Etterspørselen etter møblerte leiligheter i andre halvår: svært sterk vekst | Utsikter for 2014: leietak og bestillingsprinsipp | Kort om bolig- og kontormarkedet | Arbeidsmarkedet i München | Boliglånsrenter
- 2. halvår 2013 - svært robust vekst
- Utsikter for 2014
- Husleiekontroll og bestillingsprinsipp
- Mr Lodge utvider sin posisjon som markedsleder
- Mr Lodge - bidrag til aksjeøkonomien
- Kort om nyheter i bolig- og kontormarkedet
- Arbeidsmarkedet i München - robust med fallende etterspørsel etter arbeidskraft
- Boliglånsrenter - lånene blir dyrere igjen
2. halvår 2013 - meget sterk vekst
Det massive overutbudet av leiligheter i München har så langt uteblitt eller blitt absorbert av markedet, ettersom etterspørselen har holdt seg konstant i oktober og november. Det er særlig leiligheter med ett til to soverom som er etterspurt gjennom hele året i hele München-området, og utbudet er fortsatt svært stramt. Det var også god etterspørsel etter 3- til 5-romsleiligheter med sentral beliggenhet til markedsmessige priser.
Interiørdesignteamet vårt støtter nå leverandørene våre med fem interiørkonsulenter. Målet er å oppnå best mulig avkastning og unngå ledighet ved å optimalisere innredningen. Kundene våre har i dag relativt høye forventninger til innredningen. Derfor tilbyr vi utleierne våre ikke bare gratis grunnleggende rådgivning, men også supplerende innredning, komplette konsepter og realisering av disse helt frem til fotoklar sluttinnredning. Ta kontakt med vårt innredningsteam for uforpliktende informasjon.
Utsikter for 2014
Vi forventer at etterspørselen etter møblerte leiligheter vil fortsette å øke, noe som gjenspeiler den økende mobiliteten og fleksibiliteten til mange leietakere. Olympia Tower (Helene-Mayer-Ring 4 i Olympiadorf) kom noe sent i gang med utleien av ca. 340 møblerte leiligheter. Utleien er ennå ikke sluttført. Ved årsskiftet forventer vi å leie ut ytterligere 300 møblerte 1- til 2-roms leiligheter i blant annet Knorrstr. 29 (Milbertshofen) og i Bogenhausen (Vogelweidestr./Prinzregentenstrasse). Så langt har det ikke vært noen dempende effekt på leieprisene. Mange prosjekter som er under planlegging hos eiendomsutviklere, vil først ha en avlastende effekt i 2015/2016. Den sterke befolkningsøkningen har imidlertid i stor grad absorbert nybyggingsvolumet så langt. Det er kun for luksuseiendommer at det er et visst overskudd og til dels lange ledighetsperioder, selv for korte leieforhold. Det som fortsatt mangler over hele linjen i München-området, er derfor et tilstrekkelig antall rimelige leiligheter.
Husleiekontroll og bestillingsprinsippet
Forleden uke kom det meldinger om at CDU/CSU og SPD hadde blitt enige om et såkalt husleietak og det såkalte bestillingsprinsippet i koalisjonsforhandlingene.
Husleietaket er ment å basere nye leieforhold på sammenligningsleien i husleieindeksen og tillate en maksimal økning på 15 % i løpet av fire år. Ved bytte av leietaker skal den nye leien maksimalt være 10 % høyere enn den forrige leien. Dette vil neppe være et argument for å kjøpe en utleieleilighet, og de manglende investeringene i boligbygging som følger av dette, vil kunne gå ut over fremtidige leietakere fordi det vil forsterke boligmangelen.
Hvem har ikke hørt ubehagelige historier om leilighetsjakter og eiendomsmeglere som arrangerer massevisninger for så å presentere en tilsynelatende horribel regning til slutt. Vi kjenner også til pseudomeglere, for eksempel, som blir satt inn av utleier og ødelegger omdømmet til hele bransjen. De tre partiene har derfor kommet opp med et annet tiltak i form av bestillingsprinsippet og skjærer alle eiendomsmeglere over en kam. I fremtiden skal utleier betale provisjonen hvis det er han som har utpekt megleren. Ved første øyekast høres dette veldig fornuftig og flott ut fra leietakernes synspunkt, men det vil føre til at mange utleiere får ekstra kostnader som de enten vil prøve å velte over på leietakerne i en eller annen form, eller så vil utleiernes resultatregnskap bli dårligere. Hvis leietakerne ikke lenger må bære noen kostnader når de leter etter bolig, må utleierne forvente at leietakerne raskere vil ønske å bytte bolig til en bedre, dvs. at det kan bli betydelig flere "flathoppere".
Ettersom partienes resolusjoner fortsatt bare er på papiret, er det fortsatt håp om at sunn fornuft og ekspertise vil seire på veien mot lovgivning. Mangel på åpenhet, uforutsigbarhet, kaos og/eller høyere kostnader er det siste eiendomsinvestorer og utleiere - og til syvende og sist leietakere - trenger.
Mr Lodge utvider sin posisjon som markedsleder
Mr Lodge utvider sin posisjon som markedsleder ytterligere i år, med rundt 4000 møblerte leiligheter formidlet med suksess. Selskapet er et uunnværlig mellomledd for mange potensielle leietakere og utleiere og bidrar til et velfungerende og svært transparent marked. For mange ansatte i München-baserte selskaper blir det mindre skremmende å starte et prosjekt eller en jobb i München takket være vår hjelp. Tjenesten vår er etterspurt av mange potensielle leietakere og er ikke begrenset til ren megling, men vi støtter også leietakere og utleiere i leieperioden, for eksempel med vår tekniske service, hvis dette er nødvendig og ønskelig. Vi bistår også med de fleste av våre megleraktiviteter, inkludert utarbeidelse av kontrakt, kontroll av kontraktspartene, overlevering og tilbakelevering av leiligheten. Til en kostnad på over 30 000 euro har vi utviklet en svært detaljert Mr Lodge-app for overlevering/returnering av leiligheter til iPad. Dette gjør overlevering og tilbakelevering mye tydeligere og mer forpliktende for utleiere og leietakere.
Mr Lodge - et bidrag til delingsøkonomien
I løpet av de siste 20 årene har tusenvis av utleiere delt leilighetene sine med andre mennesker i München - et bidrag til delingsøkonomien. Mr. Lodge har svært ofte brakt folk sammen her og støttet og ledsaget de involverte med ekspertise. På samme måte som tusenvis av mennesker kommer til München på prosjektbasis, reiser tusenvis av München-beboere over hele verden på prosjektbasis: Shanghai, New York, London, Oslo, Sao Paulo, Sydney og 100 andre byer er et midlertidig hjem for München-beboere i måneder og til og med år. "Hva skal jeg gjøre med den tomme leiligheten?" er ofte spørsmålet. Å gi opp eller bare la den stå tom er ikke et alternativ for mange. Det er her MR. LODGE bringer det midlertidige tilbudet og de potensielle leietakerne sammen, og følger utleieprosessen helt frem til tilbakelevering på en profesjonell måte. Ofte er tilbyderen allerede i utlandet og trenger vår støtte. Men noen tilbydere har også andre grunner til å leie ut boligen sin midlertidig, og ønsker ikke å la det knappe boarealet stå ubrukt.
Kort om nyheter på bolig- og kontormarkedet
1. Tilbud på Immobilienscout24 - boligmarkedet er fortsatt under press:
- Tilbudssalg av borettslagsleiligheter:
16.07.12: 3.323 | 14.09.12: 2.190 | 21.10.12: 2.294 | 10.03.13: 2.158 | 8.7.13: 2.092 | 13.11.13: 2.368 - Tilbyr salg av borettslagsleiligheter opp til 200 000:
16.07.12: 517 | 14.09.12: 430 | 21.10.12: 421 | 10.03.13: 353 | 8.7.13: 288 | 13.11.13: 325 - Utleieleiligheter på tilbud:
16.07.12: 1.652 | 14.09.12: 1.406 | 21.10.12: 1.527 | 10.03.13: 1.576 | 8.7.13: 1.460 | 13.11.13: 1.565 - Tilbud om møblerte leiligheter / midlertidig innkvartering:
16.07.12: 1.123 | 14.09.12: 1.080 | 21.10.12: 1.104 | 10.03.13: 1.152 | 8.7.13: 984 | 13.11.13: 998
2. Befolkningsutvikling i München:
Befolkningsveksten har fortsatt å øke de siste månedene på grunn av fødselsoverskudd og innvandring.
Per 30. september 2013: 1 458 508 innbyggere. Alle tidligere prognoser for byen München er for lengst spolert. Opprinnelig (2009) var det forventet 1 475 129 innbyggere i 2020. München forventes å overgå dette tallet allerede i 2014.
3. Fortsatt sterk etterspørsel etter eiendommer til salgs
Nesten ingen rente på bankinnskudd og lave boliglånsrenter - begge deler bidrar til at etterspørselen etter eiendom til salgs fortsetter å øke og fører til en fortsettelse av boomen. Dette understøttes av en fortsatt svært høy etterspørsel etter utleieboliger. Som i andre metropoler klarer ikke München-området å holde tritt med opprettelsen og godkjenningen av byggetillatelser, og derfor har prisene på nybygg eksplodert de siste årene og nådde et gjennomsnitt på nesten 6 000 euro/kvadratmeter i oktober. Enkelte boligselgere har rapportert om eventyrlige fortjenester. De som kjøpte for 15 år siden, i en vanskelig tid (den gang var det nesten ingen som ønsket å kjøpe eiendom som investering), kan i dag glede seg over gevinster på ofte godt over 100 %, og som regel skattefritt. Vinduet for salg er fortsatt åpent. En nedgang i økonomien eller uheldige tiltak fra politisk hold (se husleiestopp/kjøperprinsippet) kan imidlertid endre situasjonen til det verre og få flere eiendomsbesittere til å selge.
4. kontormarked: 3. kvartal. 2013
ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers snakker om en nedgang i momentum i 3. kvartal: "Kontormarkedet i München mister noe momentum i 3. kvartal 2013". Forventningene til 2014 er positive.
To rapporter kom som en overraskelse denne måneden:
- Det amerikanske selskapet MICROSOFT flytter sin tyske filial og sine 1800 ansatte fra Unterschleißheim til Parkstadt Schwabing i München i 2016.
- Produsenten av medisinsk utstyr BRAINLAB flytter hovedkontoret sitt fra Feldkirchen til München-Riem. Også her skal det bygges nye bygninger for 600 ansatte.
Arbeidsmarkedet i München - robust med synkende etterspørsel etter arbeidskraft
Arbeidsmarkedet i München viste noe mindre gunstige tall i 4. kvartal. Arbeidsledigheten på 44 158 personer (4,7 %) var høyere enn året før (4,5 %), og antallet arbeidssøkere var 7 % høyere enn året før. Det var færre ledige stillinger sammenlignet med året før: -5,9 % i oktober 2013, -14,0 % i september og -5 % i august. (Kilde: Bundesagentur für Arbeit München).
Boliglånsrenter - fortsatt fantastiske betingelser
Selv om rentene har steget noe, er de fortsatt fantastisk lave. Her er de beste verdiene fra 17. november 2013 (effektiv rente). Tallene er basert på 50 % belåningsgrad med en kjøpesum på 200 000 euro og 2 % amortisering og er ment som en veiledning:
| Løpetid | Juni '05 | Juni '06 | mars'07 | Feb'08 | Apr'10 | feb'11 | Okt'12 | mars'13 | Nov'13 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 år | 2,91 % | 4,02 % | 4,07 % | 4,19 % | 2,75 % | 3,39 % | 1,73 % | 1,59 % | 1,90 % |
| 10 år | 3,49 % | 4,27 % | 4,11 % | 4,48 % | 3,57 % | 3,96 % | 2,45 % | 2,36 % | 2,54 % |
| 15 år | 3,75 % | 4,47 % | 4,30 % | 4,63 % | 4,02 % | 4,33 % | 2,91 % | 2,92 % | 3,15 % |
| 20 år | 3,00 % | 3,30 % | |||||||
(Kilde: Interhyp - www.interhyp.de)
Med vennlig hilsen Norbert Verbücheln