• Primul trimestru din 2014 - cerere moderată pentru apartamente mobilate în München
• Perspective - trimestrele al II-lea și al III-lea bune, trimestrul al IV-lea dificil - cifrele ridicate de finalizare scad chiriile
• Controlul chiriilor și principiul ordinii - experimente socialiste
  - Controlul chiriilor
  - Principiul (primului) chiriaș
  - Scenarii posibile
  - Ce puteți face?

Primul trimestru din 2014 - cerere moderată pentru apartamente mobilate în München

Anul 2013 a fost caracterizat de o ofertă extrem de restrânsă și de chirii foarte mari. Cu toate acestea, în decembrie 2013, cererea a fost oarecum moderată și nu toate apartamentele au fost închiriate aproape imediat. Acest lucru a continuat și în primul trimestru. Prin urmare, în ianuarie, februarie și martie au existat excedente semnificative, parțial din cauza chiriilor solicitate excesiv de mari. Unii proprietari nu se adaptaseră încă la creșterea ofertei și la scăderea cererii. Noile blocuri de apartamente construite în ultimele luni, cu aproximativ 600 de apartamente mobilate, predominant cu o cameră, își fac încet simțită prezența. Cu toate acestea, clădirea din Vogelweidestrasse din Bogenhausen cu aproximativ 160 de unități a început să fie închiriată abia în aprilie/mai. Alte 700 -1.000 de unități sunt încă în construcție sau în faza de planificare.

Mulți furnizori sunt sprijiniți de consultanții noștri de design interior, astfel încât să se poată poziționa bine pe piața din ce în ce mai competitivă. Proprietarii noștri pot beneficia de experiența noastră de mulți ani.

Perspective - trimestrele al II-lea și al III-lea bune, trimestrul al IV-lea dificil - cifrele ridicate de finalizare scad prețurile chiriilor

De la sfârșitul lunii aprilie, cererea în trimestrul al doilea a fost ușor mai bună decât în anul precedent. Ne așteptăm ca piața imobiliară să rămână relativ strânsă în cursul anului și, de asemenea, în trimestrul al treilea. Acest lucru este tipic pentru această perioadă a anului. Pentru trimestrul al 4-lea și pentru iarnă, ne așteptăm la o încetinire și - din cauza finalizării multor clădiri noi - la o scădere a prețurilor de închiriere, în special pentru apartamentele cu o cameră. Piața va fi ușurată de nivelul ridicat al investițiilor și, din punctul de vedere al orașului München, este pe drumul cel bun: ușurarea situației prin construcții noi. Introducerea planificată a unei înghețări a chiriilor și a principiului de comandă pentru onorariile agenților imobiliari va fi contraproductivă și ar putea duce la turbulențe considerabile și la reducerea dorinței de a investi.

Plafonarea chiriei și principiul cumpărătorului - experimente socialiste

Proprietarii vor suferi un dezavantaj considerabil cu noua reglementare planificată. În martie 2014, Ministerul Federal al Justiției a prezentat un proiect de lege pe tema controlului chiriilor și a principiului cumpărătorului. Acesta este programat să fie adoptat înainte de vacanța parlamentară de vară de la sfârșitul lunii iunie. Se preconizează că acesta va fi transpus în legislație la începutul anului 2015 sau cel târziu până în vara anului 2015. În timp ce principiul ordonanței pentru remunerarea agenților imobiliari este o lege federală, guvernul federal creează doar premisele pentru plafonarea chiriilor pentru statele federale. Doar statul liber Bavaria poate decide acest lucru pentru München.

Controlul chiriilor:

Noua închiriere a apartamentelor existente:
În cazul în care chiria proprietarului nu depășește încă indicele chiriei din orașul München (chiria locală), chiria poate fi majorată cu maximum 10 % peste chiria locală. Este prevăzută o protecție pentru contractele de închiriere existente care sunt deja > 10 % peste indicele chiriei. Dacă proprietatea este închiriată din nou, chiria anterioară poate fi menținută. O majorare nu este posibilă. Chiriile sunt efectiv înghețate.

Închirierea apartamentelor nou construite - prima ocupare
Prima ocupare trebuie să fie exceptată de la înghețarea chiriei, adică chiria pentru apartamentele nou construite poate fi convenită liber. În caz de schimbare a chiriașului, chiria nu poate fi majorată și nu trebuie redusă.

Nimeni nu știe cum să iasă dintr-o astfel de reglementare. Deși este prevăzut să dureze doar 5 ani, va fi și mai dificil să i se pună capăt - în multe țări au fost efectuate experimente cu controlul chiriilor. Acestea au condus la o disponibilitate mai scăzută de a investi și la o creștere a deficitului de locuințe.

Concluzie: Dacă se introduce înghețarea chiriilor, aceasta va avea consecințe negative grave pentru mulți proprietari de locuințe. Pe termen lung, experții anticipează o penurie și mai mare a ofertei de locuințe din cauza scăderii dorinței de a investi. Puțini chiriași vor avea de fapt de câștigat. Un articol interesant pe această temă în Manager Magazin Online: "Unde investitorii mai pot cumpăra acum"

Principiul cumpărătorului:

O altă reducere masivă amenință dintr-un unghi complet diferit. Până acum, comercializarea apartamentelor de închiriat de către un agent imobiliar în metropolele căutate era gratuită pentru furnizor. Comisionul era de obicei plătit de chiriaș. Acest lucru s-ar putea schimba drastic. Persoana care comisionează agentul imobiliar trebuie să plătească pentru serviciile sale. Acordul de coaliție convenise asupra unui așa-numit principiu al cumpărătorului pentru prima dată.

Acesta a fost făcut și mai strict în proiectul de lege (din martie 2014):
"Dacă proprietarul a dat agentului imobiliar un apartament pentru a-i găsi un chiriaș potrivit, chiriașul nu este în niciun caz obligat să plătească comisionul de intermediere. Contractele de transmitere a obligației de plată a comisionului de intermediere către chiriaș nu sunt valabile." și

"Contractele de intermediere dintre o persoană care caută un apartament și agentul imobiliar (brokerul) sunt încheiate numai dacă persoana care caută un apartament dă un ordin de căutare sub formă de text (de exemplu, prin e-mail), iar brokerul procură apartamentul pentru care se încheie în final contractul de închiriere numai pe baza acestui ordin de căutare."

În conformitate cu principiul cumpărătorului inițial (prima dată), următoarele modele de brokeraj ar putea fi concepute în practică:

• Viitorul chiriaș dă comision agentului imobiliar înaintea proprietarului. Viitorul chiriaș plătește comisionul în cazul succesului intermedierii.
• Proprietarul acordă comisioane agentului imobiliar înaintea potențialului chiriaș. Proprietarul plătește comisionul (ofertă fără comision pentru viitorul chiriaș).
• Proprietarul îl însărcinează pe agentul imobiliar să ofere apartamentul său numai potențialilor chiriași care i-au acordat deja un comision. Viitorul chiriaș plătește agentul imobiliar și trebuie să fi însărcinat agentul imobiliar înaintea proprietarului.

Scenarii posibile:

• În locațiile căutate și pentru apartamentele atractive, proprietarii nu vor acționa ca prima persoană care îl însărcinează pe agent; comisionul este plătit de viitorul chiriaș.
• În cazul apartamentelor și locațiilor mai puțin căutate (locații mai puțin atractive, prea scumpe), este mai probabil ca proprietarul să ofere în mod activ apartamentul său prin intermediul agentului imobiliar ca prim cumpărător, fără comision pentru chiriaș - este posibil ca apartamentele atractive să nu mai fie oferite sau să fie oferite mai puțin activ, adică vor dispărea de pe piață. Pentru viitorii chiriași, va fi necesar să angajeze agenții imobiliari foarte devreme pentru a avea succes în căutarea unui apartament.
• Proprietarii vor încerca să accepte chirii mai mari pentru a acoperi costurile de marketing.
• Proprietarii ar putea fi tactici și ar prefera să lase un apartament gol timp de 1-2 luni înainte de a fi obligați să plătească comisionul

Concluzie: Dacă se introduce principiul "cumpărătorul plătește", va apărea o imagine foarte amestecată, cu mulți perdanți și câțiva câștigători. Un număr mare de apartamente din locații căutate vor "dispărea" pur și simplu și nu vor mai fi vizibile pe piață. Piața imobiliară va deveni mai puțin transparentă și nu va mai funcționa la fel de bine. Pentru unii potențiali chiriași, găsirea unei locuințe va deveni mai ieftină/gratuită. În general, oferta va deveni mai rară, mai puțin transparentă, iar procesul de căutare va deveni considerabil mai dificil. Profitabilitatea multor contracte de închiriere va scădea ca urmare a costurilor de marketing mai mari și a numărului mai mare de locuri vacante.

În general, suntem precauți și optimiști în ceea ce privește situația, deoarece cererea de apartamente mobilate în München și în împrejurimi va continua nestingherită în viitor. An de an, lucrăm rapid și eficient pentru multe mii de potențiali chiriași și aducem împreună cererea și oferta. Companiile au încredere în calitatea înaltă a serviciilor noastre și sunt predominant clienții noștri. Sperăm că vom putea continua să oferim serviciile noastre potențialilor chiriași și proprietari la același nivel ridicat ca în trecut. Facem tot posibilul pentru a ne pregăti cât mai bine pentru viitoarele reglementări legale. Sperăm că politicienii responsabili nu vor lua decizii populiste, ci își vor folosi puterea pentru o piață a locuințelor mai bună și mai echilibrată - ceea ce include și proprietarii care sunt bucuroși să investească în apartamente noi.

Ce puteți face?

"Bestellerprinzip" și controlul chiriilor vor veni într-un pachet dublu și pot avea un impact negativ drastic asupra rentabilității investiției dumneavoastră. Încă nu este prea târziu. Vă rugăm să vă alăturați inițiativei IVD Immobilienverband Deutschland, care a lansat o petiție împotriva introducerii principiului ordonanței și în favoarea construirii mai multor locuințe.

Ca de obicei, vă vom ține la curent cu orice schimbări relevante.

Al dumneavoastră, Norbert Verbücheln