürecine profesyonel olarak eşlik eder. Genellikle bir sağlayıcı zaten yurt dışındadır ve desteğimize ihtiyaç duyar. Bununla birlikte, bazı sağlayıcıların mülklerini geçici olarak kiraya vermek için başka nedenleri de vardır ve kıt yaşam alanını kullanılmadan bırakmak istemezler.
Konut ve ofis piyasasına ilişkin kısa haberler
1. Immobilienscout24'teki teklifler - konut piyasası baskı altında kalmaya devam ediyor:
- Arz satış kat mülkiyeti:
16.07.12 : 3.323 | 14.09.12 : 2.190 | 21.10.12 : 2.294 | 10.03.13 : 2.158 | 8.7.13 : 2.092 | 13.11.13 : 2.368 - 200,000'e kadar kat mülkiyeti satış teklifi:
16.07.12 : 517 | 14.09.12 : 430 | 21.10.12 : 421 | 10.03.13 : 353 | 8.7.13 : 288 | 13 .11.13 : 325 - Kiralık daireler teklif ediliyor:
16.07.12 : 1.652 | 14.09.12 : 1.406 | 21.10.12 : 1.527 | 10.03.13 : 1.576 | 8.7.13 : 1.460 | 13.11.13 : 1.565 - Mobilyalı daire / geçici konaklama teklifi:
16.07.12 : 1.123 | 14.09.12 : 1.080 | 21.10.12 : 1.104 | 10.03.13 : 1.152 | 8.7.13 : 984 | 13.11.13 : 998
2. Münih'te nüfus gelişimi:
Nüfus artışı, aşırı doğumlar ve göç nedeniyle son aylarda artmaya devam etmiştir.
30 Eylül 2013 itibariyle: 1.458.508 kişi. Münih şehri için daha önce yapılan tüm tahminler çoktan çöpe atılmıştır. Başlangıçta (2009), 2020 yılı için 1.475.129 nüfus bekleniyordu. Münih'in 2014 yılına kadar bu rakamı aşması beklenmektedir.
3. Satılık mülklere yönelik güçlü talebin devam etmesi
Banka mevduatlarına neredeyse hiç faiz uygulanmaması ve düşük mortgage faiz oranları, her iki bileşen de satılık emlak talebini körüklemeye devam etmekte ve patlamanın sürmesine yol açmaktadır. Bu durum, kiralık mülklere yönelik çok yüksek talebin devam etmesiyle desteklenmektedir. Diğer metropollerde olduğu gibi, Münih bölgesi de inşaat haklarının yaratılması ve onaylanmasına yetişemiyor, bu nedenle yeni inşaat fiyatları son yıllarda patlayarak Ekim ayında ortalama 6.000 €/metrekare seviyesine ulaştı. Bazı emlak satıcıları inanılmaz kârlar elde ettiklerini bildirmişlerdir. Bundan 15 yıl önce zor bir ortamda (o dönemde neredeyse hiç kimse yatırım olarak mülk satın almak istemiyordu) satın alan herkes, şimdi genellikle %100'ün üzerinde ve genellikle vergiden muaf kazançların keyfini çıkarabiliyor. Satış için fırsat penceresi hala açık. Ancak, ekonomideki bir yavaşlama veya politikacılar tarafından alınan talihsiz önlemler (bkz. kira dondurma/satın alma ilkesi) durumu daha da kötüleştirebilir ve daha fazla mülk sahibini satmaya sevk edebilir.
4. ofis pazarı: 3. çeyrek 2013
ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers 3. çeyrekte ivmenin yavaşladığını belirtiyor: "Münih'teki ofis piyasası 2013'ün 3. çeyreğinde bir miktar ivme kaybetti". 2014 için beklentiler olumlu.
Bu ay iki rapor sürpriz oldu:
- ABD şirketi MICROSOFT, 2016 yılında Almanya'daki şubesini ve 1.800 çalışanını Unterschleißheim'dan Münih'in Parkstadt Schwabing semtine taşıyor.
- Tıbbi cihaz üreticisi BRAINLAB, merkezini Feldkirchen-Riem'den Riem'e taşıyor. Buradaki binalar da 600 çalışan için yeni inşa edilecek.
Münih'te işgücü piyasası - azalan işgücü talebine rağmen güçlü
Münih işgücü piyasası 4. çeyrekte biraz daha az olumlu rakamlar göstermiştir. İşsizlik oranı 44.158 (oran %4,7) ile bir önceki yıla göre (%4,5) daha yüksektir ve iş arayanların sayısı bir önceki yıla göre +%7 daha fazladır. Bir önceki yıla kıyasla daha az boş pozisyon bulunmaktadır: Ekim 2013'te -%5.9, Eylül'de -%14.0 ve Ağustos'ta -%5. (Kaynak: Münih Federal İş Ajansı).
Mortgage faiz oranları - hala harika koşullar
Faiz oranları biraz yükselmiş olsa da hala fevkalade düşüktür. İşte 17 Kasım 2013 tarihli güncel en iyi değerler (efektif faiz oranı). Değerler, 200.000 € satın alma fiyatı ve %2 amortisman ile %50 kredi-değer oranına dayanmaktadır ve bir rehber olarak tasarlanmıştır:
| Dönem | Haziran '05 | Haziran '06 | Mart'07 | Şubat'08 | Nisan'10 | Şubat'11 | Ekim'12 | Mart'13 | Kasım'13 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 yıl | 2,91 % | 4,02 % | 4,07 % | 4,19 % | 2,75 % | 3,39 % | 1,73 % | 1,59 % | 1,90 % |
| 10 yıl | 3,49 % | 4,27 % | 4,11 % | 4,48 % | 3,57 % | 3,96 % | 2,45 % | 2,36 % | 2,54 % |
| 15 yıl | 3,75 % | 4,47 % | 4,30 % | 4,63 % | 4,02 % | 4,33 % | 2,91 % | 2,92 % | 3,15 % |
| 20 yıl | 3,00 % | 3,30 % | |||||||
(Kaynak: Interhyp - www. interhyp.de)
Saygılarımla, Norbert Verbücheln