• 1º trimestre de 2014 - procura moderada de apartamentos mobilados em Munique
• Perspectivas - bons 2º e 3º trimestres, 4º trimestre difícil - os elevados índices de conclusão de obras reduzem as rendas
• Controlo de rendas e princípio da ordem - experiências socialistas
  - Controlo de rendas
  - Princípio do (primeiro) inquilino
  - Cenários possíveis
  - O que é que se pode fazer?

1º trimestre de 2014 - procura moderada de apartamentos mobilados em Munique

O ano de 2013 caracterizou-se por uma oferta extremamente reduzida e rendas muito elevadas. No entanto, em dezembro de 2013, a procura foi um pouco moderada e nem todos os apartamentos foram arrendados quase de imediato. Esta situação manteve-se no primeiro trimestre. Consequentemente, registaram-se excedentes significativos em janeiro, fevereiro e março, em parte devido a rendas pedidas excessivamente elevadas. Alguns senhorios ainda não se tinham adaptado ao aumento da oferta e à diminuição da procura. Os novos blocos de apartamentos construídos nos últimos meses, com cerca de 600 apartamentos mobilados, predominantemente de 1 quarto, estão a fazer-se sentir lentamente. No entanto, o edifício na Vogelweidestrasse, em Bogenhausen, com cerca de 160 unidades, só começou a ser arrendado em abril/maio. Outras 700 a 1.000 unidades estão ainda em construção ou em fase de planeamento.

Muitos fornecedores são apoiados pelos nossos consultores de design de interiores, para que possam posicionar-se bem no mercado cada vez mais competitivo. Os nossos proprietários podem beneficiar dos nossos muitos anos de experiência.

Perspectivas - bons 2º e 3º trimestres, 4º trimestre difícil - os elevados índices de conclusão diminuem os preços das rendas

Desde o final de abril, a procura no 2º trimestre tem sido ligeiramente melhor do que no ano anterior. Esperamos que o mercado da habitação se mantenha relativamente apertado no decurso do ano e também no 3º trimestre. Esta situação é típica desta altura do ano. Para o 4º trimestre e o inverno, esperamos um abrandamento e - devido à conclusão de muitos edifícios novos - um abrandamento dos preços de aluguer, especialmente para os apartamentos de 1 quarto. O mercado será aliviado pelo elevado nível de investimento e está no bom caminho, na perspetiva da cidade de Munique: alívio através de novas construções. A introdução planeada de um congelamento das rendas e do princípio do comprador para os honorários das agências imobiliárias será contraproducente e poderá levar a uma turbulência considerável e reduzir a vontade de investir.

Limite de rendas e princípio do comprador - experiências socialistas

Os senhorios sofrerão uma desvantagem considerável com o novo regulamento planeado. Em março de 2014, o Ministério Federal da Justiça apresentou um projeto de lei sobre o tema do controlo das rendas e do princípio do comprador. Está prevista a sua aprovação antes das férias parlamentares de verão, no final de junho. Prevê-se que seja transposto para a legislação no início de 2015 ou, o mais tardar, no verão de 2015. Embora o princípio de ordenação da remuneração dos agentes imobiliários seja uma lei federal, o governo federal está apenas a criar os pré-requisitos para o limite de renda nos estados federais. Apenas o Estado Livre da Baviera pode decidir sobre esta matéria em Munique.

Controlo das rendas:

Novos alugueres de apartamentos existentes:
Se a renda do senhorio ainda não estiver acima do índice de rendas da cidade de Munique (renda local), a renda pode ser aumentada até um máximo de 10% acima da renda local. Está prevista uma proteção para os contratos de arrendamento existentes que já se encontram > 10 % acima do índice de rendas. Se o imóvel for novamente arrendado, a renda anterior pode ser mantida. Não é possível um aumento. As rendas estão efetivamente congeladas.

Arrendamento de apartamentos construídos de raiz - primeira ocupação
A primeira ocupação está isenta do congelamento das rendas, ou seja, a renda dos apartamentos recém-construídos pode ser acordada livremente. Em caso de mudança de inquilino, a renda não pode ser aumentada e não tem de ser reduzida.

Ninguém sabe como escapar a este regulamento. Embora se preveja que dure apenas 5 anos, será ainda mais difícil pôr-lhe termo - foram realizadas experiências com controlos de rendas em muitos países. Estas experiências conduziram a uma menor vontade de investir e a uma crescente falta de habitação.

Conclusão: Se o congelamento das rendas for introduzido, terá consequências negativas graves para muitos proprietários de casas. A longo prazo, os especialistas prevêem uma maior escassez na oferta de habitação devido à diminuição da vontade de investir. Poucos inquilinos serão efetivamente beneficiados. Um artigo interessante sobre este assunto na Manager Magazin Online: "Onde os investidores ainda podem comprar agora"

Princípio do comprador:

Um outro corte maciço ameaça de um ângulo completamente diferente. Até agora, a comercialização de apartamentos para arrendamento por uma agência imobiliária em metrópoles muito procuradas era gratuita para o fornecedor. A comissão era normalmente paga pelo inquilino. Isto pode mudar drasticamente. A pessoa que encomenda a agência imobiliária deve pagar pelos seus serviços. O acordo de coligação tinha acordado o chamado princípio do primeiro comprador.

Este princípio foi tornado ainda mais rigoroso no projeto de lei (de março de 2014):
"Se o senhorio tiver dado ao agente imobiliário um apartamento para lhe encontrar um inquilino adequado, o inquilino não é, em caso algum, obrigado a pagar a comissão de mediação. Os acordos que transferem para o inquilino a obrigação de pagar a comissão de mediação não são válidos." e

"Os contratos de mediação entre uma pessoa que procura um apartamento e o agente imobiliário (corretor) só são celebrados se a pessoa que procura um apartamento fizer um pedido de pesquisa sob a forma de texto (por exemplo, correio eletrónico) e o corretor adquirir o apartamento para o qual o contrato de arrendamento é finalmente celebrado apenas com base nesse pedido de pesquisa."

De acordo com o princípio do comprador inicial (primeiro comprador), os seguintes modelos de corretagem seriam concebíveis na prática:

• O potencial inquilino comissiona o agente imobiliário antes do senhorio. O potencial inquilino paga a comissão após uma mediação bem sucedida.
• O senhorio comissiona o agente imobiliário antes do potencial inquilino. O senhorio paga a comissão (oferta sem comissão para o potencial inquilino).
• O senhorio dá instruções ao agente imobiliário para oferecer o seu apartamento apenas a potenciais inquilinos que já o tenham comissionado. O potencial inquilino paga ao agente imobiliário e deve ter instruído o agente imobiliário antes do senhorio.

Cenários possíveis:

• Em locais muito procurados e para apartamentos atractivos, o senhorio não será a primeira pessoa a contratar o agente; a comissão é paga pelo potencial inquilino.
• Nos apartamentos e locais menos procurados (locais menos atractivos, demasiado caros), é mais provável que o senhorio ofereça ativamente o seu apartamento através do agente imobiliário como primeiro comprador, sem comissão para o inquilino - os apartamentos atractivos podem deixar de ser oferecidos ativamente ou menos ativamente, ou seja, desaparecerão do mercado. Para os candidatos a inquilinos, será necessário recorrer a agentes imobiliários numa fase muito precoce para serem bem sucedidos na procura de um apartamento.
• Os senhorios tentarão acordar rendas mais elevadas para cobrir os custos de marketing.
• Os senhorios podem ser tácticos e preferir deixar um apartamento vazio durante 1-2 meses antes de serem obrigados a pagar a comissão

Conclusão: Se o princípio do comprador-pagador for introduzido, surgirá um quadro muito heterogéneo, com muitos perdedores e alguns vencedores. É provável que um grande número de apartamentos em locais muito procurados "desapareça" e deixe de ser visível no mercado. O mercado da habitação tornar-se-á menos transparente e deixará de funcionar tão bem. Para alguns potenciais inquilinos, encontrar alojamento tornar-se-á mais barato ou gratuito. Em geral, a oferta tornar-se-á mais escassa, menos transparente e o processo de procura tornar-se-á consideravelmente mais difícil. A rendibilidade de muitos arrendamentos diminuirá em resultado de custos de marketing mais elevados e de um maior número de vagas.

De um modo geral, estamos cautelosamente optimistas em relação à situação, uma vez que a procura de apartamentos mobilados em Munique e arredores continuará a ser constante no futuro. Ano após ano, trabalhamos de forma rápida e eficiente para muitos milhares de potenciais inquilinos e aproximamos a oferta da procura. As empresas confiam na elevada qualidade do nosso serviço e são maioritariamente nossos clientes. Esperamos poder continuar a oferecer os nossos serviços a potenciais inquilinos e senhorios com o mesmo nível elevado do passado. Estamos a fazer o nosso melhor para nos prepararmos da melhor forma possível para as futuras regulamentações legais. Esperamos que os políticos responsáveis não tomem decisões populistas, mas que, em vez disso, usem o seu poder para um mercado da habitação melhor e mais equilibrado - e isso inclui os senhorios que estão dispostos a investir em novos apartamentos.

O que é que se pode fazer?

O "Bestellerprinzip" e o controlo das rendas vêm num pacote duplo e podem ter um impacto negativo drástico na rentabilidade do seu investimento. Ainda não é demasiado tarde. Gostaríamos de vos pedir que se juntem à iniciativa da IVD Immobilienverband Deutschland, que lançou uma petição contra a introdução do princípio de ordenação e a favor de mais construção de habitação.

Como de costume, manter-vos-emos informados sobre quaisquer alterações relevantes.

Atenciosamente, Norbert Verbücheln