• 1. štvrťrok 2014 - tlmený dopyt po zariadených bytoch v Mníchove
• Výhľad - dobrý 2. a 3. štvrťrok, ťažký 4. štvrťrok - vysoké počty dokončených stavieb tlmia nájomné
• Kontrola nájomného a princíp objednávania - socialistické experimenty
  - Regulácia nájomného
  - Princíp (prvého) nájomcu
  - Možné scenáre
  - Čo môžete urobiť?

1. štvrťrok 2014 - tlmený dopyt po zariadených bytoch v Mníchove

Rok 2013 sa vyznačoval mimoriadne obmedzenou ponukou a veľmi vysokým nájomným. V decembri 2013 bol však dopyt mierne utlmený a nie každý byt bol prenajatý takmer okamžite. Tento stav pokračoval aj v 1. štvrťroku. V dôsledku toho sa v januári, februári a marci zaznamenal výrazný prebytok ponuky, čiastočne v dôsledku príliš vysokého požadovaného nájomného. Niektorí prenajímatelia sa ešte neprispôsobili rastúcej ponuke a slabšiemu dopytu. Nové bytové domy postavené v posledných mesiacoch s približne 600 zariadenými, prevažne 1-izbovými bytmi o sebe pomaly dávajú vedieť. Budova na Vogelweidestrasse v Bogenhausene s približne 160 bytmi sa však začala prenajímať až na prelome apríla a mája. Ďalších 700 - 1 000 bytov je ešte vo výstavbe alebo vo fáze plánovania.

Mnohých poskytovateľov podporujú naši poradcovia v oblasti interiérového dizajnu, aby sa mohli dobre umiestniť na čoraz konkurenčnejšom trhu. Naši prenajímatelia môžu využívať naše dlhoročné skúsenosti.

Výhľad - dobrý 2. a 3. štvrťrok, ťažký 4. štvrťrok - vysoké počty dokončených stavieb tlmia ceny nájomného

Od konca apríla bol dopyt v 2. štvrťroku o niečo lepší ako v predchádzajúcom roku. Očakávame, že trh s bývaním zostane relatívne napätý aj v ďalšom priebehu roka a tiež v 3. štvrťroku. To je pre toto ročné obdobie typické. V 4. štvrťroku a v zime očakávame spomalenie a - vzhľadom na množstvo dokončených novostavieb - útlm cien nájomného, najmä v prípade 1-izbových bytov. Trh bude odľahčený vysokou úrovňou investícií a z pohľadu mesta Mníchov je na správnej ceste: odľahčenie prostredníctvom novej výstavby. Plánované zavedenie zmrazenia nájomného a objednávkového princípu pre poplatky realitných kancelárií bude kontraproduktívne a mohlo by viesť k značným turbulenciám a znížiť ochotu investovať.

Obmedzenie nájomného a princíp kupujúceho - socialistické experimenty

Vlastníci bytov budú plánovanou novou reguláciou značne znevýhodnení. V marci 2014 spolkové ministerstvo spravodlivosti predložilo návrh zákona na tému regulácie nájomného a objednávkového princípu. Jeho prijatie je naplánované ešte pred letnými parlamentnými prázdninami na koniec júna. Očakáva sa, že bude transponovaný do zákona začiatkom roka 2015 alebo najneskôr v lete 2015. Zatiaľ čo objednávacia zásada pre odmeňovanie realitných agentov je federálnym zákonom, spolková vláda len vytvára predpoklady pre obmedzenie nájomného pre spolkové krajiny. Za Mníchov o tom môže rozhodnúť len slobodný štát Bavorsko.

Regulácia nájomného:

Nové prenajímanie existujúcich bytov:
Ak nájomné prenajímateľa ešte nie je vyššie ako index nájomného mesta Mníchov (miestne nájomné), nájomné sa môže zvýšiť maximálne o 10 % nad miestne nájomné. Plánuje sa ochrana existujúcich nájomných zmlúv, ktoré sú už > 10 % nad indexom nájomného. Ak sa nehnuteľnosť opätovne prenajíma, môže sa pokračovať v predchádzajúcom nájomnom. Zvýšenie nie je možné. Nájomné je v skutočnosti zmrazené.

Prenájom novopostavených bytov - prvé obsadenie
Prvé obsadenie má byť vyňaté zo zmrazenia nájomného, t. j. nájomné za novopostavené byty sa môže voľne dohodnúť. Ak dôjde k zmene nájomcu, nájomné sa nemôže zvýšiť a nemusí sa znížiť.

Nikto nevie, ako sa z takéhoto nariadenia vyvliecť. Hoci má trvať len 5 rokov, bude ešte ťažšie ju ukončiť - s reguláciou nájomného sa experimentovalo v mnohých krajinách. Viedli k nižšej ochote investovať a k rastúcemu nedostatku bytov.

Záver: Ak sa zmrazenie nájomného zavedie, bude mať pre mnohých vlastníkov bytov vážne negatívne dôsledky. Z dlhodobého hľadiska odborníci predpokladajú ďalší nedostatok ponuky bývania v dôsledku klesajúcej ochoty investovať. Len málo nájomníkov z toho bude mať skutočný úžitok. Zaujímavý článok na túto tému v časopise Manager Magazin Online: " Kde môžu investori nakupovať aj teraz".

Princíp kupujúceho:

Ďalší masívny rez hrozí z úplne iného uhla pohľadu. Doteraz bol marketing nájomných bytov realitnou kanceláriou vo vyhľadávaných metropolách pre poskytovateľa bezplatný. Províziu zvyčajne platil nájomca. To by sa mohlo radikálne zmeniť. Osoba, ktorá si objednáva služby realitnej kancelárie, má za jej služby platiť. V koaličnej zmluve sa dohodol tzv. princíp prvého kupujúceho.

Tá bola v návrhu zákona (od marca 2014) ešte sprísnená:
"Ak prenajímateľ dal byt realitnej kancelárii, aby mu našla vhodného nájomcu, nájomca nie je v žiadnom prípade povinný zaplatiť odmenu za sprostredkovanie. Dohody o prenesení povinnosti zaplatiť sprostredkovateľský poplatok na nájomcu sú neplatné." a

"Sprostredkovateľské zmluvy medzi osobou, ktorá hľadá byt, a realitnou kanceláriou (maklérom) sa uzatvárajú len vtedy, ak osoba, ktorá hľadá byt, zadá objednávku na vyhľadanie bytu v textovej forme (napr. e-mailom) a maklér obstará byt, na ktorý sa napokon uzavrie nájomná zmluva, výlučne na základe tejto objednávky na vyhľadanie bytu."

Podľa pôvodného princípu (prvého) kupujúceho by boli v praxi mysliteľné nasledujúce modely sprostredkovania:

• Potenciálny nájomca poverí realitného makléra skôr ako prenajímateľa. Potenciálny nájomca platí províziu po úspešnom sprostredkovaní.
• Prenajímateľ poverí realitnú kanceláriu skôr ako potenciálny nájomca. Prenajímateľ platí províziu (ponuka bez provízie pre budúceho nájomcu).
• Prenajímateľ poverí realitného makléra, aby ponúkal jeho byt len potenciálnym nájomcom, ktorí ho už poverili. Potenciálny nájomca platí realitnej kancelárii a musí ju poveriť skôr ako prenajímateľ.

Možné scenáre:

• Vo vyhľadávaných lokalitách a v prípade atraktívnych bytov prenajímatelia nebudú konať ako prvá osoba, ktorá poverí realitného agenta; províziu platí potenciálny nájomca.
• V menej vyhľadávaných bytoch a lokalitách (menej atraktívne lokality, príliš drahé) je pravdepodobnejšie, že prenajímateľ bude svoj byt aktívne ponúkať prostredníctvom realitnej kancelárie ako prvý kupujúci, bez provízie pre nájomcu - atraktívne byty sa už nemusia ponúkať aktívne alebo menej aktívne, t. j. zmiznú z trhu. Pre potenciálnych nájomcov bude potrebné veľmi skoro poveriť realitnú kanceláriu, aby boli pri hľadaní bytu úspešní.
• Prenajímatelia sa budú snažiť dohodnúť vyššie nájomné, aby pokryli náklady na marketing.
• Prenajímatelia by mohli taktizovať a radšej nechať byt prázdny 1 - 2 mesiace, než budú povinní zaplatiť províziu

Záver: Ak sa zavediezásada " kupujúci platí", vznikne veľmi zmiešaný obraz s mnohými porazenými a niektorými víťazmi. Veľký počet bytov vo vyhľadávaných lokalitách pravdepodobne jednoducho "zmizne" a na trhu ich už nebude vidieť. Trh s bytmi sa stane menej transparentným a nebude už tak dobre fungovať. Pre niektorých potenciálnych nájomníkov sa nájdenie bývania stane lacnejším/bezplatným. Vo všeobecnosti sa ponuka zúži, stane sa menej transparentnou a proces hľadania sa výrazne sťaží. Ziskovosť mnohých prenájmov klesne v dôsledku vyšších nákladov na marketing a väčšieho počtu voľných bytov.

Celkovo sme v súvislosti so situáciou opatrne optimistickí, keďže dopyt po zariadených bytoch v Mníchove a okolí bude aj v budúcnosti pokračovať v nezmenšenej miere. Rok čo rok pracujeme rýchlo a efektívne pre mnoho tisíc potenciálnych nájomníkov a spájame ponuku a dopyt. Firmy dôverujú vysokej kvalite našich služieb a sú prevažne našimi klientmi. Dúfame, že budeme môcť aj naďalej ponúkať naše služby potenciálnym nájomcom a prenajímateľom na rovnako vysokej úrovni ako v minulosti. Robíme všetko pre to, aby sme sa čo najlepšie pripravili na budúce právne predpisy. Dúfame, že zodpovední politici nebudú prijímať populistické rozhodnutia, ale naopak využijú svoje právomoci na lepší a vyváženejší trh s bývaním - a to sa týka aj prenajímateľov, ktorí radi investujú do nových bytov.

Čo môžete urobiť vy?

"Bestellerprinzip" a regulácia nájomného majú prísť v dvojitom balení a môžu mať drastický negatívny vplyv na výnosnosť vašich investícií. Ešte stále však nie je neskoro. Radi by sme vás požiadali, aby ste sa pripojili k iniciatíve IVD Immobilienverband Deutschland, ktorá spustila petíciu proti zavedeniu objednávkového princípu a za väčšiu bytovú výstavbu.

O všetkých relevantných zmenách vás budeme ako zvyčajne informovať.

S pozdravom, Norbert Verbücheln