Търсене на обзаведени апартаменти през втората половина на годината: много силен ръст | Перспективи за 2014 г.: таван на наемите и принцип на поръчване | Кратки доклади за пазара на жилища и офиси | Пазар на труда в Мюнхен | Ипотечни лихви
- 2-ра половина на 2013 г. - много силен растеж
- Перспективи за 2014 г.
- Контрол на наемите и принцип на поръчката
- Mr. Lodge разширява позицията си на пазарен лидер
- Mr. Lodge - принос към икономиката на акциите
- Новини накратко за пазара на жилища и офиси
- Пазарът на труда в Мюнхен - стабилен при намаляващо търсене на работна ръка
- Лихвени проценти по ипотечните кредити - кредитите отново поскъпват
Втора половина на 2013 г. - много силен растеж
Огромното свръхпредлагане на апартаменти в Мюнхен досега не се е реализирало или е било лесно абсорбирано от пазара, тъй като търсенето остава постоянно през октомври и ноември. Особено апартаментите с една или две спални са много търсени през цялата година в целия по-голям район на Мюнхен, а предлагането остава много ограничено. Добро търсене имаше и за 3- до 5-стайни апартаменти в централните части на града на цени, съответстващи на пазарните.
Екипът ни по интериорен дизайн вече подкрепя нашите доставчици с петима консултанти по интериорен дизайн. Нашата цел е да постигнем възможно най-добра възвръщаемост на инвестициите и да избегнем освобождаването на помещения чрез оптимизиране на обзавеждането. Клиентите ни вече имат сравнително високи очаквания по отношение на обзавеждането. Поради тази причина ние предлагаме на нашите наемодатели не само безплатни основни съвети, но и допълнително обзавеждане, цялостни концепции и тяхното реализиране чак до готово за снимки окончателно оформление. За необвързваща информация, моля, свържете се с нашия екип по обзавеждане.
Перспективи за 2014 г.
Очакваме търсенето на обзаведени апартаменти да продължи да нараства, което отразява нарастващата мобилност и гъвкавост на много наематели. Кулата Olympia Tower (Helene-Mayer-Ring 4 в Olympiadorf) започна да се отдава под наем с известно закъснение с около 340 обзаведени апартамента. Отдаването под наем все още не е приключило. В края на годината очакваме да бъдат отдадени под наем още 300 обзаведени апартамента с 1 до 2 стаи на Knorrstr. 29 (Milbertshofen) и в Bogenhausen (Vogelweidestr./Prinzregentenstrasse) и др. Досега не е имало ефект на намаляване на наемите. Много проекти, които са в процес на подготовка от страна на строителните предприемачи, ще имат облекчаващ ефект едва през 2015/2016 г. Въпреки това силното нарастване на населението до голяма степен е погълнало обема на новото строителство до момента. Единствено при луксозните имоти се наблюдават известни излишъци, а в някои случаи и дълги периоди на незаетост, дори и при краткосрочни наеми. Следователно в района на Мюнхен продължава да липсва достатъчен брой жилища на достъпни цени.
Контрол на наемите и принцип на поръчката
Предходната седмица се появиха съобщения, че ХДС/ХСС и СДПГ са се договорили за т.нар. замразяване на наемите и т.нар. принцип на поръчката в коалиционните си преговори.
Ограничението на наемите има за цел новите наеми да се базират на сравнителния наем, определен в индекса на наемите, и да се позволи максимално увеличение от 15 % за четири години. В случай на смяна на наемателя новият наем трябва да бъде максимум с 10 % по-висок от предишния. Това едва ли ще бъде аргумент в полза на закупуването на жилище под наем, а произтичащата от това липса на инвестиции в жилищното строителство би могла да навреди значително на бъдещите наематели, тъй като ще задълбочи недостига.
Кой не е чувал неприятни истории за лов на апартаменти и агенции за недвижими имоти, които организират масови огледи, а накрая представят на пръв поглед ужасяваща сметка. Познати са ни и псевдоагентите за недвижими имоти, например, които са намесени от наемодателя и рушат репутацията на целия бранш. Ето защо трите страни предлагат друга мярка под формата на принципа на поръчката и обединяват всички агенции за недвижими имоти. В бъдеще наемодателят трябва да плаща комисионната, ако той е назначил агента за недвижими имоти. На пръв поглед това звучи много разумно и чудесно от гледна точка на наемателите, но ще доведе до това, че много наемодатели ще бъдат натоварени с допълнителни разходи, които или ще се опитат да прехвърлят под някаква форма на наемателите, или ще се влоши отчетът за приходите на наемодателите. Ако наемателите вече не трябва да поемат никакви разходи при търсенето на жилище, наемодателите ще трябва да очакват, че наемателите ще искат да сменят жилището си с по-добро по-бързо, т.е. може да се появят значително повече "апартаментни скокове".
Тъй като резолюциите на партиите са все още на хартия, остава надеждата, че здравият разум и експертните познания ще надделеят по пътя към законодателството. Липсата на прозрачност, непредсказуемостта, хаосът и/или по-високите разходи биха били последното нещо, от което се нуждаят инвеститорите в недвижими имоти и наемодателите, а в крайна сметка и наемателите.
Mr. Lodge разширява позицията си на пазарен лидер
През тази година Mr. Lodge допълнително разширява позицията си на пазарен лидер с около 4000 успешно посреднически сделки за обзаведени апартаменти. Компанията е незаменим посредник за много потенциални наематели и наемодатели и допринася за функционирането на един функциониращ и много прозрачен пазар. За много служители на базирани в Мюнхен компании започването на проект или работа в Мюнхен става по-малко обезсърчително благодарение на нашата помощ. Нашата услуга е крайно необходима на много бъдещи наематели и не се ограничава само до чисто посредничество, а оказваме подкрепа на наемателите и наемодателите и по време на наемния период, например с нашето техническо обслужване, ако това е необходимо и желано. Осигуряваме също така подкрепа за повечето от нашите брокерски услуги, включително подготовка на договори, проверка на страните по договора, предаване на имота и връщането му. На стойност над 30 000 евро разработихме много подробно приложение за iPad за предаване/връщане на апартаменти на Mr. Lodge. Това прави предаването и връщането много по-ясни и обвързващи за наемодателите и наемателите.
Mr. Lodge - принос към икономиката на споделянето
През последните 20 години хиляди наемодатели са споделили апартаментите си с други хора в Мюнхен - принос към икономиката на споделянето. Mr. Lodge много често е събирал хората тук и е подкрепял и придружавал участващите с експертиза. Точно както хиляди хора идват в Мюнхен по проекти, така и хиляди жители на Мюнхен отиват по проекти в цял свят: Шанхай, Ню Йорк, Лондон, Осло, Сао Пауло, Сидни и 100 други града са временен дом за жителите на Мюнхен за месеци и дори години. "Какво да правя с празния апартамент?" - това е често задаваният въпрос. Да се откажат от него или просто да го оставят празен не е опция за мнозина. Тук е мястото на MR. LODGE събира на едно място временното предложение и потенциалните наематели и професионално съпровожда процеса на отдаване под наем чак до връщането. Често доставчикът вече е в чужбина и се нуждае от нашата подкрепа. Някои доставчици обаче имат и други причини за временно отдаване на имота си под наем и не искат да оставят оскъдното жилищно пространство неизползвано.
Кратки новини за пазара на жилища и офиси
1. оферти на Immobilienscout24 - пазарът на жилища остава под натиск:
- Предлагането на продажби на кондоминиуми:
16.07.12 : 3.323 | 14.09.12 : 2.190 | 21.10.12 : 2.294 | 10.03.13 : 2.158 | 8.7.13 : 2.092 | 13.11.13 : 2.368 - Предлагане на продажби на жилищни имоти с цена до 200 000 евро:
16.07.12 : 517 | 14.09.12 : 430 | 21.10.12 : 421 | 10.03.13 : 353 | 8.7.13 : 288 | 13 .11.13 : 325 - Предлагани апартаменти под наем:
16.07.12 : 1.652 | 14.09.12 : 1.406 | 21.10.12 : 1.527 | 10.03.13 : 1.576 | 8.7.13 : 1.460 | 13.11.13 : 1.565 - Оферта за обзаведени апартаменти / временно настаняване:
16.07.12 : 1.123 | 14.09.12 : 1.080 | 21.10.12 : 1.104 | 10.03.13 : 1.152 | 8.7.13 : 984 | 13.11.13 : 998
2. развитие на населението в Мюнхен:
Растежът на населението продължава да се увеличава през последните месеци поради свръхраждаемостта и имиграцията.
Към 30 септември 2013 г.: 1 458 508 жители. Всички предишни прогнози за град Мюнхен отдавна са опровергани. Първоначално (2009 г.) за 2020 г. се очакваха 1 475 129 жители. Очаква се Мюнхен да надхвърли тази цифра до 2014 г.
3. продължаващо силно търсене на имоти за продажба
Почти никакви лихви по банковите депозити и ниски лихвени проценти по ипотечните кредити - и двата компонента продължават да подхранват търсенето на имоти за продажба и водят до продължаване на бума. Това се подкрепя от продължаващото много високо търсене на имоти за отдаване под наем. Както и в други метрополии, по-голямата част на Мюнхен не може да се справи със създаването и одобряването на права за строеж, поради което цените на новопостроените сгради през последните години експлодираха и през октомври достигнаха средно почти 6000 евро/кв. м. Някои продавачи на имоти отчитат баснословни печалби. Всеки, който е купил преди 15 години в трудна обстановка (тогава почти никой не искаше да купува имот като инвестиция), сега може да се радва на печалба, която често надхвърля 100 % и обикновено е освободена от данъци. Прозорецът на възможностите за продажба остава отворен. Въпреки това забавяне на икономиката или неудачни мерки на политиците (вж. замразяване на наемите/принцип на купувача) могат да променят ситуацията към по-лошо и да накарат повече собственици на имоти да продават.
Пазар на офис площи: трето тримесечие. 2013
ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers говори за забавяне на инерцията през 3-тото тримесечие: "Офис пазарът в Мюнхен губи известна инерция през 3-тото тримесечие на 2013 г.". Очакванията за 2014 г. са положителни.
През този месец изненадаха два доклада:
- Американската компания MICROSOFT премества през 2016 г. германския си клон и 1 800 служители от Unterschleißheim в Parkstadt Schwabing в Мюнхен.
- Производителят на медицинска апаратура BRAINLAB премества седалището си от Feldkirchen в Riem. Сградите тук също ще бъдат новопостроени за 600 служители.
Пазарът на труда в Мюнхен - стабилен при намаляващо търсене на работна ръка
През четвъртото тримесечие пазарът на труда в Мюнхен показа малко по-неблагоприятни данни. С 44 158 души (равнище 4,7 %) безработицата е по-висока от предходната година (4,5 %), а броят на търсещите работа е с +7 % по-висок от предходната година. Свободните работни места са по-малко в сравнение с предходната година: -5,9% през октомври 2013 г., -14,0% през септември и -5% през август. (Източник: Федерална агенция по заетостта в Мюнхен).
Лихвени проценти по ипотечните кредити - все още фантастични условия
Въпреки че лихвените проценти леко се повишиха, те все още са фантастично ниски. Ето кои са най-добрите стойности в момента от 17 ноември 2013 г. (ефективен лихвен процент). Данните се основават на съотношение 50 % кредит/стойност на имота при покупна цена от 200 000 евро и 2 % амортизация и имат ориентировъчен характер:
| Срок | юни '05 | юни '06 | Март'07 | Февруари'08 | април'10 | Февруари'11 | Октомври'12 | март'13 | ноември'13 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 години | 2,91 % | 4,02 % | 4,07 % | 4,19 % | 2,75 % | 3,39 % | 1,73 % | 1,59 % | 1,90 % |
| 10 години | 3,49 % | 4,27 % | 4,11 % | 4,48 % | 3,57 % | 3,96 % | 2,45 % | 2,36 % | 2,54 % |
| 15 години | 3,75 % | 4,47 % | 4,30 % | 4,63 % | 4,02 % | 4,33 % | 2,91 % | 2,92 % | 3,15 % |
| 20 години | 3,00 % | 3,30 % | |||||||
(Източник: Interhyp - www. interhyp.de)
Ваш, Norbert Verbücheln