Efterfrågan på möblerade lägenheter under andra halvåret: mycket stark tillväxt | Utsikter för 2014: hyrestak och beställningsprincip | Korta rapporter om bostads- och kontorsmarknaden | Arbetsmarknaden i München | Bolåneräntor
- 2:a halvåret 2013 - mycket stark tillväxt
- Utsikter för 2014
- Hyreskontroll och beställningsprincip
- Mr. Lodge befäster sin position som marknadsledare
- Mr. Lodge - bidrag till delningsekonomin
- Nyheter i korthet om bostads- och kontorsmarknaden
- Arbetsmarknaden i München - robust med minskad efterfrågan på arbetskraft
- Bolåneräntor - lånen blir dyrare igen
2:a halvåret 2013 - mycket stark tillväxt
Det massiva överutbudet av lägenheter i München har hittills uteblivit eller lätt kunnat absorberas av marknaden, eftersom efterfrågan var konstant under oktober och november. Särskilt lägenheter med ett till två sovrum är mycket efterfrågade under hela året i hela Münchenområdet, och utbudet är fortfarande mycket begränsat. Det var också god efterfrågan på 3- till 5-rumslägenheter i centrala lägen till marknadsmässiga priser.
Vårt inredningsteam stödjer nu våra leverantörer med fem inredningskonsulter. Vår målsättning är att uppnå bästa möjliga avkastning och undvika vakanser genom att optimera inredningen. Våra kunder har idag relativt höga förväntningar när det gäller inredning. Därför erbjuder vi våra hyresvärdar inte bara kostnadsfri grundrådgivning utan även kompletterande möbler, kompletta koncept och förverkligande ända fram till fotoklar slutdekoration. För icke-bindande information, vänligen kontakta vårt inredningsteam.
Utsikter för 2014
Vi förväntar oss att efterfrågan på möblerade lägenheter kommer att fortsätta att öka, vilket återspeglar den ökande rörligheten och flexibiliteten hos många hyresgäster. Olympia Tower (Helene-Mayer-Ring 4 i Olympiadorf) startade uthyrningen något sent med cirka 340 möblerade lägenheter. Uthyrningen är ännu inte slutförd. Vid årsskiftet räknar vi med att ha ytterligare 300 möblerade 1- till 2-rumslägenheter uthyrda i bland annat Knorrstr. 29 (Milbertshofen) och i Bogenhausen (Vogelweidestr./Prinzregentenstrasse). Hittills har det inte varit någon dämpande effekt på hyrorna. Många projekt i pipeline hos fastighetsutvecklare kommer att ha en avlastande effekt först under 2015/2016. Den kraftiga befolkningsökningen har dock i stort sett absorberat den volym av nybyggnation som hittills genomförts. Endast när det gäller lyxfastigheter finns det vissa överskott och i vissa fall långa vakanstider, även för korta uthyrningar. Det som fortfarande saknas överlag i Münchenområdet är därför ett tillräckligt antal prisvärda lägenheter.
Hyresstopp och beställningsprincip
Förrförra veckan kom rapporter om att CDU/CSU och SPD i sina koalitionsförhandlingar hade kommit överens om ett så kallat hyrestak och den så kallade ordningsprincipen.
Hyresstoppet innebär att nyuthyrningen ska baseras på jämförelsehyran i hyresindex och tillåta en maximal höjning på 15% under fyra år. Vid byte av hyresgäst ska den nya hyran vara högst 10% högre än den tidigare hyran. Detta är knappast ett argument för att köpa en hyreslägenhet och den brist på investeringar i bostadsbyggande som blir följden skulle kunna drabba framtida hyresgäster hårt eftersom det skulle förvärra bristen.
Vem har inte hört obehagliga historier om lägenhetsjakter och mäklare som ordnar massvisningar och sedan presenterar en till synes horribel räkning i slutet. Vi känner också till pseudomäklare, till exempel, som förmedlas av hyresvärden och förstör hela branschens rykte. De tre partierna har därför kommit fram till en annan åtgärd i form av ordningsprincipen och drar alla fastighetsmäklare över en kam. I fortsättningen ska hyresvärden betala provisionen om han har utsett mäklaren. Vid första anblicken låter detta mycket förnuftigt och bra ur hyresgästernas synvinkel, men det kommer att leda till att många hyresvärdar belastas med extra kostnader, som de antingen kommer att försöka överföra på hyresgästerna i någon form eller så kommer hyresvärdarnas resultaträkning att försämras. Om hyresgästerna inte längre behöver bära några kostnader för att söka bostad måste hyresvärdarna räkna med att hyresgästerna snabbare vill byta till ett bättre boende, dvs. det kan bli betydligt fler lägenhetsbytare.
Eftersom partimotionerna ännu bara finns på papperet kvarstår hoppet om att sunt förnuft och sakkunskap ska segra på vägen mot lagstiftning. Bristande transparens, oförutsägbarhet, kaos och/eller högre kostnader är det sista som fastighetsinvesterare och hyresvärdar - och i slutändan hyresgäster - behöver.
Mr. Lodge stärker sin position som marknadsledare
Mr. Lodge befäster sin position som marknadsledare ytterligare i år med cirka 4.000 framgångsrikt förmedlade möblerade lägenheter. Bolaget är en oumbärlig mellanhand för många presumtiva hyresgäster och hyresvärdar och bidrar till en fungerande och mycket transparent marknad. För många anställda på Münchenbaserade företag blir det mindre skrämmande att starta ett projekt eller ett jobb i München tack vare vår hjälp. Vår service är efterfrågad av många presumtiva hyresgäster och är inte begränsad till ren förmedling utan vi stöttar även hyresgäster och hyresvärdar under hyresperioden, exempelvis med vår tekniska service, om så krävs och önskas. Vi ger också stöd för de flesta av våra mäklartjänster, inklusive kontraktsförberedelser, kontroll av avtalsparterna, överlämnande och återlämnande av fastigheten. Till en kostnad av över 30.000 euro har vi utvecklat en mycket detaljerad Mr. Lodge flat handover/return app för iPad. Detta gör överlämningar och återlämningar mycket tydligare och mer bindande för hyresvärdar och hyresgäster.
Mr. Lodge - bidrag till delningsekonomin
Under de senaste 20 åren har tusentals hyresvärdar delat sina lägenheter med andra människor i München - ett bidrag till delningsekonomin. Mr. Lodge har ofta sammanfört människor här och stöttat och följt med dem som varit involverade med expertis. Precis som tusentals människor kommer till München på projektbasis, åker tusentals Münchenbor över hela världen på projektbasis: Shanghai, New York, London, Oslo, Sao Paulo, Sydney och 100-tals andra städer är ett tillfälligt hem för Münchenbor under månader och till och med år. "Vad ska man göra med den tomma lägenheten?" är då ofta frågan. Att ge upp eller helt enkelt lämna den tom är inte ett alternativ för många. Det är här MR. LODGE samman det tillfälliga erbjudandet och de potentiella hyresgästerna och följer professionellt med hyresprocessen ända fram till återlämnandet. Ofta befinner sig en leverantör redan utomlands och behöver vårt stöd. Men vissa leverantörer har också andra skäl för att hyra ut sin fastighet tillfälligt och vill inte lämna det knappa bostadsutrymmet oanvänt.
Nyheter i korthet om bostads- och kontorsmarknaden
1. erbjudanden på Immobilienscout24 - bostadsmarknaden är fortsatt under press:
- Utbud försäljning ägarlägenheter:
16.07.12: 3.323 | 14.09.12: 2.190 | 21.10.12: 2.294 | 10.03.13: 2.158 | 8.7.13: 2.092 | 13.11.13: 2.368 - Erbjudande om försäljning av bostadsrätter upp till 200.000:
16.07.12: 517 | 14.09.12: 430 | 21.10.12: 421 | 10.03.13: 353 | 8.7.13: 288 | 13.11.13: 325 - Erbjudna hyreslägenheter:
16.07.12: 1.652 | 14.09.12: 1.406 | 21.10.12: 1.527 | 10.03.13: 1.576 | 8.7.13: 1.460 | 13.11.13: 1.565 - Erbjudande av möblerade lägenheter / tillfälligt boende:
16.07.12: 1.123 | 14.09.12: 1.080 | 21.10.12: 1.104 | 10.03.13: 1.152 | 8.7.13: 984 | 13.11.13: 998
2. Befolkningsutveckling i München:
Befolkningstillväxten har fortsatt att öka under de senaste månaderna på grund av födelseöverskott och invandring.
Per den 30 september 2013: 1 458 508 invånare. Alla tidigare prognoser för staden München har för länge sedan blivit tillintetgjorda. Ursprungligen (2009) räknade man med 1 475 129 invånare år 2020. München förväntas överskrida denna siffra redan 2014.
3. Fortsatt stark efterfrågan på fastigheter till salu
Nästan ingen ränta på banktillgodohavanden och låga bolåneräntor, båda komponenterna fortsätter att driva efterfrågan på fastigheter till salu och leder till en fortsatt högkonjunktur. Detta stöds av en fortsatt mycket hög efterfrågan på hyresfastigheter. Precis som i andra metropoler kan Münchenområdet inte hålla jämna steg med skapandet och godkännandet av byggrätter, vilket är anledningen till att priserna för nybyggnationer har exploderat de senaste åren och nådde ett genomsnitt på nästan 6 000 euro/kvm i oktober. Vissa fastighetssäljare har rapporterat om fantastiska vinster. Den som köpte för 15 år sedan i en svår miljö (nästan ingen ville köpa fastigheter som en investering då) kan nu njuta av vinster på ofta långt över 100 % och vanligtvis skattefritt. Möjligheten att sälja är fortfarande öppen. En inbromsning i ekonomin eller olyckliga åtgärder från politiker (se hyresstopp/köpareprincip) kan dock förändra situationen till det sämre och få fler fastighetsägare att sälja.
4:e kontorsmarknaden: 3:e kvartalet. 2013
ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers talar om en avmattning i momentum under 3:e kvartalet: "Kontorsmarknaden i München tappar lite momentum under 3:e kvartalet 2013". Förväntningarna på 2014 är positiva.
Två rapporter kom som en överraskning denna månad:
- Det amerikanska företaget MICROSOFT flyttar sin tyska filial och 1.800 anställda från Unterschleißheim till Münchens stadsdel Parkstadt Schwabing under 2016.
- Den medicintekniska tillverkaren BRAINLAB flyttar sitt huvudkontor från Feldkirchen till Riem. Även här kommer byggnaderna att vara nybyggda för 600 anställda.
Arbetsmarknaden i München - robust med minskad efterfrågan på arbetskraft
Arbetsmarknaden i München visade något mindre gynnsamma siffror under 4:e kvartalet. Arbetslösheten på 44.158 personer (4,7%) är högre än föregående år (4,5%) och antalet arbetssökande är +7% högre än föregående år. Det fanns färre lediga platser jämfört med föregående år: -5,9% i oktober 2013, -14,0% i september och -5% i augusti. (Källa: Federal Employment Agency München).
Bolåneräntor - fortfarande fantastiska villkor
Även om räntorna har stigit något är de fortfarande fantastiskt låga. Här är de bästa aktuella värdena från den 17 november 2013 (effektiv ränta). Värdena är baserade på 50 % belåningsgrad med en köpeskilling på 200 000 euro och 2 % amortering och är vägledande:
| Löptid | juni 05 | juni '05 juni '06 | mars '07 | feb 08 | Apr'10 | 11 februari | okt 12 | mars 13 | november 13 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 år | 2,91 % | 4,02 % | 4,07 % | 4,19 % | 2,75 % | 3,39 % | 1,73 % | 1,59 % | 1,90 % |
| 10 år | 3,49 % | 4,27 % | 4,11 % | 4,48 % | 3,57 % | 3,96 % | 2,45 % | 2,36 % | 2,54 % |
| 15 års ålder | 3,75 % | 4,47 % | 4,30 % | 4,63 % | 4,02 % | 4,33 % | 2,91 % | 2,92 % | 3,15 % |
| 20 år | 3,00 % | 3,30 % | |||||||
(Källa: Interhyp - www.interhyp.de)
Med vänlig hälsning, Norbert Verbücheln