Efterspørgslen efter møblerede lejligheder i andet halvår: meget robust vækst | Udsigter for 2014: huslejeloft og bestillingsprincip | Korte rapporter om bolig- og kontormarkedet | Arbejdsmarkedet i München | Realkreditrenter
- 2. halvår 2013 - meget robust vækst
- Forventninger til 2014
- Huslejekontrol og bestillingsprincip
- Mr. Lodge udbygger sin position som markedsleder
- Mr. Lodge - bidrag til deleøkonomien
- Kort nyt om bolig- og kontormarkedet
- Arbejdsmarkedet i München - robust med faldende efterspørgsel efter arbejdskraft
- Realkreditrenter - lånene bliver dyrere igen
2. halvår 2013 - meget robust vækst
Det massive overudbud af lejligheder i München er indtil videre udeblevet eller er let blevet absorberet af markedet, da efterspørgslen forblev konstant i oktober og november. Især et- til toværelses lejligheder er meget efterspurgte hele året rundt i hele München-området, og udbuddet er fortsat meget begrænset. Der var også god efterspørgsel efter 3- til 5-værelses lejligheder med central beliggenhed til markedskonforme priser.
Vores indretningsteam støtter nu vores udbydere med fem indretningskonsulenter. Vores mål er at opnå det bedst mulige afkast og undgå tomgang ved at optimere indretningen. Vores kunder har i dag relativt høje forventninger til indretningen. Derfor tilbyder vi vores udlejere ikke kun gratis basisrådgivning, men også supplerende møbler, komplette koncepter og deres realisering helt frem til fotoklar slutindretning. Kontakt vores indretningsteam for uforpligtende information.
Udsigter for 2014
Vi forventer, at efterspørgslen efter møblerede lejligheder vil fortsætte med at stige, hvilket afspejler den stigende mobilitet og fleksibilitet hos mange lejere. Olympia Tower (Helene-Mayer-Ring 4 i Olympiadorf) startede udlejningen noget sent med omkring 340 møblerede lejligheder. Udlejningen er endnu ikke afsluttet. Ved årsskiftet forventer vi at udleje yderligere 300 møblerede 1- til 2-værelses lejligheder i bl.a. Knorrstr. 29 (Milbertshofen) og i Bogenhausen (Vogelweidestr./Prinzregentenstrasse). Indtil videre har der ikke været nogen dæmpende effekt på huslejerne. Mange projekter, der er i støbeskeen hos ejendomsudviklere, vil først have en aflastende effekt i 2015/2016. Den kraftige befolkningstilvækst har dog stort set absorberet den hidtidige mængde af nybyggeri. Kun når det gælder luksusejendomme, er der et vist overskud, og i nogle tilfælde lange tomgangsperioder, selv ved korte udlejninger. Det, der fortsat mangler over hele linjen i München-området, er derfor et tilstrækkeligt antal lejligheder, der er til at betale.
Huslejekontrol og bestillingsprincip
I forgangne uge kom der meldinger om, at CDU/CSU og SPD var blevet enige om et såkaldt huslejestop og det såkaldte bestillingsprincip i deres koalitionsforhandlinger.
Huslejestoppet har til formål at basere nye udlejninger på sammenligningslejen i huslejeindekset og tillade en maksimal stigning på 15 % over fire år. I tilfælde af et lejerskifte må den nye leje højst være 10 % højere end den tidligere leje. Det er næppe et argument for at købe en lejelejlighed, og den deraf følgende mangel på investeringer i boligbyggeri kan være til stor skade for fremtidige lejere, fordi det vil forværre manglen.
Hvem har ikke hørt ubehagelige historier om lejlighedsjagt og ejendomsmæglere, der arrangerer massevisninger og så præsenterer en tilsyneladende horribel regning til sidst. Vi kender også til f.eks. pseudomæglere, som udlejeren sætter ind, og som ødelægger hele branchens omdømme. De tre partier har derfor fundet på endnu et tiltag i form af et bestiller-udfører-princip og skærer alle ejendomsmæglere over én kam. Fremover skal udlejer betale provisionen, hvis han har udpeget ejendomsmægleren. Umiddelbart lyder det meget fornuftigt og godt set fra lejernes synspunkt, men det vil føre til, at mange udlejere bliver belastet med ekstra omkostninger, som de enten vil forsøge at vælte over på lejerne i en eller anden form, eller også vil udlejernes resultatopgørelse blive forringet. Hvis lejerne ikke længere skal bære nogen omkostninger, når de leder efter en bolig, må udlejerne forvente, at lejerne hurtigere vil skifte deres bolig ud med en bedre, dvs. at der kan komme betydeligt flere flathoppere.
Da partiets beslutningsforslag stadig er på papiret, er der stadig håb om, at sund fornuft og ekspertise vil sejre på vejen til lovgivning. Manglende gennemsigtighed, uforudsigelighed, kaos og/eller højere omkostninger er det sidste, som ejendomsinvestorer og udlejere - og i sidste ende lejere - har brug for.
Mr. Lodge udbygger sin position som markedsleder
Mr. Lodge udbygger sin position som markedsleder yderligere i år med omkring 4.000 succesfuldt formidlede møblerede lejligheder. Virksomheden er en uundværlig mellemmand for mange potentielle lejere og udlejere og bidrager til et velfungerende og meget gennemsigtigt marked. For mange medarbejdere i München-baserede virksomheder bliver det mindre skræmmende at starte et projekt eller et job i München takket være vores hjælp. Mange potentielle lejere har hårdt brug for vores service, og den er ikke begrænset til ren mæglervirksomhed, men vi støtter også lejere og udlejere i lejeperioden, f.eks. med vores tekniske service, hvis det er påkrævet og ønsket. Vi yder også støtte til de fleste af vores mæglerydelser, herunder kontraktudarbejdelse, kontrol af kontraktparterne, overdragelse og tilbagelevering af ejendommen. For over 30.000 euro har vi udviklet en meget detaljeret Mr. Lodge app til overdragelse/returnering af lejligheder til iPad. Det gør overdragelser og tilbageleveringer meget tydeligere og mere bindende for udlejere og lejere.
Mr. Lodge - bidrag til deleøkonomien
I løbet af de sidste 20 år har tusindvis af udlejere delt deres lejligheder med andre mennesker i München - et bidrag til deleøkonomien. Mr. Lodge har meget ofte bragt folk sammen her og støttet og ledsaget de involverede med ekspertise. Ligesom tusindvis af mennesker kommer til München på projektbasis, rejser tusindvis af Münchner ud i verden på projektbasis: Shanghai, New York, London, Oslo, Sao Paulo, Sydney og 100 andre byer er et midlertidigt hjem for Münchner i måneder og endda år. "Hvad skal man gøre med den tomme lejlighed?" er så ofte spørgsmålet. At give op eller bare lade den stå tom er ikke en mulighed for mange. Det er her, MR. LODGE bringer det midlertidige tilbud og de potentielle lejere sammen og ledsager professionelt udlejningsprocessen helt frem til tilbageleveringen. Ofte er en udbyder allerede i udlandet og har brug for vores støtte. Men nogle udbydere har også andre grunde til at udleje deres ejendom midlertidigt og ønsker ikke at lade det knappe boligareal stå ubenyttet hen.
Kortfattede nyheder om bolig- og kontormarkedet
1. Tilbud på Immobilienscout24 - boligmarkedet er fortsat under pres:
- Udbud af salg af ejerlejligheder:
16.07.12: 3.323 | 14.09.12: 2.190 | 21.10.12: 2.294 | 10.03.13: 2.158 | 8.7.13: 2.092 | 13.11.13: 2.368 - Udbyd salg af ejerlejligheder op til 200.000:
16.07.12: 517 | 14.09.12: 430 | 21.10.12: 421 | 10.03.13: 353 | 8.7.13: 288 | 13.11.13: 325 - Udlejningslejligheder på tilbud:
16.07.12: 1.652 | 14.09.12: 1.406 | 21.10.12: 1.527 | 10.03.13: 1.576 | 8.7.13: 1.460 | 13.11.13: 1.565 - Tilbud om møblerede lejligheder / midlertidig indkvartering:
16.07.12: 1.123 | 14.09.12: 1.080 | 21.10.12: 1.104 | 10.03.13: 1.152 | 8.7.13: 984 | 13.11.13: 998
2. Befolkningsudvikling i München:
Befolkningstilvæksten er fortsat med at stige i de seneste måneder på grund af fødselsoverskud og indvandring.
Pr. 30. september 2013: 1.458.508 indbyggere. Alle tidligere prognoser for byen München er for længst blevet gjort til skamme. Oprindeligt (2009) forventede man 1.475.129 indbyggere i 2020. München forventes at overgå dette tal i 2014.
3. Fortsat stor efterspørgsel efter ejendomme til salg
Næsten ingen renter på bankindskud og lave realkreditrenter, begge komponenter fortsætter med at øge efterspørgslen efter ejendomme til salg og fører til en fortsættelse af boomet. Dette understøttes af en fortsat meget høj efterspørgsel efter udlejningsejendomme. Som i andre metropoler kan München-området ikke holde trit med oprettelsen og godkendelsen af byggeretter, og derfor er priserne på nybyggeri eksploderet i de senere år og nåede et gennemsnit på næsten 6.000 euro/kvadratmeter i oktober. Nogle ejendomssælgere har rapporteret om fantastiske fortjenester. Enhver, der købte for 15 år siden i et vanskeligt miljø (næsten ingen ønskede at købe ejendom som en investering på det tidspunkt), kan nu nyde godt af gevinster på ofte langt over 100 % og normalt skattefrit. Muligheden for at sælge er stadig åben. Men en opbremsning i økonomien eller uheldige tiltag fra politikernes side (se huslejestop/købers princip) kan ændre situationen til det værre og få flere ejendomsejere til at sælge.
4. kontormarked: 3. kvartal. 2013
ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers taler om en afmatning af momentum i 3. kvartal: "Kontormarkedet i München taber noget momentum i 3. kvartal 2013". Forventningerne til 2014 er positive.
To rapporter kom som en overraskelse i denne måned:
- Den amerikanske virksomhed MICROSOFT flytter sin tyske filial og 1.800 medarbejdere fra Unterschleißheim til Münchens bydel Parkstadt Schwabing i 2016.
- Producenten af medicinsk udstyr BRAINLAB flytter sit hovedkvarter fra Feldkirchen til Riem. Her vil der også blive bygget nye bygninger til 600 medarbejdere.
Arbejdsmarkedet i München - robust med faldende efterspørgsel efter arbejdskraft
Arbejdsmarkedet i München viste lidt mindre gunstige tal i 4. kvartal. Med 44.158 (4,7 %) er arbejdsløsheden højere end året før (4,5 %), og antallet af jobsøgende er +7 % højere end året før. Der var færre ledige stillinger i forhold til året før: -5,9 % i oktober 2013, -14,0 % i september og -5 % i august. (Kilde: Bundesagentur für Arbeit München).
Realkreditrenter - stadig fantastiske betingelser
Selv om renterne er steget en smule, er de stadig fantastisk lave. Her er de aktuelt bedste værdier fra 17. november 2013 (effektiv rente). Værdierne er baseret på en belåningsgrad på 50 % med en købspris på 200.000 euro og 2 % afdrag og er vejledende:
| Løbetid | Juni '05 | Juni '06 | March'07 | Feb'08 | Apr'10 | Feb'11 | Oct'12 | Mar'13 | Nov'13 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 år | 2,91 % | 4,02 % | 4,07 % | 4,19 % | 2,75 % | 3,39 % | 1,73 % | 1,59 % | 1,90 % |
| 10 år | 3,49 % | 4,27 % | 4,11 % | 4,48 % | 3,57 % | 3,96 % | 2,45 % | 2,36 % | 2,54 % |
| 15 år | 3,75 % | 4,47 % | 4,30 % | 4,63 % | 4,02 % | 4,33 % | 2,91 % | 2,92 % | 3,15 % |
| 20 år | 3,00 % | 3,30 % | |||||||
(Kilde: Interhyp - www.interhyp.de)
Med venlig hilsen Norbert Verbücheln