Poptávka po zařízených bytech ve druhé polovině roku: velmi silný růst | Výhled na rok 2014: horní hranice nájemného a princip objednávání | Stručné zprávy o trhu s byty a kancelářskými prostory | Mnichovský trh práce | Hypoteční sazby
- 2. pololetí 2013 - velmi silný růst
- Výhled na rok 2014
- Kontrola nájemného a princip objednávání
- Mr. Lodge rozšiřuje svou pozici lídra na trhu
- Mr. Lodge - příspěvek k akciové ekonomice
- Novinky ve zkratce na trhu s byty a kancelářemi
- Trh práce v Mnichově - robustní s klesající poptávkou po pracovní síle
- Úrokové sazby hypoték - úvěry opět zdražují
Druhá polovina roku 2013 - velmi silný růst
Masivní převis nabídky bytů v Mnichově se zatím neprojevil, resp. byl trhem snadno absorbován, neboť poptávka zůstala v říjnu a listopadu konstantní. Zejména po jedno- až dvoupokojových bytech je v celém širším okolí Mnichova po celý rok vysoká poptávka a nabídka zůstává velmi omezená. Dobrá poptávka byla také po 3 až 5pokojových bytech v centrálních lokalitách za ceny odpovídající trhu.
Náš tým interiérového designu nyní podporuje naše poskytovatele pěti konzultanty v oblasti interiérového designu. Naším cílem je optimalizací vybavení bytů dosáhnout co nejlepšího výnosu a zamezit neobsazenosti. Naši zákazníci mají nyní poměrně vysoké nároky, pokud jde o vybavení. Z tohoto důvodu nabízíme našim pronajímatelům nejen bezplatné základní poradenství, ale také doplňkové vybavení, kompletní koncepty a jejich realizaci až po finální foto-ready dekorace. Pro nezávazné informace se obraťte na náš tým pro zařizování.
Výhled na rok 2014
Očekáváme, že poptávka po zařízených bytech bude i nadále stoupat, což odráží rostoucí mobilitu a flexibilitu mnoha nájemníků. Olympia Tower (Helene-Mayer-Ring 4 v Olympiadorfu) se začala pronajímat s určitým zpožděním a nabízí přibližně 340 zařízených bytů. Pronájem ještě nebyl dokončen. Na přelomu roku očekáváme pronájem dalších 300 zařízených 1-2pokojových bytů, mimo jiné v Knorrstr. 29 (Milbertshofen) a v Bogenhausenu (Vogelweidestr./Prinzregentenstrasse). Zatím nedošlo k žádnému tlumícímu vlivu na výši nájemného. Mnoho projektů, které jsou v přípravě u developerů, bude mít úlevný efekt až v letech 2015/2016. Silný nárůst počtu obyvatel však do značné míry pohltil dosavadní objem nové výstavby. Pouze v případě luxusních nemovitostí dochází k určitým přebytkům a v některých případech k dlouhým dobám neobsazenosti, a to i u krátkodobých pronájmů. Co tedy v širším okolí Mnichova nadále plošně chybí, je dostatečný počet cenově dostupných bytů.
Regulace nájemného a princip objednávání
Předminulý týden se objevily zprávy, že se CDU/CSU a SPD při koaličních jednáních dohodly na tzv. zmrazení nájemného a tzv. objednacím principu.
Zastropování nájemného má založit nové pronájmy na srovnatelném nájemném stanoveném indexem nájemného a umožnit maximální zvýšení o 15 % během čtyř let. V případě změny nájemce by nové nájemné nemělo být o více než 10 % vyšší než předchozí nájemné. To pravděpodobně nebude argumentem ve prospěch koupě nájemního bytu a následný nedostatek investic do bytové výstavby by mohl značně poškodit budoucí nájemníky, protože by prohloubil jejich nedostatek.
Kdo by neslyšel nepříjemné historky o lovcích bytů a realitních agentech, kteří pořádají hromadné prohlídky a na konci předloží zdánlivě horentní účet. Známe také například pseudo realitní makléře, kteří jsou zprostředkováni pronajímatelem a kazí pověst celého obchodu. Tři strany proto přišly s dalším opatřením v podobě příkazního principu a házejí všechny realitní kanceláře do jednoho pytle. Napříště by měl pronajímatel platit provizi, pokud realitní kancelář jmenoval. Na první pohled to zní velmi rozumně a z pohledu nájemníků báječně, ale povede to k tomu, že mnoho pronajímatelů bude zatíženo dodatečnými náklady, které se buď budou snažit nějakou formou přenést na nájemníky, nebo se zhorší výkaz příjmů pronajímatelů. Pokud by nájemníci již nemuseli nést žádné náklady při hledání bydlení, museli by pronajímatelé počítat s tím, že nájemníci budou chtít rychleji měnit bydlení za lepší, tj. mohlo by dojít k podstatně většímu počtu "flat hoppers".
Vzhledem k tomu, že stranická usnesení jsou zatím jen na papíře, zůstává naděje, že na cestě k legislativě zvítězí zdravý rozum a odbornost. Nepřehlednost, nepředvídatelnost, chaos a/nebo vyšší náklady by byly tím posledním, co investoři do nemovitostí a pronajímatelé - a v konečném důsledku i nájemníci - potřebují.
Mr. Lodge rozšiřuje svou pozici lídra na trhu
Společnost Mr. Lodge v letošním roce dále rozšiřuje svou pozici lídra na trhu s přibližně 4 000 úspěšně zprostředkovanými zařízenými byty. Společnost je nepostradatelným zprostředkovatelem pro mnoho potenciálních nájemců a pronajímatelů a přispívá k fungujícímu a velmi transparentnímu trhu. Pro mnoho zaměstnanců mnichovských firem se díky naší pomoci stává zahájení projektu nebo práce v Mnichově méně skličující. Naše služby jsou naléhavě potřebné pro mnoho potenciálních nájemců a neomezují se pouze na čisté zprostředkování, ale podporujeme nájemce a pronajímatele i během doby pronájmu, například naším technickým servisem, pokud je to nutné a žádoucí. Podporu poskytujeme také u většiny našich zprostředkovatelských služeb, včetně přípravy smlouvy, kontroly smluvních stran, předání bytu a jeho vrácení. Nákladem více než 30 000 EUR jsme vyvinuli velmi podrobnou aplikaci Mr. Lodge pro předání/ vrácení bytu pro iPad. Díky tomu je předávání a vracení bytů pro pronajímatele a nájemce mnohem přehlednější a závaznější.
Mr. Lodge - příspěvek k ekonomice sdílení
Za posledních 20 let sdílely v Mnichově své byty tisíce pronajímatelů - příspěvek ke sdílené ekonomice. Mr. Lodge zde velmi často sdružoval lidi a podporoval a doprovázel zúčastněné odbornými znalostmi. Stejně jako tisíce lidí přijíždějí do Mnichova na základě projektu, tak tisíce Mnichovanů odjíždějí na základě projektu do celého světa: Šanghaj, New York, Londýn, Oslo, Sao Paulo, Sydney a stovky dalších měst jsou pro Mnichovany dočasným domovem na měsíce i roky. "Co s prázdným bytem?" zní pak často otázka. Vzdát se ho nebo ho prostě nechat prázdný pro mnohé nepřipadá v úvahu. Právě zde se nabízí možnost, že MR. LODGE spojuje dočasnou nabídku a potenciální nájemníky a profesionálně provází procesem pronájmu až po vrácení. Často je poskytovatel již v zahraničí a potřebuje naši podporu. Někteří poskytovatelé však mají i jiné důvody pro dočasný pronájem své nemovitosti a nechtějí nechat vzácný obytný prostor nevyužitý.
Stručné novinky na trhu s bydlením a kancelářskými prostory
1. Nabídky na Immobilienscout24 - trh s bydlením zůstává pod tlakem:
- Nabídka prodeje kondominií:
16.07.12 : 3.323 | 14.09.12 : 2.190 | 21.10.12 : 2.294 | 10.03.13 : 2.158 | 8.7.13 : 2.092 | 13.11.13 : 2.368 - Nabídka prodeje bytových jednotek do 200 tis:
16.07.12 : 517 | 14.09.12 : 430 | 21.10.12 : 421 | 10.03.13 : 353 | 8.7.13 : 288 | 13 .11.13 : 325 - Nabídka nájemních bytů:
16.07.12 : 1.652 | 14.09.12 : 1.406 | 21.10.12 : 1.527 | 10.03.13 : 1.576 | 8.7.13 : 1.460 | 13.11.13 : 1.565 - Nabídka zařízených bytů / přechodného ubytování:
16.07.12 : 1.123 | 14.09.12 : 1.080 | 21.10.12 : 1.104 | 10.03.13 : 1.152 | 8.7.13 : 984 | 13.11.13 : 998
2. Vývoj počtu obyvatel v Mnichově:
Růst počtu obyvatel se v posledních měsících nadále zvyšoval v důsledku nadměrného počtu narozených dětí a přistěhovalectví.
K 30. září 2013: 1 458 508 obyvatel. Všechny předchozí prognózy pro město Mnichov byly již dávno potřeny. Původně (2009) se pro rok 2020 očekávalo 1 475 129 obyvatel. Do roku 2014 se očekává, že Mnichov tento počet překročí.
3. Přetrvávající silná poptávka po nemovitostech určených k prodeji
Téměř nulové úroky z bankovních vkladů a nízké úrokové sazby hypoték, obě složky nadále podporují poptávku po nemovitostech na prodej a vedou k pokračování konjunktury. Ten je podporován přetrvávající velmi vysokou poptávkou po nemovitostech k pronájmu. Stejně jako v jiných metropolích ani v širším okolí Mnichova nestíhá vznik a schvalování stavebních práv, a proto ceny novostaveb v posledních letech prudce vzrostly a v říjnu dosáhly v průměru téměř 6 000 eur/m2. Někteří prodejci nemovitostí hlásí pohádkové zisky. Každý, kdo před 15 lety nakoupil v obtížných podmínkách (v té době téměř nikdo nechtěl kupovat nemovitosti jako investici), se nyní může těšit ze zisků často výrazně přesahujících 100 % a obvykle osvobozených od daně. Příležitost k prodeji zůstává otevřená. Zpomalení ekonomiky nebo nešťastná opatření politiků (viz zmrazení nájemného/princip výkupu) však mohou situaci změnit k horšímu a přimět další majitele nemovitostí k prodeji.
4. Trh s kancelářskými prostory: 3. čtvrtletí. 2013
ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers hovoří o zpomalení dynamiky ve 3. čtvrtletí: "Kancelářský trh v Mnichově ztrácí ve 3. čtvrtletí 2013 určitou dynamiku". Očekávání pro rok 2014 jsou pozitivní.
Tento měsíc překvapily dvě zprávy:
- Americká společnost MICROSOFT přesune v roce 2016 svou německou pobočku a 1 800 zaměstnanců z Unterschleißheimu do mnichovské čtvrti Parkstadt Schwabing.
- Výrobce lékařských přístrojů BRAINLAB přesouvá své sídlo z Feldkirchenu do Riemu. I zde budou nově postaveny budovy pro 600 zaměstnanců.
Trh práce v Mnichově - robustní s klesající poptávkou po pracovní síle
Mnichovský trh práce vykázal ve 4. čtvrtletí o něco méně příznivé údaje. Nezaměstnanost ve výši 44 158 osob (míra 4,7 %) je vyšší než v předchozím roce (4,5 %) a počet uchazečů o zaměstnání je o +7 % vyšší než v předchozím roce. Volných pracovních míst bylo ve srovnání s předchozím rokem méně: -5,9 % v říjnu 2013, -14,0 % v září a -5 % v srpnu. (Zdroj: Spolková agentura práce Mnichov).
Úrokové sazby hypoték - stále fantastické podmínky
Přestože úrokové sazby mírně vzrostly, jsou stále fantasticky nízké. Zde jsou aktuální nejlepší hodnoty ze 17. listopadu 2013 (efektivní úroková sazba). Údaje vycházejí z poměru úvěru k hodnotě nemovitosti ve výši 50 % při pořizovací ceně 200 000 EUR a amortizaci 2 % a jsou určeny jako orientační:
| Termín | červen '05 | Červen '06 | Březen'07 | Únor'08 | Duben'10 | Únor'11 | Říjen'12 | Březen'13 | listopad'13 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 let | 2,91 % | 4,02 % | 4,07 % | 4,19 % | 2,75 % | 3,39 % | 1,73 % | 1,59 % | 1,90 % |
| 10 let | 3,49 % | 4,27 % | 4,11 % | 4,48 % | 3,57 % | 3,96 % | 2,45 % | 2,36 % | 2,54 % |
| 15 let | 3,75 % | 4,47 % | 4,30 % | 4,63 % | 4,02 % | 4,33 % | 2,91 % | 2,92 % | 3,15 % |
| 20 let | 3,00 % | 3,30 % | |||||||
(Zdroj: Interhyp - www. interhyp.de)
S pozdravem, Norbert Verbücheln