• 2014'ün 1. çeyreği - Münih'te mobilyalı dairelere talep durgun
• Görünüm - 2. ve 3. çeyrekler iyi, 4. çeyrek zor - yüksek tamamlanma rakamları kiraları düşürüyor
• Kira kontrolü ve düzen ilkesi - sosyalist deneyler
  - Kira kontrolü
  - (İlk kez) kiracı prensibi
  - Olası senaryolar
  - Ne yapabilirsin ki?

2014'ün 1. çeyreği - Münih'te mobilyalı dairelere talep durgun

2013 yılı son derece dar bir arz ve çok yüksek kiralar ile karakterize edilmiştir. Ancak Aralık 2013'te talep biraz durgunlaşmış ve her daire hemen kiralanmamıştır. Bu durum 1. çeyrekte de devam etmiştir. Sonuç olarak, Ocak, Şubat ve Mart aylarında, kısmen aşırı yüksek kira talepleri nedeniyle önemli ölçüde arz fazlası görüldü. Bazı ev sahipleri artan arz ve zayıf talebe henüz uyum sağlayamamıştı. Son aylarda inşa edilen ve yaklaşık 600 mobilyalı, ağırlıklı olarak 1 odalı daireden oluşan yeni apartman blokları yavaş yavaş kendini hissettirmeye başladı. Ancak, Bogenhausen'deki Vogelweidestrasse'de yaklaşık 160 daireli bina ancak Nisan/Mayıs aylarında kiralanmaya başlamıştır. Halen 700 ila 1.000 birim daha inşaat ya da planlama aşamasındadır.

Birçok tedarikçi, giderek daha rekabetçi hale gelen pazarda kendilerini iyi konumlandırabilmeleri için iç tasarım danışmanlarımız tarafından desteklenmektedir. Ev sahiplerimiz uzun yıllara dayanan deneyimimizden faydalanabilirler.

Görünüm - iyi 2. ve 3. çeyrek, zor 4. çeyrek - yüksek tamamlanma rakamları kira fiyatlarını düşürüyor

Nisan ayının sonundan bu yana, 2. çeyrekte talep bir önceki yıla göre biraz daha iyi seyretmiştir. Konut piyasasının yılın ilerleyen dönemlerinde ve 3. çeyrekte de nispeten sıkışık kalmasını bekliyoruz. Bu, yılın bu dönemi için tipik bir durumdur. Dördüncü çeyrekte ve kış aylarında ise yavaşlama ve yeni binaların tamamlanması nedeniyle özellikle 1 yatak odalı dairelerde kira fiyatlarının düşmesini bekliyoruz. Pazar, yüksek yatırım seviyesiyle rahatlayacak ve Münih Belediyesi'nin bakış açısına göre doğru yolda ilerliyor: yeni inşaatlarla rahatlama. Kiraların dondurulması ve emlakçı ücretleri için sipariş ilkesinin getirilmesi ters etki yaratacak ve önemli bir türbülansa yol açarak yatırım yapma isteğini azaltabilecektir.

Kira üst sınırı ve alıcı ilkesi - sosyalist deneyler

Planlanan yeni düzenleme ile ev sahipleri önemli bir dezavantaja maruz kalacaktır. Mart 2014'te Federal Adalet Bakanlığı kira kontrolü ve düzen ilkesi konusunda bir yasa tasarısı sundu. Tasarının Haziran sonunda parlamentonun yaz tatiline girmesinden önce kabul edilmesi planlanıyor. Tasarının 2015 başında ya da en geç 2015 yazında yasalaşması bekleniyor. Emlakçı ücretlerine ilişkin düzenleyici ilke federal bir yasa olsa da, federal hükümet sadece federal eyaletler için kira tavanı için ön koşulları oluşturuyor. Münih için buna sadece Bavyera Eyaleti karar verebilir.

Kira kontrolü:

Mevcut dairelerin yeni kiralanması:
Ev sahibinin kirası henüz Münih şehrinin kira endeksinin (yerel kira) üzerinde değilse, kira yerel kiranın en fazla %10 üzerine çıkarılabilir. Halihazırda kira endeksinin %10 üzerinde olan mevcut kira sözleşmeleri için koruma planlanmaktadır. Mülk yeniden kiralanırsa, önceki kira devam ettirilebilir. Artış mümkün değildir. Kiralar fiilen dondurulmuştur.

Yeni inşa edilen dairelerin kiralanması - ilk kullanım
İlk kez kiraya verilen daireler kira dondurma uygulamasından muaf tutulacaktır, yani yeni inşa edilen dairelerin kirası serbestçe belirlenebilecektir. Kiracının değişmesi halinde kira artırılamayacak ve düşürülmesi de gerekmeyecek.

Böyle bir düzenlemeden nasıl çıkılacağını kimse bilmiyor. Her ne kadar sadece 5 yıl sürmesi planlansa da, sona erdirmek daha da zor olacaktır - birçok ülkede kira kontrolleri ile ilgili deneyler yapılmıştır. Bunlar yatırım yapma isteğinin azalmasına ve konut açığının artmasına yol açmıştır.

Sonuç: Kira dondurmauygulaması başlatılırsa, birçok ev sahibi için ciddi olumsuz sonuçlar doğuracaktır. Uzmanlar uzun vadede, yatırım yapma isteğinin azalması nedeniyle konut arzında daha fazla sıkıntı yaşanacağını öngörmektedir. Aslında çok az kiracı bundan faydalanacaktır. Manager Magazin Online'da bu konuda ilginç bir makale: " Yatırımcıların hala satın alabileceği yerler"

Alıcı prensibi:

Bir başka büyük kesinti de tamamen farklı bir açıdan tehdit ediyor. Şimdiye kadar, rağbet gören metropollerde kiralık dairelerin bir emlakçı tarafından pazarlanması, sağlayıcı için ücretsizdi. Komisyon genellikle kiracı tarafından ödeniyordu. Bu durum büyük ölçüde değişebilir. Emlakçıyı görevlendiren kişi, hizmetleri için ödeme yapacaktır. Koalisyon anlaşması, ilk kez alıcı prensibi olarak adlandırılan bir prensip üzerinde anlaşmıştı.

Bu, yasa tasarısı taslağında (Mart 2014'ten itibaren) daha da katı hale getirildi:
"Ev sahibi emlakçıya kendisine uygun bir kiracı bulması için bir daire vermişse, kiracı hiçbir koşulda aracılık ücretini ödemek zorunda değildir. Aracılık ücretini ödeme yükümlülüğünün kiracıya devredilmesine yönelik anlaşmalar geçersizdir." ve

"Ev arayan bir kişi ile emlakçı (komisyoncu) arasındaki aracılık sözleşmeleri, ancak ev arayan kişinin metin biçiminde (örneğin e-posta) bir arama emri vermesi ve komisyoncunun kira sözleşmesi imzalanacak daireyi yalnızca bu arama emrine dayanarak temin etmesi halinde akdedilir."

Orijinal (ilk kez) alıcı ilkesine göre, uygulamada aşağıdaki aracılık modelleri düşünülebilir:

• Müstakbel kiracı, ev sahibinden önce emlakçıyı görevlendirir. Kiracı adayı komisyonu başarılı bir aracılık sonrasında öder.
• Ev sahibi emlakçıyı kiracı adayından önce görevlendirir. Ev sahibi komisyonu öder (müstakbel kiracı için komisyonsuz teklif).
• Ev sahibi emlakçıya dairesini sadece kendisini görevlendirmiş olan kiracı adaylarına teklif etmesini söyler. Muhtemel kiracı emlakçıya ödeme yapar ve emlakçıya ev sahibinden önce talimat vermiş olmalıdır.

Olası senaryolar:

• Aranılan yerlerde ve cazip dairelerde, ev sahipleri emlakçıyı ilk görevlendiren kişi olarak hareket etmeyecektir; komisyon muhtemel kiracı tarafından ödenir.
• Daha az rağbet gören daireler ve konumlarda (daha az cazip konumlar, çok pahalı), ev sahibinin dairesini aktif olarak emlakçı aracılığıyla ilk alıcı olarak sunması daha olasıdır, kiracı için komisyonsuz - cazip daireler artık sunulmayabilir veya daha az aktif olarak sunulabilir, yani piyasadan kaybolacaklardır. Müstakbel kiracılar için, daire arayışlarında başarılı olmak için emlakçılara çok erken talimat vermek gerekecektir.
• Ev sahipleri, pazarlama maliyetlerini karşılamak için daha yüksek kiralar üzerinde anlaşmaya çalışacaktır.
• Ev sahipleri taktiksel davranabilir ve komisyon ödemek zorunda kalmadan önce bir daireyi 1-2 ay boş bırakmayı tercih edebilir

Sonuç: Alıcı öderprensibinin uygulamaya konmasıhalinde, çok sayıda kaybeden ve bazı kazananların olacağı karışık bir tablo ortaya çıkacaktır. Çok rağbet gören yerlerdeki çok sayıda daire muhtemelen "ortadan kaybolacak" ve artık piyasada görünmeyecektir. Konut piyasası daha az şeffaf hale gelecek ve artık eskisi kadar iyi işlemeyecektir. Bazı müstakbel kiracılar için konut bulmak daha ucuz/ücretsiz hale gelecektir. Genel olarak arz azalacak, daha az şeffaf hale gelecek ve arama süreci önemli ölçüde zorlaşacaktır. Daha yüksek pazarlama maliyetleri ve daha fazla boş pozisyon nedeniyle birçok kiralamanın karlılığı düşecektir.

Genel olarak, Münih ve çevresindeki mobilyalı dairelere olan talep gelecekte de azalmadan devam edeceğinden, durum hakkında ihtiyatlı bir iyimserlik içindeyiz. Her yıl binlerce kiracı adayı için hızlı ve verimli bir şekilde çalışarak arz ve talebi bir araya getiriyoruz. Şirketler hizmetimizin yüksek kalitesine güveniyor ve ağırlıklı olarak müşterilerimiz. Kiracı adaylarına ve ev sahiplerine hizmetlerimizi geçmişte olduğu gibi aynı yüksek seviyede sunmaya devam edebileceğimizi umuyoruz. Kendimizi gelecekteki yasal düzenlemelere mümkün olduğunca iyi hazırlamak için elimizden geleni yapıyoruz. Sorumlu politikacıların popülist kararlar almak yerine güçlerini daha iyi ve daha dengeli bir konut piyasası için kullanacaklarını umuyoruz - ve buna yeni dairelere yatırım yapmaktan mutluluk duyan ev sahipleri de dahil.

Siz ne yapabilirsiniz?

"Bestellerprinzip" ve kira kontrolü ikili bir paket halinde gelecek ve yatırımınızın karlılığı üzerinde ciddi bir olumsuz etkiye sahip olabilir. Hala çok geç değil. Sizden, sipariş ilkesinin getirilmesine karşı ve daha fazla konut inşaatı lehine bir imza kampanyası başlatan IVD Immobilienverband Deutschland'ın girişimine katılmanızı rica ediyoruz.

Her zamanki gibi, ilgili her türlü değişiklikten sizi haberdar edeceğiz.

Saygılarımla, Norbert Verbücheln